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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 101年度上易字第96號 上　訴　人　振業化工廠股份有限公司 法定代理人　潘振民 訴訟代理人　陳松棟律師 被　上訴人　松華不動產仲介經紀股份有限公司 法定代理人　黃春松 訴訟代理人　易定芳律師 上列當事人間給付報酬事件，上訴人對於中華民國100年10月19 日臺灣士林地方法院100 年度訴字第451 號第一審判決提起上訴 ，經本院於101 年3 月7 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於命上訴人給付超過新台幣肆拾柒萬零肆佰元，及自民 國一百年二月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息部分 ，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。 前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回 。 其餘上訴駁回。 第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之八十，餘由被上訴人負 擔。 事實及理由 一、被上訴人起訴主張： 上訴人振業化工廠股份有限公司於民國98年12月間與被上訴 人締結居間契約，將其所有土地面積為311.08坪，坐落於臺 北市○○路○段○○○號1、2樓房屋（以下簡稱系爭房屋）同意 委任被上訴人帶領有承租意願之客戶參觀系爭房屋，並由上 訴人決定是否自行出租。雙方約定被上訴人得請求之報酬為 ：租約二年期或以上時，依月租金（含扣繳稅額）100%金額 計收。租約一年期或以下者，一律收取月租金（含扣繳稅額 ）50% ，並於上訴人與客戶簽立租約時，一次全額給付予被 上訴人。兩造合意書立「帶看同意書」（以下簡稱同意書） 以為憑據。嗣被上訴人依約於99年5 月間由所屬人員葉子銘 帶領訴外人花旗商業銀行股份有限公司（以下簡稱花旗銀行 ）所屬人員盧谷陽參觀系爭房屋，上訴人與花旗銀行於99年 9月29日簽訂租期為2年以上，每月租金度（含稅額）為新臺 幣（下同）588,000元之房屋租賃契約。依約上訴人應給付 同額之報酬（以下簡稱系爭報酬）予被上訴人，屢經催索， 上訴人均置之不理。為此，基於兩造間所締結之契約，於原 審請求：㈠上訴人應給付被上訴人588,000 元及自支付命令 送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請 准宣告假執行。原審為被上訴人勝訴之判決，被上訴人並答 辯聲明：上訴駁回。 二、上訴人則以： 同意書內的「希望月租金欄」、「簽立日期欄」均為空白， 兩造只是就「帶看」部分意思合致，未就「仲介」部分達成 合意。被上訴人係於99年5 月12日帶同花旗銀行人員看屋後 ，時隔甚久，始由花旗銀行人員自行與上訴人聯絡，由花旗 銀行與上訴人直接進行租賃契約之聯絡及洽議，上訴人尚且 詢問花旗銀行人員是否應通知被上訴人，要求被上訴人參與 其事？上訴人有無應付報酬之情形？經花旗銀行人員告稱被 上訴人原係花旗銀行委託代覓可承租房屋之仲介商，花旗銀 行已支付酬金予被上訴人，不必通知被上訴人，也無庸再支 付仲介報酬予被上訴人，因此，被上訴人應為花旗銀行單方 面委託代覓租屋之仲介商，與前述同意書所載法律關係應無 涉。縱被上訴人果係仲介上訴人之業務而帶看花旗銀行人員 參觀系爭房屋，由花旗銀行與上訴人締約，依不動產經紀業 管理條例之相關規定，上訴人應製作系爭房屋的不動產說明 書，交由被上訴人簽章向花旗銀行解說，再由花旗銀行於該 不動產說明書上簽章，且該經被上訴人及花旗銀行簽章之不 動產說明書，應作為租賃契約之一部分。然，被上訴人未依 規定製作不動產說明書，經由花旗銀行及上訴人簽章後作為 契約一部等作為，係根本怠於依仲介契約履行義務，也不符 不動產經紀業管理條例所訂之委託契約書格式，於法不合。 再者，被上訴人隱瞞其為受花旗銀行委託代為尋覓租屋之仲 介商之事實，與被上訴人訂立租賃仲介契約，有違雙方代理 之規定，兩造間所訂立之契約應為無效。此外，該同意書應 為被上訴人提供消費者之定型化契約，而同意書內卻未載明 由上訴人攜回審閱至少3 日之審閱期間，是同意書之簽署違 反消費者保護法規定，對上訴人不生效力。