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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　101年度重上字第750號 上　訴　人　指南企業有限公司 法定代理人　葉史南 被　上訴人　葉史南 上　二　人 訴訟代理人　林清漢律師 複　代理人　劉育志律師 上　訴　人　富岡太一股份有限公司 法定代理人　姜紫凌 訴訟代理人　黃達元律師 複　代理人　李樂濟律師 上列當事人間排除侵害事件，上訴人對於中華民國101 年9 月5 日臺灣桃園地方法院101 年度重訴字第32號第一審判決各自提起 上訴，上訴人指南企業有限公司並為訴之追加，本院於102 年6 月18日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決主文第四項、第五項關於命上訴人富岡太一股份有限公司 給付共計逾自民國一百零二年一月十二日起至上訴人富岡太一股 份有限公司返還如附表一、二所示土地之日止，按年於次年一月 十二日給付新臺幣叁拾陸萬玖仟肆佰叁拾柒元，及自每期到期日 之翌日起按週年利率百分之五計算之利息部分，及該部分假執行 之聲請，並訴訟費用之裁判廢棄。 上廢棄部分，上訴人指南企業有限公司於第一審之訴及假執行之 聲請均駁回。 上訴人指南企業有限公司之上訴，及上訴人富岡太一股份有限公 司其餘之上訴均駁回。 上訴人富岡太一股份有限公司應給付上訴人指南企業有限公司新 臺幣伍拾玖萬陸仟零柒拾陸元，及自民國一百零二年一月十二日 起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。 上訴人指南企業有限公司其餘追加之訴駁回。 第一、二審及追加之訴訟費用，由上訴人富岡太一有限公司負擔 十分之八，餘由上訴人指南企業有限公司負擔。 本判決第四項命上訴人富岡太一股份有限公司給付部分，於上訴 人指南企業有限公司以新臺幣貳拾萬元為上訴人富岡太一股份有 限公司供擔保後，得假執行。上訴人富岡太一股份有限公司如以 新臺幣伍拾玖萬陸仟零柒拾陸元為上訴人指南企業有限公司預供 擔保，得免為假執行。 上訴人指南企業有限公司其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於 訴訟無影響，但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當 訴訟，民事訴訟法第254 條第1 項定有明文。次按於第二審 程序中為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請 求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明，不 在此限，觀諸民事訴訟法第446 條第1 項規定至明。經查： ㈠上訴人指南企業有限公司（下稱指南公司）於民國（下同） 100 年5 月17日經拍賣程序取得坐落桃園縣○○鄉○○○段 414-1 、415 、415-1 、415-2 、416 、416-2 地號土地（ 下稱系爭甲土地，各別地號則以系爭各地號土地稱之）之所 有權；另被上訴人葉史南亦由拍賣程序取得坐落桃園縣○○ 鄉○○○段412 、413 、414 、416 之1 、417 地號土地（ 下稱系爭乙土地，各別地號則以系爭各地號土地稱之，與系 爭甲土地則合稱系爭土地）之所有權。上訴人指南公司、被 上訴人葉史南於原審主張上訴人富岡太一股份有限公司（下 稱富岡太一公司）於系爭土地上擅自搭蓋廠房（下稱系爭建 物），無權占有系爭土地如附表一、二所示部分，請求上訴 人富岡太一公司按年給付上訴人指南公司、被上訴人葉史南 自102 年1 月12日起至返還占用如附表一、二所示部分系爭 土地之日止，相當於租金之不當得利，分別為新臺幣（下同 ）173 萬2,050 元、17萬543 元及法定遲延利息。嗣於本院 審理中，被上訴人葉史南將上開相當於租金之不當得利債權 讓與上訴人指南公司，請求上訴人富岡太一公司全數給付予 上訴人指南公司，就該債權部分，核屬上訴人指南公司就原 上訴人葉史南部分承當訴訟，上訴人富岡太一公司就此並無 意見（見本院卷第132 頁反面、第189 頁），揆諸上開規定 ，上訴人指南公司就上訴人富岡太一公司占用系爭乙土地如 附表二所示部分相當於租金之不當得利債權請求部分，承當 訴訟成為當事人，自屬合法，合先敘明（至被上訴人葉史南 部分，因就請求上訴人富岡太一公司返還系爭乙土地如附表 二所示部分，因上訴人富岡太一公司就原審該部分之判決不 服，提起上訴，故原上訴人葉史南仍為本件之被上訴人）。 ㈡上訴人指南公司、被上訴人葉史南於原審就上訴人富岡太一 公司占用系爭土地如附表一、二所示部分，請求上訴人富岡 太一公司給付自102 年1 月12日起至返還占用系爭土地之日 止，相當於租金之不當得利，分別為173 萬2,050 元、17萬 543 元（共計按年請求給付190 萬2,593 元）及法定遲延利 息，已如上述。被上訴人葉史南嗣將其對上訴人富岡太一公 司就系爭乙土地如附表二所示部分相當於租金之不當得利債 權全數讓與上訴人指南公司，上訴人指南公司就102 年1 月 12日起至上訴人富岡太一公司返還系爭土地如附表一、二所 示部分之日止，請求上訴人富岡太一公司按年給付相當於租 金之不當得利擴張為204 萬3,600 元及法定遲延利息（見本 院卷第142 頁反面）；另追加請求上訴人富岡太一公司給付 自100 年6 月1 日起至102 年1 月11日占用系爭土地如附表 一、二所示部分相當於租金之不當得利327 萬6,229 元及法 定遲延利息（見反面本院卷第142 頁，原審原僅請求自102 年1 月12日起算之相當於租金之不當得利，見原審卷第91頁 反面）。