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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 102年度上字第1250號 上　訴　人　余遠東 訴訟代理人　康勝男律師 被上 訴 人　邱顯炉 訴訟代理人　高守正 上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民 國102年10月9日臺灣桃園地方法院102年度訴字第489號第一審判 決提起上訴，經本院於103年4月22日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張：伊與執行債務人鄧純敦之被繼承人鄧仁愛於民 國81年7月6日簽立土地同意使用證明書（下稱系爭使用證明 書），其上記載：「本人於民國八十一年七月六日向余遠東 借款新臺幣（下同）壹佰壹拾萬元，並同意以本人所有坐落 桃園縣○○鎮○○○段○○○○段00000地號面積玖佰伍拾 壹平方公尺（重測後為楊梅市○○段○○○○○號，下稱系爭土 地）提供於余遠東無償使用，直到清償借款為止。爾後仍繼 續使用時，當另訂租金付予本人」，稽其真意，係指借款未 清償前，以借款之利息抵付租金，借款清償後則另訂租金支 付。準此，伊與鄧仁愛間就系爭土地訂有租賃契約，而鄧純 敦為其繼承人，自應繼承該項租賃關係，是依土地法第104 條第1項、第107條之規定，伊有優先承買權之存在，自得依 被上訴人拍定價額351萬元同樣條件主張就系爭土地得優先 承買（原審為上訴人敗訴之判決），並對原判決聲明不服， 提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就臺灣 桃園地方法院（下稱桃園地院）101年度司執字第91021號強 制執行事件拍賣標的即系爭土地有優先承買權存在。 二、被上訴人則以： ㈠上訴人於桃園地院執行處拍賣時係主張因鄧仁愛向上訴人借 款110萬元，鄧仁愛將系爭土地交付上訴人使用收益，上訴 人既為無償使用，無租約之對價關係，即不具有民法第426 條之2第1項及土地法第104條第1項所定之優先承買權條件， 況系爭使用證明書並非租約，無以債務抵繳或以利息抵繳等 之對價關係。而上訴人主張之租約，訂約日期為81年7月6日 ，換算至今長達21年，且無公證，有違民法第425條及449條 之規定，況系爭使用證明書為鄧仁愛單方面所簽立之字據， 且約定為無償使用，雖上訴人事後改稱以利息抵付租金，且 主張為不定期租賃，然上訴人之主張前後不一，鄧仁愛亦已 去世，實難辨真偽。 ㈡雖原審參酌上訴人所陳之系爭使用證明書，推論上訴人與鄧 仁愛間所存在之事實為不定期租賃關係，此租賃關係之存在 與上訴人是否具備桃園地院拍賣公告所載之優先承買權拍賣 條件，並無關係；由拍賣公告備註欄位第七所載、本標土地 上建物所有人，如有租地建屋關係，符合土地法第104條或 民法第426條之2規定者，有優先承買權，參酌上訴人原審民 事準備書二狀所陳桃園縣政府地方稅務局房屋稅籍證明書， 納稅義務人為葉添製刀股份有限公司（下稱葉添製刀公司） ，上訴人並於原審審理時自承系爭土地上建物為葉添製刀公 司出資興建，上訴人基於因葉添製刀公司為其家族事業，提 供土地供葉添製刀公司興建廠房使用，由此觀之，上訴人並 非系爭土地上之房屋所有權人，提起本件訴訟與拍賣公告之 條件不符。 ㈢系爭土地為特定農業區農牧用地，為農業發展條例第3條第 11款規定之耕地，依法應作農業使用，依土地法第82條規定 ，不許為興建商業用途之辦公室之用，自不得作為租地建屋 契約標的物之基地，上訴人自承將土地提供葉添製刀公司於 系爭土地上興建廠房及圍牆，並全部鋪設水泥地使用，已違 反區域計畫法第15條、土地法第82條，第106條及農業發展 條例第3條第14款等規定，上開規定皆具強制性及公益性， 依民法第71條規定，與其相抵觸者亦屬無效。上訴人無償使 用系爭土地，本屬無權占用，其又違反區域計畫法之規定非 法使用，自不符合優先承買權之資格，其訴顯無理由等語， 資為抗辯。