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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　101年度上易字第531號 上　訴　人　蔡玉梅 訴訟代理人　李建民律師 被　上訴人　板橋興隆市場股份有限公司 法定代理人　王丰嵋 　　　　　　（原名王梅） 訴訟代理人　李承志律師 　　　　　　黃文承律師 上列當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於中華民國101 年4月25日臺灣板橋地方法院100年度訴字第2033號第一審判決提 起上訴，本院於101年11月20日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人起訴主張： ㈠上訴人前向伊承租坐落新北市○○區○○段559、643地號土 地（以下逕稱地號）設立攤位，約定每月租金新臺幣（下同 ）1萬元。嗣因相鄰土地之建商於民國96年間欲興建大樓， 遂與上訴人協議拆除攤位，並補償上訴人326萬7,000元，上 訴人則與伊終止租約。因上訴人積欠自95年3月起至96年10 月底合計20個月之租金，經伊訴請臺灣板橋地方法院以98年 度板簡字第670號判決上訴人應按月給付伊1萬元確定（扣除 上訴人已給付之4萬元，判決上訴人應給付被上訴人16萬元 本息，下稱前案）。上訴人仍持續占用原設攤位旁如原審判 決附圖AB所示合計面積9平方公尺之土地（下稱系爭土地） 擺設攤位（下稱系爭攤位）營業，更自行按月郵寄面額2,00 0元之支票或郵政匯票予伊，主張係租金給付。屢經伊要求 遷讓，上訴人未予理會。縱認兩造間已成立不定期租賃關係 ，依民法第450條第2項前段規定，伊得逕予終止契約。伊於 100年5月18日以存證信函通知上訴人將於100年6月30日終止 系爭不定期之租賃契約，要求上訴人給付前積欠之租金，並 退還上訴人99年8月至100年3月間所郵寄面額2,000元票據共 8紙（包括支票2紙及郵政匯票6紙），依民法第455條規定， 上訴人應返還租賃物即系爭土地。 ㈡上訴人於前案訴訟已提出面積縮減之主張，經前案判決認定 伊係出租土地予上訴人設立攤位，並非出租攤位，縱有拆除 攤位鐵門及牆壁之情事，屬上訴人得否另向伊請求損害賠償 之範疇。上訴人並未舉證證明其受有損害，且伊出租之土地 面積並無減少，上訴人無由請求酌減租金，並應自前案判決 給付範圍後即自96年11月1日起至100年6月30日終止租賃關 係止共44個月，按月給付1萬元之租金44萬元（10,000元×4 4月=440,000元） ㈢上訴人無權占有系爭土地，侵害伊之使用管理權，且依社會 通念，上訴人因此獲有相當於租金之利益，並致伊受有同額 損害。伊得依民法第179條及第184條規定，請求上訴人給付 相當於租金之不當得利或損害金。系爭租約於100年6月30日 終止，上訴人應自100年7月1起至返還系爭土地之日止，按 月給付伊相當於租金之不當得利1萬元。 ㈣系爭攤位不具房屋之外觀，亦無四牆及鐵門之設置。伊僅提 供土地供上訴人擺設流動攤販，並未同意上訴人建築房屋。 系爭土地為道路用地，伊無與上訴人成立租地建屋契約之可 能。 ㈤依最高法院92年度臺上字第1061號判決意旨，89年5月5日債 編修正施行前之不定期租地建屋契約，應有20年之限制。上 訴人自承於63年間起租用系爭土地，依上開最高法院判決及 修正前民法第449條第1項規定，上訴人之租賃契約不得逾20 年，應於83年間即告消滅，本件縱屬不定期租地建屋之契約 ，亦已告消滅，上訴人應返還系爭土地，並給付相當於租金 之不當得利。上訴人以拆除剩餘之部分並未補償，要求建商 再次補貼，經建商拒絕後，乃占用建商門前屬防火巷之位置 繼續擺攤，違反民法第148條之誠信原則，不得再主張有租 賃權存在。 ㈥伊未曾與上訴人有租金變更為2,000元之協議，反於97年12 月12日寄發存證信函告知拒絕變更租金之意思，且迭次要求 上訴人遷讓，非無反對之意思。上訴人於101年2月9日原審 言詞辯論時自認所占用之土地為原租約之土地，伊既已與上 訴人終止系爭租賃契約，依民法第263條準用民法第259條第 1款規定，上訴人應將伊交付之系爭土地返還伊。 ㈦爰依租賃及不當得利之法律關係，聲明：⑴上訴人應將系爭 土地返還被上訴人。⑵上訴人應給付被上訴人44萬元，及自 起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息。