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臺灣高等法院民事裁定　　　　　　　　 101年度抗字第1419號 抗　告　人　美麗島文化事業股份有限公司 法定代理人　許信良 訴訟代理人　常瑞廷 上列抗告人因與相對人陳泳菖間聲明異議事件，對於民國101年9 月18日臺灣臺北地方法院所為裁定（101年度事聲字第378號）， 提起抗告，本院裁定如下： 主 文 抗告駁回。 抗告程序費用由抗告人負擔。 理 由 一、抗告意旨略以：伊於民國100年3月24日向天源建設股份有限 公司（下稱天源公司）承租一品居大樓（下稱系爭大樓）門 牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷0號及同號地下室、地 下二層之建物（下合稱系爭建物），租期自100年3月26日至 105年2月25日，並於同月25日匯款付清全部租金新臺幣150 萬元，業已占有使用系爭建物並準備裝潢事宜。惟因天源公 司有眾多債權人催討債務，致伊無法正常使用系爭建物，乃 暫停裝潢之進行。伊雖一時未有積極占有之事實行為，然持 有系爭建物鑰匙，並有深鎖大門以防他人進入、排除他人干 涉之消極占有事實行為，顯對系爭建物具事實上之管領力， 故臺灣臺北地方法院民事執行處（下稱執行法院）100年度 司執字第118517號相對人與吳子敬間拍賣抵押物強制執行事 件（下稱系爭執行事件），應以不點交為拍賣條件，而聲明 ：原裁定及司法事務官之處分均廢棄。 二、第按，債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後 為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或 承受人。強制執行法第99條第1項前段定有明文。而對於物 有事實上管領之力者，為占有人。又受僱人、學徒或基於其 他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅 該他人為占有人。民法第940條、民法第942條分別規定甚明 。是故，如對於物有確定與繼續之支配關係，或立於得排除 他人干涉之狀態者，始可謂對於物有事實上之管領力。申言 之，苟依一般社會觀念，足認一定之物已具有屬於其人實力 支配下之客觀關係者，方可謂有事實上之管領力。是就空間 關係言，人與物已有場所上之結合，於社會觀念上通常可認 為對於該物已有事實上之管領力，其人對該物已立於可排除 他人干涉之狀態。而自時間關係言，人與物已有相當時間之 結合。蓋人與物雖有場所之結合，但事實之支配欠缺相當時 間之繼續性，無法體現已立於得排除他人干涉之狀態，在社 會觀念上仍難認為對該物已有事實上之管領力。故對於物有 無占有，亦應自其人對於該物之支配，有無相當時間之繼續 性加以觀察。另從法律關係言，人與物因有某種法律關係之 存在而結合。若有此種法律關係存在，人與物雖無空間或時 間上之關係，仍可認為該人已支配其物。蓋占有本為社會觀 念之產物，隨著社會生活之進展，占有已由直接之支配而逐 漸擴大至觀念之支配。是以，對於物之支配已無須親自為之 。若依某種法律關係，利用他人為媒介而管領其物者，仍可 成立占有。 三、經查： （一）系爭執行事件於100年12月16日辦竣系爭建物之查封登記 ，並於101年1月31日由相對人導往系爭建物現場查封，使 用情形為「經按鈴無人答應，債權人代理人稱經查訪現為 債務人自用」，再於101年4月17日前往現場履勘時，使用 情形為「承租人之職員持鑰匙開門進入，屋內物品凌亂， 無人使用之跡象，現況如照片所示（命債權人7日內陳報 ）」。