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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　101年度重上字第623號 上　訴　人　高滿蓉 訴訟代理人　林繼恆律師 　　　　　　徐漢堂律師 　　　　　　李蘊恆律師 被　上訴人　萊爾富國際股份有限公司 法定代理人　汪林祥 訴訟代理人　郭建榮 被　上訴人　成鈴彥商行即魏鳳鈴 訴訟代理人　許志成 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國101年6月 29日臺灣士林地方法院100年度重訴字第234號第一審判決提起上 訴，本院於102年4月30日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之 聲請，並訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。 被上訴人萊爾富國際股份有限公司應給付上訴人新臺幣貳佰伍拾 萬元，及自民國一百年八月十二日起至清償日止，按週年利率百 分之五計算之利息；被上訴人成鈴彥商行即魏鳳鈴應給付上訴人 新臺幣貳佰伍拾萬元，及自民國一百年八月十二日起至清償日止 ，按週年利率百分之五計算之利息。如其中一被上訴人已為給付 ，就其給付範圍，其他被上訴人免為給付。 其餘上訴駁回。 第一、二審訴訟費用（除確定部分外），由被上訴人連帶負擔五 分之二，餘由上訴人負擔。 本判決命被上訴人給付部分，於上訴人以新臺幣捌拾叁萬元為被 上訴人預供擔保後得假執行，但被上訴人如以新臺幣貳佰伍拾萬 元為上訴人預供擔保，得免為假執行。 其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、上訴人主張：伊於民國92年9月4日與被上訴人萊爾富國際股 份有限公司（下稱萊爾富公司）簽訂房屋租賃契約（下稱第 1次租約），將伊所有○○市○○區○○段0小段000、000、 000建號（以下按建號簡稱之）即門牌號碼依序為○○市○ ○區○○○路○段00、00、00號房屋（下稱系爭房屋）全部 出租萊爾富公司經營便利商店，兩造並於97年3月27日續約 ，租期延至105年10月14日（下稱第2次租約，與第1次租約 合稱系爭租約），萊爾富公司則將位於該屋之萊爾富便利商 店北市民東門市（下稱系爭加盟店）交付其加盟商之被上訴 人成鈴彥商行即魏鳳鈴（組織類型為獨資，上訴人於102年4 月30日將魏鳳鈴更正為成鈴彥商行即魏鳳鈴，下稱成鈴彥商 行。見本院卷第3宗第89頁，91頁反面）經營。詎成鈴彥商 行僱用之門市員工陳景福竟於100年2月17 日清晨值班期間 ，在該店內上吊自殺身亡，衡情該屋發生非自然死亡之事故 ，自減損其價值。因系爭租約並未約定萊爾富公司得將系爭 房屋全部轉租他人，則萊爾富公司於租得該屋後，將之提供 成鈴彥商行使用收益，其間再按「委託加盟契約」（下稱系 爭加盟契約）拆帳，自屬有償提供該屋予成鈴彥商行之情形 ，不問成鈴彥商行使用該屋之對價名稱為何，均無礙其為租 金之性質，應認萊爾富公司將該屋全部轉租成鈴彥商行，違 反民法第443條第1項之禁止轉租規定，而萊爾富公司之次承 租人成鈴彥商行就陳景福在系爭房屋自殺致該屋價值減損之 事由既應負責，依民法第444條第2項規定，萊爾富公司自應 就該事由負賠償責任。縱認被上訴人間無轉租關係，惟依系 爭委託加盟契約，陳景福仍係萊爾富公司之履行輔助人，而 萊爾富公司依民法第432條第1項規定，應以善良管理人之注 意，保管系爭房屋，乃竟發生陳景福在該屋自殺事件，依民 法第432 條第2項、第433條、第188條第1項、第224條規定 ，被上訴人就陳景福自殺致該屋價值減損均應負賠償責任。 至系爭房屋發生陳景福自殺身亡之情事，雖非屬物理上之損 失，惟仍造成其經濟價值減損6,868,838元，業據元宏不動 產估價師聯合事務所鑑定屬實，被上訴人自應就該損害負賠 償之責。爰求為判命被上訴人應連帶給付伊6,868,838 元， 及自原審民事追加狀送達翌日起算之法定利息等語（未繫屬 本院部分，不予另贅）。 二、萊爾富公司辯以：陳景福固為成鈴彥商行所僱用而擔任系爭 加盟店門市員工，惟其個人自殺行為，並不具備門市人員執 行職務之外觀，且系爭房屋作為系爭加盟店使用，屬公開場 所，縱使陳景福不具門市職員之身分，其仍得自由出入系爭 房屋，不因有該職務而提供其在該屋自殺之助力或機會，是 陳景福之自殺行為在客觀上與其執行職務無涉，成鈴彥商行 無須就陳景福之自殺行為負連帶賠償責任。