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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　101年度上字第366號 上　訴　人　陳美靜 訴訟代理人　李國豪律師 被 上訴 人　徐紀旻 訴訟代理人　范宗熙律師 上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國101年2 月29日臺灣臺北地方法院99年度訴字第1611號第一審判決提起上 訴，本院於101年9月11日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於命上訴人給付本金新臺幣壹佰玖拾萬叁仟貳佰元之自 民國九十九年五月一日起至民國九十九年五月九日止，以年息百 分之五計算之利息，及該准假執行之宣告，暨命上訴人負擔訴訟 費用之裁判均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 其餘上訴駁回。 第一審訴訟費用關於命上訴人負擔部分，及第二審訴訟費用，由 上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人起訴主張：伊於民國98年10月16日經訴外人有巢氏 房屋仲介股份有限公司（下稱有巢氏公司）居間介紹以總價 新臺幣（下同）1,560萬元向上訴人購買其所有門牌號碼臺 北市○○路○段○○○巷○○弄6之1號2樓房屋（下稱系爭房屋） 及其坐落基地。詎上訴人刻意隱匿訴外人昌軒建設股份有限 公司（下稱昌軒公司）於93年間在系爭房屋後方新建大樓工 程發生損鄰事件，系爭房屋經鑑定為傾斜而有瑕疵之事實， 仍於現況說明上關於「是否有龜裂傾斜情形」及「是否有損 鄰或鄰損狀況」均勾選「否」，嗣伊於98年11月底交屋後發 現系爭房屋有傾斜及漏水情形，遂於99年3月間委請訴外人 一方工程技術顧問有限公司（下稱一方公司）專業土木技師 檢測發現系爭房屋傾斜度已超過容許率，經向查詢鄰居後始 悉上情。伊自得請求減少價金190萬3,200元。爰依民法第 359條、第179條之規定求為命上訴人如數給付，並自起訴狀 繕本送達翌日起加計法定遲延利息之判決（被上訴人逾此範 圍請求，業經原審判決其敗訴確定）。 二、上訴人則以：伊居住系爭房屋內已有7年，並無刻意隱瞞系 爭房屋傾斜之情事，且系爭房屋屋齡35年，雖有些微傾斜之 瑕疵，仍屬正常折舊現象，並無減少系爭房屋之價值及通常 效用，亦不得視為瑕疵；縱認系爭房屋有瑕疵，因此減損之 交易價值應不含系爭房屋坐落之基地價值在內等語，資為抗 辯。 三、原審命上訴人給付190萬3,200元本息，駁回被上訴人其餘之 請求。上訴人提起上訴，聲明： ㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。 ㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁 回。 被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。 （被上訴人敗訴部分，未據聲明不服，業已確定） 四、兩造不爭執事實： ㈠訴外人昌軒公司於93年間在系爭房屋後方興建大樓工程，發 生損鄰事件，昌軒公司分別於94年2月21日、同年6月30日委 請訴外人臺北市土木技師公會為鄰房施工損壞之鑑測，系爭 房屋雖經列為受損房屋（漏水），但經鑑定結果，僅有21弄 2號6樓及21弄8之1號為施工中新增之損害，且公共安全無虞 。 ㈡系爭房屋於63年11月15日興建完成，上訴人於98年間委託有 巢氏公司居間仲介出售系爭房屋，並於委託銷售之不動產現 況說明上「是否有龜裂傾斜情形」、「是否有損鄰或鄰損狀 況」欄位，均勾選「否」。 ㈢被上訴人於98年10月16日經有巢氏公司居間仲介，向上訴人 承購系爭房屋及其坐落之基地，總價1,560萬元，並於同年 11月13日辦妥移轉登記，嗣於同年11月底完成交屋。 ㈣被上訴人於99年3月間委請訴外人一方公司檢測系爭房屋， 其量測結果傾斜度1/69至1/83，已超過容許率。 以上事實，為兩造所不爭（見本院卷第62頁反面至63頁）， 且有不動產買賣契約書、土地及建物登記謄本、一方公司出 具之垂直度測量報告書、臺北市土木技師公會出具鄰房現況 鑑定報告、臺北市政府工務局95年6月5日北市工建字第0956 3854300號函為證（見原審卷第8-42、74-80頁），堪信為真 正。 五、被上訴人主張系爭房屋經鑑定為傾斜而有瑕疵，爰依民法第 359條之規定請求減少價金並返還同額之不當得利等語，為 上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，則本件爭點厥為：㈠系 爭房屋是否有瑕疵？㈡被上訴人得請求減少價金若干？ 