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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　101年度上易字第226號 　　上　訴　人　劉蕙琪 　　訴訟代理人　成介之律師 　　複代理人　　余振國律師 　　被上訴人　　標柱房屋仲介股份有限公司 　　法定代理人　楊朝堂 　　訴訟代理人　吳宏山律師 　　複代理人　　陳怡勝律師 上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國100 年12月21日臺灣臺北地方法院100年度重訴字第93號判決提起部 分上訴，經本院於101年6月26日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、本件被上訴人在原審抗辯新臺幣（下同）112萬9千元乃居間 報酬，依兩造間契約約定其有權收取（見原審卷第2卷第24 頁之民事爭點整理暨辯論意旨狀），嗣在本院審理時，就上 開居間報酬之抗辯，再補充關於兩造本有約定居間報酬為買 賣總價金之2%，嗣經上訴人要求再減為總價金之0.5%，及上 訴人同意將100萬元之議價保證金轉做居間服務報酬給付被 上訴人，並另行開立12萬9千元之支票予其補足全部居間服 務報酬112萬9千元等陳述，及提出確認書1件為證，核乃就 原審攻擊或防禦方法之補充，並非新攻擊或防禦方法之提出 ，依民事訴訟法第447條第1項第3款規定，應予准許。合先 敘明。 二、兩造之聲明及陳述如下： （一）上訴人主張：伊擬透過被上訴人所屬業務員即原審被告莊 羚之仲介，向訴外人黃勇盛以新臺幣（下同）2億元購買 坐落臺北市○○區○○段2小段423、424地號土地及其上 同小段286建號門牌號碼為臺北市○○路○○○號建物（下稱 系爭房地），故於民國99年10月10日與被上訴人簽訂買賣 議價委託書（下稱系爭議價委託書），委託被上訴人代為 議價，並簽發面額為100萬元支票1紙交付被上訴人，作為 議價保證金100萬元。又依系爭議價委託書第1條約定，伊 購買系爭房地之總價額為2億元，議價截止期日為99年10 月17日，故被上訴人應於99年10月17日以前協助伊以2億 元之價格與黃勇盛訂立買賣契約，方屬議價成功，否則依 系爭議價委託書第4條第2款約定：「議價不成功，且賣方 不願意繼續面談，則保證金於議價期間屆滿後24小時內無 息全部返還」。嗣伊雖於99年10月14日以買賣價金2億2,5 80萬元與黃勇盛訂立買賣契約（下稱系爭買賣契約），惟 並非系爭議價委託書第1條所約定之2億元，顯然被上訴人 受委託之議價並不成功，故伊自得請求被上訴人返還系爭 100萬元保證金。況伊於99年10月12日凌晨2時58分即已傳 送簡訊（下稱系爭簡訊）予莊羚，表示伊不願購買系爭房 地，故已撤回2億元之議價委託，且亦堪認出賣人黃勇盛 亦不願再以2億元之議價條件繼續面談，故本件確已符合 系爭議價委託書第4條第2款之約定。再依系爭議價委託書 第4條第3款至第5款約定，縱使議價成功，系爭保證金亦 應轉為購屋定金，如買賣之一方有違約不賣或不依約履行 時，保證金則或由賣方沒收，或由賣方加倍退還買方，但 均非交由被上訴人受領，故被上訴人受領系爭保證金100 萬元亦屬無法律上之原因，卻受有100萬元之利益，致伊 受損害，伊亦得依不當得利之法則，請求被上訴人返還 100萬元等語，爰求為命被上訴人應給付上訴人100萬元， 及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之 5計付利息之判決（按：上訴人在原審依侵權行為之法則 請求原審被告莊羚及被上訴人連帶賠償440萬元本息部分 ，及依不當得利之法則，請求被上訴人給付12萬9千元本 息部分，均經原審判決上訴人敗訴，且因未據上訴人聲明 不服而告確定）。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。 （二）被上訴人則以：上訴人已於99年10月14日與賣方黃勇盛簽 訂系爭買賣契約，故系爭保證金100萬元已依系爭議價委 託書第4條第3款約定，轉為購屋定金，上訴人依系爭議價 委託書第4條第2款約定，請求返還，並非有據。