揆諸上開規定，上訴人指南公司就上開所為之追加 ，均屬訴之聲明之擴張，且請求之基礎事實亦同一，自屬合 法，亦先敘明。 貳、實體方面： 一、上訴人指南公司及被上訴人葉史南於原審起訴主張： ㈠上訴人指南公司於100 年5 月17日經拍賣程序取得系爭甲土 地之所有權，被上訴人葉史南亦由拍賣程序取得系爭乙土地 之所有權。惟上訴人富岡太一公司於系爭土地上擅自搭蓋系 爭建物，占用上訴人指南公司所有系爭甲土地如附表一所示 部分，另占用被上訴人葉史南所有系爭乙土地如附表二所示 部分。上訴人富岡太一公司更將系爭建物出租予原審被告匡 和股份有限公司（下稱匡和公司）使用，無權占有系爭土地 ，經伊等屢次要求上訴人富岡太一公司將系爭建物拆除，均 未獲置理。爰依民法第767 條、第179 條、第184 條、第 185 條規定提起本訴，請求上訴人富岡太一公司拆屋還地及 給付相當於租金之不當得利（原審被告匡和公司部分因未據 上訴，非本院審理範圍，故不另贅述）。並聲明：①上訴人 富岡太一公司應將坐落系爭甲土地如附表一所示部分之建物 拆除，並將占用之前開土地返還予上訴人指南公司；②上訴 人富岡太一公司應將坐落系爭乙土地如附表二所示部分之建 物拆除，並將前開土地返還予被上訴人葉史南；③上訴人富 岡太一公司應自102 年1 月12日起至返還系爭土地如附表一 所示部分之日止，按年於每年1 月12日給付上訴人指南公司 173 萬2,050 元，及自每期到期日起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息；④上訴人富岡太一公司應自102 年1 月12 日起至返還系爭土地如附表二所示部分之日止，按年於每年 1 月12日起給付被上訴人葉史南17萬543 元（嗣就上③、④ 部分於本院擴張請求為204 萬3,600 元），及自每期到期日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑤願供擔保請准 宣告假執行。 ㈡上訴人指南公司、被上訴人葉史南係於100 年5 月27日、 100 年6 月1 日分別登記為系爭甲、乙土地之所有權人，故 其等請求上訴人富岡太一公司給付相當於金租之不當得利起 算點，自得自其等取得系爭甲、乙土地所有權之日起算。又 被上訴人葉史南將對上訴人富岡太一公司之相當於租金之不 當得利債權讓與上訴人指南公司，故指南公司追加請求上訴 人富岡太一公司給付自100 年6 月1 日起至101 年1 月11日 止占用系爭土地之相當租金之不當得利327 萬6,229 元。 ㈢廣福不動產估價師事務所估價報告，就系爭建物之建築完成 日期79年誤估為82年，且未參酌上訴人富岡太一公司82年間 購入系爭建物之價格1,624 萬4,926 元，且應以79年造價表 為鑑價基礎，耐用年限亦過度高估，該估價報告並不可採。 ㈣否認上訴人富岡太一公司就系爭土地與姜孟璋訂有使用借貸 契約，且上訴人富岡太一公司於系爭土地遭強制執行時，並 未表明其有合法占有系爭土地之權源，執行處亦曾通知其是 否行使優先承買權，上訴人富岡太一公司亦未行使。且縱上 訴人富岡太一公司就系爭土地曾與姜孟璋訂有使用借貸契約 ，然伊等取得系爭土地所有權之際，並不知悉姜孟璋曾為富 岡太一公司之負責人，該使用借貸契約亦不得對抗伊等，更 無從類推適用民法第425 條之1 規定。 二、上訴人富岡太一公司則以： ㈠伊雖占有系爭土地如附表一、二所示部分，然系爭土地上之 廠房原由太一木業股份有限公司（下稱太一木業公司）79年 間取得使用執照而興建，斯時地主即為伊公司法定代理人姜 孟璋，興建時自有得其同意。82、83年間再擴建，而82年3 月間，姜孟璋曾因農地作工廠使用而遭裁罰311.05萬元，而 曾申請請求免罰，益徵太一木業公司興建廠房之初，確有得 姜孟璋之同意。嗣82年6 月29日太一木業公司第二廠申請設 立工廠許可，82年8 月30日更名為富岡太一公司，並向太一 木業公司購買系爭廠房，雖未辦理所有權登記，但有稅籍資 料之移轉。系爭建物則係由伊所興建，興建之初，系爭土地 為伊公司法定代理人姜孟璋所有，與民法第425 條之1 第1 項所規定之情形雷同，自應類推適用。又伊與姜孟璋間就系 爭土地訂有使用借貸契約，為維護廠房與土地使用一體化， 該使用借貸契約應可物權化，而得據以對抗上訴人指南公司 及被上訴人葉史南。且系爭土地拍賣時，已於拍賣公告上揭 示有系爭建物之存在，上訴人指南公司、被上訴人葉史南明 知而買受，自應解為默許系爭建物繼續存在之意，其等請求 伊拆屋還地，顯不合法。 ㈡上訴人葉史南為系爭建物承租人即原審被告匡和公司之監察 人，而匡和公司向伊承租系爭建物已有數年之久，對系爭建 物係有權占用系爭土地一事應甚為明瞭，卻於經法院拍賣取 得系爭土地後，旋訴請拆屋還地，非僅違反誠信原則，更屬 權利濫用。 ㈢系爭土地坐落位置偏僻，缺乏生活機能，原審認定占用系爭 土地相當於租金之數額過高。 ㈣全國不動產估價師事務所所為估價報告悖離常情，不足採信 等語置辯。 