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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　102年度上字第251號 上　訴　人　蕭同明 被 上訴 人　安信投資股份有限公司 法定代理人　謝黛娜 訴訟代理人　林則奘律師 　　　　　　張漢榮律師 複 代理 人　林宇文律師 　　　　　　侯傑中律師 上列當事人間請求返還簽約金事件，上訴人對於中華民國101年 12月28日臺灣臺北地方法院101年度訴字第321號第一審判決提起 上訴，本院於102年8月6日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人起訴主張：伊於民國99年3月11日以新臺幣（下同 ）3,100萬元向上訴人買受其所有坐落臺北市○○區○○段0 ○段000地號土地（權利範圍：622分之25），及其上同小段 1975建號（門牌號碼：臺北市○○街○○○○號2樓，權利範圍 ：全部，下合稱系爭房地），並簽訂買賣契約（下稱系爭契 約），伊已於簽約當日給付200萬元，上訴人依約應於99年3 月25日前備齊第2順位抵押權塗銷及系爭房地過戶相關證件 辦理所有權移轉登記手續。詎其於99年3月16日將系爭房地 所有權移轉登記予訴外人黃樑基，經伊於100年12 月7日委 請律師發函（下稱系爭律師函）限期7日催告其依約履行， 否則逕以系爭律師函為解除契約之意思表示，其仍拒不履約 ，系爭契約已於系爭律師函送達後7日解除，上訴人自應如 數返還已付價金。爰依民法第259條第1款、第2款之規定， 求為命上訴人給付200萬元，並加計自99年3月11日起算法定 遲延利息之判決。 二、上訴人則以：伊向黃樑基借款，並設定系爭房地第2 順位抵 押權供作擔保，嗣黃樑基要求被上訴人先支付系爭契約第2 期款1,100萬元代伊清償債務未果，始依流抵約定移轉系爭 房地所有權登記，係被上訴人違約在先，伊未收受系爭律師 函，被上訴人解除契約亦不合法，其所交付之簽約金應作為 伊所受損害之賠償等語，資為抗辯。 三、原審命上訴人給付200萬元本息，上訴人提起上訴，聲明： ㈠原判決廢棄。 ㈡被上訴人在第一審之訴駁回。 被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。 四、兩造不爭執事實： ㈠上訴人設定系爭房地第2順位抵押權作為擔保向黃樑基借款 。 ㈡兩造於99年3月11日簽訂系爭契約，由被上訴人以總價3100 萬元向上訴人買受系爭房地，被上訴人已依約給付上訴人簽 約金200萬元，並約定上訴人應於99年3月25日前，備齊第2 順位抵押權塗銷及系爭房地過戶全部證件交雙方代理人辦理 登記手續同時，由被上訴人給付第2期款1,100萬元予上訴人 。 ㈢黃樑基依其與上訴人間之流抵約定，於99年3月16日取得系 爭房地之所有權。 ㈣被上訴人以系爭律師函限期7日催告上訴人履行系爭契約， 否則以系爭律師函之送達為解除系爭契約之意思表示，該函 已於同年月9日經上訴人之母賴金葉簽收。 以上事實，為兩造所不爭（見本院卷第30頁反面），且有買 賣契約書、系爭律師函、掛號郵件收件回執、建物謄本為證 （見原審卷第8-15、39-42、77頁），堪信為真正。 五、被上訴人主張向上訴人買受系爭房地，並已交付簽約金200 萬元，遽其將系爭房地所有權移轉登記予黃樑基，經限期催 告未果，已依法解除契約等語，為上訴人所否認，並以前揭 情詞置辯，則本件爭點厥為：㈠被上訴人得否解除系爭契約 ？㈡被上訴人得否請求上訴人返還200萬元本息？ 六、茲就上述爭點析述如下： ㈠被上訴人解除系爭契約為合法： ⒈按債權人於有民法第226條因可歸責於債務人之事由，致給 付不能之情形，得解除其契約，為同法第256條所明定。又 物之出賣人固有使買受人取得該物所有權之義務，惟買賣契 約成立後，出賣人已將該物之所有權移轉於第三人，移轉該 物所有權於買受人之義務，依社會通常觀念，其給付已屬不 能者，買受人自得依上開規定解除契約。 ⒉查：本件兩造於99年3月11日簽訂系爭契約，約定由上訴人 出售其所有系爭房地予被上訴人，依系爭契約第1條第2款之 約定：「第2次付款1,100萬元整，雙方約定於99年3月25日 以前，乙方（指上訴人，下同）備齊第2順位抵押權塗銷及 土地、房屋過戶全部證件交雙方代理人辦理登記手續同時， 再由甲方（指被上訴人）一次給付乙方」等詞（見原審卷第 9頁），足見上訴人依約負有於99年3月25日前將系爭房地塗 銷第2順位抵押權及過戶文件交付雙方代理人即代書吳森鐘 辦理移轉登記手續之義務，惟黃樑基已於99年3月16日依其 與上訴人間之流抵約定取得系爭房地之所有權，則在法律上 ，被上訴人已無法強制上訴人實現債務本旨，依社會通常觀 念，已屬給付不能。 ⒊上訴人雖抗辯：被上訴人明知系爭房地設有第2順位抵押權 ，應先給付1,100萬元供其清償對黃樑基之債務，再將系爭 房地所有權移轉予被上訴人，上訴人違約在先，自不得解除 契約云云。