又依房地 產交易慣例，買方即上訴人本應支付房屋仲介業者即伊居 間服務費，而兩造確於99年10月10日簽訂確認書（下稱系 爭確認書），明文約定上訴人應給付伊按購屋總價額百分 之2計算之服務費，並應於簽立不動產買賣契約書之同時 一次支付。上訴人既已就系爭房地簽訂系爭買賣契約，自 應依上開約定給付買賣價金2﹪之服務費予伊。惟因系爭 房地之買賣價金高達2億2,580萬元，上訴人於系爭房地成 交時，一再懇求減少居間報酬，被上訴人乃與上訴人特別 約定將居間報酬減為買賣價金之0.5﹪亦即112萬9千元。 又因系爭買賣契約之第一期簽約款為1,500萬元，如依一 般程序，因系爭議價保證金100萬元轉為定金後，上訴人 應再補給賣方1,400萬元，惟因系爭100萬元支票當時尚由 伊保管中，故兩造為便宜行事，一致同意由上訴人於簽立 系爭買賣契約時，直接開立1,500萬元之支票（下稱系爭 1,500萬元支票）予賣方黃勇盛，並將系爭100萬元支票逕 做為居間服務報酬之一部，且由上訴人另行開立12萬9千 元之支票（下稱系爭12萬9千元支票）補足0.5﹪即112萬9 千元之服務報酬，故伊受領100萬元，亦非不當得利等語 ，資為抗辯。 （三）原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起部分上訴，並聲明 ：㈠原判決關於駁回上訴人下開之訴部分廢棄。㈡上開廢 棄部分，被上訴人應給付上訴人100萬元，及自起訴狀繕 本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息 。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。 三、經查兩造均不爭執其等於99年10月10日簽訂系爭議價委託書 ，及系爭確認書，約定居間報酬為買賣總價金之2%，並由上 訴人開立100萬元支票予被上訴人作為議價保證金。嗣上訴 人透過被上訴人所屬業務員莊羚與黃勇盛於99年10月14日簽 訂系爭買賣契約，向黃勇盛以總價金2億2,580萬元購買系爭 房地，並簽發面額1,500萬元支票1紙交由黃勇盛持有，及簽 發系爭12萬9千元支票予被上訴人收受等事實，復有兩造各 自提出之系爭買賣契約、系爭1,500萬元支票、系爭議價委 託書、及系爭確認書為證（見原審卷第1卷第7頁至第14頁、 第37頁、及本院卷第50頁），堪認上開事實為真實。至上訴 人主張被上訴人就2億元購屋價議價不成功，應依系爭議價 委託書第4條第2款約定，返還上訴人系爭保證金100萬元； 且被上訴人受領系爭保證金100萬元乃無法律上之原因，而 受有利益，致其受有損害，亦應返還上訴人云云，則為被上 訴人所否認，並以前揭情詞置辯。故本件應審酌者為：㈠被 上訴人於受託仲介期間截止前之99年10月14日，仲介上訴人 與黃勇盛以價金2億2,580萬元訂定系爭買賣契約，是否有系 爭議價委託書第4條第2款約定之適用？㈡被上訴人受領100 萬元是否無法律上原因而受有利益？爰依序說明如下： （一）經查系爭議價委託書第4條第2項係約定：議價不成功，且 賣方不願意繼續面談，則保證金於議價期間屆滿後24小時 內無息全部返還（見原審卷第1卷第37頁）。故保證金返 還之前提要件須議價不成功且賣方不願意繼續面談。本件 上訴人主張其於99年10月12日凌晨2時58分即已傳送系爭 簡訊予莊羚，表示其不願購買系爭房地等語，故其已撤回 以2億元議價之委託，即屬議價不成功，且可視為出賣人 黃勇盛不願再以2億元之議價條件繼續面談，是被上訴人 應無息全部返還系爭議價保證金100萬元云云，固提出系 爭簡訊為證（見原審卷第1卷第59頁至第63頁）。惟查系 爭簡訊之內容雖記載：「思考至現在，你（指莊羚）要幫 我（指上訴人）謝謝房主黃先生給我這個出價購買的機會 ！我真的很想買，但能力實在未及，只有忍痛放棄．．． 」（見原審卷第1卷第59頁），但上訴人於隔日即99年10 月13日下午3時19分卻又再傳送簡訊予莊羚，其內記載： 「我先生昨天去博愛看，他想知道幾個疑惑：1是目前有 幾棟同意了？2是不同意的是哪幾家？3是他認為德恩堂總 店最難談的，第二難的是7-11，第三是阿瘦。他說這是最 要有把握的重點！不能有抵死不賣的釘子戶！都更不成就 沒有這個價值，會很痛苦。．．．」