況同意書所載： 「出租人同意於松華房屋介紹之客戶承租時支付仲介報酬如 下，‧‧‧」條款，不問是否係因被上訴人之仲介所致之成 交，亦不問係何時成交，一律視為受託人已完成仲介之義務 ，得請求支付仲介報酬，與被上訴人與他人締結仲介委託書 僅限制委託人於被上訴人所介紹之承租人參觀後2 個月內， 委託人不得自行出租或出售承租人的限制，顯屬嚴苛，有違 誠信原則，亦對上訴人不公平，同意書之約定為無效。如認 被上訴人向上訴人報告訂約機會，即得依民法居間契約請求 報酬，該報酬為數過鉅失其公平，請求法院酌減數額等語， 資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一 審之訴及假執行之聲請均駁回。 三、兩造不爭之事實： ㈠被上訴人係於99年5 月12日帶領花旗銀行人員盧谷陽參觀系 爭房屋。 ㈡同意書簽立時，其中「希望月租金」、「簽立日期」欄均未 填載（原審卷第13頁）。 ㈢同意書係於98年12月7 日傳真之文件，其內約定上訴人同意 於被上訴人介紹之客戶承租時支付仲介報酬如下：租約二年 期或以上時，依月租金（含扣繳稅額）100%金額計收。租約 一年期或以下者，一律收取月租金（含扣繳稅額）50% ，以 上報酬於簽立租約時，一次全額付清（原審卷第13頁）。花 旗銀行於99年9月間決定承租系爭房屋（原審卷第81頁）， 與上訴人所締結的租約租期為2 年以上，房屋租賃金額為含 稅額每月588,000元（原審卷第82頁）。 ㈣被上訴人未曾參與上訴人與花旗銀行間租賃之聯絡、洽議、 簽約等事宜（原審卷第52頁）。 四、兩造爭執點之論述： 被上訴人主張同意書為兩造間所訂立之居間契約，上訴人應依 約給付報酬，為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。本件之爭 執點為：被上訴人得否基於同意書請求上訴人給付居間報酬？ 上訴人請求依民法第572條約定酌減報酬，應否准許？本院判 斷如下： ㈠同意書即為兩造間所訂立之居間契約： ⒈按，稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機 會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明文。而該條所定之居間有二種情形，一為報告訂 約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間 ，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為 他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當 事人因居間而成立契約時，即應許其請求（最高法院52年 度台上字第2675 判例參照）。被上訴人主張兩造間所訂 立者為報告訂約機會之報告居間，且於上訴人與被上訴人 曾帶看系爭房屋之花旗銀行間締結租賃契約後，即須依約 給付報酬之事實，業據被上訴人提出同意書、介紹房屋確 認單、名片、催告函暨回執（原審卷第13至第16頁）等影 本各1 紙為證。上訴人對於被上訴人曾帶領花旗銀行人員 參觀系爭房屋及上開書證之真正，均不爭執，堪信為真。 同意書約定：「出租人同意於松華房屋介紹之客戶承租時 支付仲介報酬如下：租約二年期或以上時，依月租金（含 扣繳稅額）100%金額計收。租約一年期或以下者，一律收 取月租金（含扣繳稅額）50%，以上報酬於簽立租約時， 一次全額付清」，「出租人振業化工廠股份有限公司同意 委託松華房屋帶領承租人參觀並承租本人座落於台北市○ ○路○段○○○號1＋2樓之房屋（業經兩造說明係屬172號之 誤繕，原審卷第187 頁），除經松華房屋介紹之客戶外， 出租人保有自行出租之權利，並得隨時終止本委託，且皆 無需支付違約金」（原審卷第13頁），足認兩造間業已簽 訂被上訴人得帶同客戶參觀系爭房屋，報告上訴人訂約之 機會，上訴人得決定是否締約，而不須被上訴人媒介代辦 仲介事務之報告居間契約，且明定於上訴人與被上訴人所 介紹之客戶訂立租約時，即負有支付報酬之義務之居間契 約。上訴人既與被上訴人所介紹之客戶締約，參照前揭規 定，上訴人依約應給付被上訴人報酬。 ⒉上訴人抗辯同意書內的「希望月租金欄」、「簽立日期欄 」均為空白，兩造只是就「帶看」部分意思合致，未就「 仲介」部分達成合意；且被上訴人未依不動產經紀業管理 條例之相關規定，依法定程序製作系爭房屋的不動產說明 書，交由被上訴人與花旗銀行簽章，同意書不符合不動產 經紀業管理條例所訂之委託契約書格式，不生效力云云。 被上訴人則主張同意書有關居間的條件與內容已經很明確 ，被上訴人的義務只有報告訂約機會為已足等語。經查， 兩造間以同意書所簽訂之居間契約類型為報告居間，並非 媒介居間，已如前述。是被上訴人並無依上訴人之意願媒 介篩選願意支付一定月租金金額客戶的必要，則同意書於 「希望月租金欄」空白，尚與兩造間所訂立報告居間之合 意內容相符。同理，被上訴人既非媒介兩造間有關系爭房 屋之租賃使用事宜，自無必要製作不動產說明書。且不動 產經紀業管理條例第21條第1 項，旨在規範不動產經紀業 者必須以「與委託人簽訂委託契約書」為前提，始得進行 廣告及銷售行為；及同條例第22條第1項第1款規定，不動 產出租、出售委託契約書，應由經紀業指派經紀人簽章。 本件同意書雖非以「契約書」為名，然內容既經雙方互相 表示意思一致而訂立，契約即已成立，且該同意書並經不 動產經紀業者依規定指派經紀人簽章在案，尚符不動產經 紀業管理條例第21條第1項及第22條第1項第1 款規定，亦 經內政部於100年7月14日以內授中辦地字第1000047065號 函覆原審法院可供參酌（原審卷第169 頁），是同意書之 簽立並未與法律牴觸。至簽立日期欄未寫明，參照上揭民 法規定，顯非居間契約之成立生效要件，自不影響兩造間 訂立居間契約之效力。上訴人此部分所辯，洵無足採。 ⒊按消費者保護法第11之1條第1項固規定：「企業經營者與 消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供 消費者審閱全部條款內容」，然該規定係為保護消費者所 設，倘消費者於訂約當時對契約條款內容業已明瞭知悉， 縱企業經營者未給予合理之審閱期間，對該定型化契約之 效力亦不生影響。上訴人雖抗辯同意書為被上訴人提供消 費者之定型化契約，卻未載明由上訴人攜回審閱至少3日 之審閱期間，同意書之簽署違反上揭消費者保護法第11條 之1第1項之規定云云。查，依上開同意書有關居間約定之 內容，可知本件同意書係以明定給付方法及給付時期之方 式補充民法居間之規定，加以被上訴人自承其為專業從事 不動產仲介經紀業務者，是該同意書應屬被上訴人為實施 其專屬仲介業務與不特定多數人訂立契約之用而單方預先 擬定之契約條款，屬定型化契約，且上訴人為被上訴人所 提供服務的對象，應屬消費者保護法所應保護的消費者（ 消費者保護法第2條第1款規定參照），同意書應受消費者 保護法所規範，上訴人此部分抗辯，固屬有據。惟，同意 書內約定內容甚為簡約，且文義明確，並無不詳為審閱， 即無法明瞭所約定權利義務之虞；況上訴人自認其與花旗 銀行締結租約時，尚主動詢問花旗銀行人員是否應通知被 上訴人（原審本院卷第52頁），足見上訴人確實明瞭該同 意書上所定權利義務之內容。參照上揭規定意旨，同意書 縱未明載審閱期間，亦不礙於上訴人對契約內容之瞭解， 則不受消費者保護法有關必須訂定審閱期間約定之限制， 仍屬有效。上訴人抗辯同意書為無效，並不足採。 ⒋上訴人執內政部前述覆函，抗辯系爭同意書為不動產經紀 業管理條例所指之不動產委託租賃契約，乃特別之居間契 約，並進而援引內政部訂頒之不動產委託租賃契約書範本 ，認被上訴人未履行範本所示之受託人義務，不得視為仲 介成立云云。按，中央主管機關內政部訂頒之不動產委託 租賃契約書範本僅供有需求者「參考」，其上之「簽約注 意事項」已載明消費者與仲介公司仍可依民法第153 條規 定意旨，就個別情況磋商合意而訂定之（原審卷第153 頁 ）。顯見該範本所載內容非屬仲介公司對消費者（即委託 人）應盡之法定義務，本於契約自由原則，契約未明定者 ，自不可逕引範本之內容拘束訂約人。故上訴人以被上訴 人介紹花旗銀行來看屋之時間99年5 月12日至上訴人簽訂 租賃契約之99年9月29日達4個月以上，抗辯依範本所示不 得視為仲介成立云云；因系爭同意書已明白約定「出租人 同意於松華房屋介紹之客戶承租時支付仲介報酬」（原審 卷第13頁），顯未就支付仲介報酬之條件為限縮約定，上 訴人之抗辯，自無可取。 ⒌復按定型化契約應受衡平原則限制（民法第247條之1、消 費者保護法第11條第1 項），係指締約之一方之契約條款 已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則，即受不 締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平 之「單方利益條款」，避免居於經濟弱勢之一方無締約之 可能，而忍受不締約之不利益，是縱他方接受該條款而締 約，亦應認違反衡平原則而無效，俾符平等互惠原則。故 定型化契約係指當事人一方預定用於同類契約之條款而訂 定之契約，該契約若有加重他方當事人責任之條款，因違 反誠信原則，顯失公平而無效時，乃以契約當事人之一方 於訂約當時，處於無從選擇締約對象或無拒絕締約餘地之 情況，而簽訂顯然不利於己之約定為其要件。倘定型化條 款約定之內容非明顯不利於消費者，自無該衡平原則限制 之必要。上訴人抗辯同意書所載條款，不問是否係因被上 訴人之仲介所致之成交，亦不問係何時成交，一律視為受 託人已完成仲介之義務，得請求支付仲介報酬，對上訴人 不公平，同意書之約定為無效云云。查，系爭同意書係報 告居間契約，僅須報告訂約機會即可請求報酬，自不應與 一般媒介居間契約以及據此所書立的仲介委託書上所載權 利義務內容相比擬，上訴人以不同種類的權利義務內容作 為比較的對象，指摘被上訴人所訂立之約定不公平，原有 疑義。況依同意書所載，「出租人（即上訴人）保留自行 出租的權利，並得隨時終止本委託，且皆無需支付違約金 」，足證系爭同意書之簽訂並非顯然不利於上訴人，自無 不公平可言。 ⒍被上訴人雖受花旗銀行委託代覓承租房屋，亦與上訴人簽 訂系爭同意書帶領承租人參觀系爭房屋，因被上訴人並未 參與上訴人與花旗銀行之締約行為（即法律行為），自非 雙方代理。被上訴人請求上訴人給付居間報酬，洵無不合 。 ㈡上訴人請求依民法第572條約定酌減報酬，應准許之： 「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公 平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。」，民法第 572條本文規定甚明。上訴人抗辯被上訴人僅於99年5月12日 帶領花旗銀行人員參觀系爭房屋一次，其他別無作為，依同 意書所載，租期為2年以上，房屋租賃金額含稅每月588,000 元，依約應給付588,000元，與被上訴人勞務之價值相較， 顯屬過高，請求酌減等語，尚非無據。本院審酌被上訴人同 時受花旗銀行委託代覓承租房屋，亦自花旗銀行受有報酬， 且被上訴人僅帶看系爭房屋一次等情，爰依上開規定酌減為 約定金額之八成即470,400元（588,000×80%＝470,400）。 被上訴人超過前述金額之請求，尚難准許，應予駁回。 五、綜上所述，被上訴人本於居間契約之法律關係，請求上訴人 給付仲介報酬588,000元及自支付命令送達上訴人之翌日即 100年2月1日起至清償日止按年息5%計算之利息，於470,400 元及自100年2月1日起算之法定遲延利息部分，為有理由， 應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超 過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣 告，尚有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢 棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人 給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分 ，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁 回其上訴。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或 與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列。 七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 3 月 21 日 民事第二庭 審判長法 官 吳謙仁 法 官 張松鈞 法 官 蘇瑞華 正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 101 年 3 月 22 日 書記官 廖婷璇