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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　101年度重上字第294號 上　訴　人　新紫工業股份有限公司 法定代理人　林光明 訴訟代理人　陳啟昌律師 被　上訴人　陳慧珊 訴訟代理人　余育軍 上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國101 年3 月15 日臺灣士林地方法院99年度重訴字第412 號第一審判決提起上訴 ，被上訴人並為訴之減縮，本院於101 年10月9 日言詞辯論終結 ，判決如下： 主 文 原判決主文第二項（除減縮部分外）關於命上訴人給付超過自民 國九十九年五月十一日起至將坐落新北市○○區○○段社后頂小 段二九一之一、二九二之二地號土地上如附圖所示291-1B、291- 1C、291-1D、291-1F、291-1H、292-2A、292-2G、292-2C之建物 拆除後，將占用土地（面積共五百六十一平方公尺），及如附圖 所示291-1A、291-1E、291-1G部分空地（面積共二百三十平方公 尺），返還予被上訴人之日止，按月給付被上訴人新臺幣叁萬叁 仟貳佰貳拾貳元部分，暨訴訟費用（除減縮部分外）之裁判均廢 棄。 上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。 其餘上訴駁回。 第一、二審訴訟費用（除減縮部分外）由上訴人負擔十分之九， 餘由被上訴人負擔。 事實及理由 一、按於第二審程序中為訴之變更或追加，非經他造同意，不得 為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，觀諸 民事訴訟法第446 條第1 項規定至明。經查，被上訴人於原 審依民法第767 條第1 項、第179 條規定，請求：㈠上訴人 將坐落新北市○○區○○段社后頂小段291-1 、292-2 地號 土地（下稱系爭土地）上如附圖所示291-1B、291-1C、 291-1D、291-1F、291-1H、292-2A、292-2G、292-2C之車庫 、辦公室、廠房、廁所之建物（下合稱系爭建物）拆除，將 占用土地（面積共561 平方公尺），及如附圖所示291-1A、 291-1E、291-1G部分空地（面積共230 平方公尺，下稱系爭 空地），返還予被上訴人；㈡上訴人應自民國（下同）99年 4 月28日起至返還上開土地之日止，按月給付新臺幣（下同 ）6 萬3,525 元。嗣於本院準備程序中，將上請求㈡相當於 租金之不當得利部分，減縮自99年5 月11日起算（見本院卷 第23頁反面），核屬訴之聲明之減縮，揆諸上開規定，自屬 合法，合先敘明。 二、被上訴人於原審起訴主張：系爭土地原為訴外人黃財源所有 ，嗣經臺灣士林地方法院（下稱士林地院）98年度司執字第 14293 號強制執行事件執行拍賣，由伊於99年1 月26日得標 買受，並於99年4 月28日取得系爭土地之所有權，因上訴人 興建之門牌號碼為新北市○○區○○○路○○○ 號建物（下稱 系爭建物）無權占用系爭土地如附圖所示291-1B、291-1C、 291-1D、291-1F、291-1H、292-2A、292-2G、292-2C之部分 （面積共561 平方公尺），另無權占用系爭空地如附圖所示 291-1A、291-1E、291-1G部分（面積共230 平方公尺），爰 依民法第767 條第1 項之規定，請求上訴人拆除占用之建物 ，並返還所占用之土地。又上訴人因此受有相當於租金之利 益，另依民法第179 條之規定，請求上訴人按月給付相當於 租金之不當得利等情。並聲明：㈠上訴人應將坐落系爭土地 上之系爭建物拆除，將該部分土地（面積561 平方公尺）及 附圖所示系爭空地（面積230 平方公尺），返還予被上訴人 ；㈡上訴人應自99年4 月28日起（嗣於本院準備程序中減縮 自99年5 月11日起算）至返還上開土地之日止，按月給付6 萬3,525 元等情。 三、上訴人則以：系爭建物為伊之法定代理人林光明所興建供伊 為廠房之用，伊雖就系爭建物有事實上處分權，且占用系爭 土地，然系爭土地原為林光明之岳父即訴外人朱紫明於60年 間向原地主買受，原地主並已交付朱紫明使用，因出賣人遲 未辦理繼承登記而未完成所有權移轉登記，嗣後又出賣給被 上訴人之前手黃財源。但黃財源已於81年5 月12日與朱紫明 訂立協議書，同意分割系爭土地中之120 坪無償過戶予朱紫 明或其指定之人，故伊占用系爭土地，並非無權占有，被上 訴人請求拆除系爭建物及請求不當得利，均無理由。又被上 訴人起訴請求拆除系爭建物之結果，將使伊之工廠無法繼續 營業，且伊之前曾與被上訴人洽談成立租賃關係，願意支付 之租金，高於被上訴人依法所得主張之數額，因被上訴人要 求不合理之租金，致兩造無法成立租賃關係，故被上訴人請 求拆屋還地，是以損害伊之目的，應屬權利濫用等語置辯。 四、原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴，上訴人 不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第 一審之訴駁回。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。 