等語（見原審卷第1 卷第77頁至第83頁），堪認上訴人仍在繼續查看黃勇盛所 有系爭房地所處之環境及向莊羚說明未來依都更改建豪宅 之問題，實難認有撤回委託被上訴人議價之意思，亦無從 看出黃勇盛有不願繼續面談之事實，故自難僅據上訴人所 傳送之系爭簡訊認定本件已有系爭議價委託書第4條第2款 約定之情事，故上訴人主張被上訴人應依上開約定，於委 託議價期限即99年10月17日屆至後24小時內返還100萬元 保證金，並非有據。 （二）次查被上訴人嗣仍於99年10月14日居間仲介上訴人與黃勇 盛就系爭房地簽訂系爭買賣契約（見原審卷第1卷第7頁至 第13頁之買賣契約書），被上訴人之居間仲介任務已完成 ，故依系爭議價委託書之約定，被上訴人已無再持有系爭 保證金100萬元之依據。惟被上訴人抗辯上訴人與黃勇盛 簽訂系爭買賣契約時，兩造已合意居間報酬改為買賣總價 額之0.5%，即112萬9千元，並將系爭100萬元保證金轉為 上訴人給付被上訴人居間報酬之一部，且上訴人同時再簽 發系爭12萬9千元支票1紙交付被上訴人，故其受領100萬 元並非不當得利等語。按稱居間者，謂當事人約定，一方 為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之 契約。民法第565條定有明文。本件被上訴人受上訴人之 委託，為上訴人與黃勇盛訂定系爭買賣契約之媒介，故依 上開法條規定，自得約定給付報酬。而查兩造於簽訂系爭 議價委託書之同時，有另立具確認書，明白約定議價成功 時，上訴人應支付以購屋總價額2%計算之服務費予被上訴 人，並於簽定不動產買賣契約書之同時一次支付。但因可 歸責於上訴人之事由（包括與賣方黃勇盛合意），致買賣 契約解除者，不論有無簽定買賣書面契約，上訴人仍應於 契約解除時支付前開服務費（見本院卷第50頁）。故依上 開確認書之約定，被上訴人如依委託議價書之約定完成仲 介，得請求按2億元2%計算之居間報酬即400萬元。惟因上 訴人嗣與黃勇盛成交之價格乃2億2,580萬元，並非系爭委 託議價書約定之2億元，則兩造不採用系爭確認書之約定 由上訴人給付被上訴人居間報酬400萬元，而另行特別約 定居間報酬改為買賣總價額之0.5%，即112萬9千元，亦與 常情尚屬相符，堪認被上訴人抗辯兩造有特別約定居間報 酬改為買賣契約總價額0.5%等語為可取。另查上訴人與黃 勇盛簽約及交付第1期款（簽約款）1,500萬元時，本可逕 由上訴人將其持有之系爭保證金100萬元支票一併交付黃 勇盛作為第1期價款之一部，再由上訴人簽發面額1,400萬 元票據交付黃勇盛即可，但上訴人卻直接簽發系爭1,500 萬元支票1紙交付黃勇盛（見原審卷第1卷第14頁之支票） ，及交付系爭12萬9千元支票1紙予被上訴人，而未當場向 被上訴人取回系爭保證金100萬元支票，反任由被上訴人 繼續持有系爭保證金100萬元，益可證被上訴人所辯兩造 確有合意將系爭保證金100萬元轉為居間報酬之一部等語 為可取。此外，上訴人並不能提出其他積極證據以資證明 被上訴人有何無法律上原因而獲利之不當得利事實，則其 主張被上訴人受領100萬元，有不當得利云云，尚難信取 。 四、綜上所述，上訴人依系爭議價委託書第4條第2款約定及不當 得利之法則，請求被上訴人返還100萬元及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分，並 非有據，不應准許。從而，原審就此部分所為上訴人敗訴之 判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢 棄改判，為無理由。 五、兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟 酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不再逐一詳予論 駁，併此敘明。 六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 7 月 10 日 民事第十六庭 審判長法 官 王聖惠 法 官 呂淑玲 法 官 謝碧莉 正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 101 年 7 月 11 日 書記官 李翠齡