嗣相對人於101年4月19日陳報之系爭建物現場拍攝 照片顯示，系爭建物內部部分房間空置，屋內傢俱任意擺 設凌亂不堪，呈現無人居住狀態，而系爭建物拍賣條件為 拍定後點交等節，有執行法院100年12月14日北院木100司 執宙字第118517號囑託查封登記函、臺北市古亭地政事務 所100年12月16日北市古地一字第00000000000號函、101 年1月31日查封筆錄、101年4月17日執行筆錄、相對人101 年4月19日民事陳報狀及所附系爭建物現場照片、拍賣公 告等附於系爭執行事件卷宗可稽（見系爭執行事件一卷第 44頁至第46頁、第52頁、第77頁、第157頁、第159頁至第 169頁、系爭執行事件一卷第46頁），自堪信為真實。 （二）抗告人雖辯稱：伊自100年3月26日起即承租占有系爭建物 ，有房屋租賃契約書影本可證云云（見系爭執行事件一卷 第117頁至第122頁、系爭執行事件二卷第1頁、第9頁，該 租賃契約書下稱系爭租約）。惟審酌天源公司於同年5 月 19日將系爭建物暨坐落基地設定抵押權（下稱系爭抵押權 ）予相對人，同日簽立之切結書（下稱系爭切結書）載明 「絕無出租或被第三人占有等情事」等節，有系爭抵押權 設定契約書、他項權利證明書、系爭切結書影本附卷可參 （見系爭執行事件一卷第59頁至第64頁、本院卷第46 頁 ）。佐諸相對人陳稱：伊於系爭建物設定系爭抵押權之前 二日，曾去系爭建物現場看過；系爭建物無人居住，有一 些凌亂的東西，一樓有石像，地下二樓空空的，地下一樓 有一些古董，都沒有人在用，林茂竹（按係天源公司法定 代理人）說那些東西是他的；現場沒看到抗告人的東西或 標誌，亦未看到常瑞廷等語（見本院卷第138頁背面至第 139 頁）；證人王高中結稱：相對人到系爭建物之前一個 星期，伊就去過現場，當時還有周小姐、林茂竹、林茂竹 之母在場；林茂竹之母說她住臺南，北上時在地下一樓有 一個房間由她住，林茂竹說他本人也是住那裡；系爭建物 一樓是辦公室格局，有一些辦公桌椅，地下一樓蠻凌亂的 ，地下二樓完全沒整理等詞（見本院卷第141頁）；證人 徐子豪證稱：伊跟相對人、武代書、王高中、周小姐到系 爭建物，林茂竹開門讓伊等進入，裡面有點凌亂，沒有人 居住，需要整理。伊有問林茂竹有無將系爭建物租人，他 說沒有；系爭切結書係林茂竹在撥款設定前簽的，不簽我 們不可能借錢給他，簽之前有向林茂竹確認系爭建物有無 租人，問得很清楚，武代書是資深代書，也問得很清楚， 林茂竹很確定的說沒有租給別人；從來沒有見過常瑞廷， 林茂竹沒有說系爭建物有人住等情（見本院卷第142頁） 參互以觀，足徵系爭抵押權設定之前，抗告人應無占有系 爭建物之事實，堪予認定。 （三）至林茂竹於系爭執行事件調查時雖陳稱：伊因時間很趕， 沒看清楚系爭切結書之約定內容云云（見系爭執行事件一 卷第179頁背面），要非可採。蓋系爭切結書之簽立過程 ，業經相對人、徐子豪結證甚詳（見本院卷第138頁背面 、第142頁背面），所述情形相合，應可採取，此其一。 系爭切結書內容不過6行，重點更集中於2段文字內，林茂 竹豈能諉稱未看清楚，此其二。況林茂竹於系爭切結書之 前，係經他人一再詢問系爭建物之使用狀況，焉有不知系 爭切結書內容之可能，此其三。從而，林茂竹上開所陳， 應非可採。另林茂竹於101年9月28日出具之聲明書（影本 見本院卷第10頁）復敘明：系爭建物於100年3月24日簽約 後一星期內，即完成交屋手續云云，亦與上（二）所示之 證據相左，當屬迴護抗告人之詞，不足採信，併此指明。 （四）抗告人再以系爭建物現所有人吳子敬之聲明書（見本院卷 第11頁，下稱訟爭聲明書）為據云云。但訟爭聲明書為吳 子敬於原裁定送達後（見原法院卷第34頁）之101年9月28 日始作成，所述內容是否真正，已屬可疑。況審諸常瑞廷 關於抗告人占有系爭建物之情節，並無吳子敬將系爭建物 交付抗告人之敘述（見本院卷第30頁背面至第32頁）；且 訟爭聲明書亦未載及：吳子敬取得系爭建物所有權後，係 於何時將系爭建物之占有移交抗告人等情以觀，顯見於系 爭抵押權設定之前，系爭建物未經抗告人占有，且吳子敬 於100年7月11日取得系爭建物所有權後，亦無將系爭建物 交付抗告人占有之事實，至為明悉。是以，訟爭聲明書不 能據為有利於抗告人認定之證據，堪予確定。 （五）抗告人復以系爭大樓住戶或施工人員之聲明書（見原法院 卷第12頁、本院卷第7頁至第9頁、第12頁至第16頁，下通 稱系爭聲明書）、系爭大樓管委會共同協議書（見原法院 卷第11頁，下稱系爭協議書，上開書證下合稱系爭書證） 為據云云。但系爭協議書係稱：系爭建物所有權人基於善 意，而將Ｂ1大門鑰匙交由系爭大樓管委會保管等語，是 依系爭協議書之記載，乃系爭建物所有權人（當指吳子敬 ）交付鑰匙，要與抗告人有無占有系爭建物之事實，全然 無涉。至系爭聲明書之內容，或基於常瑞廷之陳述（如原 法院卷第12頁、本院卷第12頁至第13頁）、或補充系爭協 議書之說明（如本院卷第7頁至第9頁）、或因常瑞廷所託 （如本院卷第15頁至第16頁），亦不能證明抗告人於系爭 建物經執行法院查封之前（100年12月16日），對系爭建 物有場所結合之空間關係。是故，系爭書證均不足資為抗 告人於系爭建物查封前業已占有系爭建物之依憑，實可確 定。 （六）又抗告人自承：因天源公司有眾多債權人催債，故暫停裝 潢以觀後續狀況等情（見原法院卷第5頁、本院卷第5頁） ，可見抗告人於系爭執行事件查封前，並無使用系爭建物 之事實。而細繹抗告人之員工常瑞廷前後證稱：「天源公 司的物品是在100年8月清理完畢，抗告人的物品大概在10 0年11月底、12月初時，陸續搬進去，100年8月到100年11 月底、12月初之間，系爭建物內部是存在一些天源公司的 殘留物」「（問：何時有抗告人的書籍、物品搬進入？） 沒有搬入，因為系爭建物被查封了，天源公司出現經營問 題，而它的地址設在系爭建物，陸續有債權人到，這是在 100年10月至12月之間最多，之後也有，因為債權人找不 到天源公司的負責人，抗告人本來打算先裝潢再將物品遷 入，但是因為天源公司的問題，所以抗告人就把裝潢的動 作停下來，書籍物品也一直沒有搬入。」「（問：抗告人 有無派人住在系爭建物裡面？）從頭到尾都沒有人住在裡 面，只是有在裡面作清理整理的工作。抗告人的員工在系 爭建物作清潔整理的工作，是從100年8月份開始。」「（ 問：系爭建物裡面，目前有無抗告人的物品在？）抗告人 本身的沒有，有些是天源公司留下來抗告人準備要利用， 目前只剩下一些椅子，沒有其他東西了。」「（問：抗告 人的員工有出入系爭建物有哪些人？）我、吳子嘉（按即 為抗告人之副董事長），主要是我，其他沒有。」等詞（ 見本院卷第32頁）以考，可見抗告人倘於100年3月、4 月 間即占有系爭建物，且付清系爭租約之全部租金，豈有近 半年時間均將系爭建物閒置之理（天源公司之債權人干擾 係於100年10月之後），顯悖於常情，乃其一。