而成鈴彥商行僅 為伊之加盟主並簽立系爭加盟契約，依系爭加盟契約附錄及 伊公司官網上之加盟招募廣告，委託加盟之加盟主所負擔之 費用，並無租金，伊亦未向成鈴彥商行收取租金，其間並無 租賃關係存在，即無伊將系爭房屋轉租予成鈴彥商行之情形 ，自無民法第444條第2項規定之適用。又系爭房屋之外觀或 功能並未因陳景福之自殺而受有損失，上訴人依民法第433 條規定請求伊賠償，顯無理由。另成鈴彥商行並未協助或分 擔伊與上訴人間租賃債務之履行，自非屬系爭租約債務履行 輔助人，縱令成鈴彥商行有侵害上訴人權利之情事，伊亦無 須負同一故意或過失之責，上訴人以成鈴彥商行為伊之債務 履行輔助人為由，請求伊負同一故意或過失責任，自無可採 。至於元宏不動產估價師聯合事務所提出之估價報告（下稱 系爭估價報告），雖堪估系爭房屋成為兇宅後可能減損之價 值，惟其係就該屋目前可能之市場行情預估交易金額，並不 等同系爭房屋日後實際出售之價格，其可能因買受者主觀看 法，或因其身分、用途之不同而有異，況該屋現未出售，日 後實際交易金額無從確定，系爭估價報告不足認定其實際受 損。尤其，系爭房屋現仍由伊承租中，租期至105年，可見 該屋出售及出租等收益價值均無受損，上訴人目前並無實際 損害發生。再者，系爭房屋為所有權各自獨立之三筆建物， 構造上或使用上具有一定之獨立性，目前固作為整體使用， 然日後並非不可單獨分別出售，自不能因其中一筆建物發生 自殺之案件，即認定比鄰之二筆建物同屬凶宅，系爭估價報 告將三筆建物均視為凶宅進行鑑價，自有未洽，其所為之價 差評估結果自有可議等語。 成鈴彥商行則以：伊與上訴人間未曾訂立任何租賃契約，僅 與萊爾富公司有委託加盟關係，亦無租賃契約，上訴人以民 法租賃之相關規定，要求伊與萊爾富公司負連帶賠償責任， 顯屬無據。又陳景福雖係伊所僱用，惟伊已盡選任、監督之 注意義務，對於陳景福之自殺，實無預見之可能，亦無應注 意能注意而不注意之情事，且陳景福之自殺事件，根本與職 務行為無關，上訴人不得主張伊應與萊爾富公司負連帶賠償 責任。至於元宏不動產估價師聯合事務所出具之系爭估價報 告，其內容有許多重大違誤之處，不足以採。而凶宅是否會 影響市場價值、不動產之買賣價格究以多少始為合理及符合 市場價值，均因人、地而異，系爭房屋縱曾發生自殺事件， 惟上訴人就該屋狀況、收益情形，均未受有任何不利或減少 收益之影響，自不得要求賠償等語為辯。 三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，於撤回對原為 共同被上訴人許志成之上訴，並更正魏鳳鈴為成鈴彥商行即 魏鳳鈴後（見本院卷第3宗第91頁反面），其上訴聲明為： ㈠原判決（除確定部分外）廢棄。 ㈡被上訴人應連帶給付上訴人6,868,838元，及自民事追加 狀送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。 ㈢願供現金或等值有價證券為擔保，請准宣告假執行。 被上訴人則均答辯聲明： ㈠上訴駁回。 ㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 四、兩造不爭執之事實（見本院卷第1宗第151頁正面）： ㈠系爭房屋為上訴人所有（見原審調字卷第12至15頁；系爭 房屋之土地及建物登記謄本）。 ㈡萊爾富公司於92年9月4日與上訴人就系爭房屋簽訂第1次 租約，約定萊爾富公司向上訴人承租系爭房屋供為營業之 用，租期自92年10月15日起至100年10月14日止；嗣萊爾 富公司於97年3月27日再與上訴人簽訂第2次租約，租期自 100年10月15日起至105年10月14日止（見原審調字卷第16 至24頁；房屋租賃契約）。 ㈢萊爾富公司於97年9月30日與成鈴彥商行簽訂系爭加盟契 約，約定成鈴彥商行加入萊爾富公司之加盟體系，由成鈴 彥商行代為經營管理位於系爭房屋之系爭加盟店（見原審 訴字卷第53至82頁，本院卷第2宗第21至50頁；委託加盟 契約書）。 ㈣成鈴彥商行所僱用之店員陳景福於100年2月17日清晨值班 期間，在系爭加盟店靠近000建號建物內上吊自殺身亡（ 見本院卷第1宗第155至169、191頁，第2宗第201、209頁 ，第3宗第37、38、49頁；臺北市政府警察局內湖分局101 年10月30日北市警內分刑字第10132386800號函附陳景福 死亡之警局相驗案件初步調查報告暨報驗書、調查筆錄、 陳景福自殺位置示意圖、臺北市政府警察局內湖分局102 年3月28日北市警內分刑字第10230790400號函附陳景福死 亡現場圖）。 ㈤陳景福死亡後，其繼承人陳清勳、陳春伶、陳春蘭、潘麗 香均已拋棄繼承，並經原法院准予備查（見本院卷第1宗 第207頁，第2宗第54頁；原法院101年11月22日士院景家 相100司繼240字第1010219164號函）。 