並對於上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。 三、查上訴人與鄧仁愛於81年7月6日訂立系爭使用證明書。葉添 製刀公司於101年11月9日以桃園地院101年度司拍字第559號 民事裁定為執行名義，聲請拍賣債務人鄧純敦所有系爭土地 ，由桃園地院以101年度司執字第91021號受理執行。桃園地 院執行處執行人員101年12月12日實施查封時，系爭土地經 地政人員到場指界稱現場為葉添製刀公司門口圍牆內之空地 ，又有部分上為建物，即系爭土地部分為葉添製刀公司大門 及圍牆內之空地，部分為81年後所建之違章建築，與葉添製 刀公司所有之000建號建物相比鄰。嗣102年2月27日桃園地 院執行處為第1次拍賣程序，由被上訴人以351萬元得標買受 系爭土地之事實，為兩造所不爭執，並經本院依職權調閱上 開執行事件全卷查證屬實，且有系爭使用證明書、桃園地院 102年1月28日桃院晴101司執晴執字第91021號公告、101年 12月12日查封筆錄等件影本附卷可稽（原審卷第11、14、29 、38頁），自堪信為真實。 四、上訴人主張伊與鄧仁愛間就系爭土地訂有租賃契約，鄧純敦 為鄧仁愛之繼承人，應繼承該項租賃關係，於系爭土地出賣 時，依土地法第104條第1項、第107條之規定，其有優先承 買權，得依被上訴人拍定價額351萬元同樣條件主張就系爭 土地得優先承買等語。被上訴人則以上開情詞置辯。經查： ㈠上訴人主張伊與系爭土地之原所有人鄧仁愛於81年7月6日訂 立系爭使用證明書，由鄧仁愛將系爭土地交付伊使用收益， 自81年7月6日起至清償借款110萬元止，係以利息抵付租金 ，清償借款後係以雙方約定之租金計付，伊支付租金並占有 管領使用收益，為系爭土地之承租人，並非無償使用借貸之 借用人等語。被上訴人則辯稱上訴人於桃園地院執行處拍賣 時係主張因鄧仁愛向上訴人借款110萬元，而提供系爭土地 予上訴人無償使用至清償日止，故上訴人與鄧仁愛間就系爭 土地係無償使用關係，無租約之對價關係等語。 ㈡按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益 ，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳 息充之，民法第421條定有明文。而租賃為諾成契約，不以 訂立書面契約為必要，只要物之出租人與承租人對租賃物及 租金有具體而確定之意思表示一致，即為成立。而租賃與使 用借貸之最大區別，在於租賃為有償，借貸為無償，如將物 交由他人使用，而有收取對價者，自係租賃而非使用借貸。 又使用借貸與租賃，雖同為當事人約定一方以物交他方使用 ，但二者性質迥不相同。在使用借貸，應為無償。如係有償 ，不論其名稱如何，以及契約所用之文字如何，均不得謂非 租賃。 ㈢查系爭使用證明書係記載「本人（即鄧仁愛）於81年7月6日 向余遠東先生（即上訴人）借款110萬元，並同意以本人所 有系爭土地提供於余遠東先生無償使用，直到清償借款為止 。爾後仍繼續使用時，當另訂租金付予本人，如有一方不願 續租，需提前半年通知對方」等語（原審卷第14頁）。再證 人即知悉上訴人與鄧仁愛訂立系爭使用證明書過程及原因之 林美蓉於原審證稱當時原來上訴人想向鄧仁愛租土地，鄧仁 愛亦想向上訴人借錢，渠等之前就有談這件事，伊告知先談 好，要如何支付，後來渠二人就過來伊這邊，這份證明書已 經寫了，雙方在伊面前蓋章交借款的錢，鄧仁愛向上訴人借 110萬元，約定借款利息抵付租金，如果鄧仁愛還錢而上訴 人要繼續使用，要另訂租金，或上訴人不租了，要提前半年 通知。他們到事務所來簽同意書是讓我做個見證，因為都住 在附近，而且雙方有時有案件讓我們事務所做。鄧仁愛應該 尚未還該110萬元，在查封當天上訴人亦在場等語（原審卷 第57頁反面）。是由上開使用證明書全文及證人所述可知， 上訴人係以鄧仁愛向其借款110萬元所須支付之利息抵付其 使用系爭土地之租金，上訴人使用系爭土地應係有償，則其 與鄧仁愛間就系爭土地自係租賃而非使用借貸關係堪可認定 。