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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 101年度上字第87號 上　訴　人　黃中和 訴訟代理人　張曼隆律師 被　上訴人　賴文龍 訴訟代理人　賴彌鼎律師 複　代理人　王道光律師 被　上訴人　吉勝不動產開發有限公司 法定代理人　張淑玲 上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國100年1 2月8日臺灣桃園地方法院100年度訴字第814號第一審判決提起上 訴，並為訴之追加(擴張聲明)，本院於民國101年9月11日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 上訴及擴張之訴均駁回。 第二審及擴張之訴訴訟費用均由上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之， 但民事訴訟法第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限； 又擴張或減縮應受判決事項之聲明者，縱於訴狀送達後，原 告仍得將原訴變更或追加他訴，無須得被告同意，此觀民事 訴訟法第446條第1項但書及第255條第1項第3款規定自明。 本件上訴人原上訴聲明第二項為：被上訴人賴文龍(下簡稱 賴文龍)應給付上訴人新臺幣（下同）358萬0,057元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%之利息， 嗣於民國(下同)101年8月3日民事言詞辯論意旨狀中聲明擴 張上訴聲明第二項為：賴文龍應給付上訴人407萬3,374元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至至清償日止，按週年利率5%之 利息(見本院卷第120頁），揆諸上開規定及說明，在程序上 應予准許。 二、被上訴人吉勝不動產開發有限公司（下簡稱吉勝公司）經合 法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條 所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論判決。 貳、實體方面： 一、上訴人起訴主張： ㈠上訴人與賴文龍於99年10月11日就坐落桃園縣○○鄉○○○ 段218-60、218-247、224-6、224-29地號土地及其上門牌號 碼為桃園縣○○鄉○○路○○○號之建物（下簡稱系爭房地） 訂立不動產買賣契約書，約定買賣總價款為1,590萬元，並 已悉數付畢。上訴人購得系爭房地後，曾委託仲介公司出租 該屋，然均乏人問津，嗣經打聽鄰居後始得知，訴外人劉燕 霖於85年12月27日凌晨駕駛轎車附載訴外人王崇新由蘆竹往 桃園方向行駛，行○○○鄉○○村○○路時，先撞擊大竹路 455號民宅，又撞上大竹路旁停放之轎車，再彈撞至系爭房 屋後卡住才停止，致該2人均死亡。系爭房地既曾發生嚴重 車禍致該2人非自然身故，且現場於第2日仍留有血水，並舉 行法事召魂，則對於居住其內者而言，除對居住品質產生疑 慮外，於心理層面亦有負面影響。準此，上訴人自得請求賴 文龍減少價金。而就減少價金數額部分，上訴人因系爭房地 發生此事故而心神不寧，僅能將系爭房地售出，根據台灣大 華不動產估價師聯合事務所（下簡稱大華不動產估價所）鑑 定當時系爭標的若係「當場車毀人亡」之狀況，該標的減「 損價值為373萬6,637元，若係「車毀但人送醫急救始死亡」 減損價值為199萬1,618元，既經上訴人請求減少價金，則就 該應減少之價金，賴文龍即受有不當得利。另賴文龍無論依 買賣契約書之約定或民法第277條規定，皆負擔保系爭房地 無減少其價值及具有其所保證之品質之義務，是賴文龍亦構 成不完全給付，上訴人除受有前揭減少價值之損害外，另因 轉售訂定契約支出之代書費用2萬4,801元、交屋費用4,062 元、契稅1萬7,874元、出售房屋仲介服務費用29萬元、土地 增值稅3萬8,968元、房屋費4,352元，而受有損害，自得依 民法第227條規定，請求賴文龍負賠償責任。 ㈡吉勝公司居間仲介房地買賣並收取報酬，自應本於善良管理 人之注意義務，就買賣標的物有無依通常交易觀念上之重要 瑕疵，加以進行了解並向上訴人解說，且吉勝公司設於桃園 縣蘆竹鄉，理當對蘆竹鄉內之不動產概況有相當充分之掌握 ，並應竭盡所能向消費者誠實揭露足以影響意願之一切重要 訊息，如賣方並未誠實告知，其亦應由報章雜誌、實地走訪 等方式了解系爭房地之重要訊息及週遭環境。而吉勝公司既 向上訴人收取服務費30萬元，且係專門從事區域內不動產仲 介買賣，又該車禍事故亦已揭露於媒體，則吉勝公司對系爭 房地所存在依通常交易觀念上之重要瑕疵，自難諉為不知， 上訴人自得依不動產經紀業管理條例第21條、第26條第2項 規定，請求吉勝公司返還居間報酬30萬元。 ㈢另依相驗報告書及現場照片可知，劉燕霖、王崇新所乘之轎 車係側翻撞入系爭房地，造成鐵捲門嚴重毀損，並非被上訴 人所稱僅係衝撞至系爭房地騎樓後即行停止。而本件買賣契 約書所附標的物現況說明書記載「是否曾經發生非自然身故 之情事（如凶殺案、自殺、他殺等）」，則該括弧內既於句 末加上「等」字，即足認括弧內之文字應屬例示，再就房屋 交易市場通常觀念而言，房屋是否曾發生非自然身故情事， 當屬房屋交易之重要資訊，影響房屋交易價值甚鉅，乃係交 易上之重大瑕疵，而上訴人配偶於看屋時特別向賴文龍詢問 系爭房地是否「乾淨」，堪認系爭房地如曾發生非自然身故 事件，顯足影響上訴人購買意願。 ㈣於原審起訴聲明：⒈賴文龍應給付上訴人358萬0,057元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利 息；⒉吉勝公司應給付上訴人30萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償之日止，按年息5％計算之利息；⒊上訴人願 供擔保，請准宣告假執行。原審為上訴人敗訴之判決，對此 上訴人不服提起上訴，上訴聲明：⒈原判決廢棄；賴文龍應 給付上訴人407萬3,374元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息；⒊吉勝公司應給付 上訴人30萬元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年 息百分之五計算之利息；⒋上訴人願供擔保，請准宣告假執 行。 二、被上訴人則以下列辯詞資為抗辯： ㈠賴文龍部分： ⒈本件交通意外事故中，劉燕霖、王崇新並非死亡於系爭房 屋內，而係經送醫急救後不治死亡，死亡地點分別為桃園 省立醫院及敏盛綜合醫院。是系爭房屋未曾發生非自然身 故之事實至明。縱劉燕霖、王崇新係因交通意外事故而死 亡於車內，惟本件純屬交通意外事故，即非屬判決所指兇 殺或自殺致死之情形，況系爭「（附表）標的物現況說明 書」中特別列舉「非自然身故」之情事，係兇殺案、自殺 、他殺等，不包含意外事故，且依據內政部92年6月間公 告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產 標的現況說明書」項次11內容亦僅載有「本建物（專有部 分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」等字 樣可知，本案此種情形並非「不動產標的現況說明書」應 予詳載之事項，則本件交通意外事故非屬通常交易觀念之 「非自然身故」事由至明，故縱賴文龍未將交通意外事故 告知上訴人，亦不生違反「標的物現況說明書」之擔保責 任。 ⒉再者，依建築物是否因為曾有人於此自殺而成為「凶宅」 ，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗 教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗 教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將 導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵。臺 灣高等法院90年度上易字第401號判決意旨可資參照。