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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　101年度上字第502號 上　訴　人　莊翠美 訴訟代理人　周仕傑律師 被　上訴人　林麗娜 訴訟代理人　莫詒文律師 　　　　　　莊佳樺律師 被　上訴人　林業振 訴訟代理人　張智婷律師 上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國101年4月6日 臺灣臺北地方法院100年度訴字第1933號第一審判決提起上訴， 本院於102年4月24日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人下列第二項之訴及其假執行聲請並該訴訟 費用部分廢棄。 被上訴人林麗娜、林業振各應給付上訴人新台幣壹佰捌拾陸萬伍 仟肆佰元，及各自民國一百年七月二十八日起至清償日止按週年 利率百分之五計算之利息。如其中任一人為給付，另一被上訴人 就已給付範圍內免給付義務。 其餘上訴駁回。 廢棄部分第一、二審訴訟費用由被上訴人連帶負擔；駁回部分第 二審訴訟費用由上訴人負擔。 本判決所命給付於上訴人供擔保新台幣陸拾貳萬貳仟元後得假執 行，被上訴人供擔保新台幣壹佰捌拾陸萬伍仟肆佰元後得免為假 執行。 事實及理由 一、上訴人起訴主張：被上訴人林麗娜於民國（下同）99年8月 19日向伊承租臺北市○○○路○段○○○號2樓E房（下稱系爭房 屋），並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）後，將系爭 房屋交由訴外人林凡居住使用。詎林凡於99年12月20日在系 爭房屋內燒炭自殺身亡，系爭房屋因而變成凶宅造成交易價 格減損約新臺幣（下同）373萬0800元，林凡在系爭房屋內 自殺身亡，造成房屋價值減損侵害伊系爭房屋所有權之價值 ，被上訴人林麗娜為系爭房屋承租人，違反善良管理人注意 義務保管系爭房屋，允許林凡為系爭房屋之使用，依系爭租 約第11條約定、民法第432條第2項、第433條規定或類推適 用前揭規定，應負損害賠償責任；被上訴人林業振則為林凡 之法定代理人，依民法第184條第1項、第187條規定應負損 害賠償責任。伊僅就上揭損害，先行為部分請求等情，爰求 為命被上訴人林麗娜、林業振各應給付伊217萬0500元，及 均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息 。前項如其中任一人為給付，其餘之人就已給付範圍內免給 付義務之判決（上訴人於原審另訴請系爭房屋無法出租之損 失部分，已經不再請求，爰不再贅述）。 二、林麗娜則以：系爭租約第11條、民法第432條及第433條所稱 「毀損」係指租賃物受有物理上之損壞，亦即上開規定僅保 護租賃物物理上之外觀，不及於抽象之交易經濟價值。本件 系爭房屋並無任何物理上之毀損或滅失，上訴人依系爭租約 第11條、民法第432條及第433條向伊請求損害賠償為無理由 。又上訴人尚未出售系爭房屋，自無房屋價值減損情事，且 歐亞不動產估價師聯合事務所就系爭房屋所做之鑑定報告， 有比較標的、詢價方式錯誤等問題，且其因非自然死亡致房 屋價值減損比例所參考之法院判決亦與本件事實不同，該鑑 定報告無拘束力等語，資為抗辯。 林業振則以：林凡於死亡瞬間即不具有侵權行為之責任能力 ，喪失為侵權行為主體之資格，自無從負擔損害賠償義務。 縱認林凡具有侵權行為主體之資格，上訴人就系爭房屋所有 權並無受到妨害，或房屋之物理本體遭毀損滅失，上訴人所 主張之損失乃抽象地存在於系爭房屋之財產上不利益（價值 變動差額），屬純粹經濟損失，依民法第184條第1項之評價 上，應認非屬權利，不在民法第184條第1項前段保護範圍。 又林凡於系爭房屋內之自殺行為不具有不法性，亦非違背善 良風俗之行為，上訴人在出售系爭房屋前並未受有損害，上 訴人所主張之系爭房屋交易價格低落與林凡之自殺行為間， 欠缺相當因果關係。