三、原審就上訴人之請求，判決：㈠上訴人富岡太一公司應將坐 落系爭甲地號土地，如附圖所示編號A3、A4、A5、A6、A7、 A 9 、F2、F3、F4、F5部分範圍之地上物拆除，並將前開土 地返還予上訴人指南公司；㈡上訴人富岡太一公司應將坐落 於系爭乙土地如附圖所示A1、A2、A8、B 、C1、C2、D1、D2 、E1、E2、E3、F1、F6、G 、H 、I 、J1、J2部分範圍之地 上物拆除，並將前開土地返還予被上訴人葉史南；㈢上訴人 富岡太一公司應自102 年1 月12日起，至返還上㈠所示土地 之日止，按年於每年1 月12日給付上訴人指南公司26萬 8,869 元，及自每期到期日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息；㈣上訴人富岡太一公司應自102 年1 月12日起， 至返還上㈡所示土地之日止，按年於每年1 月12日給付被上 訴人葉史南10萬1,959 元，及自每期到期日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息。並駁回上訴人指南公司、被上訴 人葉史南其餘之訴。兩造就其等敗訴部分不服，分別提起上 訴，上訴人指南公司受讓被上訴人葉史南對上訴人富岡太一 公司相當於租金之不當得利債權（並承當訴訟），並為聲明 及訴之追加：㈠原判決不利上訴人指南公司、被上訴人葉史 南部分廢棄；㈡上訴人富岡太一公司應給付上訴人指南公司 327 萬6,229 元（即100 年6 月1 日起102 年1 月11日止之 相當於租金損害），及自102 年1 月12日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息（此部分為追加）；㈢上訴人富岡太 一公司應自102 年1 月12日起至返還系爭土地如附表一、二 所示部分之日止，按年於次年1 月12日再給付上訴人指南公 司167 萬2,772 元，及自每期到期日翌日起至清償日止，按 週年利率5%計算之遲延利息（其中命再給付超過153 萬 1,765 元及法定遲延利息部分為追加）；㈣願供擔保請准宣 告假執行。上訴人富岡太一公司則聲明：㈠原判決不利部分 廢棄；㈡上廢棄部分，上訴人指南公司、葉史南於第一審之 訴及假執行之聲請均駁回。兩造就對造之上訴均為答辯聲明 ：上訴駁回。上訴人富岡太一公司另答辯聲明：如受不利判 決，願供擔保請准宣告免假執行（原審判命原審被告匡和公 司給付部分，未據被告匡和公司上訴，業已確定）。 四、兩造所不爭執之事項： ㈠系爭甲土地自100 年5 月27日起登記為上訴人指南公司所有 。系爭乙土地自100 年6 月1 日起登記為被上訴人葉史南所 有。 ㈡上訴人富岡太一公司所有之系爭建物於100 年5 月27日前即 已占用上訴人指南公司所有之系爭甲號土地如附表一所示部 分，面積共計為3365.53平方公尺。 ㈢上訴人富岡太一公司所有之系爭建物於100 年5 月27日前即 已占用被上訴人葉史南所有之系爭乙土地如附表二所示部分 ，面積共計為4318.77 平方公尺。 ㈣上訴人富岡太一公司將系爭鐵皮廠房出租予原審被告匡和公 司，每月租金14萬元。 ㈤系爭414-1 、415 、415-1 、415-2 、416 、416-2 地號土 地於99年之申報地價，每平方公尺800 元；系爭412 、413 、414 、416-1 、417 地號土地於99年度之申報地價，每平 方公尺為232 元。 五、本件之爭點：㈠上訴人富岡太一公司是否無權占用系爭土地 ？㈡上訴人指南公司、被上訴人葉史南得否請求上訴人富岡 太一公司將坐落系爭土地上如附表一、二所示之建物拆除， 將占用系爭土地部分返還上訴人指南公司、被上訴人葉史南 ？㈢上訴人指南公司、被上訴人葉史南得否請求上訴人富岡 太一公司給付相當於租金之不當得利？金額若干？茲析述如 下： ㈠上訴人富岡太一公司是否無權占用系爭土地？ ①按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係，其期限不受第449 條第1 項規定之限制，民法第 425 條之1 第1 項定有明文。次按民法第425 條之1 規定 及最高法院48年臺上字第1457號判例，必須土地及其土地 上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓 與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形 ，始有其適用（最高法院94年度臺上字第551 號判決意旨 參照）。又按債之關係的當事人固得以債之關係為本權， 而對他方當事人主張有占有的正當權源，然債之關係係一 方當事人僅得向他方當事人請求一定給付之法律關係，即 僅具相對性，故不得據以拘束非債之關係之當事人，此即 學說上所謂債權關係相對性原則。另按使用借貸為無償契 約，原屬貸與人與使用人間之特定關係，除當事人另有特 約外，自無移轉其權利於第三人之可言（最高法院49年臺 上字第381 號判例意旨參照）。復按民法上之債權契約， 除法律有特別規定外，僅於特定人間發生其法律上之效力 。除物之受讓人知悉讓與人已就該第三人間另訂有債權契 約，而猶惡意受讓該物之所有權者，參照民法第148 條第 2 項所揭櫫之誠信原則，該受讓人始應受讓與人原訂債權 契約之拘束（最高法院100 年度臺上字第463 號判決意旨 參照）。 ②系爭甲土地自100 年5 月27日起登記為上訴人指南公司所 有，系爭乙土地自100 年6 月1 日起登記為上訴人葉史南 所有。上訴人富岡太一公司所有之系爭建物於100 年5 月 27日前即已占用上訴人指南公司所有之系爭甲土地如附表 一所示部分，面積共計為3365.53 平方公尺，另占用上訴 人葉史南所有之系爭乙土地如附表二所示部分，面積共計 為4318.77 平方公尺。上訴人富岡太一公司將系爭廠房出 租予原審被告匡和公司，每月租金14萬元，為兩造所不爭 執之事實，已如上理由四所述。