五、兩造所不爭執之事項： ㈠系爭土地原為黃財源所有，嗣經士林地院進行強制執行之拍 賣，由被上訴人買受而，於99年5 月11日登記為所有權人。 系爭建物占用系爭土地如附圖291-1B、291-1C、291-1D、 291-1F、291-1H、292-2A、292-2G、292-2C所示部分（面積 共561 平方公尺）。另系爭空地占用坐落土地如附圖所示 291-1A、291-1E、291-1G部分（面積共230 平方公尺）。系 爭土地之鄰近土地皆作為工業使用，系爭建物距離臺北市南 港展覽館捷運站，開車約5 、6 分鐘。 ㈡系爭土地99年1 月之申報地價為每平方公尺7,200 元。 ㈢系爭土地經天下不動產估價師事務所鑑價，認自99年4 月1 日起至100 年9 月30日止，每月每坪合理之租金價格為352 元至365 元。 六、本件之爭點：㈠上訴人是否無權占用系爭土地？占用面積若 干？㈡被上訴人得否依民法第767 條規定請求上訴人拆屋還 地？㈢被上訴人得否請求上訴人給付相當於租金之不當得利 ？金額若干？茲析述如下： ㈠上訴人是否無權占用系爭土地？占用面積若干？ ①按債之關係之當事人固得以債之關係為本權，而對他方當 事人主張有占有之正當權源。然債之關係係一方當事人僅 得向他方當事人請求一定給付之法律關係，即僅具相對性 ，故不得據以拘束非債之關係之當事人，此即學說上所謂 債權關係相對性原則。 ②查系爭土地原為黃財源所有，嗣於99年間經士林地院進行 強制執行之拍賣，由被上訴人買受，於99年5 月11日登記 為所有權人。又系爭建物占用系爭土地如附圖所示291-1B 、291-1C、291-1D、291-1F、291-1H、292-2A、292-2G、 292-2C部分（面積共561 平方公尺）。而系爭空地坐落系 爭土地如附圖所示291-1A、291-1E、291-1G部分（面積共 230 平方公尺），為兩造所不爭執之事實，已如上理由五 所述，而上訴人亦自認就系爭建物有事實上處分權（見本 院卷第68頁反面），堪認上訴人確有占用系爭土地如附圖 所示291-1B、291-1C、291-1D、291-1F、291-1H、292-2A 、292-2G、292-2C部分（面積共561 平方公尺）。至上訴 人雖否認占用系爭空地，然系爭空地係經上訴人所興建之 圍牆所包圍成為一封閉之區間，並設有鐵門，始得對外聯 絡，有照片在卷為憑（見本院卷第34-35 頁、68頁反面） ，故系爭空地部分亦為上訴人所占用，亦堪認定。 ③又上訴人雖辯稱：系爭土地原為其法定代理人林光明之岳 父朱紫明於60年間向原地主買受，原地主並已交付朱紫明 使用，因出賣人遲未辦理繼承登記而未完成所有權移轉登 記，嗣後又出賣給被上訴人之前手黃財源。但黃財源已於 81年5 月12日與朱紫明訂立協議書，同意分割系爭土地中 之120 坪無償過戶予朱紫明或其指定之人，故伊占用系爭 土地，並非無權占有云云。查上訴人雖提出杜賣證書、協 議書為憑（見原審卷第39-43 頁），經核其中杜賣證書為 60年3 月22日由訴外人王黃蜂、王木生與朱紫明所訂立， 上載之出賣人王黃蜂、王木生究是否曾為系爭土地之所有 權人，已未見上訴人舉證以實其說；而該協議書則為黃財 源與訴外人長興鐵工廠股份有限公司於81年5 月12日所訂 立，上開契約之當事人均非兩造，揆諸上開說明，依債權 關係相對性原則，該二債權契約僅於當事人間發生效力， 上訴人自難憑其並非當事人之債權契約，拘束亦非契約當 事人之被上訴人，而認其占有系爭土地如附圖所示291-1B 、291- 1C 、291-1D、291-1F、291-1H、292-2A、292-2G 、292-2C部分（面積共561 平方公尺），及占有系爭空地 乃有正當占有權源。 ④綜上，上訴人無權占有系爭系爭土地如附圖所示291-1B、 291-1C、291-1D、291-1F、291-1H、292-2A、292-2G、 292-2C部分（面積共561 平方公尺），及無權占有系爭空 地，已堪認定。 ㈡被上訴人得否依民法第767 條規定請求上訴人拆屋還地？ ①按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第 1 項前段、中段分別定有明文。 ②上訴人就系爭建物有事實上處分權，系爭建物無權占用系 爭土地如附圖所示291-1B、291-1C、291-1D、291-1F、 291-1H、292-2A、292-2G、292-2C部分（面積共561 平方 公尺），上訴人另無權占有系爭空地，已如上述。揆諸上 開規定，被上訴人自得請求上訴人將系爭建物坐落系爭土 地如爭土地如附圖所示291-1B、291-1C、291-1D、291-1F 、291-1H、292-2A、292-2G、292-2C部分（面積共561 平 方公尺）之車庫、辦公室、廠房、廁所拆除後，將占用部 分及系爭空地返還被上訴人。 ③至上訴人辯稱被上訴人請求其拆屋還地，將使伊工廠無法 繼續營業，且伊前曾與被上訴人洽談租賃，惟因被上訴人 要求租金過高而未果，故被上訴人請求拆屋還地係權利濫 用云云。然查，被上訴人為系爭土地之所有權人，系爭建 物無權占用系爭土地面積達561 平方公尺，且系爭建物乃 未辦理第一次所有權登記之建物，是被上訴人本於所有權 請求上訴人拆屋還地，乃權利之正當行使，非專以損害上 訴人為目的。又被上訴人既為系爭土地之所有權人，即得 自由決定是否將系爭土地出租予上訴人使用，故兩造間雖 未能就上訴人所占用系爭土地部分成立租賃契約，更難據 此認定被上訴人為權利濫用。故上訴人就此所辨，並不可 採。 ㈢被上訴人得否請求上訴人給付相當於租金之不當得利？