五、上訴人主張成鈴彥商行應就所僱用之陳景福自殺，致系爭房 屋價值減損，依民法第188條第1項規定負損害賠償責任等語 ，為被上訴人所否認。經查： ㈠按受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人 與行為人連帶負損害賠償責任，為民法第188條第1項本文 所明定。所謂受僱人因執行職務不法侵害他人之權利，不 僅指受僱人因執行其所受命令，或委託之職務自體，或執 行該職務所必要之行為，而不法侵害他人之權利者而言， 即受僱人之行為，在客觀上足認為與其執行職務有關，而 不法侵害他人之權利者，就令其為自己利益所為亦應包括 在內（最高法院42年台上字第1224號判例參照）。是以受 僱人如濫用職務或利用職務上之機會及與執行職務之時間 或處所有密切關係之行為，在客觀上足認為與其執行職務 有關之相牽連行為，而不法侵害他人之權利者，均屬上開 規定之執行職務範圍（同院73年度台上字第4580號、79年 度台上字第2136號、2397號、83年度台上字第844號、84 年度台上字第1125號、86年度台上字第1497號、87年度台 上字第1848號、89年度台上字第2706號、91年度台上字第 2627號、94年度台上字第1855號、96年度台上字第2615號 、99年度台上字第1396號、100年度台上字第609號裁判要 旨參照），以實現民法第188條規定之立法精神，保護經 濟上之弱者，增加被害人或得依法請求賠償之第三人之求 償機會。 ㈡陳景福係成鈴彥商行所僱用擔任系爭加盟店門市人員，其 於100年2月17日清晨值班期間，在該加盟店之倉庫辦公室 內上吊自殺身亡，其死亡位置應靠近000建號建物等情， 為兩造所是認（見本院卷第3宗第49頁），並有兩造不爭 執之稅務電子閘門財產所得調件明細表、臺北市政府警察 局內湖分局101年10月30日北市警內分刑字第10132386800 號函附陳景福死亡之警局相驗案件初步調查報告暨報驗書 、調查筆錄、陳景福自殺位置示意圖、臺北市政府警察局 內湖分局102年3月28日北市警內分刑字第10230790400號 函附陳景福死亡現場圖等件可稽（見本院卷第1宗第155至 169、171、173、175、177、191頁，第2宗第209頁，第3 宗第37、38、49頁），堪予採信。觀之上開現場圖，可知 陳景福死亡處所之倉庫辦公室，係在系爭加盟店內角落， 且設有隔間門，並非位於顧客結帳之櫃檯區或挑選採買商 品之陳列區，連證人王睿明（即元宏不動產估價師聯合事 務所負責鑑定系爭房屋價損之估價師）於勘查系爭房屋時 ，因未獲門市店長允許，亦無法入內查看（見本院卷第1 宗第59、63頁反面，外放系爭估價報告摘要㈣⒍所述）， 顯見上開倉庫辦公室僅限於系爭加盟店門市人員始得進出 ，自非屬不特人得隨意進出之處所，依前揭說明，應認陳 景福於執行職務時，進入上開倉庫辦公室，利用該工作場 所上吊自殺，在客觀上足認係與其執行職務有關之相牽連 行為。又衡之陳景福係00年00月00日生，受僱於成鈴彥商 行多年，為一智識正常之成年人（見本院卷第1宗第156、 171至177頁），明知系爭房屋非其所有，倘其於該屋內自 殺死亡，將使該屋成為俗稱之凶宅，日後難以出租或出售 ，乃陳景福仍選擇在該屋之倉庫辦公室內自殺，結束其個 人生命，自應就其行為造成他人之損害，負過失責任。準 此，系爭房屋因發生陳景福自殺之非自然身故情事，即屬 受僱人因執行職務，過失不法侵害他人權利之情形，成鈴 彥商行自應依民法第188條第1項本文規定負僱用人連帶損 害賠償責任。 ㈢被上訴人雖辯稱陳景福個人自殺行為，不具備門市人員執 行職務之外觀，其亦無法防止，且系爭房屋屬公開場所， 任何人得自由出入，並無提供陳景福自殺之助力或機會， 故陳景福之自殺與其執行職務無涉云云，非惟忽視陳景福 利用值班期間，在非屬不特人得隨意進出之前開倉庫辦公 室上吊自殺，亦即陳景福因有門市人員之職務而提供其在 該倉庫辦公室自殺之助力，且系爭房屋面積合計267.22平 方公尺【（82.39+13.06+9.42）+（55.56+7.65+6.30）+ （76.93+7.65+8.26）=267.22】，換算為80.83坪【267.2 2×0.3025≒80.83（小數點後二位以下四捨五入）】）， 營業範圍不可謂不大，乃成鈴彥商行自97年9月30日因簽 訂系爭加盟契約而代為經營系爭加盟店時起迄100年2月17 日，長期僅安排陳景福一人值大夜班（見本院卷第1宗第 151頁正面），負責全部店面之營業及安全，未曾顧慮陳 景福之身心狀態及工作情緒，予以適度調整其值班時段， 在無人監督及互相支援之情形下，讓陳景福有機會利用倉 庫辦公室作為其自殺之場所，難謂成鈴彥商行對陳景福之 選任、監督其職務之執行已盡相當之注意；此外，被上訴 人復無法舉證證明成鈴彥商行選任陳景福及監督其職務之 執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生 陳景福自殺之事實，成鈴彥商行仍無從依民法第188條第1 項但書規定免其僱用人之賠償責任。