是上訴人指南公司、葉史 南分別為系爭甲、乙土地之所有權人，上訴人富岡太一公 司則占有系爭土地如附表一、二所示部分，已堪認定。 ③上訴人富岡太一公司辯稱系爭土地原所有權人姜孟璋曾為 其公司之法定代理人，姜孟璋就系爭土地與該公司訂有使 用借貸契約，可據以對抗上訴人指南公司及被上訴人葉史 南云云。上訴人指南公司、被上訴人葉史南否認上訴人富 岡太一公司與其等前手訂有使用借貸契約，更否認其等知 悉該使用借貸契約存在等情。經查： ⑴上訴人富岡太一公司主張系爭土地上之廠房，原由太一 木業公司於79間取得使用執照而起造，於82、83年間再 擴建，太一木業公司將該廠房賣予其，並移轉稅籍資料 所載之名義人，為兩造所不爭執之事實（見本院卷第 188 頁反面-189頁）。又姜孟璋於82年7 月間為太一木 業公司之董事長，82年8 月間則為上訴人富岡太一公司 之董事長，有公司執照在卷為憑（見本院卷第166- 167 頁）。而太一木業公司於82年10月間將該廠房出售予上 訴人富岡太一公司之際，姜孟璋為該二公司之負責人， 亦有兩造所不爭執之統一發票在卷為憑（見本院卷第 128 頁），則姜孟璋斯時自當知悉其所有之系爭土地上 坐落有系爭建物，是上訴人富岡太一公司所辯系爭建物 於擴建之時，曾得斯時系爭土地之所有權人姜孟璋之同 意，且屬無償使用（見本院卷第133 頁），當非子虛。 ⑵經本院調閱臺灣桃園地方法院（下稱桃園地院）99年度 司執字第46897 號卷（下稱系爭執行卷，就該執行程序 稱系爭執行程序），桃園地院於系爭執行程序之拍賣公 告中僅載明：「系爭土地據債權人查報陳稱其上建有工 廠（門牌號碼為桃園縣新屋鄉○○村00鄰0 ○0 號）， 據第三人匡和公司陳報係其向富岡太一承租，惟上開土 地上之建物所有人不明，其使用土地法律權源不明，且 非屬本件拍賣範圍，請應買人注意，拍定後自行解決， 拍定後不點交」，並於備註欄八、九分別載明：「本件 412 、413 、414 、416-1 、417 地號土地為重劃區耕 地，依法出租耕地之承租人，毗連耕地現耕所有權人有 優先承買權，若依法准由有優先承買權人承買時，拍定 人所繳保證金無息退還」、「乙標土地上建物如合於租 地建屋之法律關係，承租人有優先承買權，且應就承租 標的一併主張」等情（見系爭執行卷第205-2 頁）。並 無隻字片語載明上訴人富岡太一公司與系爭執行程序之 債務人姜孟璋間就系爭土地有「使用借貸」關係，反載 明系爭建物所有人不明，使用土地之法律權源不明，自 難憑該拍賣公告即逕認上訴人指南公司、被上訴人葉史 南於拍定系爭土地之際，知悉上訴人富岡太一公司與系 爭土地原地主姜孟璋間就系爭土地訂有使用借貸契約。 ⑶又觀諸系爭執行卷，訴外人張幼舜雖曾以上訴人富岡太 一公司代表人自居，於100 年3 月21日具狀陳報系爭建 物為上訴人富岡太一公司所有，經原董事長姜孟璋同意 於其上建築房屋等情（見系爭執行卷第229 頁）；嗣富 岡太一公司負責人姜紫凌則於100 年3 月21日具狀陳稱 系爭建物建造時，經斯時地主姜義垣出具使用權同意書 ，嗣系爭土地轉讓與姜孟璋，姜孟璋同意其繼續使用系 爭土地等情（見執行卷第248-250 頁）。惟因執行法院 就該部分未能實體審認，就該部分並未記載於上開拍賣 公告中，已如上述。而上訴人指南公司、被上訴人葉史 南於系爭執行程序中並非執行債權人、債務人，除拍賣 公告外，並未閱卷，自無從知悉系爭執行卷內除拍賣公 告所載之其他資料，即難遽認上訴人指南公司、被上訴 人葉史南於拍定系爭土地之時，知悉姜孟璋曾為上訴人 富岡太一公司之董事長，更無從據以推認其等知悉上訴 人富岡太一公司就系爭建物坐落系爭土地部分與姜孟璋 訂有使用借貸契約。 ⑷至被上訴人葉史南雖曾為匡和公司之監察人，然觀諸卷 附匡和公司與上訴人富岡太一公司於98年6 月1 日所訂 之廠房租賃契約書（見原審卷第18-24 頁），所載之租 賃標的除系爭建物外，尚包含系爭414-1 、415-2 、 416-2 地號土地部分及系爭414 、417 、415 、416 地 號土地全部，則匡和公司係向上訴人富岡太一公司承租 系爭建物及上開土地，亦難認匡和公司知悉上訴人富岡 太一公司非系爭土地之所有權人，更難認匡和公司知悉 上訴人富岡太一公司與姜孟璋間就系爭土地訂有使用借 貸契約。自難再據以推認斯時為匡和公司監察人之被上 訴人葉史南，知悉上訴人富岡太一公司與姜孟璋間就系 爭土地有使用借貸契約關係存在。 ⑸上訴人富岡太一公司雖提出上訴人指南公司、被上訴人 葉史南與匡和公司所訂土地租賃契約，經核閱該租賃契 約，係上訴人指南公司、被上訴人葉史南取得系爭土地 所有權及本件訴訟繫屬後之101 年9 月1 日始訂立，自 難憑此即認上訴人指南公司、被上訴人葉史南於拍定系 爭土地之際即知悉上訴人富岡太一公司與姜孟璋間就系 爭土地訂有使用借貸契約。 ⑹綜上所述，上訴人富岡太一公司就系爭建物坐落系爭土 地部分雖與姜孟璋訂有使用借貸契約，且上訴人指南公 司、被上訴人葉史南於經法院拍賣取得系爭土地所有權 之際，並未知悉該債權契約之存在，揆諸上開說明，上 訴人富岡太一公司自不得執其與姜孟璋間之使用借貸契 約對抗上訴人指南公司及被上訴人葉史南，而認其係有 權占有系爭土地。 ④至上訴人富岡太一公司辯稱應類推適用民法第425 條之1 第1 項之規定，認其就系爭土地與上訴人指南公司、被上 訴人葉史南間有租賃關係存在云云。然查，民法第425 條 之1 既明定係以土地及其上房屋同屬一所有，嗣房屋、土 地移轉為不同人所有為其要件，而系爭建物為上訴人富岡 太一公司所有，上訴人富岡太一公司自始未曾為系爭土地 之所有權人，縱姜孟璋於82、83年間曾為上訴人富岡太一 公司之董事長，然二者為不同法人格，自難認系爭土地與 系爭建物曾同屬一人所有，自無民法第425 條之1 規定之 適用。