被上訴人雖辯稱上訴人於執行處拍賣時係主張就系爭土地 為無償使用關係等語，並提出上訴人於102年3月6日所提之 行使優先承買權聲請狀1件為憑（原審卷第28頁）。惟上訴 人當時之聲請狀係引用系爭使用證明書之前半段文字，並已 提出該證明書為憑，而上訴人使用系爭土地係有支付對價之 租賃關係，已如前述，被上訴人此部分抗辯尚非可採。 ㈣上訴人主張債務人鄧純敦為鄧仁愛之繼承人，應繼承其與鄧 仁愛間之租賃關係，依土地法第104條規定，其得以拍定價 額351萬元同樣條件主張優先承買權等語。經查： ⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件 優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件 優先購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第104 條第1項定有明文。此規定租用基地建築房屋之承租人， 於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租 人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之 房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。故必 須房屋與基地分屬不同之所有人，房屋所有人與基地所有 人間，具有地上權、典權或租賃關係，始發生優先承買權 之問題。而所謂基地係指建築用地而言，基地租賃指承租 人租用基地，以在該基地上自行建築房屋為目的之租賃。 ⒉依系爭使用證明書僅記載系爭土地「提供於余遠東先生無 償使用，直到清償借款為止。爾後仍繼續使用，當另訂租 金付于本人」，並無隻字片語敘及租賃之目的係為建築房 屋；再依證人林美蓉證述內容，亦無從認定上訴人與鄧仁 愛間就系爭土地之租賃係以在基地上自行建築房屋為目的 ，是上訴人主張其與鄧仁愛間之租賃契約為基地租賃等語 ，即堪質疑。 ⒊系爭土地部分為葉添製刀公司大門及圍牆內之空地，部分 為81年後所建之違章建築，此為兩造所不爭執。葉添製刀 公司所有楊梅市○○段○○○○號，門牌號碼楊梅市○○里 00號房屋係於70年1月1日完成建築，81年1月28日為第一 次登記，總面積為559.13平方公尺，坐落○○段0000、00 00地號土地上，此有建物登記謄本及桃園縣楊梅地政事務 所建物測量成果圖影本可稽（原審卷31、32頁）。而系爭 土地上之違章建築與上開已辦登記之000建號建物樣式相 同且相連，此為兩造所不爭執，並有空照圖、照片4幀可 稽（原審卷第22、33至35頁），堪認系爭土地上之違章建 築，位於葉添製刀公司圍牆內，且與葉添製刀公司原本合 法之建物相連接，應係供葉添製刀公司使用。再上開楊梅 市○○里00號房屋係於80年9月起課房屋稅，課稅義務人 為葉添製刀公司，房屋面積較前開地政事務所登記面積為 大，1樓為756平方公尺、108平方公尺，2樓為108平方公 尺，有桃園縣政府地方稅務局楊梅分局102年5月6日桃稅 楊字第0000000000號函及稅籍證明書可稽（原審卷第54、 55頁）。上訴人雖主張稅籍證明書不得作為建物所有權之 依據等語。但系爭土地上之違章建築既位於葉添製刀公司 圍牆內，且與葉添製刀公司所有合法建物樣式相同且相接 連，而葉添製刀公司課稅房屋之面積復大於登記之面積， 該違章建築是否非葉添製刀公司所有，即非無疑。上訴人 主張其為系爭土地上違章建築之所有人一節，並未再舉證 證明之，自難以其承租之土地上存有一建物，即謂有土地 法第104條第1項之適用。 ⒋綜上，上訴人未能證明其與鄧仁愛間之租賃契約為基地租 用契約，復未能證明系爭土地上之建物為其所有，其主張 依土地法第104條規定，其得以拍定價額351萬元同樣條件 主張優先承買權等語，即無可取。 ㈤上訴人主張債務人鄧純敦為鄧仁愛之繼承人，應繼承其與鄧 仁愛間之租賃關係，依土地法第107條規定，其得以拍定價 額351萬元同樣條件主張優先承買權等語。