縱認林凡自殺行為成立侵權行為，因林 凡為其父母於有效之婚姻關係存續中所生，其父戴宇峰為林 凡之法定代理人，並無設置監護人必要，戶政機關未查逕將 伊登記為林凡之監護人，顯與民法第1094條第1項規定不符 。且縱認伊為林凡合法監護人，伊年事已高，不具有監督林 凡之能力，縱有盡到監督之責，亦難以避免林凡之自殺行為 ，伊亦無庸依民法第187條規定負損害賠償責任等語，資為 抗辯。 三、原審判決駁回上訴人之請求，上訴人不服提起上訴，補稱： 民法第184條第1項後段所稱故意，應係指行為人對於行為之 結果有所認識即屬之。換言之，僅需行為人對於自己之行為 係違反一般善良風俗，且會生損害於他人之結果有所認識， 即屬於民法第184條第1項後段所稱之故意以背於善良風俗之 方法加損害於他人。林凡明知系爭房屋非其所有，且受高等 教育，應知若於系爭房屋內自殺身亡，將使房屋成為凶宅， 日後難以出售，然仍為之，自屬侵害伊系爭房屋之利益。林 業振為林凡法定代理人，自應負連帶賠償責任。林業振辯稱 戴宇峰為林凡法定代理人云云，未舉證以實其說。林業振又 辯稱其於林凡自殺時已80歲，已盡監督義務，仍難避免林凡 自殺之行為云云，然法院選定監護人時已考慮監護能力等， 且林凡當時係因林業振強力要求返家居住，及威脅斷絕其經 濟來源而輕生，林業振未顧及林凡身心狀況，對其自殺難謂 已善盡監督責任。另系爭租約承租人為林麗娜，其應以善良 管理人注意保管系爭房屋。林麗娜將系爭房屋交林凡居住使 用，未注意其使用情形，顯違反注意義務，對林凡應負責之 事由致租賃物毀損、滅失，自應負損害賠償責任。系爭房屋 在客觀上雖未滅失，但交易價值已減損，故應類推適用民法 第433條規定負損害賠償責任等語，上訴聲明：㈠原判決廢 棄。㈡被上訴人林麗娜、林業振各應給付上訴人217萬0500 元，及均自(追加)起訴狀繕本最後送達翌日起至清償日止按 年息5%計算之利息。㈢前項如其中任一人為給付，其餘之人 就已給付範圍內免給付義務。㈣願供擔保，請准宣告假執行 。 林麗娜補陳：上訴人至今尚未舉出任何具體事證，證明林凡 自殺時有侵權故意，可知林凡行為欠缺故意；再影響房屋交 易價格之因素眾多，如市場供需等，故系爭房屋未來價值如 何，難以預料，無法成立同條項後段侵權行為損害賠償責任 。縱認林凡需負侵權行為損害賠償責任，因民法第432條、 第433條規定並無法律漏洞存在，故無任何類推適用而應補 充空間。上訴人並未舉證證明伊應注意而不注意情事，故難 謂伊有何可歸責之事由等語，答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如 受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 林業振補陳：縱認伊為林凡法定代理人，因伊已盡監護責任 而得免責。又系爭房屋尚未出售，實際交易價格尚無從確定 ，且鑑定報告僅可說明系爭房屋估價時可能出售時之交易行 情，尚不足據為認定上訴人已受有損害。又審酌損害數額時 ，不應以自殺事故發生時作為認定時點，鑑定報告以事故發 生時為估價時點，有錯估或高估損害及數額之疑慮，鑑定方 式、鑑定標準及程序均有瑕疵，不得作為認定依據等語，答 辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。 四、兩造不爭執事項： ㈠上訴人於99年8月19日與林麗娜簽訂系爭租約，將系爭房屋 出租予林麗娜，租賃期間自99年8月20日起至100年8月19 日 止，租金為每個月5200元。 ㈡林麗娜承租系爭房屋後，將系爭房屋交由林凡居住使用。林 凡（00年00月0日生）於99年12月20日在系爭房屋內燒炭自 殺死亡，斯時未滿20歲，林業振為其監護人。 ㈢林業振於法定期間內為拋棄繼承，經臺灣板橋地方法院於 100年2月10日以板院輔家潔100年度司繼字第92號函准予備 查在案。 五、上訴人主張林麗娜於99年8月19日向伊承租系爭房屋後，將 該屋交由林凡居住使用，詎林凡於99年12月20日在系爭房屋 內燒炭自殺身亡，致系爭房屋成為具非自然死之凶宅，市場 行情大跌，價格減損約373萬0800元，依系爭租約第11條約 定、民法第432條第2項、第433條規定或類推適用前揭規定 ，請求林麗娜應賠償損害217萬0500元。