是被上訴人此部分之 抗辯，不足以採。 六、上訴人主張萊爾富公司應以善良管理人之注意，保管系爭房 屋，乃竟發生陳景福在系爭房屋內自殺身亡事件，致該屋價 值減損，應依民法第432條第2項、第224條規定或同法第433 條規定，擇一負賠償責任等語，為被上訴人所否認。經查： ㈠按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有 生產力者，並應保持其生產力。因承租人之同居人或因承 租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由， 致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。分別為 民法第432條第1項、第433條所明定。又出租人將租賃物 交付承租人後，在租賃期間內，通常無從再保管、掌控租 賃物，故法律課以承租人須負善良管理人之注意義務，保 管租賃物，避免租賃物受物理上之毀損、滅失及經濟上交 易價值之減損，又為降低出租人所面對之風險，避免承租 人隨意提供租賃物予第三人使用，於該第三人之事由致租 賃物毀損、滅失時，承租人反而不必負責之惡果，乃特設 民法第433條之規定，使承租人就該第三人所造成租賃物 之毀損、滅失，亦應負損害賠償責任。 ㈡承前所述，萊爾富公司向上訴人承租系爭房屋作為系爭加 盟店使用，自應以善良管理人之注意保管該屋。而成鈴彥 商行因系爭加盟契約，本於萊爾富公司之授權而取得系爭 加盟店之經營權，代為經營管理系爭加盟店及接受萊爾富 公司之監督指揮，陳景福則為成鈴彥商行之受僱人，擔任 系爭加盟店門市人員，依系爭加盟契約第9條第1項約定， 成鈴彥商行因經營系爭加盟店應自行聘僱所需之人力，第 12條第6項並約定成鈴彥商行及其受僱人、履行輔助人等 ，就系爭加盟契約之履行及各項義務之遵守，如有故意或 過失之情事者，視為成鈴彥商行之故意或過失，成鈴彥商 行應負同一責任，第14條更約定成鈴彥商行及其受僱人應 無條件配合萊爾富公司派員入店查核（見原審調字卷第47 頁，訴字卷第58、59、61頁，本院卷第2宗第26、27、29 頁），可見萊爾富公司允許成鈴彥商行聘僱陳景福為該屋 之使用以輔助其營業，依上說明，陳景福即屬萊爾富公司 允許為該屋使用之第三人。上訴人同此之主張，洵屬有據 。乃陳景福竟於前揭時、地，利用執行職務之機會，進入 位於該屋之倉庫辦公室內上吊自殺，使該屋成為凶宅，日 後難以租、售，致減損其經濟上之交易、收益價值，其間 有相當因果關係。準此，萊爾富公司自應就其允許為該屋 使用之第三人陳景福，在該屋內自殺身亡所造成上訴人之 損害，承擔未盡善良管理人保管義務之賠償責任（關於系 爭房屋價值減損若干金額部分，另詳下列所述）。又本 院既已准許上訴人依民法第433條規定請求萊爾富公司負 承租人之損害賠償責任，自無庸再就上訴人另一選擇依民 法第432條第2項、第224條規定為同一勝訴之請求，予以 論述，併此敘明。 ㈢被上訴人所辯陳景福在系爭房屋內工作，僅在完成其與雇 主成鈴彥商行間之勞務契約，並非利用該屋為自身營業或 居住之用，尚非萊爾富公司允許為使用該屋之第三人，萊 爾富公司無負民法第433條規定之責任乙節，非但與系爭 加盟契約之約定精神及前揭說明有間，且陳景福係因受僱 於成鈴彥商行，本於成鈴彥商行與萊爾富公司間之系爭加 盟契約，始得擔任系爭加盟店之門市人員，穿著萊爾富公 司之制服，多年來進出上開倉庫辦公室，長期於系爭加盟 店內使用置於該屋之貨架、裝潢、水電設備，代萊爾富公 司收付帳款、與客人互動並完成買賣，進行補貨、整理及 看顧店面，且須配合萊爾富公司之隨時派員稽核，而萊爾 富公司既授權成鈴彥商行代為經營管理系爭加盟店以獲得 利潤，陳景福當屬萊爾富公司允為使用該屋之第三人。倘 被上訴人前揭抗辯屬實者，以萊爾富公司承租該屋後，竟 放任陳景福在該屋內使用、活動，並讓陳景福有機會利用 該屋作為自殺場所而言，益突顯萊爾富公司未盡保管該屋 之善良管理人注意義務，更應依前揭民法第433條規定負 承租人之損害賠償責任。是被上訴人前揭抗辯，不足以採 。 