臺灣高等法院民事判決 101年度上字第386號
上 訴 人 陳淑婷
訴訟
代理人 陳敬穆
律師
上 訴 人 劉林淑惠
訴訟代理人 羅明宏律師
上列
當事人間請求
損害賠償事件，上訴人對於中華民國101年2月
29日臺灣宜蘭地方法院100年度訴字第348號第一審判決各自提起
上訴，本院於101年11月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造上訴均
駁回。
第二審
訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、上訴人甲○○起訴主張：伊於民國年10月26日買受上訴人
乙○○○所有門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路○○號之房屋及坐
落基地（下稱
系爭不動產），並簽訂
買賣契約（下稱系爭契
約）， 約定價金為新臺幣（下同）1,420萬元，伊當日交付
面額140萬元支票予乙○○○。
詎其於同年月31日以
存證信
函表明不願出售，且未依約完成用印手續。 伊於同年11月2
日催告其於3日內依約履行 ，否則即
解除契約。
惟乙○○○
置若罔聞， 並於同年月4日再以存證信函告知拒絕出售，且
退回
上開支票。核乙○○○所為構成系爭契約第9條第1項、
第3項約定之解約及損害賠償事由。 伊以
起訴狀繕本之送達
為解除系爭契約之意思表示。伊另支付28萬元予住商不動產
宜蘭羅東興東加盟店即良朋不動產仲介經紀有限公司（下稱
良朋公司），計受有168萬元之損害。
爰依系爭契約、
民法
第260條之規定，求為命乙○○○如數給付， 及自起訴狀送
達之
翌日起加計法定
遲延利息之判決。
乙○○○則以：甲○○委託良朋公司仲介系爭不動產之買賣
，該公司負責人之配偶即為承辦上開買賣之地政士，系爭不
動產之買受人為甲○○、良朋公司與地政士3人 ，為利益共
同體，其應視為企業經營者 ，依法伊有3天以上之契約審閱
權。良朋公司之謝素珠亦稱：「……你還有考慮的機會」等
語，伊始簽定系爭契約。 伊
嗣發現，甲○○給付420萬元後
，即得要求伊移轉系爭不動產，餘款以貸款補足，若無法貸
得餘款，則以現金補足，伊未獲安全之保障，遂立即以電話
通知解除系爭契約，並以存證信函通知不願履約，再於同年
11月4日退還上開支票。 甲○○未舉證其受有損失，縱請求
違約金有理由，請求之金額亦屬過高。至其另給付良朋公司
28萬元之仲介費，與
本案無涉云云，資為
抗辯。
二、原審命乙○○○給付80萬元，及自100年12月3日起加計法定
遲延利息，駁回甲○○其餘之請求。甲○○提起上訴，聲明
：
㈠原判決不利於甲○○部分廢棄。
㈡乙○○○應再給付甲○○88萬元，及自100年12月3日起至
清償日止，
按年息5%計算之利息。
乙○○○答辯聲明：
上訴駁回。
並
上訴聲明：
㈠原判決不利於乙○○○部分廢棄。
㈡上廢棄部分，甲○○在第一審之訴及其
假執行之
聲請均駁
回。
甲○○對乙○○○之上訴答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：（見本院卷第28、32頁）
㈠乙○○○於年9月8日簽立專任委託銷售契約書出售門牌號
碼為宜蘭縣○○鎮○○路○○號之房屋及坐落之宜蘭○○○鎮
○○段第418之1地號土地，銷售金額為1,500萬元(見原審卷
第38－41頁)。嗣乙○○○於100年10月24日再簽立銷售內容
變更同意書， 同意將銷售金額由1,500萬元降為14,175,000
元(見原審卷第42頁)。
㈡乙○○○於100年10月26日與甲○○簽立系爭買賣契約 ，約
定甲○○以1,420萬元向乙○○○購買系爭不動產(見原審卷
第6頁)，甲○○並於簽約當日簽發付款人為玉山銀行羅東分
行、支票號碼AK0000000、面額140萬元之支票一紙以支付買
賣價金之第一期款(見原審卷第9、10頁)。兩造約定於100年
10月31日前完成第二階段用印程序。
㈢乙○○○於100年10月31日以羅東郵局第545號存證信函表示
不願出售系爭不動產(見原審卷第12頁)， 甲○○即於100年
11月2日以宜蘭29支郵局存證信函催告乙○○○應於文到後3
日內依約履行，否則將解除系爭買賣契約(見原審卷第13頁)
。乙○○○再於100年11月4日以存證信函表示其無意出售，
並退還甲○○所交付之支票(見原審卷第14頁)。
㈣甲○○於100年11月18日向原法院提起
本件訴訟， 並以起訴
狀繕本送達為解除契約之意思表示(見原審卷第2頁)。
四、甲○○主張乙○○○應依系爭契約之約定， 給付違約金140
萬元，並依民法第260條之規定， 賠償所受損害28萬元，合
計168萬元
等情，為乙○○○所否認，並以前開情詞置辯。
經查：
㈠乙○○○須受系爭契約約定條文之
拘束部分：
⒈按企業經營者與
消費者訂立
定型化契約前，應有30日以內之
合理
期間，供消費者審閱全部條款內容。
消費者保護法（下
稱消保法）第11條之1第1項固有明文。然所謂企業經營者係
指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業