另林業振為林凡法 定代理人，應依民法第184條第1項、第187條規定賠償損害 217萬0500元等情，為林麗娜、林業振所否認，並以前揭情 詞置辯。是以本件主要爭點在於：㈠上訴人依民法第184條 第1項、第187條，請求林業振負法定代理人損害賠償責任， 有無理由？㈡上訴人依系爭租約第11條、民法第432條第2項 及第433條，請求林麗娜負損害賠償責任，有無理由？㈢賠 償金額各應為多少？其間之關係為何？ 六、林業振應負損害賠償責任： ㈠按民法第184條第1項規定，因故意或過失，不法侵害他人之 權利者，負損害賠償責任（第1項前段）；故意以背於善良 風俗之方法，加損害於他人者亦同（第1項後段）。依上開 規定可知，民法第184條就一般侵權行為之規定，已明白採 取類型理論之觀點，將之區分為「權利侵害類型」（第184 條第1項前段)、「利益侵害類型」（第184條第1項後段）， 各自均為獨立之請求權依據，是關於第184條第1項前段「權 利」，與後段「利益」之意涵應作區別。詳言之，關於保護 之法益，前段為「權利」，後段為「一般法益」；關於主觀 責任，前者以故意、過失為已足，後者則限須故意以背於善 良風俗之方法加之為要件。 ㈡查林麗娜為林凡之阿姨，林振業為林凡之外祖父，為戶籍登 記上之法定代理人，林麗娜於99年8月19日以承租人名義與 上訴人訂立租賃契約承租上訴人所有「台北市○○○路○段 ○○○號2樓E房1間」後，將系爭房間交林凡居住使用。林凡於 99年12月20日，在前述系爭房間內燒炭自殺身亡並陳屍系爭 房屋，為兩造所不爭，並有建物所有權狀、房屋租賃契約書 、戶籍謄本影本可考（見原審卷一第9至15頁、第50頁）。 林凡於上訴人所有之系爭房屋內燒炭自殺，雖無造成系爭房 屋之毀損、滅失或功能損壞，上訴人就系爭房屋法律上所有 權權能之行使，即於法令限制範圍內自由使用、收益、處分 其所有物，並排除他人之干涉之權能，並未受到限制，是本 件尚難認上訴人就系爭房屋之所有權受有損害。至上訴人雖 主張其住處因上情而變為凶宅造成房屋貶值損失等情，核屬 系爭房屋在不動產交易市場上，交易人心理因素受影響所可 能產生之交易價格降低、減少，係屬「純經濟損失」。按學 理上所稱「純經濟損失」，是一種非因有形財產或具體人身 受損害所引起的經濟利益損失，為加諸於被害人整體財產上 的不利益，非針對被害人某個特定有形財產或人身本體，故 該損失乃抽象性，僅能根據被害人在加害原因發生前後之財 產變動差額予以計算，其體現係被害人總體財產價值之變動 ，與具體的物或人身之損害無關。是本件上訴人所主張之損 失，乃抽象地存在於系爭房屋之財產上不利益（價值變動差 額），該不利益應屬純經濟損失範疇，此種純經濟損失非屬 權利，係權利以外之利益，不得納入民法第184條第1項前段 保護範圍。準此，上訴人於本件主張之損害既屬純粹經濟損 失，與民法第184條第1項前段保護客體即有未合，是上訴人 主張系爭房屋貶值之損失，依民法第184條第1項前段、第18 7條，由林凡之法定代理人林業振負損害賠償責任，即無所 據。 ㈢又按民法第184條第1項後段規定：「故意以背於善良風俗之 方法，加損害於他人者亦同。」，與同條項前段以行為人所 為係不法行為限，並不相同。而所謂背於善良風俗並不限於 一般風情民俗，只要是社會道德通念上不能接受之行為均包 括在內。查自殺屬於極端終結生命之方式，經社會各界多方 宣導勸阻，故自殺行為為社會所不贊同，更被視為不孝行為 ，顯然有背於善良風俗。林凡燒炭自殺時雖主觀上係出於殘 害自己生命之意思而為，但究竟對因此造成系爭房屋成為凶 宅，日後難以出售，侵害系爭房屋財產利益不能謂無認識， 其仍執意為之，自不得排除間接故意存在，其燒炭在死亡之 前既有意識，因其死亡造成房屋價值跌落，不能謂無因果關 係，上訴人依此主張即屬有據。 ㈣再被上訴人雖辯稱是否有礙應買意願而減損價值，除可能受 預定用途影響，更有因宗教、信仰或民俗上之差異等云云。 