七、上訴人主張系爭房屋因發生陳景福自殺身亡之情事，致經濟 價值減損6,868,838元，被上訴人應負損害賠償之責等語， 為被上訴人所否認。經查： ㈠按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外 ，應回復他方損害發生前之原狀。不能回復原狀或回復顯 有重大困難者，應以金錢賠償其損害。損害賠償，除法律 另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及 所失利益為限。分別為民法第213條第1項、第215條、第 216條第1項所明定。所謂所受損害，即現存財產因損害事 實之發生而被減少，屬於積極的損害。所謂所失利益，即 新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極的 損害（最高法院48年台上字第1934號判例參照）。又當事 人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難 者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴 訟法第222條第2項亦有明文。 ㈡次按消費者保護法第17條第1項、第2項規定：「中央主管 機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不 得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契 約條款無效。」，而內政部既以101年10月29日內授中案 地字第1016651846號公告「成屋買賣定型化契約應記載及 不得記載事項」第壹項「應記載事項」第2條明載「買賣 雙方應於建物現況確認書互為確認」，該「建物現況確認 書」項次7之內容即記載「本建物（專有部分）是否曾發 生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事」，並由賣方勾 選有無於產權持有前或持有期間發生上列情事（見本院卷 第2宗第178、182頁），可知買賣標的之成屋是否曾發生 兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死等非自然身故情事，即俗 稱之凶宅，屬於買賣契約應記載事項，倘未予記載，將致 契約無效，顯見上開非自然身故因素之有無，影響成屋買 賣契約之效力，其重要性不言可喻。雖上開因素未對此類 房屋造成直接物理性之損壞或通常效用之降低，惟衡之我 國民情，一般社會大眾對於凶宅，仍多存有嫌惡、畏懼之 心理，對居住其內之住戶，易造成心理之負面影響，礙及 生活品質，故凶宅在房地產交易市場之接受度及買賣價格 或出租收益，明顯低於相同地段、環境之標的，乃眾所周 知之事，亦有證人王睿明（即元宏不動產估價師聯合事務 所負責鑑估系爭房屋價值之估價師）援引為證之系爭估價 報告問卷結果分析可佐（見本院卷第1宗第79頁反面至81 頁正面、87至95頁，第3宗第50頁正面，外放系爭估價報 告第39至41頁及附件七），是故內政部將成屋是否屬於凶 宅，列入「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」 第壹項「應記載事項」第2條之「建物現況確認書」項次7 之內容，其來有自。再參以上訴人於102年1月22日與訴外 人鄭素卿就系爭房屋簽訂經公證之房屋買賣意願書（見本 院卷第2宗第130至132頁），因囿於該房屋有構成凶宅之 情形，乃約定鄭素卿可以選擇不買或要求減價900萬元後 仍承購之等情（嗣鄭素卿再要求減價1,200萬元，為上訴 人所拒，致未成交。見同上卷第163、164、184、185頁） ，堪認系爭房屋因發生陳景福自殺事件，而成凶宅，且凶 宅不若房屋受物理上毀損而有修繕之可能，在客觀上造成 一般人永遠心存陰影而排斥承租或購買，導致該屋之交易 價值減損及流通障礙，影響上訴人日後之使用、收益、處 分權，該屋價值減損程度應不亞於其物理上之毀損、滅失 。 ㈢陳景福在位於系爭房屋之系爭加盟店內倉庫辦公室裡上吊 自殺，造成上訴人受有經濟上之損失等情，已如前述，兩 造並同意由原審指定囑託元宏不動產估價師聯合事務所鑑 定該屋於100年2月17日成為凶宅後之價值減損（見原審訴 字卷第119頁反面），其鑑定結果為：系爭房屋在正常情 況下之評估總價為68,688,373元，成為凶宅下之評估總價 為61,819,535元，評估價值減損金額為6,868,838元（見 本院卷第1宗第59、60頁，系爭估價報告首頁），證人王 睿明並於102年4月10日在本院結稱：其評估該屋價值所使 用之比較法、收益法及問卷調查等，均為同業所習知之估 價方法，亦有符合不動產估價技術規則，其評估該屋在交 易雙方都充分認知為凶宅下之合理價格，因估價之時間為 100年2月17日，不受去年底內政部公告成屋買賣定型化契 約範本所定賣方如未在賣屋時揭露凶宅，最高可罰150萬 元之條款所影響；系爭估價報告有提及該屋為店面，店面 之價值在於其商業效益，只要能繼續做為商業使用（例如 出租），且帶來合理之收益，即能保持其價值，故其於估 價時即有考慮此類店面於成為凶宅後減損之價值比例會低 於一般住宅，當時評估時有做問卷訪談不動產經紀人，目 的即想了解市場上對於此一事件所造成之價格影響，並依 其經驗評估該屋若非凶宅下之正常價格為每坪93萬5,000 元，總價6,800餘萬元，成為凶宅下之價值減損比例為10% ，故減損金額為680餘萬元，其餘引用估價報告內容等語 （見本院卷第3宗第49至51頁）。衡之王睿明與兩造素無 怨隙，殊無甘冒偽證罪責故為有利於上訴人之證述，其證 詞應屬可信，而系爭估價報告就系爭房屋價值減損所為之 鑑定，屬於一種調查證據方法，所得結果亦可供作本院依 自由心證判斷事實真偽之證據資料（最高法院98年度台上 字第1131號裁判要旨參照）。 ㈣惟證人王睿明亦結稱：系爭估價報告所稱系爭房屋成為凶 宅下之價值減損，係以該屋發生陳景福自殺事件，按000 、000、000建號3筆建物作整體使用而為評估，倘未來屋 主回復3筆建號建物隔間牆，由於各建物的面積不同，且 系爭加盟店之商業效益主要係由000建號所帶來（登記用 途為商業用），000、000建號比較靠巷子裡面，000、000 建號係因整體使用而有目前之商業效益，目前整體使用下 做為便利商店使用，消費者由000建號進出，000、000建 號則做倉儲及辦公空間，若重行區隔後，000、000建號恐 僅能做為較低度之商業使用，然000、000建號不受使用分 區（登記用途為住家用）影響，也可以做商業使用，倘自 殺事發地點非在000建號，而是在000、000建號者，因000 建號之面積是31.72坪，其商業效益比較高，一般市場上 便利商店之租金負擔能力較高，3筆建號重行區隔後，000 建號若非繼續做為便利商店使用，其租金恐無法與目前相 當，致其價值降低，但其價值減損比例亦可能減少，000 、000建號可能價值降低更多；其在評估時，3筆建號已是 整體使用之情況，自殺兇案也是在這樣的情況下發生，倘 兇案發生前3筆建物就已區隔，則自殺兇案地點之鄰房價 值減損比例可能稍低，但因本案係為3筆建號整體使用下 發生自殺兇案，若在此情況下，再做區隔，則其價值減損 比例將較前述情形稍高；一般情形下，由於住宅之主要功 能為居住，而店面之主要功能為營業，其消費者人來人往 ，而員工亦有可能更迭，故凶宅對住宅及店面產生之影響 略有不同，如果凶宅是住宅的話，比較不會因時間而減少 其價值減損，但如果是店面的話，或有可能因時間經過而 使其價值減損比例稍減，系爭估價報告是就事發當時做評 估，並沒有將時間的因素考慮在內，至於日後是否有可能 因買受人之職業，或信仰，或房屋用途等因素，而不減損 兇宅的售價此一問題，恐因人而異，較難評估等語。可知 系爭估價報告所述該屋成為凶宅下之價值減損6,868,838 元乙節，係以000、000、000建號3筆建物作商業整體使用 而為一般評估，因陳景福死亡地點在000建號建物內（見 本院卷第2宗第201、209頁，第3宗第49頁），000建號本 即能與000、000建號個別獨立，有建物登記謄本、所有權 狀等件足憑（見原審調字卷第13至15頁，本院卷第2宗第1 34至136頁），尚難逕以該3筆建號整體價值減損苛求被上 訴人負責賠償。爰依前揭規定，審酌000建號占系爭房屋 總面積之比例，以系爭估價報告為基礎，計算其價值減損 為2,386,434元【計算式：6,868,838×〔76.93+7.65+350 .21×236/10,000〕（000建號）÷｛〔82.39+13.06+350. 21×269/10,000〕（000建號）+〔55.56+7.65+350.321× 180/10,000〕（000建號）+〔76.93+7.65+350.21×236/1 0000〕（000建號）｝≒2,386,434（小數點後二位以下四 捨五入）】，但因陳景福自殺後再將該3筆建號建物重新 區隔，000建號之商業效益不若000建號，如非繼續做為便 利商店使用，其價值減損比例較高，不易隨時間經過而降 低損失，堪信000建號建物價值減損額應高於2,386,434元 ，且比鄰之000、000建號於重新區隔後，其經濟價值亦有 受影響之虞，參以上訴人因系爭房屋發生非自然身故事件 ，原欲減價900萬元出售該屋予鄭素卿，然鄭素卿提高減 價1,200萬元，致未成交（見本院卷第2宗第130至132、16 3、164、184、185頁），再佐以上訴人曾為促成兩造和解 ，而願意退讓由被上訴人給付230萬元及負擔所有訴訟費 用等情（見本院卷第3宗第67頁），應認陳景福在系爭房 屋內自殺身亡，造成上訴人受有經濟上損失，以250萬元 較為公允，逾此範圍之請求，則不應准許。 ㈤被上訴人雖辯稱系爭房屋尚未出售，目前仍由萊爾富公司 承租中，上訴人未受有損失云云，非但為上訴人所否認， 且與常情有違，況查系爭房屋雖尚未出售，惟其經濟價值 之減損既經專業估價師以客觀、專業及業界通常使用之鑑 定估價方法，作成系爭估價報告，並經本院審酌該屋於事 發前後重新區隔、商業效益、用途及未能再行出售等一切 情況，認定該屋現階段確實已存在經濟價值減損如上，不 因該屋尚未出售而受影響，自不應將時間因素考慮在內， 亦據證人王睿明結證在卷（見本院卷第3宗第50頁反面） 。另該屋在發生陳景福自殺身亡事故前，萊爾富公司早於 97年3月27日即與上訴人簽訂第2次租約，約定租期自100 年10月15日起至105年10月14日（見原審調字卷第21至24 頁），雙方續訂第2次租約時，根本無從考慮上開自殺事 故，倘萊爾富公司中途解約或租期屆滿未再續租，上訴人 勢必須另覓新承租人或出售該屋，惟衡之上訴人原欲將該 屋減價900萬元出售，仍不為買方鄭素卿所接受，致未成 交，且被上訴人無法保證新承租人不會介意該屋曾發生非 自然身故之情事，而為降低租金之要求（萊爾富公司徒以 系爭加盟店之營業利潤減少為由，不願降低租金續訂租約 至110年為和解條件，即可見一斑），更何況被上訴人就 該事故之發生亦難辭其咎，已如前述，自不得以該屋目前 仍出租於萊爾富公司，或日後潛在之買家因職業、信仰、 用途而不介意該屋曾發生該事故等非屬一般交易狀況之不 特定因素，即遽認該屋成為凶宅後未減損其租、售之經濟 價值。是被上訴人前揭抗辯，亦無可採。 ㈥又承上所述，成鈴彥商行應依民法第188條第1項規定對上 訴人負僱用人連帶損害賠償責任，萊爾富公司應依民法第 433條規定對上訴人負承租人損害賠償責任，因法律並未 規定被上訴人應成立連帶債務，被上訴人間係基於法律規 定之不同原因而對於上訴人各負全部給付之責任，雖其給 付具有同一之目的，然其中一人為給付，另一人即同免其 責任，是其性質應為不真正連帶債務，上訴人或有主張被 上訴人就其損失應負連帶給付之責云云，尚非可取。 八、上訴人主張萊爾富公司未經其同意，將系爭房屋轉租予成鈴 彥商行，已違反民法第443條第1項規定，萊爾富公司應就成 鈴彥商行所僱用之陳景福自殺致該屋價值減損乙事，依民法 第444條第2項規定負賠償責任等語，為被上訴人所否認。經 查： ㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之 孳息充之。民法第421條定有明文。又租賃係契約之一種 ，必須雙方當事人意思表示一致，始得成立（最高法院69 年度台上字第3741號裁判要旨參照）。而主張法律關係存 在之當事人，須先就該法律關係發生所須具備之特別要件 ，負舉證之責任，若其不能舉證，以證實自己主張之事實 為真實，則對造就所抗辯之事實即令不能舉證，或所舉證 據尚有疵累，亦應駁回其請求（同院17年上字第917號、4 8年台上字第887號判例要旨參照）。 ㈡本件上訴人主張萊爾富公司將系爭房屋轉租予成鈴彥商行 乙節，既為被上訴人所否認，上訴人自無法就萊爾富公司 有出租系爭房屋予成鈴彥商行及收取租金之意思表示、成 鈴彥商行亦有向萊爾富公司承租系爭房屋及給付租金之意 思表示，即雙方租賃意思表示一致之事實，盡舉證之責。 又成鈴彥商行因願意參與萊爾富公司加盟體系，乃於97年 9月30日與萊爾富公司簽立系爭加盟契約，由萊爾富公司 提供成鈴彥商行有關商店經營管理、行銷技巧、存貨管理 等知識及技術，開店展業、教育訓練、資材設備等諮詢及 指導，商品陳列、機台維修、清潔環境等經驗協助，及授 權成鈴彥商行非獨家使用其專門知識、經營技術、商業機 密、機器設備等以經營管理系爭加盟店；成鈴彥商行則基 於萊爾富公司之授權而取得系爭加盟店之經營權，代為經 營管理系爭加盟店以獲得經營之報酬或利潤，及接受萊爾 富公司之監督指揮、稽核，且配合依照萊爾富公司之行銷 企劃方案進行活動；而萊爾富公司給付成鈴彥商行之委任 報酬，係按系爭加盟店每月銷售商品之毛利潤，依固定計 算方式提撥經營委託金（見該契約附錄肆）扣除該店管銷 費用後得出，原則於每月5日預先支付上個月委任報酬中 之6萬元予成鈴彥商行，其餘併入往來帳中處理，於次月 20日支付，成鈴彥商行並未給付萊爾富公司加盟對價或門 市租金。