金額 若干？ ①按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文。而無權占用他人房屋， 可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，所有權 人得請求占用人返還（最高法院61年臺上字第1695號判例 意旨參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及 其建築物申報總價年息10% 為限，土地法第97條第1 項定 有明文，該規定於租用基地建築房屋亦準用之，土地法第 105 條亦規定甚明。而所謂土地價額係指法定地價而言， 則為土地法施行法第25條所明定。又土地法第148 條規定 ，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；而依 平均地權條例第16條前段規定，舉辦規定地價或重新規定 地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告 地價80% 為其申報地價。又所謂年息10% 為限，乃指基地 租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10% 計算 之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用 基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事 ，以為決定。 ②經查：系爭土地99年迄今之申報地價為每平方公尺7,200 元，有地價謄本在卷為憑（見本院卷第52、52-1頁），而 系爭土地之鄰近土地皆作為工業使用，系爭建物距離臺北 市南港展覽館捷運站，開車約5 、6 分鐘，均為兩造所不 爭執之事實，已如上理由五所述。本院斟酌上情，認系爭 土地每年租金以不超過其申報總價額7%為當。是上訴人自 99年5 月11日起按月受有相當於租金之不當得利3 萬 3,222 元（計算式詳見附表所示）。 ③至原審法院雖囑託天下不動產估價師事務所就系爭土地之 租金為鑑定，固有不動產鑑價報告書在卷為憑，然與上開 土地法第97條所規定之租金計算方式有違，自無從據為計 算上訴人因此受有相當於租金之不當得利之依據，故被上 訴人就此所為之主張，與法無據，自不足採。 七、綜上所述，被上訴人依民法第767 條第1 項及第179 條之規 定，請求上訴人將坐落系爭土地上系爭建物如附圖所示291- 1B、291-1C、291-1D、291-1F、291-1H、292-2A、292-2G、 292-2C部分（面積共561 平方公尺）之車庫、辦公室、廠房 、廁所拆除後，將占用部分及系爭空地返還被上訴人；並自 99年5 月11日起至返還上開土地之日止，按月給付被上訴人 3 萬3,222 元，為有理由，應予准許。逾上開部分之請求， 則無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴 人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不 當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審 判命上訴人給付，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳 詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴 。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之 證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列 ，附此敘明。 九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 10 月 23 日 民事第十五庭 審判長法 官 郭瑞蘭 法 官 陳雅玲 法 官 方彬彬 正本係照原本作成。 上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書 狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理 由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律 師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具 律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第 1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律 師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 被上訴人不得上訴。 中 華 民 國 101 年 10 月 23 日 書記官 廖逸柔 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 附表： 期間 損害金之計算式（單位：新臺幣→元） 元以下，4捨5入 95.05.11. 每月 7200×（561+230 ）×7%÷12=33222