惟查影響房屋交易價格之因素雖眾多，如成交時間、市場供 需、政府政策等，然自殺造成房屋價值減損，為一般社會通 念，本件復經歐亞不動產估價師事務所進行鑑價，提出EAZ0000000000估價報告書（見原審卷一第179至247頁），依鑑 定結果，系爭房屋因受林凡自殺身亡影響，價值確有減損。 被上訴人所辯未能舉證因此事故仍有人願以同等價額購買， 至於悖於社會經驗法則之極端個案更非可採。本件鑑定人馮 錦典估價師亦到庭結證稱：「(本件鑑定的經過情形如何？) 函文到後我們內部有一個營業據點，指派給我們的估價助理 ，調查過程中我們會有事前的準備，會調閱土地謄本、建物 謄本、地籍圖及異動索引，我們會到現場對標的做一個初步 了解，我們從其外觀、照片、室內由所有權人導引做勘查， 勘查完之後我們第一採用市場比較法，透過網路引用案例， 針對案例再去調查其資訊，查詢其真正成交的資料，因為鑑 定報告中不能將真正的門牌顯現出來，我們再將資料引用到 報告書中。」、「(你剛剛說內政部所公布的計算方式還有 成本法，為何你計算房屋的價值沒有考慮成本法？)每個個 案考慮的是兩個方法，成本並非重要的依據，系爭建物已經 高達30幾年了，就我們所認定市場比較法與收益法會比較合 乎真正的狀況。」等語（見本院卷第122至123頁）。鑑定人 已將鑑定之過程與依據之方法詳加證述，其鑑定意見並經兩 造訊問鑑定證人後為充分之辯論，自足以為判斷之依據。 ㈤另林業振雖稱林凡為林麗萍與戴宇峰合法之婚生子女云云， 但就戴宇峰於民法第982條修正前曾與林麗萍舉行公開儀式 為合法結婚且為林凡之父一節，未舉證以實其說，且林麗萍 於辦理林凡之出生戶籍時，亦未填載戴宇峰為林凡之父，林 麗娜亦稱「林凡父親據悉已亡故多年」等語（見原審卷第47 頁背面），而林業振係於95年3月22日擔任林凡之監護人， 此有林凡之除戶戶籍謄本(見原審卷一第50頁)可參，從無異 議，若所謂戴宇峰係林凡之父親，林業振為何會擔任林凡之 監護人？且林凡過世前，無論是法律上或是事實上，均由林 業振照顧、監護，故無改於林業振為林凡監護人之法定效果 。又林業振主張於林凡自殺時其已近80歲，縱已盡監督義務 ，仍難避免林凡自殺之行為云云，然林業振是否符合改定監 護人要件，乃另一問題，在未改定前自仍為林凡之監護人， 況依林麗娜民事補充言詞辯論意旨書狀（見原審卷二第34 頁背面）說明「故而林凡之祖父林業振看到該房間後認為環 境不佳，曾要求林凡回家居住」等語，足見林業振事實上管 理林凡之生活起居等事項，林業振對已善盡監督義務部分未 舉證說明，主張仍不可採。又系爭房屋雖尚未出售，但價值 減損之損害已具體發生，損害已經造成，業經鑑定及鑑定人 到庭說明如上，自不得以未出售即無損害置辯。 ㈥從而，上訴人主張林業振為林凡之法定代理人，依據民法第 第184條第1項後段、第187條之規定，應負賠償責任，訴請 林業振賠償損害，為有理由。 七、林麗娜應負損害賠償責任： ㈠按民法第434條固然規定「租賃物因承租人之重大過失，致 失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任。 」，但此僅限於失火責任，就失火以外之責任，依據民法第 432條規定「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物， 租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義 務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之 方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀 損者，不在此限。」；同法第433條規定「因承租人之同居 人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之 事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。」 。是失火以外之責任應以前揭民法第432條規定「善良管理 人之注意義務」為準，即以抽象輕過失負損害賠償責任。