且民法第425 條之1 之規定係房屋所有權與基地利 用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，而推定租 賃關係存在之特別規定，立法者既已明定以房屋、土地原 同屬一人為其要件，自無由再予類推擴大其適用之範圍， 破壞民法債權契約相對性之原則。故上訴人富岡太一公司 主張應類推適用民法第425 條之1 第1 項之規定，亦無足 採。 ⑤綜上所述，上訴人富岡太一公司無權占有系爭土地如附表 一、二所示部分，已堪認定。 ㈡上訴人指南公司、被上訴人葉史南得否請求上訴人富岡太一 公司將坐落系爭土地上如附表一、二所示部分之建物拆除， 將占用系爭土地部分返還上訴人指南公司、被上訴人葉史南 ？ ①按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第 1 項前段、中段分別定有明文。次按權利之行使，不得違 反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148 條第 1 項定有明文。又權利之行使，是否以損害他人為主要目 的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國 家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其 權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之 損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權 利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年臺上字 第737 號判例意旨參照）。 ②系爭建物為上訴人富岡太一公司所有，無權占用上訴人指 南公司所有之系爭甲土地如附表一所示部分，面積共計 3365.53 平方公尺；另無權占用上訴人葉史南所有之系爭 乙土地如附表二所示部分，面積共計4318.77 平方公尺， 已如上述，揆諸上開規定，上訴人指南公司、被上訴人葉 史南自得請求上訴人富岡太一公司將坐落系爭土地上如附 表一、二所示部分之系爭建物拆除，將占用系爭甲土地如 附表一所示部分返還上訴人指南公司，將占用系爭乙土地 如附表二所示部分返還被上訴人葉史南。 ③上訴人指南公司、被上訴人葉史南所有之系爭甲、乙土地 遭上訴人富岡太一公司占用面積共計7684.3平方公尺（ 3365.53+4318.77=7684.3），且上訴人指南公司、葉史南 於拍定取得系爭土地所有權之際，並不知悉富岡太一公司 與系爭土地原所有權人姜孟璋間就系爭建物坐落系爭土地 部分訂有使用借貸契約，已如上述，則揆諸上開說明，上 訴人指南公司、被上訴人葉史南請求上訴人富岡太一公司 將系爭建物占用系爭土地部分拆除後返還系爭土地，為權 利之正當行使。至系爭建物雖經廣福不動產估價師事務所 鑑定價值達1,878 萬1 千元，固有該所102 年2 月19日之 鑑定報告可參，然該鑑定報告就系爭建物坐落系爭土地如 附圖所示E3、I 之面積有誤（該部分嗣經地政事務所更正 縮小，惟廣福不動產估價師事務所就該部分並未更正）， 已非全然可採。然以系爭建物占用系爭土地之面積達 7684.3 平 方公尺，僅依101 年1 月間之公告現值計算， 該部分價值已達2,152 萬7,716 元（計算式見附表三）， 亦顯逾系爭建物之價值。故上訴人指南公司、被上訴人葉 史南行使其等之所有物返還請求權，並非以損害他人為主 要目的。至上訴人指南公司、被上訴人葉史南於取得系爭 土地所有權後之101 年9 月4 日另與匡和公司訂立土地租 賃契約書，亦為其等權利之正當行使，而上訴人富岡太一 公司所辯匡和公司102 年1 月8 日阻止廣福不動產估價師 事務所估價師進出系爭建物估價一節，更與上訴人指南公 司、被上訴人葉史南有無權利濫用、違反誠信原則無涉。 故上訴人富岡太一公司辯稱上訴人指南公司、被上訴人葉 史南為權利濫用、違反誠信原則云云，委無足採。 ㈢上訴人指南公司、葉史南得否請求上訴人富岡太一公司給付 相當於租金之不當得利？金額若干？ ①按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原 因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還 之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害 若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利 益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例 意旨參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及 其建築物申報總價額年息10% 為限，土地法第97條第1 項 定有明文，並於租用基地建築房屋時準用之，土地法第 105 條亦定有明文。而所謂土地價額係指法定地價而言， 則為土地法施行法第25條所明定。又土地法第148 條規定 ，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；而依 平均地權條例第16條前段規定，舉辦規定地價或重新規定 地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告 地價80% 為其申報地價。