除常瑞廷 、吳子嘉之外，抗告人竟無其他員工出入於系爭建物，亦 與抗告人租用系爭建物使用之目的有違，乃其二。而常瑞 廷、吳子嘉與系爭建物之利害關係人又有糾葛（詳下（七 ）所載），是否能以其二人出入系爭建物，即認抗告人對 系爭建物已有實力支配，尤屬可疑，乃其三。準此，依抗 告人之上開陳述及常瑞廷之證言內容，足徵抗告人於系爭 執行事件查封前，對於系爭建物尚無確定與繼續之支配關 係、或立於得排除他人干涉之狀態，至為明顯。 （七）況常瑞廷與天源公司、吳子敬、吳子嘉之間，或有金錢往 來，或有抵押權設定契約，或有借名關係，不僅為常瑞廷 所敘及（見本院卷第83頁），並有異動索引、不動產登記 謄本附卷可稽（見本院卷第63頁至第74頁）。且該等複雜 之關係皆發生於000年前後，則常瑞廷是否確因抗告人之 受僱人而占有系爭建物，已屬可疑。再者，系爭租約之租 金係由吳子嘉個人以現款交由常瑞廷匯出，非由抗告人支 出，抗告人亦無會計帳冊憑證可查對等節，業經常瑞廷所 陳明（見本院卷第143頁）。且吳子嘉出具之聲明書復載 明：系爭租約租金係其私人之費用支出云云（見本院卷第 121頁）。另系爭建物之用水地址用戶名稱均於101年6月 11日變更登錄為常瑞廷等情，固有台北自來水事業處南區 營業分處101年8月14日北市南營服字第00000000000號函 可稽（附於系爭執行事件二卷第41頁）。然系爭租約之承 租人既為抗告人，奈何將用戶名稱登記為常瑞廷？是則， 抗告人與天源公司簽訂之系爭租約實情如何？常瑞廷之角 色究竟如何？均滋疑義，更難確認常瑞廷係因抗告人受僱 人而占有系爭建物。又依相對人提出之資料，吳子嘉之母 為萬曼娜（見本院卷第61頁），適與吳子敬之母同姓名（ 見本院卷第62頁所附之戶籍謄本影本）。據此，以天源公 司、常瑞廷、吳子敬、吳子嘉就系爭建物、系爭租約之關 聯綜合以察，堪見抗告人與系爭建物間，要無因系爭租約 之存在而結合占有關係，洵堪認定。 （八）且參以證人蔡立煇結稱：現場查封當日，樓上有住戶下來 ，伊隨口問系爭建物有無人使用，他說沒有等語（見本院 卷第140頁背面）；系爭執行事件查封筆錄記載等情以察 ，益證系爭建物經系爭執行事件查封時，抗告人應無占有 之事實，堪予確定。至抗告人辯以：伊持有系爭建物鑰匙 ，並深鎖大門，仍係排除他人干涉之消極占有行為云云。 惟系爭建物於查封時非屬抗告人占有，業經認定如上，則 系爭建物即未置於抗告人之支配管領。是抗告人縱持有系 爭建物鑰匙，亦不影響系爭建物查封時，抗告人未占有使 用系爭建物之事實，至屬明灼。 （九）綜此，揆諸上二之規定及說明意旨，抗告人對於系爭建物 並無確定與繼續之支配關係，亦無立於得排除他人干涉之 狀態，其對系爭建物應無事實上之管領力，堪予認定。以 故，執行法院依查封時之狀態，認系爭建物為無人占有之 空屋，而以拍定後點交為系爭建物之拍賣條件，應屬於法 有據。 四、從而，原法院以系爭執行事件之拍賣公告中載明「查封時該 屋為無人居住之空屋狀態，無承租使用之公示外觀，拍定後 點交」，自無不合，執行法院司法事務官據以駁回抗告人之 聲明異議，並無違誤為由，裁定駁回抗告人之聲明異議，於 法要無違誤。乃抗告人猶執陳詞，提起抗告，請求廢棄原裁 定，非有理由，應予駁回。 五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。 中 華 民 國 101 年 12 月 27 日 民事第五庭 審判長法 官 李錦美 法 官 張松鈞 法 官 鍾任賜 正本係照原本作成。 不得再抗告。 中 華 民 國 101 年 12 月 28 日 書記官 吳金來