又 系爭租約第11條亦約定「乙方（即林麗娜）應以善良管理人 之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙 方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。」合先敘明。 ㈡次按所謂「類推適用」係指關於某種類事項，法律依其內在 體系及規範計畫，應積極設其規定，而未設規定，法院於處 理此種事項時，得援引其性質相似之法規，以資解決。前揭 民法第432條、433條規定，雖係就租賃物物理上之毀損、滅 失者，承租人負賠償責任而為規定，系爭房屋雖無造成物理 上之毀損、滅失或功能損壞，惟林凡燒炭自殺之行為，使上 訴人所有之系爭房屋成為俗稱之凶宅，此類情事在法律上雖 無明確定義，然就一般交易習慣之認知，係指「曾發生凶殺 或自殺事件之房屋」而言。而此一因素，雖未對房屋造成結 構性或安全性上效用之減損，但就我國國情及一般社會大眾 而言，多存有嫌惡畏懼之心理，除對居住品質有所疑慮外， 在心理層面上亦會造成相當程度之負面觀感及影響，故在房 地產交易市場及經驗法則上，均認此類房屋會影響當事人之 購買意願及價格，而造成該房屋在市場接受程度及交易價格 上之低落結果，此種情形，非民法當初立法時所得預見有此 種交易價值減損之狀況，法院於處理此種事件時，自應類推 適用援引其性質相似之法規加以解決，以因應時代與社會環 境變遷，補充法律規定之漏洞。準此，民法第432條、第433 條之規定內容與立法目的，既然是因承租人或使用人之行為 致出租人遭受損害時，其損害應加以彌補，性質上屬於承租 人維護租賃物狀態之義務，雖因立法當時之時空背景僅對於 物理上之毀損、滅失加以規定，漏未針對經濟上價值減損之 情形規範，但依據相同事物應為相同處理、有損害即應填補 之原則，自應類推適用前開規定。 ㈢又林麗娜抗辯伊並非系爭租賃契約承租人，係由林凡直接向 上訴人承租，伊已盡其監督義務並無過失云云。然查依據租 賃契約記載，係林麗娜向上訴人承租系爭房屋，並交付與林 凡使用，否則若以林凡為出租對象，即無須由林麗娜簽署租 賃契約，林麗娜否認其為租賃契約承租人云云，自非可採。 另上訴人出租時係要求應由林凡之父母出面承租，林麗娜出 面承租時乃冒稱林凡母親，為林麗娜所不爭執，且有承租契 約上面記載林麗娜為林媽媽，留下手機電話（見原審卷一第 13 頁）可證，顯然一開始即以不實之身分代為承租。再租 賃契約第11條前段既然約定承租人應以善良管理人之注意使 用房(店)屋，參酌民法第433條規定，林麗娜向上訴人承租 系爭房屋並交林凡使用，林凡係經林麗娜允許而為租賃物使 用之第三人，林麗娜未注意其使用情形，已違反相關注意義 務，對於租賃物毀損、滅失者，自應負損害賠償責任。則林 凡於上訴人所有之系爭房屋內燒炭自殺，雖無致系爭房屋有 何毀損、滅失或功能損壞，但其交易之價值既已因林凡之行 為而減損，自應類推適用前述規定由林麗娜負損害賠償責任 。是以，依前揭規定及契約約定，上訴人自可據此請求林麗 娜負損害賠償之責。至於日後系爭房屋是否有因時間經過慢 慢人們記憶淡忘而逐漸回復原有價值，或因房地產市場熱絡 而增值不再造成損失，甚或因都市更新而使凶宅之標的物喪 失致價值下降情形不復存在，均為損害發生以後之事實，與 損害發生時間點無涉，不影響林凡自殺時即損害發生時造成 經濟價值之減損，林麗娜所辯並非可採。 ㈣從而，上訴人主張依系爭租約第11條、民法第432條第2項及 第433條規定，訴請林麗娜負損害賠償責任，為有理由。又 林麗娜辯稱其因不可歸責，不合民法第220條之規範要件， 不須負責云云。惟按上訴人主張林麗娜應依民法第432條、 433條負責，既然有理由，自無再論斷被上訴人行為是否符 合民法第220條要件之必要，併予敘明。 八、被上訴人應賠償之金額及其關係： ㈠按「數債務人以同一目的，本於各別之發生原因，對債權人 各負全部給付之義務，因債務人其中一人為給付，他債務人 即應同免其責任之債務，為不真正連帶債務，其中一人所為 之清償，如已滿足債權之全部，即應發生絕對清償效力，債 權人不得再向他債務人請求清償。」