又所謂年息10 %為限，乃指基地 租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10% 計算 之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用 基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事 ，以為決定。復按城市地方供營業用之土地，承租人得以 營商而享受商業上之特殊利益，非一般土地可比，所約定 之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院54年 臺上字第1528號判例意旨、100 年度臺上字第483 號判決 、101 年度臺上字第493 號判決意旨參照）。 ②上訴人富岡太一公司無權占用上訴人指南公司所有之系爭 甲土地如附表一所示部分，面積共計3365.53 平方公尺； 另無權占用上訴人葉史南所有之系爭乙土地如附表二所示 部分，面積共計4318.77 平方公尺，已如上述，揆諸上開 規定，上訴人指南公司、被上訴人葉史南自得請求上訴人 富岡太一公司給付自其等取得系爭土地所有權後之100 年 6 月1 日至102 年6 月11日止相當於租金之不當得利，及 自102 年6 月12日止至返還系爭土地如附表一、二所示部 分予上訴人指南公司、被上訴人葉史南之日止，按年給付 相當於租金之不當得利。又被上訴人葉史南將上開不當得 利債權讓予上訴人指南公司，為兩造所不爭執之事實（見 本院卷第132 頁反面），是上訴人指南公司自得請求上訴 人富岡太一公司給付自100 年6 月1 日起至返還系爭土地 如附表一、二所示部分之日止相當於租金之不當得利。 ③查系爭甲、乙土地自99年1 月迄今之公告地價分別為每平 方公尺1 千元、290 元，有地價資料查詢表在卷可參。系 爭建物坐落系爭甲土地之面積共計3365.53 平方公尺，系 爭建物坐落系爭乙土地之面積共計4318.77 平方公尺，則 有桃園縣楊梅地政事務所土地複丈成果圖在卷可參（見本 院卷第96頁）。又系爭土地附近均是農田，並無任何商店 、醫院及學校，生活機能並不便利等情，有原審履勘現場 之勘驗筆錄在卷可參（見原審卷第57頁），然上訴人富岡 太一公司占用系爭土地係興建廠房，嗣並自98年5 月10日 起將其出租匡和公司，月租金14萬元，有廠房租賃契約書 在卷可參（見原審卷第18-24 頁），觀諸該租賃契約所載 之租賃標的除坐落系爭414-1 、415-2 、416-2 地號土地 上之辦公室外，系爭建物均為租賃範圍，且連同上開除辦 公室外之土地，及系爭414 、417 、415 、416 地號土地 全部亦在租賃範圍之列，則該月租金自包括系爭土地之部 分，及其上除辦公室外之建物，非全為系爭土地之租金， 本院審酌上情，上訴人富岡太一公司占用系爭土地如附表 一、二所示部分，雖非供居住之用，本不受土地法第97條 租金上限之拘束，惟因系爭土地附近多為農田，非屬繁榮 地段，認每年租金以系爭土地申報總價額10% 為當。揆諸 上開規定，上訴人富岡太一公司自100 年6 月1 日起至 102 年1 月11日止無權占有系爭土地如附表一、二部分， 受有相當於租金之不當得利59萬6,076 元（計算式見附表 四）；自102 年1 月12日起每年受有相當於租金之不當得 利36萬9,437 元（計算式見附表四）。 ④至上訴人指南公司主張上訴人富岡太一公司所有之系爭建 物出租予匡和公司之月租金達14萬元，又系爭建物占用系 爭土地部分經全國不動產估價師事事務所鑑定之月租金， 自100 年6 月至102 年3 月，每月為16餘萬元至17餘萬元 不等等情，自應據以計算上訴人富岡太一公司因此所受相 當於租金之不當得利。然查： ⑴上訴人富岡太一公司雖自98年5 月10日起將系爭建物出 租予匡和公司，每月收取月租金14萬元，然其租賃標的 係系爭建物除坐落系爭414-1 、415-2 、416-2 地號土 地上之辦公室外之部分，並連同上開除辦公室外之土地 ，及系爭414 、417 、415 、416 地號土地全部，已如 上述，則該月租金並非為系爭土地「全部」之租金，另 包括系爭建物部分，自難逕據為認定上訴人富岡太一公 司占用系爭土地所受之不當得利數額。 ⑵至全國不動產估價師事務所雖鑑定系爭建物占用系爭土 地部分，自100 年6 月至102 年3 月，每月為16餘萬元 至17餘萬元不等等情，固有該所102 年5 月2 日102 桃 亮訴鑑字第092 號函附之鑑定報告在卷為憑，然細繹該 鑑定報告，據以參考比較之標的，其中A 部分出租標的 係含廠房，且所附資料並非最終訂立之租賃契約，B 部 分則僅列廠房，所附資料亦非最終訂立之租賃契約，D 至I 部分則係土地出售之相關價格參考，是否適合據以 評估系爭建物占用系爭土地相當於租金之不當得利，顯 有所疑，更與上開土地法所示之租金計算方式大相逕庭 ，是本院認該鑑定報告亦不足據為認定上訴人富岡太一 公司占用系爭土地所受之不當得利數額。 ⑤另上訴人富岡太一公司所提鄰地之土地租賃契約（見本院 卷第181 頁），惟該契約非僅未有附件，無從確知其標的 ，且簽訂期間為85年12月，自難據以為認定上訴人富岡太 一公司無權占用系爭土地如附表一、二所示部分，所受相 當於租金不當得利數額之認定。 ⑥綜上所述，上訴人指南公司得請求被上訴人富岡太一公司 給付自100 年6 月1 日起至102 年1 月11日止相當於租金 之不當得利59萬6,076 元，及自追加起訴繕本送達後（上 訴人指南公司、被上訴人葉史南於101 年10月3 日提起上 訴時即已就該部分為請求，見本院卷第12頁，繕本已於 100 年10月9 日送達上訴人富岡太一公司，見本院卷第17 頁）之102 年1 月12日起至清償日止按週年利率5%計算之 遲延利息；及自102 年1 月12日起至上訴人富岡太一公司 返還占用系爭土地之日止，按年於次年1 月12日給付相當 於租金之不當得利36萬9,437 元，及自每期到期日之翌日 起按週年利率5%計算之利息。逾此部分之請求，則無理由 ，應予駁回。 六、綜上所述，上訴人指南公司、被上訴人葉史南本於民法第 767 條規定請求上訴人富岡太一公司將系爭土地如附表一、 二所示部分建物拆除後，將系爭甲土地如附表一所示部分返 還上訴人指南公司，將系爭乙土地如附表二所示部分返還被 上訴人葉史南，為有理由，應予准許。另上訴人指南公司依 民法第179 條規定請求上訴人富岡太一公司給付自102 年1 月12日起至上訴人富岡太一公司返還占用系爭土地如附表一 、二所示部分之日止，按年於次年1 月12日給付相當於租金 之不當得利36萬9,437 元，及自每期到期日翌日起按週年利 率5%計算之利息。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。 原審就超過上開應准許部分，為上訴人富岡太一公司敗訴之 判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴人富岡太一公司 上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理 由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人富岡太一公司給 付（原審命上訴人富岡太一公司拆屋還地部分，其中如附圖 所示E3、I 部分，面積因桃園縣楊梅鎮地政事務所誤算而誤 載，惟既指涉之範圍仍屬E3、I 部分，故此部分並無違誤， 而屬應予更正之範圍）並為假執行之宣告，核無違誤，上訴 人富岡太一公司上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判 決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。至上訴人指 南公司請求上訴人富岡太一公司給付相當於租金不當得利， 經原審駁回其請求及假執行部分，並無不合。上訴人指南公 司上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應 予駁回。至上訴人指南公司於本院追加請求上訴人富岡太一 公司給付自100 年6 月1 日起至102 年1 月11日占用系爭土 地相當於租金之不當得利59萬6,076 元，及自102 年1 月12 日起至清償日止按週年利率5%計算之遲延利息，為有理由， 應予准許。逾此部分之追加請求（逾上開數額部分，及請求 上訴人富岡太一公司自102 年1 月12日起至返還系爭土地之 日止，按年給付相當於租金之不當得利逾190 萬2,593 元本 息請求部分），則無理由，應予駁回。上訴人指南公司、富 岡太一公司就追加之訴部分，分別陳明願供擔保，聲請宣告 假執行或免為假執行，經核上訴人指南公司勝訴部分，合於 法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；上訴人指南 公司其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許 。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之 證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列 ，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴人指南公司之上訴無理由，上訴人指南 公司追加之訴，及上訴人富岡太一公司之上訴，均為一部有 理由，一部無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條、第463 條、第390 條第2 項、第392 條，判決 如主文。 中 華 民 國 102 年 7 月 2 日 民事第十五庭 審判長法 官 郭瑞蘭 法 官 陳雅玲 法 官 方彬彬 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 7 月 5 日 書記官 廖逸柔 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 附表一： 系爭建物占用系爭甲土地部分： ┌──┬────────┬─────┬──────┐ │編號│ 坐 落 地 號 │複丈成果圖│ 面 積 │ │ │（桃園縣新屋鄉 │所示之編號│（平方公尺）│ │ │ 番婆坟段） │ │ │ ├──┼────────┼─────┼──────┤ │ 1 │ 416 │ A3 │ 1385.05 │ ├──┼────────┼─────┼──────┤ │ 2 │ 416-2 │ A4 │ 11.63 │ ├──┼────────┼─────┼──────┤ │ 3 │ 415-1 │ A5 │ 117.20 │ ├──┼────────┼─────┼──────┤ │ 4 │ 415 │ A6 │ 1238.67 │ ├──┼────────┼─────┼──────┤ │ 5 │ 