者，消保法第2條第2款亦有明文。查系爭契約為兩造所簽訂
，而甲○○並
非企業經營者，其與乙○○○所簽訂之系爭契
約雖為良朋公司預先印妥，然良朋公司並非系爭契約之當事
人，當無消保法規定之
適用。乙○○○雖辯稱：甲○○係委
託良朋公司仲介系爭不動產之買賣，而與良朋公司、地政士
為利益共同體，而應視為企業經營者云云。然甲○○縱與良
朋公司約定，由良朋公司報告訂約之機會或為訂約之媒介，
而由甲○○給付
報酬，而與良朋公司成立居間契約，然甲○
○尚不因與良朋公司有上開居間契約存在，而成為提供服務
之企業經營者，且亦無證據
足證甲○○與良朋公司有何應視
為利益共同體而應受上開規定拘束之證據。乙○○○以甲○
○未依消保法予合理之審閱期間，辯稱不受系爭契約之拘束
云云，並不足採。
⒉再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實，有舉證之責
任，民事訴訟法第277條定有明文 ；又當事人主張其意思表
示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事
實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號民事判例意
旨
參照）。查系爭契約簽約經過，經良朋公司業務人員即證
人謝素珠到場證稱：「（系爭買賣契約是否為你所仲介？）
是的。簽約當天我也在場」、「（契約簽約的時間、地點、
經過？）是在年10月26日大概是中午過後○○○鎮○○路
○○○號住商不動產的營業處所 ，買賣雙方都有在場，簽約是
兩方同時坐下來簽的」、「（賣方的簽名及用印是否都是賣
方本人親自所為？）簽名是
被告（即乙○○○）自己簽的，
代書再幫買賣雙方蓋印章」、「（簽約當天賣方有收頭款？
）有。就是卷內140萬元的支票」 、「（簽約時間大概多久
？）前後一個小時左右。因為價格還有差距，還有再談一下
，後來是買方提高價格才成交」、「（簽約的過程被告意識
清楚嗎？）很清楚。因為系爭交易在100年9月就已經簽立專
任委託銷售，所以是好不容易找到買家，簽約當天被告很清
楚是找到買方而且是要簽買賣契約」、「（當天簽約氣氛如
何？）氣氛正常，並沒有人逼迫被告一定要簽字」、「（是
否有跟被告說，簽了之後人家也不一定會買、可以回去考慮
等語？）簽約過程代書會跟買賣雙方講好權利義務及有關違
約的責任，所以代書不會跟買賣雙方講那些話，而是把契約
的責任說得很清楚」、「（有無用不正當的手段勸說被告簽
字？）沒有」、「（簽完約之後是否你送被告回家？當時已
經幾點？）是我送被告回家沒有錯。被告住馬賽，所以差不
多四點多到」、「（當晚賣方有無打電話給你？）有，被告
好像提到契約內尾款數額太多，可能沒有保障，我有跟她說
明交易款項公司有把關，她可以放心」、「（賣方有無說不
賣或被騙？）被騙是沒有，但當晚好像是有提到不賣，隔天
賣方就來店裡，跟我說她不想賣」、「（提示準備一狀原證
7號、8號，契約書是否是被告簽名？）就是照契約書的日期
被告親自簽名」、「（除本件標的以外，被告是否另有委託
妳們其她的不動產的出售？）有 ，最近的一件是100年的上
半年，另外一件是一年半至二年前」、「（提示原證八號同
意書其中委託售價調整為1417萬5000元，為何成交高於此價
格？）因為買方加價，而且我們有折讓部分服務費給賣方，
所以才以買賣契約的價格成交」等語（見原審卷第30－33頁
）。顯示系爭契約為乙○○○於意識清楚且經良朋公司特約
代書說明契約內容及責任之情形下親自簽名、並未有脅迫或
以不正當方法迫使乙○○○簽字。且乙○○○
自承簽約後當
日攜系爭契約書返家，經其子質疑系爭契約對賣方取得價金
方面有風險存在而認契約不公平，有被騙之嫌等語（見原審
卷第21頁）。顯然乙○○○係於簽約後，將系爭契約攜同返
家與其子討論後才認為不宜出售系爭不動產。是乙○○○既
未能提出確切證據證明簽立系爭契約時良朋公司人員或謝素
珠當時有何具體行為或言詞，致乙○○○之行為或意思表示
有不自由或瑕疵，
揆諸上開判例意旨，乙○○○以其出於無
奈或不知簽立何文件，辯稱不需受系爭契約約定條文之拘束
等情，即非可採。
㈡甲○○得依系爭契約第9條第3項之約定解除契約部分：
按「除
本約有特別約定外，甲方任一方若發生不依約履行義
務之違約情事，於經他方定期間催告仍未履行時，他方得解
除本約」， 系爭契約第9條第1項有明文約定（見原審卷第7
頁）。查系爭契約簽訂後， 乙○○○
旋於100年10月31日以
羅東郵局第545號存證信函表明不願出售系爭不動產 ，亦未
依系爭契約約定之時程完成用印手續。 甲○○於同年11月2
日發函催告乙○○○應於3日內繼續依約履行， 否則即解除
契約等語，乙○○○仍未依系爭契約為履行， 甚於同年月4
日再以羅東郵局第556號存證信函重申系爭不動產因故無法
出售之旨，並退回上開支票等情，有上開存證信函存卷可查
（見原審卷第12-14頁）。 是乙○○○明示拒絕依系爭契約
履行，經甲○○催告後仍未依約履行，揆諸前開說明，甲○
○以起訴狀繕本送達表示依系爭契約第9條第1項之約定，解
除系爭契約，應屬合法。
㈢甲○○請求違約金部分：