此觀系爭加盟契約第1、2、3、7、12、14、16、 18條約定自明（見原審訴字卷第56、57、59至62、79、80 頁，本院卷第2宗第24、25、27至30、47、48頁），再參 以萊爾富公司官網上之加盟招募廣告關於「加盟主應負擔 之費用」項目，亦揭示委託加盟主有別於特許加盟主而無 須負擔門市租金等情（見本院卷第1宗第102、103頁）。 可知成鈴彥商行因簽立系爭委託加盟契約，由萊爾富公司 授權在位於系爭房屋之系爭加盟店內營業，並無支付租金 或負擔對價予萊爾富公司，要難謂被上訴人間就該屋有租 賃關係存在。 ㈢至上訴人所稱成鈴彥商行係轉嫁於加盟金及利潤分配之方 式給付租金乙節，非惟為被上訴人所否認，且查租金之約 定名稱為何，原非所問，然依上說明，必須雙方有租賃意 思表示一致，且係因使用租賃物而支付之對價始可（最高 法院46年台上字第519號判例參照），上訴人既無法證明 萊爾富公司授權成鈴彥商行代為經營管理系爭加盟店，其 間就系爭房屋有何租賃之意思表示合致，尤以加盟金乃萊 爾富公司提供加盟主各項專用權、營業象徵、營業技術之 使用對價，並非門市之租金，而成鈴彥商行因原店續行加 盟而免付加盟金予萊爾富公司，另萊爾富公司加盟店每月 利潤之分配係依照當店該月之營業毛利級距而為計算，此 觀爭委託加盟契約第7條約定、附錄肆記載自明（見原審 訴字卷第57、79、80頁，本院卷第2宗第25、47、48頁） ，均與系爭房屋之使用無對價關係，自與租金性質有間。 此外，上訴人復未舉證證明被上訴人間就系爭房屋有租賃 關係存在，此部分之主張，要無可採。 ㈣按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但 租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部 分轉租於他人。固為民法第443條第1項所明定，惟其前提 要件必須承租人有將租賃物轉租於他人之事實。承上所述 ，萊爾富公司並未出租系爭房屋予成鈴彥商行，核與前開 規定不合，則上訴人所稱萊爾富公司將系爭房屋轉租予成 鈴彥商行使用，違反前開禁止轉租之規定乙節，自非可採 。又民法第444條第2項規定「因次承租人應負責之事由所 生之損害，承租人負賠償責任」，係以「承租人將租賃物 轉租於他人」為前提事實。本件承租人萊爾富公司既無將 系爭房屋出租予成鈴彥商行，自無民法第444條第2項規定 之適用。上訴人主張萊爾富公司應依民法第444條第2項規 定負賠償責任云云，亦無足取。 九、從而，上訴人依民法第188條第1項規定請求成鈴彥商行應給 付其250萬元與自原審民事追加狀送達翌日即100年8月12日 （見原審訴字卷第13頁，本院卷第1宗第150頁反面、182頁 ）起至清償日止，按年利率5%計算之利息，及依民法第433 條規定請求萊爾富公司應為同上本息之給付，如其中一人已 為給付時，就其給付範圍，其餘一人免為給付義務，為有理 由，應予准許。逾此所為之請求，為無理由，應予駁回，此 敗訴部分之假執行聲請，即失所附麗，應併予駁回。原審就 上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之 聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，應由 本院予以廢棄改判如主文第二項所示，並依聲請為附條件之 准、免假執行之宣告。至於上訴人之請求不應准許部分，原 審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，雖其理由 與本院認定有所不同，惟結論並無二致，仍予以維持，應駁 回上訴人此部分之上訴。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻 擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結 果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。 十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如 主文。 中 華 民 國 102 年 5 月 14 日 民事第十七庭 審判長法 官 藍文祥 法 官 楊絮雲 法 官 張競文 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 5 月 14 日 書記官 柳秋月 附註： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條 之1（第1項、第2項）：