六、茲就上述爭點析述如下： ㈠系爭房屋於上訴人交付時有傾斜之瑕疵，上訴人應負物之瑕 疵擔保責任： ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依民法第373條之 規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦 無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第35 4條第1項前段定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺 點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應 具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不 以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例 參照）。 ⒉查：系爭房屋由上訴人出售被上訴人後，經被上訴人委請一 方公司檢測發現有傾斜現象，其傾斜率為1/69至1/83等情， 有該公司出具之垂直度測量報告書可稽（見原審卷第74-78 頁），嗣經原審囑託社團法人中華民國建築技術學會（下稱 中華建築技術學會）鑑定結果，系爭房屋目前傾斜率在1/81 至1/275間；系爭房屋基地長期鄰近具有排水功能之溝渠旁 ，且該溝渠屬漿砌卵石構造，安全性較低，經由測線傾斜方 向向右研判，位處該排水溝渠旁，為傾斜原因之一；依相關 測量紀錄研判，系爭房屋於兩造於98年10月間簽訂系爭契約 時已有傾斜之情事；以建物總樓層高度11.8公尺計算，94年 至今，6年間建物傾斜約增加0.52公分至1.53公分，每年平 均約0.34公分，經研判尚屬緩和等情，有該鑑定報告可參（ 見外放鑑定報告第3-4頁），足見系爭房屋因長期鄰近具有 排水功能且安全性較低之漿砌卵石構造溝渠旁而有傾斜之情 形，並非房屋正常折舊現象。是上訴人抗辯：系爭房屋屋齡 35年，有些微傾斜仍屬正常折舊現象云云，不足採信。 ⒊又系爭房屋雖經鑑定認為在正常使用下，無居住安全顧慮， 但系爭房屋因傾斜超過1/200且在1/40以內，須依其使用不 便程度，應給予重建工程造價100％以內之非工程性補償， 亦有該鑑定報告足憑（見外放鑑定報告第4頁），並經鑑定 人陳秀傑於原審到場證述綦詳（見原審卷第258-260頁）。 系爭房屋自94年迄今每年平均傾斜0.34公分，縱現時日常起 居無明顯感覺傾斜，建物外觀外牆亦無重大龜裂、磁磚剝落 等瑕疵屬實，因系爭房屋鄰近（）建字第303號建造執照 新建工程採樁基礎及其基地內之原有排水溝渠溝壁改採鋼筋 混凝土箱涵構造等，對其周邊地質有強化作用，研判可減緩 周邊建物傾斜速度（見外放鑑定報告第4頁），上開鑑定報 告並未判定系爭房屋已停止傾斜，則系爭房屋仍有繼續傾斜 之虞，尚難謂該傾斜日後不致影響供人居住品質；且系爭房 屋因發現有傾斜現象而減損市場價值，有被上訴人提出群聯 不動產估價師事務所出具估價報告書可考（見原審卷第191- 238頁），證人即信義房屋信義光復店業務員陳奕傑亦證稱 ：「當初主動去找原告（指被上訴人）問他是否要賣屋」、 「我去拜訪了快1個月，後來有委託我們辦理，我就把公司 內部資料（委託契約書）整理好拿回去輸入，1星期後，總 公司鑑價部門向我表示這間房屋無法幫忙銷售，因為之前內 部資料庫顯示此房屋傾斜度大於可銷售之情形，我就把委託 書拿回去給原告，在他面前作廢，並告知此情」等語（見原 審卷第167頁反面），顯然系爭房屋縱無結構安全顧慮，仍 會影響交易價值並致居住者日後使用不便，堪認系爭房屋依 通常交易觀念，欠缺應具備之交換價值及供人居住品質之瑕 疵存在。是上訴人辯稱：系爭房屋無安全顧慮，使用功能未 受影響，並無瑕疵云云，亦無足取。 ㈡被上訴人得請求減少價金190萬3,200元： ⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359 條定有明文。又民法第359條規定，旨在兼顧買賣雙方之利 益與損失。是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物 品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價 格相比較，以為計算之基準。於計算買受人得請求之減少價 金數額時，自應審酌買賣當時標的之市價與買賣價金是否相 當，方能為適當之裁量；並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之 應有價格比較後所得之差額而為斟酌（最高法院86年度台上 字第1615號、72年度台上字第726號判決要旨參考）。系爭 房屋既存有上開瑕疵，則被上訴人依民法第359條之規定請 求上訴人減少買賣價金，洵屬有據。 ⒉本件經原審囑託永慶不動產估價師事務所鑑定作成不動產估 價報告書，認系爭房地應有部分於98年10月16日買賣契約成 立時未有傾斜情況下，市場交易價值為1,570萬1,409元（參 見估價報告書第36頁），與本件原交易價格為1,560萬元， 雖略有出入，應仍屬交易時買賣雙方於公平市場合理議價範 圍。又該估價報告採行比較法、建物成本法及收益法之直接 資本化法等方式估價，並考量系爭房地與相比較各組案例就 坐落區位、傾斜狀態、室內屋況、屋齡、結構、類型等條件 之差異後，依加總點數決定各組權重比率，得出系爭房屋傾 斜價值減損比率為12.2％（參外放估價報告書第17-35頁） ，復為上訴人所不爭（見本院卷第63頁），是系爭房地因前 述瑕疵減損之價值，應以兩造實際交易價格乘以價值減損比 率為準，故系爭房地因上開瑕疵所減少之金額應為190萬 3,200元（計算式：15,600,000×12.2％＝1,903,200）。 ⒊上訴人雖辯稱：系爭房屋價值減損金額應以中華建築技術學 會鑑定之非工程性補償33萬3,549元作為計算標準云云。據 鑑定人陳秀傑於原審到場證述：「鑑定報告所載非工程性補 償費用係依據臺北市建築物施工損鄰鑑定手冊估算傾斜度， 並參照臺北市政府拆遷補償之標準計算」、「本件是針對傾 斜影響房屋本身價值之減損提出報告，同樣條件之房屋，即 便坐落地段不同，工程造價是相同的，但是市○○○○○段 不同而有所影響，故鑑定不會就其市價為評估」等語（見原 審卷第259頁反面至260頁），足見該鑑定報告所稱「非工程 性補償」係參照臺北市政府拆遷補償之標準，與系爭房屋存 有傾斜瑕疵所減損之價值若干無關，自不足作為有利於上訴 人認定之依憑。是上訴人此部分辯解，殊無可採。 ⒋上訴人又辯稱：系爭房屋縱有瑕疵而減少價金，土地部分則 不應減少價金云云。惟：建物之使用與土地之使用不可分離 ，於集合住宅式之建物，因使用年限甚長，所有權人眾多， 改建不易，其土地之使用本受有相當之限制，故土地價值實 難與其上建物價值完全割裂而獨立認定。系爭房屋為4層樓 集合式住宅之第2層，坐落基地亦屬共有，有土地及建物登 記謄本可稽（見原審卷第26-21頁），自屬集合式住宅建物 。又一般房地買賣價格，包括基地成本價格加建物價格及相 當利潤。故因買賣房屋存有傾斜之瑕疵所致之價格減損，雖 不直接影響基地成本價格，但仍應由建物價格及應分配至土 地價格之相當利潤分擔。換言之，系爭房屋因存在傾斜之瑕 疵，除令減損建物交易價格外，對應分配至土地之相當利潤 亦有減損，在一般房地合併買賣之情形，如因買賣標的房屋 有傾斜之瑕疵，對房屋及坐落基地之交易價格均有影響。參 諸兩造所簽署之系爭契約第4條僅載買賣總價1,560萬元，並 未就土地、房屋分別約定價格（見原審卷第9頁），顯見兩 造係就系爭房地整體作為單一交易標的物。縱系爭房屋坐落 之土地並無房屋傾斜之瑕疵，但因系爭有瑕疵之房屋存在於 土地之期間，事實上該土地無從為其他利用，而房屋通常存 在於土地上之時間又長達數十年，則系爭房屋既具有瑕疵， 該土地之價值當然亦同受影響。是上訴人此部分辯解，亦無 可採。 ⒌又買受人因買賣標的有瑕疵，經買受人向出賣人以意思表示 為減少價金請求權之行使，就該減少部分，出賣人受領之法 律上原因即已失其存在，自應依民法第179條、第182條第2 項之規定將該減少部分並附加利息一併償還。上訴人就系爭 房屋之傾斜應負物之瑕疵擔保責任，業如前述，則被上訴人 以起訴狀繕本送達作為減少價金意思表示之送達，並依不當 得利之法律關係請求上訴人給付190萬3,200元，及自起訴狀 繕本送達翌日即99年5月10日起（起訴狀繕本於99年4月29 日寄存送達臺北市政府警察局大安分局安和路派出所，依民 事訴訟法第138條第2項之規定，於同年5月9日發生送達效力 ，見原審卷第52頁）至清償日止按年息5％計算之利息，應 予准許。 七、綜上所述，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給 付被上訴人190萬3,200元，及自99年5月10日起至清償日止 ，按年息5％計算之利息，於法有據，應予准許；其逾此範 圍之請求，於法無據，應予駁回，被上訴人敗訴部分，假執 行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。上開不應准許部分（即 命上訴人給付本金190萬3,200元之自99年5月1日起至99年5 月9日止，以年息5％計算之利息部分），原審為上訴人敗訴 之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予 廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第二 項所示。上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並依 兩造之聲請酌定相當擔保金，分別為假執行、免為假執行之 諭知，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢 棄改判，為無理由，應予駁回。 八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦 與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。 九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第449條第1 項、第450條、第79條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 9 月 25 日 民事第十八庭 審判長法 官 湯美玉 法 官 李慈惠 法 官 胡宏文 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 9 月 25 日 書記官 王增華 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。