⑶上訴人應自100年7月1日起至返還系爭土地之日止 ，按月給付被上訴人1萬元。⑷願以現金或等值之債券供擔 保，請准宣告假執行。 二、上訴人則抗辯： ㈠伊自63年間起經由被上訴人承租訴外人廖金順等人所共有之 559、643地號土地上24尺面寬之土地，於其上設置牆壁、鐵 皮屋頂及鐵門具有遮蔽風雨功能之鐵皮屋攤位，屬承租土地 建築鐵皮屋作為攤位使用。96年間因相鄰土地建屋而清除移 開14尺，留面寬10尺之攤位由伊繼續承租使用。被上訴人於 前案訴訟並不否認其於95年4月6日拆除攤位之鐵門及牆壁， 可見該攤位原為鐵皮屋，屬不定期限租地建屋契約之性質， 非有土地法第103條所定情形，不得任意終止，被上訴人以 存證信函定期於100年6月30日終止系爭租賃契約，於法不合 。 ㈡97年間被上訴人向臺灣板橋地方法院檢察署檢察官告訴伊竊 占（97年度調偵字第970號），並於97年12月8日以板橋南雅 郵局第255號存證信函，催收96年10月前20個月之租金，及9 6年11月至97年11月共13個月之租金。伊於97年12月8日以臺 北莒光郵局第536號存證信函檢附6萬6,000元支票以給付95 年3月1日起至97年11月30日止以每月2,000元計算之租金共6 萬6,000元（2,000元×33月＝66,000元），扣除95年3月1日 起至96年10月30日止之4萬元租金，餘款2萬6,000元作為伊 給付96年11月至97年11月共計13個月租金（2,000元×13月 =26,000元），被上訴人並無異議。且伊自99年8月起至100 年4月按月給付之面額2,000元支票及郵政匯票，被上訴人均 收受，依民法第153條規定，被上訴人應已默示同意兩造租 金減為每月2,000元。99年8月至100年3月之支票經被上訴人 以存證信函退回後，伊已於100年6月1日以原法院100年度存 字第1018號辦理租金提存，自未積欠被上訴人租金。 ㈢上開643、559地號土地為新北市○○區○○街，係為鋪設柏 油路面之既成巷道，被上訴人並非土地所有人，系爭土地之 共有人尚包括財政部國有財產局，被上訴人並未舉證其已取 得土地管理權，在既成道路之民享街收租，當不受法律保護 。又按民法修正前之不定期限租地建物契約，非有相當期限 不能達其目的，當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的 探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止 之期限，無民法第449條第1項限制。況現行民法第449條第3 項於89年5月5日增訂後，被上訴人仍繼續向伊收取每月1萬 元租金，至96年10月因承租土地面寬由24尺縮減為10尺，目 前僅剩約5尺，租金由1萬元酌減為2,000元，系爭租地建築 房屋契約於89年5月5日民法第449條第3項修正後，既已更新 收租，應無民法第449條第1項所謂20年租賃期限之限制。 三、原審判決㈠上訴人應將系爭土地返還被上訴人，及自100年7 月1日起至返還系爭土地止，按月給付被上訴人1萬元。㈡上 訴人應給付被上訴人44萬元，及自100年8月27日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息。上訴人不服，提起上訴，除 補稱：兩造間就系爭土地之租賃關係乃租地建屋之性質，有 照片3幀及證人吳耀忠於原審之證述為憑，並上訴聲明：㈠ 原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答 辯聲明：上訴駁回。 四、兩造不爭執之事實（本院卷第64頁背面）： ㈠上訴人自63年間起即承租559、643地號土地面寬24尺設立攤 位，租金每月1萬元，有地籍圖謄本可憑。 ㈡96年間建商與上訴人協商移開清除部分攤位，上訴人之24尺 攤位移開14尺，僅留面寬10尺之攤位，建商則補貼上訴人補 償金326萬7,000元。 ㈢被上訴人於98年間以上訴人積欠自95年3月起至96年10月底 合計20個月之租金，對上訴人提起給付租金訴訟，經前案判 決上訴人應給付被上訴人16萬元，及自98年4月4日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息確定，有原審法院98年度板 簡字第670號宣示判決筆錄可憑。 ㈣96年10月底之後，上訴人仍繼續使用系爭土地，並按月郵寄 面額2,000元之支票或匯票予被上訴人。