⒈按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，民
法第252條定有明文。 至於當事人約定之違約金是否過高，
須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及
債務人如能依約履行時，
債權人可享受之一切利益為衡量標
準；債務已為一部履行者，亦得
比照債權人所受之利益減少
其數額；又按違約金有賠償性違約金及
懲罰性違約金，其效
力各自不同。前者以違約金作為
債務不履行所生損害之賠償
總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之
強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，
並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違
約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之
意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為
賠償性違約金。再按懲罰性違約金，係指當事人為確保債務
之履行，約定債務人不履行債務時，應支付之金錢或其他給
付。至債務人關於其因債之關係所應負之一切責任均不因其
給付違約金而受影響，故債權人除得請求違約金外，並得請
求履行債務，或不履行之損害賠償。此與以違約金為債務不
履行所生損害之賠償總額之賠償額預定性違約金，自不相同
(最高法院96年
台上字第107號、86年台上字第1620號、81年
台上字第566 號民事判決意旨參照)。
⒉查系爭契約第9條第3項約定：「本約簽訂後，乙方若有擅自
解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除，應立即
返還已收價金並負擔甲方所受損害之賠償以外，並同意按甲
方已支付價金總額計算，作為懲罰性違約金給付甲方」等語
（見原審卷第7頁）。 可知兩造約定一方違約時，他方除得
請求不履行之損害賠償外，尚得請求違約金，故此違約金應
係強制債務履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，性質
上屬於懲罰性違約金，而與以違約金為債務不履行所生損害
之賠償總額之賠償額預定性違約金不同。乙○○○抗辯甲○
○並未因系爭契約解除而受有損害故無需給付賠償或違約金
云云，即非可採。是系爭買賣契約之不履行，既係因可歸責
於賣方即乙○○○之事由而致，則甲○○依系爭買賣契約第
9條第3款之約定請求甲○○應給付懲罰性違約金，
即屬有據
。爰審酌甲○○雖因乙○○○拒絕履約，造成甲○○購屋期
待落空，惟乙○○○於100年10月26日定約後，於100年11月
4日即將所收受之第一期款即上開140萬元之支票寄還甲○○
，是甲○○因此關於購屋資金周轉之利息損害應屬不多，所
受影響尚屬輕微，認甲○○依系爭契約第9條第3項之約定，
請求按已支付價金總額計算懲罰性違約金，尚屬過高，是認
懲罰性違約金應酌減為80萬元為適當。
㈣甲○○依民法第260條規定請求損害賠償部分：
甲○○另主張已按委託銷售契約給付於仲介公司即良朋公司
仲介報酬28萬元，而請求因乙○○○不履約所造成之損害賠
償云云，並提出支票及存摺明細為證（見原審卷第11頁，本
院卷第56頁）。惟甲○○支付良朋公司28萬元之仲介報酬，
係因甲○○與良朋公司間之居間契約而生，與系爭契約是否
履行並無
因果關係，是此部分並非因乙○○○未履行系爭契
約所造成甲○○之損害，甲○○執此請求乙○○○賠償28萬
元云云，即無足採。
五、
綜上所述，甲○○依系爭契約第9條第3項之約定，請求乙○
○○給付違約金80萬元 ，及自起訴狀繕本送達翌日即100年
12月3日（見原審卷第17頁）起至清償日止，
按年息5%計算
之利息，
洵屬有據，應予准許。逾此部分之請求，則無理由
,應予駁回。原審判命乙○○○給付甲○○80萬元，及自100
年12月3日起至清償日止， 按年息5%計算之利息，而駁回甲
○○其餘損害賠償之請求，經核並無違誤。兩造各就其敗訴
部分上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，均
應駁回其上訴。
六、本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊
防禦方法及舉證，
核與事
實認定不生影響，爰不予斟酌及論述，
附此敘明。
七、據上論結，本件兩造之上訴均無理由， 依民事訴訟法第449
條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 4 日
民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 胡宏文
法 官 李慈惠
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 12 月 6 日
書記官 王敬端