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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　101年度上易字第766號 上　訴　人　洪淑芬 訴訟代理人　江支誠 被　上訴人　滿園春社區管理委員會 法定代理人　錢崇武 訴訟代理人　歐斐文律師 上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於中華民國101年6 月6日臺灣士林地方法院100年度訴字第202號第一審判決提起上 訴，本院於102年8月20日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決廢棄。 確認上訴人對臺北市○○區○○段0○段00000○號（即門牌號碼 臺北市○○○路○○巷○○弄○號地下層）建物內如附圖所示斜線部 分之停車位（面積共計53.81平方公尺）有使用收益權存在。 確認被上訴人對第二項停車位之使用收益權不存在。 禁止被上訴人為妨礙或阻止上訴人就第二項停車位使用收益之行 為。 禁止被上訴人占用或以抽籤方式允許他人占用第二項停車位停放 車輛或為其他占用行為。 被上訴人應自民國九十九年十一月二十四日起至被上訴人終止第 四項、第五項侵害行為之日止，按月給付每一停車位新臺幣貳仟 元予上訴人。 第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。 本判決第四至六項所命給付，於上訴人以新臺幣壹佰陸拾柒萬玖 仟伍佰叁拾叁元為供擔保後，得假執行；但被上訴人如於假執行 程序實施前以新臺幣伍佰零叁萬捌仟陸佰元為上訴人預供擔保， 得免為假執行。 事實及理由 壹、程序方面 本件上訴人於民國99年12月22日起訴時被上訴人法定代理人原 為卓鳳萱（原名卓鳳娥），嗣先後變更為林啟萬、李文華（台 北市建築管理工程處函見本院卷1第145頁、卷2第95頁），目 前變更為錢崇武（任期自102年7月1日至103年6月30日），並 經其聲明承受訴訟（本院卷2第139至141頁），核無不合，應 予准許。 按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴 張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。此觀民事訴訟法 第446條第1項準用第255條第1項第3款規定自明。上訴人在本 院將訴之聲明及上訴聲明關於請求被上訴人「按月給付每一停 車位新臺幣（下同）5,000元」部分，減縮為「按月給付每一 停車位2,000元」（筆錄見本院卷第137頁反面），核屬減縮應 受判決事項之聲明，依上規定，應予准許。 貳、實體方面 上訴人起訴主張：伊於99年8月間，因拍賣而取得坐落臺北市 ○○區○○段○○段○○○○○○號建物（即門牌號碼臺北市○○○ 路○○巷○○弄○號地下層建物，下稱系爭建物）應有部分1萬分之 1692，其所表彰者即編號第7、8、9、10號4個停車位（如附圖 所示斜線部分，面積共計53.81平方公尺。下稱系爭停車位） 所有權，對系爭停車位有專用權。詎被上訴人於99年11月23日 下午2時，妨害及阻撓伊使用系爭停車位，並爭執伊對系爭停 車位無使用收益權，致伊法律上有不安之狀態，爰依法起訴請 求確認伊對於系爭停車位有使用收益權存在，及確認被上訴人 對系爭停車位之使用收益權不存在。又被上訴人妨礙或阻止伊 對於系爭停車位為使用收益之行為，及占用或以抽籤方式允許 他人於系爭停車位停放車輛或為其他占用之侵害行為，已侵害 伊分管之系爭停車位使用權益，伊自得訴請除去、防止之，且 被上訴人占有系爭停車位，係無法律上原因受有利益，致伊受 有損害，被上訴人應給付相當於租金之不當得利及損害賠償。 爰依分管契約、民法第767條、第821條、第179條、第184條第 1項前段規定，聲明請求判決：㈠確認上訴人對系爭建物內之 系爭停車位（如附圖所示斜線部分，面積共計53.81平方公尺 ）有使用收益權存在。㈡確認被上訴人對系爭停車位之使用收 益權不存在。㈢禁止被上訴人為妨礙或阻止上訴人就系爭停車 位使用收益之行為。㈣禁止被上訴人占用或以抽籤方式允許他 人占用系爭停車位停放車輛或為其他占用行為。㈤被上訴人應 自99年11月24日起至被上訴人終止第㈢項、第㈣項侵害行為之 日止，按月給付每1停車位2,000元予上訴人。 