而 系爭房屋並非通常交易觀念之凶宅，自無價值之減損，已 如前述，縱認本件交通意外事故係屬「非自然身故」事由 ，惟系爭房屋發生交通意外事故係於85年12月27日，距上 訴人於99年10月11日買受已近14年，該主觀心理因素應已 因時隔久遠、曾舉辦法事，系爭房屋長期有人使用、其後 亦未發生其他事故等情而消除，自不得依上訴人之主觀認 知作為判斷凶宅及價值減損之標準。 ⒊又本件鑑定之估價報告書載有「因考量現有法規對此種特 殊情況之交易並無相關規範，於一般不動產交易時亦難以 量化，故本事務所僅能採用問卷方式調查」等語，顯見房 屋發生交通意外事故致死之情事，並無法規規範。至於是 否影響價格亦無法量化，再觀諸問卷調查結果一覽表所示 ，對系爭房屋曾發生當場死亡情況下，仍有1人認為不因 此減損房屋之價值，就車毀但人送醫急救始死亡情況下， 則有17人認為不因此減損房屋之價值，更足徵本件交通意 外事故是否導致價值上之減損及減損比例為何，全繫於受 訪人主觀上之因素。且本件估價報告亦未說明受訪人是否 已參酌前揭時隔久遠、曾舉辦法事，系爭房屋長期有人使 用、其後亦未發生其他事故等情後而回答問卷，本件估價 報告既無從以客觀科學之基準量化，依不動產估價技術規 則第23條第8款之規定，自應不予採用，本件估價報告所 認定之減損價值，實無參考意義。 ⒋答辯聲明：⒈上訴及擴張之訴均駁回；⒉如受不利判決，請准 供擔保免為假執行。 ㈡吉勝公司部分：雖未於最後言詞辯論期日到庭，惟據其書狀 及準備期日之陳述如下： ⒈據原審所調閱之相驗卷內所附軍事檢察官相驗報告書、法 醫鑑定等、相驗屍體證明書等文件均明確記載，劉燕霖、 王崇新二人係經送醫急就後不治死亡，且同卷所附省立桃 園醫院轉院病歷摘要及敏盛綜合醫院診斷證明書雖記載劉 燕霖、王崇新於到院時已無生命跡象，惟該等醫院仍對於 劉燕霖、王崇新施予急救措施無效後始宣告不治。故劉燕 霖、王崇新之死亡地點應認為係在桃園省立醫院及敏盛綜 合醫院。是本件交通事故中劉燕霖、王崇新係經送醫急救 後不治死亡，是本件並無「非自然身故之事實」存在。 ⒉本件並無「非自然身故之事實」存在，業如上述，且吉勝 公司亦依出賣人（即賴文龍）所勾選之現況說明書所載項 目依現況為詳盡之調查，況兩造所爭執之現況說明書中僅 記載：「是否曾發生非目然身故之情事（如兇殺案、自殺 案、他殺等）」，並未就交通意外事故為約定之調查，是 吉勝公司提供出賣人（賴文龍）所勾選之現況說明書予上 訴人，並未有任何注意義務違反之情事。 ⒊吉勝公司並無注意義務之違反而有瑕疵給付之情形，已如 上述。況不動產經紀業管理條例第26條第1項係指因可歸 責於經紀業之事由不能履行委託契約者，經紀業應負賠償 責任，然本件並無不能履行契約之情事，是上訴人據該法 文請求，應屬誤會。 ⒋於本院答辯聲明：⑴上訴及擴張之訴均駁回；⑵如受不利 判決，請准預供擔保宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事實： ㈠訴外人劉燕霖於85年12月27日凌晨駕駛轎車載訴外人王崇新 由蘆竹往桃園方向行駛，行○○○鄉○○村○○路時，先撞 擊大竹路455號民宅，又撞上大竹路旁停放之另輛轎車，再 彈撞至賴文龍所有系爭房屋之騎樓鐵捲門後卡住停止，致劉 燕霖、王崇新死亡。 ㈡賴文龍嗣經吉勝公司仲介於99年10月11日將系爭房地出售予 上訴人，總價為1590萬元，賴文龍及吉勝公司於該交易中表 示系爭房地未曾發生非自然身故之事件。 四、兩造爭執事項： ㈠上開交通事故中劉燕霖、王崇新死亡，是否可認為系爭房地 曾發生非自然身故事件？ ㈡若屬非自然身故事件，系爭房屋是否有價值減損之情形？ 五、得心證之理由： ㈠上開交通事故中劉燕霖、王崇新死亡，是否可認為系爭房地 曾發生非自然身故事件？ ⒈查上開交通事故中劉燕霖、王崇新係經送醫急救後不治死 亡，死亡地點分別為桃園省立醫院及敏盛綜合醫院等情， 業經本院依職權調取空軍防砲警衛司令部劉燕霖、王崇新 相驗卷內之軍事檢察官相驗報告書、法醫鑑定書、相驗屍 體證明書核閱屬實（見外放卷宗）。 ⒉雖上訴人主張同上開卷宗所附敏盛綜合醫院診斷證明書記 載王崇新於到院已死亡，劉燕霖之母親並證稱救護車到達 事發地點，王崇新已死亡，另一死者劉燕霖經送桃園醫院 急救不治死亡，不能證明在送急救之途中，仍有生命跡象 而被急救之事證，顯然不能否認死亡地點即事發地點云云 。