經查： ⒈按以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者 ，為耕地租用。前項所稱耕作，包括漁牧。次按出租人出 賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之 權，土地法第106條、第107條第1項固有明文，而依條文 規定之順序可知，限於第106條所指之耕地承租人始有優 先承買權。又按所謂耕地租賃，係以支付地租而耕作他人 之農地為要件，所稱之耕作，其目的應在於定期（按季、 按年）收穫，以施人工於他人之土地上栽培農作物而言。 又89年1月26日修正前之農業發展條例第3條第11款係規定 「耕地，指農業用地中依區域計畫法編定之農牧用地，或 依都市計畫法編為農業區、保護區之田、旱地目土地，或 依土地法編定之農業用地，或未依法編定而土地登記簿所 記載田、旱地目之土地」，嗣後已修正此第3條第11款之 內容為「耕地：指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般 農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地」。 ⒉查系爭土地之地目為旱，使用分區為特定農業區，使用地 類別為農牧用地，此有土地登記謄本可稽（原審卷第10頁 ），依上開農業發展條例第3條第11款之規定，應屬於耕 地。而依系爭使用證明書之記載，並無任何關於耕地租賃 之約定，依證人林美蓉證述內容，亦無從認定上訴人與鄧 仁愛間就系爭土地之租賃係由上訴人支付地租，耕作鄧仁 愛之耕地為目的，其主張其與鄧仁愛間之租賃契約為耕地 租賃等語，即堪質疑。 ⒊上訴人主張租得系爭土地後，即在地上種植柑橘、檸檬等 果樹及檳榔樹，嗣因葉添製刀公司大門改向並改建始將大 部分果樹予以砍除，舖設水泥地供葉添製刀公司使用，今 尚有未經砍除之柑橘、檸檬及檳榔樹等，並提出照片5幀 為證（本院卷第13至15頁）。但系爭土地部分為葉添製刀 公司大門及圍牆內之空地，此為兩造所不爭執，而附卷照 片所示，上訴人所指柑橘、檸檬及檳榔樹，僅零星數棵， 且均裁植於圍牆邊，此並為兩造所不爭執，則系爭土地及 其上果樹分佈之現況，尚難認合於耕地租賃所稱其目的在 於定期（按季、按年）收穫，以施人工於他人之土地上栽 培農作物。上訴人復未能再舉出證據證明係以定期收穫種 植柑橘、檸檬等果樹及檳榔樹為目的，而向鄧仁愛承租系 爭土地，其主張依土地法第107條規定，其得以拍定價額 351萬元同樣條件主張優先承買權等語，即無可取。 五、綜上，上訴人雖為系爭土地之承租人，然其未能證明係租用 基地自行建築房屋為目的之租賃，復未能證明係以耕作為目 的而使用耕地，其依土地法第104條第1項、第107條規定， 主張桃園地院以101年度司執字第91021號執行事件拍賣系爭 土地，其有優先承買權存在，即屬無據。從而，上訴人依土 地法第104條第1項及第107條之規定，請求判決確認其對系 爭土地有優先承買權存在，為無理由，應予駁回。原審為上 訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求 予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 六、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦之方法，經核於判 決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 5 月 6 日 民事第八庭 審判長法 官 詹文馨 法 官 潘進柳 法 官 吳青蓉 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 5 月 7 日 書記官 劉育妃 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。