被上訴人則以：依滿園春社區規約（下稱社區規約）第2條第4 項、第3條第3項之規定，除依起造人或建築業者之買賣契約或 分管契約書得使用其約定專用部分外，若無買賣契約或分管契 約時，即須經區分所有權人會議決議，方得取得專用權。且依 社區規約第14條之規定，除與起造人或建築業者有買賣契約或 分管協議書中已載明擁有停車空間持分者，得免繳付使用償金 外，住戶欲使用停車空間，必須繳付償金。上訴人主張其取得 系爭建物應有部分1萬分之1692係表彰系爭停車位之所有權， 及其對系爭停車位有專用權云云，均屬無據。縱認上訴人取得 之權利範圍即屬系爭停車位，惟因上訴人之前手鴻地工程有限 公司（下稱鴻地公司），與各承購戶在買賣車位時，業已明定 停車位之使用權及範圍，即為分管契約，於伊社區興建完成時 ，鴻地公司因其所擁有系爭建物所有權應有部分1萬分之1692 ，與其他共有人應有部分之總和相較顯然過少，而與其他共有 人協議，約定系爭停車位供公用，除原已購買地下層停車位之 住戶外，由全體未購得固定停車位之住戶購買系爭停車位之應 有部分，管委會成立後，系爭停車位由住戶即所有權人承繼建 商賣房子時與所有權人間之分管協議，由住戶輪流登記使用並 繳納每月2,000元之償金，已有25年餘，上訴人因拍賣取得鴻 地公司就系爭建物之應有部分，應受鴻地公司與其餘共有人之 分管協議所拘束，則依公寓大廈管理條例第24條第1項規定， 上訴人於繼受系爭建物之應有部分後，對於系爭停車位自亦無 專用權存在。系爭建物包括「法定停車位」、「防空避難室」 ，為共用部分，且係自起造人或建築業者取得，應有公寓大廈 管理條例第58條第2項規定之適用，上訴人主張專用，顯違反 該項強制規定，而屬無據。又上訴人因拍賣自鴻地公司取得者 僅為系爭建物之應有部分，而無基地持分，則上訴人取得系爭 建物所有權，自因未併同土地所有權移轉而無效。上訴人對於 系爭停車位並無專用權存在，自不得排除伊使用收益之權利， 伊占有使用系爭車位，係基於所有住戶對系爭建物之應有部分 及住戶與建商間之分管協議，既非無權占用，上訴人自無權請 求不當得利或損害金等語，資為抗辯。 原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明 ：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人對系爭建物內之系爭停車位（ 如附圖所示斜線部分，面積共計53.81平方公尺）有使用收益 權存在。㈢確認被上訴人對系爭停車位之使用收益權不存在。 ㈣禁止被上訴人為妨礙或阻止上訴人就系爭停車位使用收益之 行為。㈤禁止被上訴人占用或以抽籤方式允許他人占用系爭停 車位停放車輛或為其他占用行為。㈥被上訴人應自99年11月24 日起至被上訴人終止第㈢項、第㈣項侵害行為之日止，按月給 付每1停車位2,000元予上訴人。㈦第㈢至㈤項請求，上訴人願 供擔保請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡ 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 兩造不爭執之事項：（本院卷㈡第115頁反面） ㈠臺北市○○區○○段0○段00000○號建物（即門牌號碼臺北 市○○○路○○巷○○弄○號地下層建物，即滿園春公寓大廈B棟 地下室）有變電室、蓄水池、車道、鐵捲門，並劃設14個停 車位（編號1至14）。目前編號1至6、11至14號之停車位分 別由黃淵蛟、李文華、周燕玉、張碧玉、信業貿易公司、陳 寶珍、陳美蓮、張鍾福妹、陳慶庭、陳鈴君使用收益，上開 10人購買系爭停車位之應有部分為建物1萬分之419。編號第 7、8、9、10號4個停車位（即系爭停車位）由被上訴人社區 住戶每月以登記方式輪流停車，輪到停放車輛之住戶每月繳 付2,000元予被上訴人，上訴人在99年8月12日標買系爭建物 時已知悉。 ㈡上訴人於99年8月間，因士林地院99度司執字第9691號拍賣 而取得系爭建物所有權應有部分1萬分之1692，並未取得基 地之所有權應有部分。上訴人於100年11月29日取○○○區 ○○段二小段98地號土地之應有部分2萬分之2，權狀註記事 項記載「22396建號基地之應有部分」，現已轉讓他人。 本件爭點：（本院卷㈡第115至116頁反面） ㈠上訴人依分管契約、民法第767條及第821條規定，請求確認 上訴人對系爭4個停車位有使用收益權存在、確認被上訴人 對系爭停車位之使用收益權不存在，禁止被上訴人為妨礙或 阻止上訴人就系爭停車位使用收益之行為、禁止被上訴人占 用或以抽籤方式允許他人占用系爭停車位停放車輛或為其他 占用行為，有無理由？ ⒈上訴人經由拍賣取得之系爭建物應有部分1萬分之1692， 是否表彰系爭停車位之所有權？上訴人之前手鴻地公司是 否與系爭建物其他共有人約定系爭停車位由鴻地公司分管 使用？上訴人是否繼受取得系爭停車位之分管使用權利？ ⒉上訴人取得系爭建物所有權是否因未併同土地所有權移轉 而無效？ ⒊被上訴人占有使用系爭停車位之法律上原因為何？ ⒋系爭停車位從76年以來迄今之使用狀況，是否構成默示分 管？ ⒌系爭車位王文華移轉給鴻地公司時是否有辦理拋棄停車位 專用權手續？ ㈡如上訴人就系爭4個停車位有使用收益權利、被上訴人無使 用收益權利，則上訴人依民法第179條、第184條第1項前段 規定，請求被上訴人自99年11月24日起至被上訴人終止侵害 行為之日止，按月給付每1停車位2,000元予上訴人，有無理 由？ 本院之判斷： ㈠上訴人請求確認上訴人對系爭4個停車位有使用收益權存在 、確認被上訴人對系爭停車位之使用收益權不存在，禁止被 上訴人為妨礙或阻止上訴人就系爭停車位使用收益之行為、 禁止被上訴人占用或以抽籤方式允許他人占用系爭停車位停 放車輛或為其他占用行為，為有理由。 ⒈上訴人經由拍賣取得系爭建物應有部分1萬分之1692，上 訴人繼受取得編號7至10號停車位之專用權。 ①上訴人主張：系爭建物係土地登記規則第76條所稱之「 區分所有建物」，非「共同使用部分」，有獨立22396 建號，其用途為停車場，並領有門牌號碼，由土地登記 規則可知，即公寓大廈管理條例第3條所稱之「專有部 分」，系爭建物為「主建物」，而非共用部分，故各共 有人都有所有權狀，上訴人經由拍賣取得之系爭建物應 有部分1萬分之1692，由拍賣公告可知，即係鴻地公司 所分管之7、8、9、10之4個停車位，系爭建物1萬分之4 19之應有部分係表彰1車位，上訴人有系爭建物應有部 分1萬分之1692，即係表彰系爭停車位之所有權，上訴 人是繼受鴻地公司之專用權，鴻地公司原始就設計規劃 1萬分之419為1個停車位，以王文華名義登記，王文華 在76年7月又移轉給鴻地公司，故上訴人有系爭停車位 專用權等語。被上訴人抗辯：依土地登記規則第81條規 定，公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記為一建 號，由區分所有權人全體共有，上訴人就系爭停車位無 專用權，係與其他共有人共有系爭建物，鴻地公司與系 爭建物其他共有人於買賣時、建物興建完成時已有分管 協議，管委會成立後，各共有人亦輪流支付償金使用系 爭建物上之系爭停車位，鴻地公司受該分管協議之拘束 ，就系爭停車位無專用權，上訴人拍賣取得鴻地公司所 有系爭建物之應有部分，自無從繼受系爭停車位之分管 使用權利，縱鴻地公司原有指定以1萬分之419表彰1個 車位，仍須經共有人全體約定分管，特定車位始能專由 特定人使用，上訴人拍賣取得系爭建物持分，並非表彰 系爭停車位之所有權、專用權等語。 ②84年6月28日公布之公寓大廈管理條例第45條第2項規定 ：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分， 包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售 於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用 權或為其他損害區分所有權人權益之行為。」（該規定 於92年修正後改列為第58條第2項）可知公寓大廈之起 造人或建築業者，得在建築物完成之前，在毫無共有關 係基礎之情形下，以預立分管約定方式，附隨於預售屋 買賣契約，依讓售契約設定專用權，將地下層之停車空 間之使用權出賣與特定人，只是設定對象限於區分所有 權人而已，亦即分管契約之當事人以現在之共有人為主 體，固然可行，即使現非共有人之間，預以將來成為共 有關係，事先約定共有物之管理使用方式及範圍，待將 來取得共有物之應有部分，即可發生分管契約之效力， 換言之，分管契約之當事人不限於現在之共有人，現已 將訂立契約之主體，提前至未來之共有人，由渠等預立 分管契約，如將來成立共有關係，仍發生拘束力。按區 分所有建物，依土地登記規則第81條第1款（現為第81 條第1項）：「同一建物所屬各種共用部分，除法令另 有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併， 另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部 分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。」 