415-2 │ A7 │ 58.53 │ ├──┼────────┼─────┼──────┤ │ 6 │ 414-1 │ A9 │ 252.90 │ ├──┼────────┼─────┼──────┤ │ 7 │ 416 │ F2 │ 14.63 │ ├──┼────────┼─────┼──────┤ │ 8 │ 416-2 │ F3 │ 107.37 │ ├──┼────────┼─────┼──────┤ │ 9 │ 415-2 │ F4 │ 114.21 │ ├──┼────────┼─────┼──────┤ │ 10 │ 414-1 │ F5 │ 65.34 │ ├──┼────────┼─────┼──────┤ │總計│ │ │ 3365.53 │ └──┴────────┴─────┴──────┘ 附表二： 系爭建物占用系爭乙土地部分： ┌──┬────────┬─────┬──────┐ │編號│ 坐 落 地 號 │複丈成果圖│ 面 積 │ │ │（桃園縣新屋鄉 │所示之編號│（平方公尺）│ │ │ 番婆坟段） │ │ │ ├──┼────────┼─────┼──────┤ │ 1 │ 417 │ A1 │ 1188.04 │ ├──┼────────┼─────┼──────┤ │ 2 │ 416-1 │ A2 │ 143.62 │ ├──┼────────┼─────┼──────┤ │ 3 │ 414 │ A8 │ 456.08 │ ├──┼────────┼─────┼──────┤ │ 4 │ 416-1 │ B │ 95.23 │ ├──┼────────┼─────┼──────┤ │ 5 │ 414 │ C1 │ 21.86 │ ├──┼────────┼─────┼──────┤ │ 6 │ 413 │ C2 │ 2.33 │ ├──┼────────┼─────┼──────┤ │ 7 │ 414 │ D1 │ 51.15 │ ├──┼────────┼─────┼──────┤ │ 8 │ 413 │ D2 │ 151.79 │ ├──┼────────┼─────┼──────┤ │ 9 │ 414 │ E1 │ 110.06 │ ├──┼────────┼─────┼──────┤ │ 10 │ 413 │ E2 │ 621.84 │ ├──┼────────┼─────┼──────┤ │ 11 │ 413 │ E3 │ 20.41 │ ├──┼────────┼─────┼──────┤ │ 12 │ 417 │ F1 │ 86.54 │ ├──┼────────┼─────┼──────┤ │ 13 │ 414 │ F6 │ 8.29 │ ├──┼────────┼─────┼──────┤ │ 14 │ 412 │ G │ 704.43 │ ├──┼────────┼─────┼──────┤ │ 15 │ 412 │ H │ 259.44 │ ├──┼────────┼─────┼──────┤ │ 16 │ 413 │ I │ 80.44 │ ├──┼────────┼─────┼──────┤ │ 17 │ 412 │ J1 │ 306.34 │ ├──┼────────┼─────┼──────┤ │ 18 │ 412 │ J2 │ 10.88 │ ├──┼────────┼─────┼──────┤ │總計│ │ │ 4318.77 │ └──┴────────┴─────┴──────┘ 附表三： ㈠系爭甲土地，101 年1 月公告現值每平方公尺4,600 元，系 爭建物占用部分共3365.53 平方公尺，現值為1,548 萬 1,438 元（46003365.53=00000000）。 ㈡系爭乙土地，101 年1 月公告現值每平方公尺1,400 元，系 爭建物占用部分共4318.77 平方公尺，現值為604 萬6,278 元（14004318.77=0000000 ）。 ㈢系爭建物占用系爭土地部分，101 年1 月之公告現值共計 2,152萬7,716元（00000000+0000000=00000000）。 附表四： ㈠系爭甲土地： 期間 損害金之計算式（單位：新臺幣→元） 元以下4捨5入 100.06.01.-100.12.31. 3365.53 ×1000×80% ×10% × 7/12=000000 000.01.01.-101.12.31. 3365.53 ×1000×80% ×10% =000000 000.01.01.-102.01.11. 3365.53 ×1000×80% ×10% × 11/365=8114 合計：000000 000.01.12.起按年 3365.53 ×1000×80% ×10% =269242 ㈡系爭乙土地： 期間 損害金之計算式（單位：新臺幣→元） 元以下4捨5入 100.06.01.-100.12.31. 4318.77 ×290×80% ×10% × 7/12=00000 000.01.01.-101.12.31. 4318.77 ×290×80% ×10% =000000 000.01.01.-102.01.11. 4318.77 ×290×80% ×10% × 11/365=3020 合計：000000 000.01.12.起按年 4318.77 ×290×80% ×10% =100195 ㈢系爭土地（即㈠+㈡） 100.06.01.-102.01.11. 434414+161662=000000 000.01.12.起按年 269242+100195=369437