然同上開卷宗所附省立桃園醫院轉院病歷摘要及敏盛綜 合醫院診斷證明書雖記載劉燕霖、王崇新到院已無生命跡 象，惟該等醫院仍對於劉燕霖、王崇新施予急救措施無效 後始宣告不治，且查證人葉運嬌即劉燕霖之母於偵查中係 稱劉燕霖送省立桃園醫院急救不治死亡，另王崇新業已死 亡一節係伊據現場警員所稱等語(見本院卷第39、40頁)， 顯然證人葉運嬌並未親眼目睹車禍死亡經過，僅據他人傳 述王崇新當時已死亡云云，其證詞自不足採；況證人王崇 正即王崇新之胞兄於偵查中亦稱王崇新在系爭地點發生車 禍，送桃園敏盛醫院急救無效而死亡等語(見本院卷第43 頁)，上開二證人之陳述亦互為矛盾，當無法以死者家屬 未親眼目睹之證詞，作為劉燕霖、王崇新死亡地點之判斷 ，故劉燕霖、王崇新之死亡地點應認為係在桃園省立醫院 及敏盛綜合醫院。 ⒊雖上訴人復主張上開卷宗之軍事檢察官相驗筆錄，記載「 二車撞上大竹路451號民宅之鐵門，致車毀人亡，現分別 停屍於省立桃園醫院及桃園敏盛綜合醫院太平間、報請相 驗」，而認上開二人死亡地點在系爭房地云云，惟細繹上 開相驗筆錄該段記載，係書記官所載相驗經過，非指軍事 檢察官及法醫師相驗之結果，尚無法據以認定上開二人確 係於發生車禍時當場死亡，應認上訴人此部分主張不可採 。 ⒋再者，上訴人再舉賴文龍與上訴人於100年4月25日第一次 協調對話錄音內容(見本院卷第51頁)，主張賴文龍已自承 系爭房地前騎樓、人行道都是血，在面前過往(即死亡之 意思)，並曾請道士做法事超渡，消除害怕，足見系爭房 地確有非自然死亡事故之事實云云，然查依前所述，並無 證據證明劉燕霖、王崇新係當場死亡，賴文龍所謂「在面 前過往」，僅為個人觀感而已，且發生車禍，難免現場血 跡斑斑，事後上開二人亦確實死亡，則無論是否係當場死 亡，一般人難免有所忌諱，請道士做法事，以消除心中不 安，亦符合人之常情，是並無法以此認定上開二人係在系 爭地點車內當場死亡。 ⒌此外又無其他具體事證可資證明劉燕霖、王崇新係於車內 當場死亡，是上訴人主張劉燕霖、王崇新係於車內死亡， 自非有據。上訴人既不能證明劉燕霖、王崇新係死於車內 ，上訴人主張系爭房地曾有「非自然身故」事件發生，即 非可採。進而上訴人主張系爭房地具有瑕疵，即屬無據， 且賴文龍就上開交通事故亦無於出售系爭房地時主動告知 買方及仲介公司之義務，吉勝公司自亦無上訴人所指未善 盡調查義務而違反善良管理人注意義務之可言。 ㈡若屬非自然身故事件，系爭房屋是否有價值減損之情形？ ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1項定有明文。 ⒉又按非自然身故情事之房屋，即一般所稱之凶宅，其定義 依房屋市場之通常交易觀念，係指曾發生兇殺或自殺致死 情事之房屋。故系爭房屋買賣時，被上訴人所提出之標的 物現況說明書欄中係記載「是否發生非自然身故之情事( 如凶殺案、自殺、他殺等)」(見原審卷第17頁)，並不包 括車禍意外死亡部分，雖上訴人主張該欄在列舉上開三項 後有一「等」字，而認應包括意外死亡部分云云。然查凶 殺亦包括在他殺範圍，是所謂非自然身故情事，亦應指該 欄所列舉三項相類似性質之行為，自不包括非他殺及自殺 行為之車禍意外死亡事件，上訴人此部分主張，應不足採 。 ⒊況按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。須當事人 有所約定，或依通常交易觀念，認為應具備之價值、效用 或品質而不具備者，始得謂為物有瑕疵，亦即，物是否具 有瑕疵，應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕疵認定之。 可能因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時 間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，而在一 般交易觀念上，即難認將導致物之價值、效用或品質不具 備，自非謂物之瑕疵。