之規定可知，公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登 記為一建號，由區分所有權人全體共有，如購買車位者 取得較多之應有部分，自得對該特定之車位享有專用權 ，準此，公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或 起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者， 當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分 管契約當事人之效力（最高法院96年台上字第1152號裁 判要旨參照）。 ③臺北市○○區○○段0○段00000○號建物（即門牌號碼 臺北市○○○路○○巷○○弄○號地下層建物，即滿園春公 寓大廈B棟地下室）是由起造人陳信雄等93名、設計人 及監造人蔡奇雄、承造人陳延銘於74年1月（公寓大廈 管理條例公布施行前）向台北市政府工務局申請使用執 照，使用執照申請書之「建築物概要」欄記載：地下層 A棟為防空避難室兼停車場、B棟為停車場、C棟為儲藏 室，第1至5層為A、B、C棟各集合住宅（使用執照申請 書見原審訴字卷1第91-5至91-6頁），其中B棟地下室有 台電受電室、3個蓄水池、車道、鐵捲門，並劃設編號1 至14共14個停車位（使用執照B棟地下室平面圖見原審 調字卷第15頁、原審訴字卷1第91-9頁、本院卷1第67頁 ），並領有74使字第0115號使用執照（使用執照見本院 卷1第61頁）。證人杜樹生即鴻地公司70年4月15日起股 東（本院卷2第22頁）、72年8月31日至76年5月27日董 事（本院卷1第59至60頁、本院卷2第23至26頁）在本院 100年6月28日準備程序期日證稱：「（系爭建物地下室 有變電室、蓄水池、車道及鐵捲門，並停劃設14個停車 位之事你知否？）這些都是依照建築法規社區必備的設 施。（設14個停車位的原因？）是依照建築法規整體規 劃設計的，有些在地下室，有些在地面，總停車位是依 照總建築面積規範計算的。（Ｂ棟的14個停車位是何人 所有的？）具體的部分如何登記我不清楚，只知道鴻地 工程有限公司有部分所有權，其他部分都是委託代書及 建築師處理的。（鴻地工程有限公司是否原始建築規劃 萬分之419為一個停車位？）停車位的面積大小是依據 政府法令規定，應有部分的比例是由建築師及代書依據 法令一定的計算方式計算出來的，我並沒有參與。（王 文華於76年7月間把建物應有部分所有權移轉給鴻地工 程有限公司的原因？）當初登記給王文華應該就是以王 文華名義為起造人，所以後來沒有賣出就以王文華名義 登記。後來鴻地工程有限公司須升級需要不動產，所以 就向王文華買地下停車位。」（本院卷2第107頁反面） 證人林思齊即辦理被上訴人社區大樓所有權第1次登記 之代書在原審100年12月6日言詞辯論期日證稱：「（鴻 地）公司告訴我，他是用萬分之419來算1個停車位。.. . 公司有指定一個車位要分配萬分之419，每個是20.35 平方公尺...」（原審卷2第119頁正反面）並提出登記 表影本附卷（原審卷2第131頁），證人鍾博文即曾辦理 房屋買賣登記之代書在原審100年12月6日言詞辯論期日 證稱：「單獨車位應該會有地下室車位面積、每個人的 持分另外還有公共設施的面積。萬分之419包含車位的 面積及應分攤走道的部分，萬分之419就是車位所有人 使用的持分。...這個車位是單獨提列建號，該建號本 身就是一個主建物，主建物本身就有他的公共設施持分 在，這個案子是持分要有萬分之419以上才能有車位。 所謂有單獨建號是指地下室有一個單獨權狀。」（原審 訴字卷2第123頁面反面）系爭22396建號建物使用執照 反面所載起造人陳信雄等93人（本院卷1第61頁反面） ，其中起造人王文華10個車位，起造人姚徐志蓉、賴定 明、陳信雄、黃淵蛟各1個車位，均於74年間以1個停車 位應有部分1萬分之419計算而為所有權登記，其餘無停 車位起造人應有部分為1萬分之7至1萬分之120（建築改 良物登記簿影本見原審卷1第94至102頁、本院卷1第21 至24頁，異動索引見原審卷1第103至139頁，上訴人製 作之14個車位持分來源表見本院卷1第25頁，被上訴人 製表見原審卷1第68至70頁，其中簡宇笙、簡啟恭各為 萬分之57.5，被上訴人誤載為萬分之575，謄本記載為1 0萬分之575見原審卷1第80頁），可知編號1至14號停車 位，業經起造人約定登記應有部分1萬分之419者，取得 1個特定停車位之專用權。 ④上訴人於99年10月13日登記取得系爭22396建號建物所 有權應有部分萬分之1692，並領有建物所有權狀（建物 所有權狀影本見原審調字卷第13頁）。目前系爭22396 建號建物所有人有65人（建物謄本見原審卷1第71至81 頁），除上訴人外，有固定停車位者10人，其應有部分 自萬分之419至萬分之429（被上訴人製表見原審卷1第6 7頁），即有停車位者其應有部分均高於1萬分之419； 而沒有停車位者64人，其應有部分自1萬分之7至1萬分 之120（被上訴人製表見原審卷1第68至70頁，其中簡宇 笙、簡啟恭各為萬分之57.5，被上訴人誤載為萬分之57 5，謄本記載為10萬分之575見原審卷1第80頁），即無 停車位者其應有部分均低於萬分之120。目前編號1至6 、11至14號之停車位分別由黃淵蛟、李文華、周燕玉、 張碧玉、信業貿易公司、陳寶珍、陳美蓮、張鍾福妹、 陳慶庭、陳鈴君使用收益，上開10人購買系爭停車位之 應有部分為建物1萬分之419，為兩造所不爭執，如上 不爭執事項㈠所載（筆錄見本院卷2第115頁反面）。目 前1至14號停車位之權利人、取得原因及登記日期如附 表所示（異動索引見原審卷1第94至139頁）。鴻地公司 員工即起造人之一王文華在系爭建物第一次所有權登記 應有部分為萬分之4376，於74年至76年間陸續以系爭建 物應有部分1萬分之419為單位出售予住戶劉素敏、姚徐 夢若、李文華、陳世洋、廖乾、程吳菁菁6人（建築改 良物登記簿影本見原審卷2第19至23頁）。張碧玉於80 年6月3日向林椿森購得停車位、林椿森於80年5月21日 購自張漢東，張漢東於80年3月22日自陳秋霞拍賣取得 （建物登記資料見原審卷2第13至15頁，原審卷1第117 頁），陳鈴君於96年11月7日向皮雙安購得停車位、皮 雙安於92年4月24日自黃文福拍賣取得（建物登記資料 見原審卷2第16至17頁，原審卷1第129、136頁），即張 漢東、皮雙安與上訴人同為拍賣取得停車位。李文華74 年1月24日第一次登記取得22396號建物應有部分萬分之 10，於76年4月24日以買賣為原因登記取得地下停車位 取得應有部分1萬分之419，合計其22396號建物應有部 分為1萬分之429（建築改良物登記簿謄本見本院卷1第2 4頁，建築改良物所有權狀見本院卷1第108頁）。可知 編號1至6、11至14號停車位，確係由登記應有部分1萬 分之419取得特定停車位之專用權。 ⑤對於被上訴人其餘抗辯之說明： ⑴土地登記規則第81條第1項規定：「區分所有建物所 屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按 其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編 建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。」第2 項規定：「區分所有建物共有部分之登記僅建立標示 部及加附區分所有建物共有部分附表，其建號、總面 積及權利範圍，應於各專有部分之建物所有權狀中記 明之，不另發給所有權狀。」84年6月28日公布之公 寓大廈管理條例第45條第2項固規定：「公寓大廈之 起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地 、法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定人或 為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其 他損害區分所有權人權益之行為。」（該規定於92年 修正後改列為第58條第2項）惟本件建物係於74年興 建完成，其後84年間公寓大廈管理條例始有關於法定 停車空間不得讓售於特定人或區分所有權人以外之特 定人設定專用使用權之規定，該公寓大廈管理條例之 上開規定於本件並不適用。又本件停車位編有門牌（ ○○○路00巷00弄0號地下室），單獨編列為22396建 號，領有所有權狀，所有權狀內沒有共同使用部分之 記載（上訴人權狀見本院卷1第36頁、李文華權狀見 本院卷1第108頁），與土地登記規則第81條第2項規 定不另發給建物所有權狀之情形不同。 ⑵公寓大廈之起造人及建築業者，在建築物完成申請使 用執照時，事先約定共有物之管理使用方式及範圍， 可發生分管契約之效力，建商或起造人與各承購戶定 明停車位之使用權者及其範圍者，可解釋為係一種共 有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效 力，已如上②所述，又系爭22396建號建物使用執照 反面所載起造人陳信雄等93人，其中起造人王文華有 10個車位，起造人姚徐志蓉、賴定明、陳信雄、黃淵 蛟各有1個車位，均於74年間以1個停車位應有部分1 萬分之419計算而為所有權登記，其餘無停車位起造 人之應有部分均低於1萬分之120，可知編號1至14號 停車位業經起造人約定登記應有部分1萬分之419者取 得特定停車位之專用權，已如上③所述，是以被上訴 人抗辯：未經共有人全體約定分管特定車位專由特定 人使用云云，並不足採。 ⑶B、C棟地上房屋59戶關於系爭22396建號之應有部分 ，係在建物所有權第一次登記時分擔之公共設施應有 部分，其應有部分自萬分之7至萬分之120（證人林思 齊提出登記表影本見原審卷2第131頁，被上訴人製表 見原審卷1第68至70頁，其中簡宇笙、簡啟恭各為萬 分之57.5，被上訴人誤載為萬分之575，謄本記載為1 0萬分之575見原審卷1第80頁）。B、C棟地上房屋59 戶雖與房屋一併移轉而有系爭22396建號應有部分萬 分之7至萬分之120，惟應受上開全體起造人「登記應 有部分1萬分之419者取得特定停車位專用權」約定之 拘束。 ⑥綜上，上訴人經由拍賣取得之系爭建物應有部分1萬分 之1692，自鴻地公司繼受取得編號7至10號停車位之專 用權。 ⒉上訴人取得系爭建物所有權，不因未併同土地所有權移轉 而無效。 ①上訴人主張：系爭建物地下室是主建物當停車場使用， 用途是公設性質，依當時建管、地政法令未規定一定要 配置土地，代書於登記時即將土地分配到1至5樓；公寓 大廈管理條例於84年6月施行後，始有建物專有部分應 與基地持分一體移轉之規定；滿園春社區內不乏房屋及 車位分開買賣先例；14個車位其中3個停車位是賣給非B 、C棟房屋之區分所有權人，有信業貿易、張鍾福妹及 陳寶珍，只有陳寶珍為A楝之所有權人，可證停車位有 獨立產權，得單獨出售，不必附隨專有部分共同出售等 語。被上訴人抗辯：上訴人因拍賣自鴻地公司取得者僅 為系爭建物之應有部分，而無基地持分，則上訴人取得 系爭建物所有權，自因未併同土地所有權移轉而為無效 等語。 ②公寓大廈管理條例於84年6月公布行後，依該條例第4條 第2項規定，建物專有部分才有要與基地應有部分一併 移轉之規定，本件士林地院99年司執字第9691號係依物 權編施行法第8條之5第5項進行拍賣，基地所有人無專 有部分者，有優先承買權，拍定後經公告15日無基地所 有權人聲明承買（公告見本院卷1第91頁）後，執行法 院始將拍賣標的物交由上訴人買受，故被上訴人抗辯： 上訴人取得系爭建物所有權因未併同土地所有權移轉而 無效云云，並不足採。 ⒊被上訴人並無占有使用系爭停車位之法律權源。 ①上訴人主張：被上訴人未能證明其占有使用系爭停車位 有合法權源存在，其占有使用系爭停車位自無法律上之 原因，規約第14條是車位收費的規定，而非系爭車位占 有使用的分管協議等語。被上訴人抗辯：被上訴人占有 使用系爭車位，係基於所有59位住戶對系爭建物之應有 部分及59位住戶與建商間之分管協議，30多年來4個停 車位皆以抽籤方式提供未購買停車位之住戶使用，由被 上訴人收取停車費，鴻地公司在賣房子時就允諾系爭4 個停車為公共使用，鴻地公司並同意由區分所有權人會 議同意之使用方式即為月繳2,000元由住戶共同使用。 被上訴人使用系爭停車位的法律權源為22396建號謄本 上所示全體所有權人的分管協議，協議是在向鴻地公司 買賣房屋時就分別成立，分管協議內容即被上證2附圖 所示，是鴻地公司的人所畫，提供給買車位的人，且已 分管協議已列入社區規約第14條等語。 ②被上訴人主張其自74年使用系爭停車位迄今（本院卷第 58頁），鴻地公司72年8月31日至76年5月27日之負責人 杜樹生在本院證稱：「（鴻地工程有限公司是否有將編 號7、8、9、10的停車位交給滿園春社區管理委員會使 用？）應該沒有，如果有應該有書面證明，不可能憑白 交給滿園春社區管理委員會使用，我記得應該沒有。」 （筆錄見本院卷第107頁反面至第108頁）李文華於101 年12月5日在本院證稱：建商是誰伊不清楚，伊於74年1 月24日購買地上房屋時，建商說地下停車位要停都可以 停，76年時建商說車位要用買的，所以伊才向建商買車 位，在伊買了車位之後，建商說地下室的車位有4個是 給社區管理委員會收費作為管理費等語，76年4月17日 車位不動產買賣契約書及76年4月24日公證書之出賣人 為王文華（本院卷1第101至107頁），惟王文華在原審 證稱：伊是鴻地公司員工，負責採購，不是在做工地， 伊從來都不知道伊有停車位，如果有登記為所有權人的 話，可能是鴻地公司把伊當人頭，停車位在哪裡伊都不 曉得，伊沒有過戶車位給任何人等語（原審卷2第38頁 面正反面），是以王文華擁有系爭車位所有權期間，並 未同意被上訴人使用系爭停車位，而李文華所稱之「建 商」，其已表示是誰伊並不清楚，是以其證述「建商說 地下室的車位有4個是給社區管理委員會收費作為管理 費」，尚難採信。至朱玫瑩即地上房屋所有權人卓明仁 之配偶在本院證稱：「74年購買房子卓明仁與建商簽約 時，建商說地下室有4個停車位給59戶輪流使用」（本 院卷1第132頁反面至第133頁）與李文華所述74年建商 說都可以停、76年後給管委會收費等語，並不相符，故 李文華、朱玫瑩兩人關於建商有將系爭4個車停位交予 被上訴人收費使用部分之證詞，均難採信。 ③87年5月31日區分所有權人大會決議通過之「滿園春社 區規約」第14條（約定專用部分或約定共用部分使用償 金繳交或給付）約定：「共用部分之約定專用者或有專 有部分之約定共用者，除有下列情形之一者外，應繳交 或給付使用償金。一、依與起造人或建築業者之買賣契 約書或分管契約書所載已擁有停車空間持分者，或訂有 免費使用該一共用部分或專有部分者。...」本件編號7 至9之車位，建物所有權第一次登記為起造人王文華所 有時，王文華已取得專用權，已如上⒈③所述，嗣王文 華於76年間移轉登記為鴻地公司所有、上訴人於99年因 拍賣繼受取得專用權。上開社區規約之約定，並未能使 被上訴人有占有使用系爭停車位之法律權源。 ④至被上訴人所提出之上證2至5，為不同時間點個別車位 的買賣契約，其中被上證2、3係李文華76年4月17日向 王文華購買編號12號停車位之不動產買賣預約書及公證 書（本院卷1第101至108頁），被上證4為姚徐志蓉74年 4月27日向杜樹生購買停車位之買賣合約（本院卷1第10 9頁），被上證5為陳世洋、廖乾75年4月9日向王文華購 買22396建號（舊建號3737）建物買賣之公證書（本院 卷1第110至113頁）。被上訴人主張「經由建商房地及 車位買賣合約而對系爭4車位有分管之成立」，則此數 份合約對於分管協議應有統一的文字記載，被上證2買 賣合約「公」字圖示之竣工圖應作為買賣合約文件之一 部，每件合約都應附有該圖，然僅有李文華編號12車位 之不動產買賣預約書有手寫之「公」字圖示（本院卷1 第104頁），又該「公」字之記載人姓名及原因，均屬 不明，尚難因此即認為被上訴人有占有使用系爭停車位 之法律權源。 ⑤此外，被上訴人未再舉證證明其有權占有使用系爭編號 7至10號停車位，應認被上訴人並無占有使用系爭停車 位之法律權源。 ⒋被上訴人使用收益系爭停車位，並未構成默示分管。 ①被上訴人主張：系爭4個停車位使用情形，從74年迄今 均由被上訴人社區住戶每月以登記方式輪流停車，輪到 停放車輛之住戶每月繳付2,000元予被上訴人，依最高 法院83年台上字第1377號及本院93年上字第1045號裁判 要旨，共有人間之默示分管協議拘束鴻地公司，鴻地公 司對系爭車位並無專用權（本院卷2第58頁）等語。 ②最高法院83年度台上第1377號裁判要旨：「共有物分管 之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定 使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他 共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷 有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。」然本件 系爭22396建號建物全體共有人（即B、C棟59戶與鴻地 公司）間，並無實際劃定使用範圍，就各自占有管領部 分，互相容忍，並有對他共有人使用、收益，各自占有 不動產，未予干涉之事實，本件不適用該裁判要旨。 ③所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事 ，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除 有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不 得謂為默示之意思表示（最高法院29年度上字第762號 判例參照）。