「不真正連帶債務之發 生，係因相關之法律關係偶然競合所致，多數債務人之各債 務具有客觀之同一目的，而債務人各負有全部之責任，債務 人中之一人或數人向債權人為給付者，他債務人亦同免其責 任。」最高法院100年度台上字第848號判決、98年度台上字 第1863號、97年度台上字第453號判決均採相同見解。 ㈡本件經歐亞不動產估價師事務所進行鑑價，提出EAZ0000000000估價報告書（見原審卷一第179至247頁），依鑑定結果 ，系爭房屋因受林凡自殺身亡影響，價值減損幅度為屋價的 30%，金額為373萬0800元。該鑑定案鑑定人馮錦典估價師到 庭證稱：「(估算非自然死亡減損的373萬0800元，如何算出 來的？)估價方法中我們是估個正常價，若非自然死亡的話 ，我們再從正常價中扣除減損價值，凶宅的話，價格減損會 隨著時間的演進而成反比，因為本件按照臺北地院的函文， 發生的時間是在99年12月份，我被委託鑑定是在100年5月份 ，介於百分之15到百分之50，我們認定是百分之30，我們最 主要是參考類似的案例，另外有法院的判決參考，認定本件 減損的百分比為百分之30。」、「（就本件你估計房屋的正 常價格是否即為鑑定報告第44頁所記載的1243萬6000元？你 估算的方法為何？）依據市場比較法及收益法，市場比較法 最後的決定單價是40萬9000元、收益法的最後決定單價是39 萬9000元，根據這兩個方法最後的估值是40萬元，本案的面 積是31.09坪，乘以40萬元，得出總價是1243萬6000元。」 、「（你剛剛說因為涉及有主觀的問題，法院的區間是在百 分之15到百分之50，你如何在本案去認定是用百分之30？） 在百分之15到50之間，我採用的是與本案時間上比較接近， 我傾向個人主觀的看法，我採平均數百分之30。」「(你剛 剛說百分之30是完全將臺北地院8個案件，判決的結果予以 平均所得到，還是有加入你個人的判斷？)平均的結果是這 樣，也符合我個人主觀的看法。」等語（見本院卷第122至 123頁），顯見鑑定報告採取市場交易價值比較法及收益法 進行鑑定推估系爭房屋價格，就減損比例系爭鑑定報告則係 援引8則地方法院之判決導出「非自然死亡之事實造成不動 產貶值之比例為30%」（見鑑定報告第43頁）。 ㈢查內政部公佈之鑑定方式有三種，分別為市場比較法、收益 法及成本法，系爭鑑定報告使用前兩者作為本件鑑定方法， 依比較法本件比較標的屋齡(年)分別為37.3年、29.5年及30 .5年(見鑑定報告第27頁)，平均約為32.43年，與系爭房屋3 6.2年，屋齡相距約4年，差距不大，且鑑定報告亦參酌此因 素後將比較標的之整體條件評定為較系爭房屋「稍佳」，再 詳細比較勘估標的與比較標的個別因素，分析後調整「屋齡 」部分降低價值百分率-2%，已確實參酌屋齡差異後而為比 較及調整。再租金之高低雖可由雙方協議定之，非可一概而 論，系爭房屋31.09坪，本分隔為5個房間，租金依房間大小 分別為5200元、6200元、6200元、7500元、9000元，有租賃 契約書可考（見原審卷一第151至154頁），計每月租金收入 3萬4100元，換言之，系爭房屋於發生本件非自然死亡事件 之前租金平均1坪1096元，參酌文山區2013年2月之租金行情 套房為902(元/坪/月)、雅房為917(元/坪/月)(見本院卷第 191頁附件一台灣租屋網租金行情網路查詢資料)，至於比較 標的價格(元/坪/月)分別為759、847、711，經分析評估系 爭房屋推定租金704元，並無偏高。據此推估系爭房屋每坪 40萬元，系爭房屋面積是31.09坪，得出總價1243萬6000元 （000000×31.09=00000000），並無不合。 ㈣上訴人雖主張：系爭房地因而減損至少有30％云云，惟查「 凶宅」乃對非自然身故事件產生心理上之恐懼、嫌惡等負面 情緒，以致無法享受平靜、安穩之舒適生活之負面感受，致 無法發揮該建物之通常效用影響交易意願，造成經濟上價值 之減損，法院各判決事實與本件事實並不相同，鑑定意見以 其主觀意見，依據法院各個案就本件減損率有30％之判斷， 尚非可採。