經查本件車禍意外事件，係發生在 85年12月27日，業為兩造所不爭執(見不爭執事項㈠)，距 上訴人於99年10月11日買受，業近14年，其主觀因素應已 時間距離久遠，又曾辦法事而消除，揆諸前開說明，自不 得謂系爭房地因該意外事件而仍認為凶宅，屬物之瑕疵。 ⒋雖上訴人主張依大華不動產估價所鑑定系爭房地無論係當 場車毀人亡或車毀但人送醫急救始死亡均有減損價值云云 ，惟審之上開估價報告書第50、51頁(見外放證物)估價方 法之選定欄內容係記載，針對當場車毀人亡或車毀但人送 醫急救死亡情況，因考量現有法規對此種特殊情況之交易 並無相關規範，於一般不動產交易時難以量化，故僅能採 用問卷調查法，訪問不動產估價及相關從業人員，並參考 估價技術規則及不動產交易之經驗法則，以求取此二種情 況下所應減損之價值等語。且觀之該估價報告書第72頁所 載問卷調查結果一覽表所示，車毀但人送醫急救始死亡情 況下，仍高達17人認無減損價值，當場死亡情況下，亦有 1 人認無減損價值，而其他受訪者則有各有減損比例不一 之認定，顯然全為受訪者主觀之判斷，欠缺客觀量化標準 ，自難認上開估價報告所載減損金額可採。 ⒌從而上訴人主張系爭房地具有瑕疵，請求減少價金，並依 民法第179條、第227條規定，請求減少價金，並依民法第 179條、第227條規定，請求賴文龍返還不當得利或賠償40 7萬3,374元，應屬無據。 ㈢再按經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷 售。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名 稱。廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。續 按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交 易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任 。不動產經紀業管理條例第21條、第26條第2項固定有明文 。惟查系爭房地發生系爭車禍，劉燕霖、王崇新並非當場死 亡，且亦非屬非自然身故之事件，已如前述，是賴文龍並無 告知上訴人之義務，吉勝公司亦無調查此車禍事件之義務， 故上開標的現況說明書之有無非自然身故情事欄，記載「否 」，亦無不實，上訴人主張系爭車禍係非自然死亡事故，吉 勝公司未善盡查詢之責，有違反善良管理人注意義務，依不 動產經紀業管理條例第21條、第26條第2項規定，請求賠償 30萬元，亦非有據。 ㈣綜上所述，上訴人依民法第359條、第179條、第227條、不 動產經紀業管理條例第21條、第26條第2項規定，在原審起 訴及在本院擴張聲明請求賴文龍共應給付407萬3,374元，及 自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計 算之利息；吉勝公司給付30萬元，及自起訴狀送達之翌日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息，均為無理由，不 應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行 之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為無理由，應予駁回。 ㈤又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據， 經本院斟酌後，認為不足以影響本判決之結果，自無逐一詳 予論駁之必要，併此敘明。 六、據上論結，本件上訴及擴張之訴均為無理由，依民事訴訟法 第449條第1項、第463條、第385條第1項前段、第78條，判 決如主文。 中 華 民 國 101 年 9 月 18 日 民事第二十一庭 審判長法 官 梁玉芬 法 官 周祖民 法 官 黃雯惠 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 9 月 19 日 書記官 秦慧榮 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。