被上訴人於100年5 月18日以存證信函通知上訴人將於100年6月30日終止兩造間 之不定期租賃關係，要求上訴人按月給付租金1萬元，並退 還上訴人99年8月至100年3月間所郵寄面額均為2,000元之票 據共8紙，有存證信函、支票2紙、郵政匯票6紙可憑。 五、被上訴人主張兩造間系爭不定期租賃契約，業經被上訴人終 止，上訴人應將占有使用之租賃物即系爭土地返還被上訴人 ，又系爭租賃關係租金前經判決確定為每月1萬元，非2,000 元，上訴人於租賃關係終止後仍占有使用租賃物，受有利益 ，致被上訴人受有損害，上訴人應給付被上訴人相當於租金 之不當得利等事實，為上訴人所否認，並以上開情詞置辯， 是本件應審酌者厥為：㈠兩造自96年11月1日起是否就系爭 土地成立不定期租賃契約關係？月租金為若干？上訴人得否 自行減少租金？㈡上訴人有無依約給付被上訴人租金？被上 訴人主張上訴人未按月給付租金，已終止兩造間之不定期租 賃契約，有無理由？㈢被上訴人請求上訴人返還系爭土地， 有無理由？㈣被上訴人請求上訴人給付44萬元及法定遲延利 息，有無理由？㈤被上訴人請求上訴人自100年7月1日起至 返還系爭土地止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利 1萬元，有無理由？ 六、本院得心證之理由： ㈠兩造自96年11月1日起是否就系爭土地成立不定期租賃契約 關係？月租金為若干？上訴人得否自行減少租金？ ⑴按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而 出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約 」，民法第451條定有明文。上訴人於63年間向被上訴人 承租坐落新北市○○區○○段559、643地號土地上24尺面 寬設立攤位，嗣兩造於租期屆滿後，未續訂租約，上訴人 仍繼續使用收益承租之土地，並向被上訴人繳納租金，兩 造成立不定期租賃契約。又兩造於租賃期間，上訴人於95 年3月起至96年10月底應給付被上訴人之租金為每月1萬元 ，業經前案判決確定。而上訴人自96年11月1日起繼續占 有使用系爭土地，其攤位面寬已由24尺縮減為10尺，上訴 人認租金應減為每月2,000元，被上訴人則不同意，兩造 就租金額並未達成協議，被上訴人於100年5月18日以中和 秀山郵局第59號存證信函，承認兩造間有不定期租賃關係 存在，並通知將於100年6月30日終止該租賃關係，有該存 證信函可參（原審卷第16-20頁），復為上訴人所不爭執 ，則兩造至100年6月30日前，就系爭土地有不定期租賃契 約存在。 ⑵參諸最高法院97年度臺上字第625號判決：「按本院九十 三年臺上第二四四六號判例謂：契約成立後，情事變更， 非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得 聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第二 百二十七條之二第一項定有明文。同法第四百四十二條規 定：租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請 法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。乃有 關情事變更原則態樣之一，非謂除上開情形外，於有其他 之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果 顯失公平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金。故未定 期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之 固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇 降而調整，惟倘契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之 程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有 變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之 固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第二百二十 七條之二第一項規定，訴請法院調整其租金」意旨，不動 產租賃契約未定有存續期間，如因情事變更，非契約成立 當時所得預料，其租金之調整，兩造如未達成協議，應聲 請法院調整之。