惟：依系爭契約第1條第2款約定，被上訴人無先 為給付第2期款1,100萬元之義務；又上訴人於98年10月29日 向黃樑基借款1,153萬元，並提供系爭房地設定最高限額抵 押權予黃樑基，約定如無法於期限屆至時償還借款，願將系 爭房地所有權以2,500萬元出售黃樑基，嗣於99年3月1日與 黃樑基簽訂補充協議書，同意將系爭房地過戶予黃樑基或其 指定人等情，各有借款契約書、補充協議書可稽（見他字卷 第65-70頁），據證人黃樑基於刑案偵查中證稱：「被告（ 指上訴人，下同）向我借1,153萬元，後來依雙方簽訂合約 書第9條約定於（99年）3月16日辦理過戶登記」、「被告有 跟我說有人要買，他要讓我賺差價，我本來說好，後來因為 程序上談不攏」、「我都直接與被告聯絡」、「第1次我想 說直接塗銷抵押權，然後他們自己直接辦過戶，但對方要我 去代書那邊簽約，我不願意，所以談不攏」等語（見本院卷 第36-37頁），證人即代表被上訴人簽訂系爭契約之蔡國財 於刑案偵查中亦證稱：「簽約時我知道這房子有設二胎，但 被告一直說沒問題，他會負責解決，我們簽約時，我就交付 1張200萬元的支票給被告」、「後來房子沒有辦法過戶時， 我問被告怎麼回事，他當時說你放心，他3天內會解決，一 直保證會沒問題，後來被告就避不見面」等語（見本院卷第 34頁），顯然兩造間未合意變更第2期款1,100 萬元之付款 方式，縱被上訴人於簽約時已知悉系爭房地設有第二順位抵 押權屬實，上訴人依約仍應於99年3月25日前提供爭房地塗 銷第2順位抵押權及過戶文件交付代書吳森鐘辦理移轉登記 手續，上訴人始需同時交付1,100萬元，難謂被上訴人有先 為給付第2期款1,100萬元之義務。是上訴人此部分辯解，即 非可採。 ⒊又非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人 時，發生效力，民法第95條第1 項定有明文。所謂達到，係 指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解 其內容之客觀之狀態而言（最高法院58年台上字第715號判 例參照）。被上訴人以系爭律師函限期催告上訴人履行系爭 契約，否則以系爭律師函之送達為解除系爭契約之意思表示 ，該函已於同年月9日送達上訴人之戶籍地，並經上訴人之 母賴金葉簽收等情，業如前述，上訴人亦不諱言：「我在戶 籍地與臺北之間往返，但是送達戶籍地我都可以收到」等語 （見本院卷第20頁反面），堪認被上訴人解除系爭契約之意 思表示已達到上訴人，並於催告期滿發生效力。本件系爭房 地所有權已移轉為黃樑基所有，上訴人復未舉證有何不可歸 責於己之事由，則被上訴人依民法第256條、第226條之規定 解除系爭契約，自屬有效。 ㈡被上訴人得請求上訴人返還200萬元本息： ⒈按契約一經解除，與契約自始不成立生同一之結果，故因契 約所生之債權債務，溯及當初全然消滅，其已由他方所受領 之給付物，依民法第259條第1款、第2款之規定，自應返還 當時當時受領之價金及其法定遲延利息。 ⒉查：被上訴人已於簽約時給付上訴人簽約金200萬元，為兩 造所不爭執，系爭契約既經被上訴人合法解除，業如前述， 則被上訴人請求上訴人給付200萬元，並自受領時即99年3月 11日起加計法定遲延利息，洵屬有據；被上訴人並無可歸責 於己之違約事由，業如前述，則上訴人辯稱：被上訴人拒絕 給付1,100萬元予黃樑基，其交付之簽約金應充作違約賠償 云云，殊無憑採。 七、綜上所述，被上訴人依民法第259條第1款、第2款之規定請 求上訴人給付200萬元，及自99年3月11日起至清償日止按年 息5％計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人 如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予 廢棄改判，為無理由，應予駁回。又兩造在原審分別聲請願 供擔保請准宣告假執行及免假執行（見原審卷第92頁），惟 原審漏未裁判，應由原審依民事訴訟法第233條第1項之規定 依聲請或職權為補充判決，附此敘明。 八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦 與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。 九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 8 月 20 日 民事第十八庭 審判長法 官 湯美玉 法 官 丁蓓蓓 法 官 胡宏文 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 8 月 22 日 書記官 王增華 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。