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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　101年度上字第768號 上　訴　人　嚴健彰 訴訟代理人　柴健華律師 被 上 訴人　德正建設股份有限公司 法定代理人　胡金德 訴訟代理人　林于椿律師 　　　　　　陳德峰律師 上　一　人 複 代 理人　唐福睿律師 　　　　　　賴以祥律師 上列當事人間請求給付仲介報酬事件，上訴人對於中華民國101 年5月30日臺灣臺北地方法院100年度訴字第4568號第一審判決提 起上訴，本院於102年3月20日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張：上訴人前居間介紹被上訴人向訴外人至遠聯合 實業有限公司（下稱至遠公司）購買其所有坐落臺北市○○ ○路○段○○巷○弄○號之「華山芥川賞」建案（下稱系爭建案 ），並由被上訴人公司總經理胡孝新代表被上訴人簽立仲介 服務費給付承諾書（下稱系爭承諾書），約定系爭建案之居 間仲介費為其買賣總價2%，並約定於買賣雙方簽訂協議書之 同時以現金支付2/3仲介費。嗣被上訴人於民國（下同）100 年8月26日與至遠公司就系爭建案簽訂轉讓協議書（下稱系 爭協議書），約定總價為新臺幣（下同）1億8,500萬元，被 上訴人自應依系爭承諾書給付上訴人居間仲介費246萬6,666 元（計算式：1億8,500萬元×2%×2/3＝246萬6,666元，元 以下不計，下稱系爭仲介報酬），然被上訴人迄未依約給付 ，爰依系爭承諾書之約定求為命被上訴人應給付上訴人246 萬6,666元，及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之 判決。原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴。並上 訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人246萬6,6 66元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計 算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。 二、被上訴人則以：上訴人係仲介被上訴人購買系爭建案之土地 及其上建物，被上訴人並允諾以系爭建案之土地及建物總價 1億8,500萬元計算仲介費，故有關系爭承諾書「該居間仲介 費於雙方簽訂協議書之同時，以現金支付三分之二予嚴健彰 先生該筆仲介費。」之約定中，關於「雙方」自係包含系爭 建案之土地所有權人即天鑫投資開發股份有限公司（下稱天 鑫公司）須共同簽訂系爭協議書，始為被上訴人給付本件仲 介費之條件。茲因天鑫公司並未授權訴外人李祥剛與被上訴 人簽立系爭協議書，李祥剛亦未依系爭協議書第10條約定取 得天鑫公司之書面授權，李祥剛無權代理天鑫公司簽立系爭 協議書，依民法第170條第1項規定於天鑫公司承認前不生效 力，而天鑫公司既未有效共同簽署系爭協議書，則系爭承諾 書之給付條件尚未成就，被上訴人即無給付義務等語，資為 抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔 保請准免為假執行之宣告。 三、兩造不爭執事項（見本院卷第72頁反面、第23頁、第3頁及 其反面）： 被上訴人於100年8月26日先與上訴人簽訂系爭承諾書後，再 與至遠公司訂立系爭協議書。 以上事實為兩造所不爭執，並有系爭承諾書、協議書可稽（ 見原審卷第9、36-37頁、本院卷第41、41之1頁、第144頁反 面），堪信為真實。 四、上訴人主張其居間介紹，而由被上訴人與至遠公司就系爭建 案簽訂系爭協議書，惟被上訴人迄未給付上訴人仲介報酬， 依系爭承諾書之約定，被上訴人應給付上訴人246萬6,666元 本息等情，則為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本 件爭點厥為：㈠系爭承諾書約定以「雙方」簽訂系爭協議書 為給付仲介費之條件，該簽訂協議書之「雙方」有無包括天 鑫公司？