上訴人抗辯其占有使用之系爭土地，較原 承租之面積縮小，被上訴人收受每月2,000元之租金後， 並未表示異議，應已同意租金減為每月2,000元云云，既 為被上訴人所否認，上訴人復未能舉證以實其說，所辯自 不足採。是兩造自96年11月1日起就租金並未達成調整之 協議，上訴人復未聲請法院調整租金，仍應按月給付被上 訴人租金1萬元。上訴人自行將租金減為2,000元，於法無 據。 ㈡上訴人有無依約給付被上訴人租金？被上訴人主張上訴人未 按月給付租金，已終止兩造間之不定期租賃契約，有無理由 ？ ⑴上訴人抗辯兩造間之不定期契約為租地建屋契約之性質， 為被上訴人所否認，依民事訴訟法第277條前段「當事人 主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」之規定 ，應由上訴人舉證。雖上訴人所舉證人吳耀忠證稱上訴人 於63年間承租當時出租人同意上訴人「蓋屋頂可以遮風蔽 雨」（原審卷第129頁），然證人吳耀忠已證稱其與上訴 人「在一起三十幾年了，一起賣菜」等語（原審卷第129 頁），而與上訴人有相同之利害關係；上訴人亦不爭執吳 耀忠係其同居人（原審卷第133頁背面），則該證言偏頗 上訴人，在所難免，已未可遽信；況該證言縱屬真實，亦 僅能證明上訴人承租系爭土地後在該處蓋鐵皮屋，並不能 證明兩造間係成立租地建屋之租賃契約。此外，上訴人並 未能舉證證明兩造訂有租地建屋契約，且上訴人所占有使 用之系爭土地，坐落新北市○○區○○街○○○號旁，係屬 興隆市○○○○○道路，有原審法院勘驗筆錄及照片可憑 （原審卷第94-98頁），並為兩造所不爭執，客觀上亦無 租地建屋之可能。況依卷附照片所攝，該攤位並無牆垣及 門戶，難認有房屋之外觀。上訴人復未能提出建造執照或 使用執照以為證明有租地建屋之事實，所抗辯兩造間之不 定期租賃契約為租地建屋契約性質云云，委無可採。 ⑵按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。 未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人 之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知 。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之 期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為 契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知 之」，民法第450條定有明文。兩造間成立不定期租賃關 係，被上訴人於100年5月18日以中和秀山郵局第59號存證 信函通知上訴人租賃關係將於100年6月30日終止，上訴人 亦不爭執已收受該存證信函。被上訴人主張其已終止系爭 土地之不定期租賃契約，與上開民法第450條第2項、第3 項之規定，尚無不合，堪予採信。 ㈢被上訴人請求上訴人返還系爭土地，有無理由？ 按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。租賃物有生 產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人」，民法第455 條定有明文。兩造間就系爭土地之不定期租賃關係，業於10 0年6月30日終止，已如上述。被上訴人本於出租人之地位， 依民法第455條規定，請求上訴人返還租賃物即系爭土地， 應予准許。 ㈣被上訴人請求上訴人給付44萬元及法定遲延利息，有無理由 ？ 兩造自96年11月1日起於租金並未達成調整之協議，上訴人 復未聲請法院調整租金，自仍應按月給付被上訴人租金1萬 元。上訴人所寄交被上訴人之支票及郵政匯票共8紙，業經 被上訴人退回等情，有100年5月18日中和秀山郵局第59號存 證信函附件一至八可參（原審卷第21-24頁），且為上訴人 所不爭執。是自96年11月1日起至100年6月30日止共計44個 月，上訴人並未按月給付被上訴人租金1萬元。被上訴人請 求上訴人給付此段期間之租金44萬元，及自起訴狀繕本送達 之翌日即100年8月27日（原審卷第52頁）起至清償日止，按 週年利率5%計算之法定遲延利息，亦應予准許。 ㈤被上訴人請求上訴人自100年7月1日起至返還系爭土地止， 按月給付被上訴人相當於租金之不當得利1萬元，有無理由 ？ ⑴按物之出租人，不以所有權人為限，出租他人之物係債權 行為、負擔行為，即以發生債務關係（給付義務）之法律 行為，僅出租人負有交付租賃物於承租人使用、收益之義 務，而承租人負有給付租金之義務，此觀民法第421條之 規定自明。為負擔行為之人，不以對標的物有處分權為前 提，出租他人之物，其租賃契約為有效。 ⑵兩造間自96年11月1日起至100年6月30日止，就系爭土地 成立不定期租賃關係，已如上述，被上訴人係出租人，上 訴人為承租人，被上訴人並將系爭土地交付上訴人占有使 用，縱被上訴人非系爭土地之所有人，對該土地無處分權 ，而將其出租予上訴人，並交付上訴人收益、使用，亦屬 被上訴人與系爭土地所有人間是否構成侵權行為或不當得 利之問題，兩造間仍成立租賃關係。況被上訴人已提出55 9地號土地所有權人林蔡邦華、蔡培元、廖金順、廖金玉 、歐俊芳、蔡素麗、蔡培敦、蔡培殷、蔡培倫、陳朝源、 陳美慧等人（應有部分依序為5/84、1/7、1/8、1/8、1/8 、1/56、1/56、1/56、1/56、1/48、1/48，合計為232/33 6），及643地號土地所有權人林蔡邦華、蔡培元、廖金順 、廖金玉、歐俊芳、蔡耀德、蔡素麗、蔡培敦、蔡培殷、 蔡培倫、陳朝源、陳美慧等人（應有部分依序為5/84、1/ 7、3/24、3/24、3/24、10/96、1/56、1/56、1/56、1/56 、1/48、1/48，合計為534/672）同意其出租系爭土地之 切結書（本院卷第145頁），此部分上訴人抗辯被上訴人 無權提起本件訴訟云云，亦屬無據。 ⑶次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返 還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同 。」，民法第179條定有明文。被上訴人將其對系爭土地 之占有，與上訴人成立不定期租賃關係，而將其占有系爭 土地交付上訴人使用收益，並得取得每月租金1萬元之對 價，上訴人於該不定期租賃關係終止即100年6月30日之後 ，即應將系爭土地返還被上訴人，乃上訴人並未將系爭土 地返還被上訴人，仍為繼續占有使用收益，對上訴人而言 ，受有相當於每月租金1萬元之利益，致被上訴人受有同 額之損害。被上訴人請求上訴人自100年7月1日起至返還 系爭土地止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利1 萬元，應予准許。 七、綜上所述，被上訴人依租賃及不當得利之法律關係，請求上 訴人㈠將系爭土地返還被上訴人，及自100年7月1日起至返 還系爭土地止，按月給付被上訴人1萬元。㈡給付被上訴人4 4萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即100年8月27日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬有據，應予准許。 原審為上訴人敗訴之判決，並依兩造之聲請，分別酌定相當 擔保金額予以宣告假執行及免為假執行，核無不合。上訴意 旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。 八、本件事證已臻明確，被上訴人聲請訊問證人曾光明，用以證 明上訴人承租系爭土地所設攤位並非房屋，本院認無必要。 兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後，核與判決結 果不生影響，爰不一一論列。又本件係被上訴人請求上訴人 返還土地、給付租金及相當於租金之不當得利，原審為被上 訴人勝訴之判決，經上訴人提起上訴，被上訴人僅答辯聲明 上訴駁回即可，其所具101年6月5日及101年6月11日答辯狀 暨101年8月16日民事綜合辯論意旨狀所載答辯聲明三「若受 不利之判決，願供擔保免為假執行」（本院卷第37、53、72 頁），應屬贅載，均併此敘明。 九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 12 月 11 日 民事第十四庭 審判長法 官 林金村 法 官 黃國益 法 官 王麗莉 正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 101 年 12 月 11 日 書記官 余姿慧