各別個案之事實情況不同，難比附引，每個案更 有不同公平原則必須裁量，本院參酌本件鑑定報告所載及鑑 定人所述，考量鑑定人係依其價格評估方式採比較法及收益 法之直接資本化法，作為評估正常價格，並未考量成本法具 有使用價格隨建造時至發生事故時時間之經過而減損之特性 ，考量該因素之影響層面及市場交易習慣後予以評估，就鑑 定之標的與特定事件發生後兩相對照，排除其他可能影響之 因素，本院認定系爭房屋因有非自然死亡價格減損，綜合評 估鑑定標的之價值減損15％為合理。依據前述系爭建物損害 發生時價額1243萬6000元之15％損害為186萬5400元（00000 000×15％=0000000）。 ㈤被上訴人間為不真正連帶債務：查上訴人僅受有186萬5400 元之損害額，已如前述，則上訴人只能就其損害獲得賠償， 不得獲有損害額以外之利益，而上訴人同時請求被上訴人賠 償，因上訴人所依據之法律關係不同而得訴請被上訴人各賠 付186萬5400元，賠償債務間具有不真正之連帶債務關係， 上訴人如其中一項之金額已獲任一被上訴人履行給付，另一 項被上訴人於履行範圍內自免給付義務。 九、綜上所述，上訴人本於租賃及侵權損害賠償之法律關係，請 求林麗娜、林業振各應給付上訴人186萬5400元，及自起訴 狀最後繕本送達翌日即100年7月28日起，至清償日止，按年 息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為 無理由，應予駁回。又上開應准許部分，兩造陳明願供擔保 為准免假執行之宣告，核無不合，爰定相當擔保金額後准許 之。至於上訴人其餘請求不應准許部分，假執行之聲請失所 附麗，應併予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴 之判決，並駁回其假執行之聲請，自有未洽。上訴意旨就此 部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院 廢棄改判如主文第 2項所示。至於上開應駁回部分，原審為 上訴人敗訴之判決，並駁回假執行之聲請，核無違誤，上訴 意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄， 為無理由，應駁回其上訴。 十、本件事證已臻明確，因自殺成為凶宅影響房屋價值，已如前 述，上訴人聲請向永慶、信義、中信等房屋仲介股份有限公 司及東誠國際仲介經紀股份有限公司函查非自然事故房屋銷 售紀錄及價額基本資料，自無必要，兩造其餘主張陳述及所 提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸 再予論述，附此敘明。 十據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條、第463條、第390條 第2項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 5 月 8 日 民事第二庭 審判長法 官 吳謙仁 法 官 李瓊蔭 法 官 黃嘉烈 正本係照原本作成。 上訴人不得上訴。 被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴 書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提 理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任 律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附 具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1 第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任 律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 5 月 9 日 書記官 王宜玲 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。