㈡上訴人依系爭承諾書請求仲介費，有無理由？爰 析述如下。 五、有關系爭承諾書約定以「雙方」簽訂系爭協議書為給付仲介 費之條件，該簽訂協議書之「雙方」有無包括天鑫公司部分 ： ㈠按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭 句，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意 人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤 須斟酌交易上之習慣，及當事人所欲達成之經濟上效果、合 理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解 釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規 及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將當事人之目的列 為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介 於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟 酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；又解釋契約應 以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事 實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真 意（最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第58號判例 、19年上字第453號判例、88年度台上字第1671號判決要旨 參照）。是於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解 釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事 ，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本 質，而為符合公平正義之契約解釋。至所謂契約之目的，係 指當事人基於契約內容所欲達成之經濟上效果。而所謂契約 之本質，則係指通常交易觀念，及一般交易當事人所得合理 預期之給付目的與契約利益而言。 ㈡查兩造分別自陳系爭協議書係以購入系爭建案包括建物及其 坐落土地為目的等語（見本院卷第72頁反面）；而系爭協議 書約定之買賣價金1億8,500萬元係包括系爭建案之土地及已 興建之房屋之價格（見原審卷第36頁之系爭協議書第1、2條 之約定）：且兩造均不爭執系爭承諾書係以系爭協議書約定 包括系爭建案之建物及其坐落土地之總價1億8,500萬元計算 本件居間仲介費等情，是兩造於簽訂系爭承諾書所約定之仲 介費時，即係以系爭建案包括建物、土地二部分買賣均完成 為其目的，尤以系爭建案係存在未完工之建物，買方更須連 同土地、未完工建物一起購入始能達其完整利用建物之購買 目的，核與一般交易當事人所得合理預期之給付目的與契約 利益相符，復參酌兩造均不爭執最後所簽訂之系爭協議書（ 即原審卷第36-37頁、本院卷第41、41之1頁之協議書）當事 人包括甲方之被上訴人及乙方之至遠公司、天鑫公司乙節（ 見本院卷第96、23頁、原審卷第33-34頁），揆諸前開意旨 ，依系爭承諾書係有關仲介費用約定之通常交易觀念的契約 本質，自應認系爭承諾書所載給付仲介費條件之簽訂協議書 之「雙方」當事人，自應包括系爭建案所在土地所有權人天 鑫公司，始符兩造簽訂系爭承諾書之真意。是被上訴人抗辯 本件仲介費之給付應以包括天鑫公司簽立系爭協議書為條件 等語，自屬可採。 ㈢上訴人雖主張系爭協議書協商過程中，均僅以被上訴人與至 遠公司為簽約當事人，並無天鑫公司，核與系爭承諾書所載 被上訴人係同意支付上訴人居間介紹「本公司（即被上訴人 ）」承買「至遠公司」所有之華山芥川賞案居間仲介費相符 ，是於被上訴人與至遠公司簽訂系爭協議書後，被上訴人即 應給付仲介費，並不以天鑫公司亦應簽立系爭協議書為必要 云云。然查，上訴人陳稱：伊於接受至遠公司委託仲介時即 知系爭建案坐落於天鑫公司所有之土地上（見本院卷第123 頁反面）；而至遠公司李祥剛亦向伊表明天鑫公司同意出售 系爭建案基地並授權李祥剛全權處理（見本院卷第142頁） ；伊歷經向被上訴人總經理胡孝新介紹分析系爭建案內容、 帶同胡孝新與至遠公司莊學良、李祥剛討論並確定價格成交 之全部洽談過程，天鑫公司均未出面參與，概由至遠公司就 系爭建案包括坐落土地及已施作建物授權上訴人進行轉售協 商，故天鑫公司已授權至遠公司同步處理系爭建案坐落土地 之轉讓事宜（見本院卷第25-26頁）等語，是上訴人仲介系 爭建案即以土地所有權人天鑫公司業已授權至遠公司一併出 售該土地為前提至明，亦核與兩造不爭執其形式上真正（被 上訴人不爭執本院卷第58-61頁協議書之真正，見本院卷第1 31頁）之兩造協商系爭協議書過程時僅以被上訴人及至遠公 司為當事人，並於協議書第10條約定至遠公司保證取得天鑫 公司出售土地之授權等情（見本院卷第58-61頁）相符。次 查，上訴人復自陳100年8月26日當日因李祥剛對協議書內容 尚有修改意見，且天鑫公司法定代理人陳德宗亦應李祥剛之 邀到場，李祥剛表示應將天鑫公司列入協議書乙方，經被上 訴人、至遠公司、陳德宗同意後，將系爭協議書之乙方增列 天鑫公司，因契約當事人仍就其他約定討論修改之，而漏未 將系爭協議書第10條至遠公司保證取得天鑫公司授權出售土 地之約定刪除等語（見本院卷第56頁）。是依前開上訴人所 述之受託仲介系爭建案至簽訂系爭協議書之過程以觀，上訴 人原即以取得土地所有權人天鑫公司之授權為前提居間系爭 建案之買賣，雖系爭協議書之協商過程中，因至遠公司自稱 已獲天鑫公司之授權並保證之，而未將天鑫公司列入系爭協 議書當事人之列，然仍無解於上訴人居間系爭建案所負應取 得出售土地授權之義務，是兩造於簽訂系爭承諾書時所稱之 協議書簽立雙方，自應包括上訴人當時所認知至遠公司自稱 已取得授權之土地所有權人天鑫公司。至系爭協議書簽立當 日臨時將天鑫公司列入買方，應僅為使協議書當事人間之權 益關係更加明確，尚非得據此認被上訴人原所簽立系爭承諾 書所約定之協議書簽立當事人不包括天鑫公司；況且此協議 書當事人之增加，亦為上訴人當場參與、知悉而未異議，則 系爭承諾書所載協議書簽立人包括天鑫公司，除如所前述， 不違反上訴人自始受託仲介系爭建案包括建物及土地外，亦 在上訴人預期得否依約定條件請求仲介費之範圍內。上訴人 忽略系爭建案土地、建物分屬不同人所有、其受託仲介系爭 建案之原由，及事後正式簽訂包括天鑫公司為當事人等節， 而僅以系爭協議書協商過程中，因至遠公司保證取得天鑫公 司授權出售土地為由而未將天鑫公司列入協議書當事人討論 ，於系爭承諾書簽立當時天鑫公司並非協議書協商當事人為 由，逕為主張系爭承諾書所載協議書簽立之雙方不包括天鑫 公司云云，實不足取。 ㈣綜上，系爭承諾書約定以「雙方」簽訂系爭協議書為給付仲 介費之條件，該簽訂協議書之「雙方」包括天鑫公司，始符 兩造真意。 六、有關上訴人依系爭承諾書請求仲介費，有無理由部分： ㈠按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，係效力未定 之法律行為，固得經本人承認而對於本人發生效力。惟本人 如已為拒絕承認，該無權代理行為即確定的對於本人不生效 力（最高法院85年台上字第963號判例意旨參照）。 ㈡查系爭協議書之內容係由甲方為被上訴人，乙方則為訴外人 至遠公司及天鑫公司，然訴外人天鑫公司迄未於協議書上用 印，而係由訴外人至遠公司之總經理李祥剛在天鑫公司該欄 簽寫李祥剛自己之姓名並蓋印，註明「代」，並於系爭協議 書第10條約定：「乙方保證取得天鑫投資開發股份有限公司 出賣本標的物之書面授權。」等語，有系爭協議書在卷可佐 （見原審卷第36頁至第38頁），足見訴外人至遠公司所屬人 員李祥剛雖自居代理人名義與被上訴人簽立系爭協議書，惟 李祥剛所為代理行為，既未依系爭協議書第10條約定取得天 鑫公司之書面授權，自仍為無權代理。 ㈢上訴人雖以證人莊學良證述：當天天鑫公司法定代理人陳德 宗到場，認可系爭協議書內容後，以未帶天鑫公司大、小章 及有事擬先行離去為由，當場口頭授權李祥剛代理天鑫公司 簽約等語，及被上訴人亦自陳當日陳德宗確實在場，主張系 爭協議書業經天鑫公司事前授權李祥剛簽立云云。然查，證 人即100年8月26日亦在場之被上訴人總經理胡孝新到庭證稱 ：簽約當天莊學良並不在場，天鑫公司老板到場1、2分鐘即 離開，他沒講什麼，伊也不認識他，陳德宗離開時並未授權 李祥剛代理簽立協議書，且伊亦不了解他們之間的關係等語 （見本院卷第97頁反面-第98頁反面），是天鑫公司陳德宗 雖有到場，但是否對李祥剛授予代理權，已非無疑；又證人 莊學良固證稱：當日天鑫公司之陳德宗於下午2時即已到場 ，迄下午6時多於看完系爭協議書內容以未帶公司大、小章 為由授權李祥剛簽名云云（見本院卷第97頁），然以陳德宗 既為系爭協議書之簽立而經通知到場，則焉有未帶公司大、 小章之理，況且縱陳德宗未攜帶印章，然於其認可系爭協議 書後，依我國民法第3條第2項蓋章與簽名具有同等效力之規 定，且陳德宗於現場等候已達4小時之久，焉有未當場立即 簽名確認，反仍授權他人代理之理，是證人莊學良證稱當日 陳德宗口頭授權李祥剛簽立系爭協議書，尤屬存疑；再參上 訴人自陳系爭協議書乃至遠公司多次透過伊表達系爭協議書 之修正意見，中間歷經多次修改增補所完成等語（見本院卷 第55頁，然於簽立當日仍作增列天鑫公司為當事人之修正， 如前所述），則上訴人對系爭協議書第10條所為應取得天鑫 公司出售標的物書面授權之約定，應知之甚明，若當日因加 列天鑫公司為賣方而使系爭協議書第10條約定為贅文，衡諸 常情，上訴人實應可立即反應並將之刪除，以使系爭協議書 簽立之當事人間權利義務關係單純化，然系爭協議書於加列 天鑫公司為買方後仍保留系爭協議書第10條之約定，且當天 加列之買方天鑫公司並未經其法定代理人陳德宗於系爭協議 書內簽名，足徵系爭協議書第10條仍為簽約當事人特意保留 之約定，以確保被上訴人所購買之系爭建案亦經天鑫公司同 意併同出售該建案坐落土地至明。上訴人僅以系爭協議書協 商時原無天鑫公司，事後加列天鑫公司為買方時，漏未刪除 系爭協議書第10條，該條約定為無益記載云云，尚嫌無據。 是李祥剛固以代理人身分於系爭協議書內簽名，然因未獲得 天鑫公司之授權，其所為仍屬無權代理。 ㈣系爭協議書之當事人天鑫公司既為李祥剛無權代理簽立之， 嗣天鑫公司於100年11月8日已將系爭建案所坐落之土地出售 與訴外人百鉅公司等情，有該土地即臺北市○○區○○段0 ○段000地號異動索引可憑（見原審卷第39-42頁），且為兩 造所不爭（見本院卷第23頁反面），顯然天鑫公司已拒絕承 認李祥剛之無權代理，李祥剛就系爭協議書所為代理行為無 效，則系爭協議書既未經天鑫公司簽立，核與前述系爭承諾 書所約定以包括天鑫公司、至遠公司、被上訴人均簽立系爭 協議書之給付仲費條件不符，則上訴人依系爭承諾書請求被 上訴人給付仲介費云云，自屬無據。 七、從而，上訴人依系爭承諾書之約定，請求被上訴人給付系爭 仲介報酬246萬6,666元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。 其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗 訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 八、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之 必要，併此敘明。 九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 4 月 17 日 民事第十九庭 審判長法 官 魏麗娟 法 官 黃明發 法 官 李媛媛 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 4 月 18 日 書記官 李佳樺 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。