本件並無依鴻地公司之舉動或其他情事， 足以間接推知鴻地公司有默示同意被上訴人占有使用系 爭編號7至9停車位之情況，尚難遽認鴻地公司有默示同 意被上訴人使用收益。縱鴻地公司對被上訴人使用系爭 編號7至9號停車位未表示異議，僅係單純沈默而未為制 止，不得推定其已默示同意，而認上訴人有使用之正當 權源。被上訴人抗辯其使用收益系爭停車位構成默示分 管云云，並不足採。 ㈡上訴人得請求被上訴人自99年11月24日起至終止侵害行為之 日止，按月給付每1停車位2,000元予上訴人。 ⒈上訴人主張：上訴人買受系爭停車位有專用權，對系爭車 位有使用收益權利，自得請求被上訴人自99年11月24日起 至被上訴人終止侵害行為之日止，按月給付每1停車位2,0 00元予上訴人。被上訴人抗辯：使用系爭車位的住戶月繳 2,000元，系爭車位30年來都是以月繳2,000元的方式由住 戶輪流使用，在規約亦有記載等語。 ⒉被上訴人是社區管委會，具有訴訟當事人之資格，除得以 其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有 訴訟實施權外，在解釋上，基於規約約定或區分所有權人 會議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人 負賠償責任時，其本身雖非行為責任之權利義務歸屬主體 ，然為執行其組織之任務，尚得以其名義為區分所有權人 全體處理相關事務，始符法意（最高法院98年台上字第22 48號裁判要旨參照）。本件上訴人就系爭4個停車位有使 用收益權利、被上訴人無使用收益權利，系爭車位30年來 都是以月繳2,000元的方式由住戶輪流使用，則上訴人本 於民法第179條不當得利法律關係，請求被上訴人自99年1 1月24日起至被上訴人終止侵害行為之日止，按月給付每1 停車位2,000元予上訴人，於法即屬有據。 綜上所述，系爭22396建號建物編號1至14號停車位，業經起造 人約定登記應有部分1萬分之419者，得專用1個特定停車位。 上訴人拍賣取得應有部分1萬分之1692，繼受取得編號7至10號 停車位之專用權，其請求確認上訴人對系爭22396號建物內如 附圖所示斜線部分之停車位有使用收益權存在、確認被上訴人 對系爭停車位之使用收益權不存在，禁止被上訴人為妨礙或阻 止上訴人就系爭停車位使用收益之行為、禁止被上訴人占用或 以抽籤方式允許他人占用系爭停車位停放車輛或為其他占用行 為，為有理由，上訴人並得請求被上訴人自99年11月24日起至 終止侵害行為之日止，按月給付每1停車位2,000元。原審判決 駁回上訴人之訴及其假執行之聲請，容有未洽。上訴意旨指摘 原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改 判如主文第二至六項所示。本判決所命給付，兩造分別陳明願 供擔保為准、免假執行之宣告，經核於法並無不合，爰分別酌 定相當擔保金額准許之。 本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證 ，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78 條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 9 月 3 日 民事第六庭 審判長法 官 蔡烱燉 法 官 曾錦昌 法 官 周美雲 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 9 月 3 日 書記官 陳明俐 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 附表（目前22396號建物14個停車位權利人取得原因及時間） 編號 權利人姓名 取得原因 登記日期 1 黃淵蛟 第一次登記 74.3.15 2 李文華 買賣 76.5.9 3 周燕玉 買賣 76.10.6 4 張碧玉 買賣 85.6.3 5 信業貿易股份有限公司 買賣 82.6.9 6 陳寶珍 買賣 85.5.10 7 陳美蓮 買賣 96.11.9 8 張鍾福妹 分割繼承 89.9.26 9 陳慶庭 繼承 90.7.19 10 陳鈴君 買賣 96.11.7 11 洪淑芬 拍賣 99.10.13