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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　102年度上字第562號 上　訴　人　林雅怡 訴訟代理人　陳國雄律師 被　上訴人　鄭阿明 　　　　　　簡豪裕 共　　　同 訴訟代理人　劉錦隆律師 複　代理人　劉力豪律師 上列當事人間請求分割共有物等事件，上訴人對於中華民國102 年4月2日臺灣新北地方法院101年度重訴字第189號第一審判決提 起上訴，本院於103年4月8日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於命上訴人給付被上訴人各逾新臺幣壹拾肆萬零貳拾貳 元之本息，及自民國一○一年三月十三日起至民國一○三年四月 八日止按月給付被上訴人各新臺幣貳仟叁佰叁拾肆元部分（除撤 回部分外），及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除撤 回及確定部分外）均廢棄。 前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 其餘上訴駁回。 第一（除撤回及確定部分外）、二審訴訟費用由被上訴人各負擔 百分之十七，餘由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人主張：兩造共有坐落新北市○○區○○段○○○號、 面積84.94平方公尺土地（下稱系爭土地），伊持分各1/6、 上訴人持分2/3，系爭土地位於住宅區，兩造並無不分割之 約定，依使用目的亦無不能分割之情形，為利土地之利用， 伊請求分割以消滅共有關係。又系爭土地屬畸零地，無法單 獨建築房屋，倘以原物分割，將更為零碎，故應以變價分割 為當；如認以原物分割為宜，因系爭土地位於新北市○○區 ○○路二段與仁愛路交岔口，臨保福路二段與仁愛路部分如 原判決附圖（下稱附圖）所示Ａ部分價值高於僅面臨仁愛路 Ｂ、Ｃ部分，Ａ部分略呈扇形、Ｂ部分略呈正方形、Ｃ部分 略呈梯形，惟其底部僅約80公分，高卻長達約1,050公分， 甚難利用，是分割後地形以Ｂ部分最好，其次Ａ部分，末為 Ｃ部分，若伊分配到最不好之Ｃ部分，對伊顯不公平，故請 求定分割方案如附圖所示Ａ部分歸伊取得，其餘部分由上訴 人取得；另上訴人於系爭土地蓋有新北市○○區○○路0段0 0號房屋（下稱系爭房屋）出租予訴外人游金龍經營水煎包 長達11年，租金每月新台幣（下同）3萬6,000元，應是代表 共有人管理系爭土地，應將所收取之租金依持分比例分予被 上訴人，或依無因管理規定將租金依持分比例分予被上訴人 ，若非無因管理，上訴人將系爭土地出租他人，所得租金亦 屬不當得利，應返還各共有人。又上訴人自認收取每月3萬6 ,000元租金，其辯稱應酌減房屋價值1/2，但房屋價值難與 土地價值相比，故不應以各1/2比例計算，應以新北市政府 稅捐稽徵處核定磚造房屋每平方公尺1,000元，與系爭土地 公告地價每平方公尺11萬2,365元，或申報地價每平方公尺2 萬4,727.2元之比例計算相當於租金之不當得利，伊之持分 各1/6，每月可得租金為5,961元或5,767元，以較低之5,767 元計算，上訴人應自89年1月11日起按月給付鄭阿明5,767元 ，至101年2月15日止，共12年35日，計83萬1,002元；自89 年3月9日起按月給付簡豪裕5,767元，至101年2月15日止， 共11年344日，計82萬5,437元，及自101年2月15日起變價或 分割完畢按月給各5,767元予被上訴人等情，爰依民法第823 條、無因管理及不當得利之規定，求為命准予以變賣方式分 割系爭土地，並依應有部分之比例以價金分配各共有人，及 給付被上訴人鄭阿明83萬1,002元、簡豪裕82萬5,437元及法 定遲延利息，與自101年2月15日起至變價完成，或將分得部 分之地上物拆除完畢之日止，按月給付被上訴人各5,767元 之判決。原審為准許系爭土地變價分割，所得價金依應有部 分比例分配，並判決上訴人應給付被上訴人自96年3月13日 起至101年3月12日止之不當得利各18萬元及法定遲延利息， 及應自101年3月13日起至系爭土地經變賣由買受人取得所有 權止，按月給付被上訴人各3,000元（被上訴人逾上開金額 請求不當得利部分，經原審判決駁回，未據其聲明不服，已 告確定；另被上訴人減縮請求不當得利部分計算至本件言詞 辯論終結時即103年4月8日止《見本院卷第116頁反面》）。 上訴人不服，提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。 二、上訴人則以：伊於71年間買入系爭土地後即建築系爭房屋， 主要建物位於如附圖所示Ａ、Ｂ部分，若採用被上訴人主張 之變價分割方案，系爭房屋將遭拆除不能使用，與民法第82 3條立法意旨相違背，伊現年72歲，平時以出租系爭房屋維 生，如依伊主張之分割方案將Ａ、Ｂ部分分給伊，系爭房屋 仍可保留主要建築結構部分繼續發揮物之效用及經濟價值， 並有益伊之生計；將系爭土地以原物分割並無困難，分割後 取得之土地，依建築法第44條規定，如無法滿足最小基地寬 度及深度之需求，固不得建築，惟被上訴人鄭阿明為開晟建 設股份有限公司（下稱開晟公司）、宏登堡建設股份有限公 司及勝治建設股份有限公司之負責人，對系爭土地附近區域 （即永和永平段）已有建屋計畫，除系爭土地外，已取得相 鄰之50、53、53之1地號土地，並有合建計畫，倘其分得Ｃ 部分，其將來興建之建物可較方正並有店面，若將Ａ部分分 予被上訴人，不僅伊使用土地須額外付出整修費用，被上訴 人日後之建物，亦將呈向中間內凹之不完整形狀，不利建物 之經濟效益，且被上訴人為財力雄厚之建商，買入系爭土地 係為合建房屋可獲得利益，始主張變價分割，然伊之年事已 高，以出租系爭房屋維生，兩相權衡，被上訴人主張變價分 割顯係權利濫用。兩造並無分管契約，伊將土地出租給游金 龍，並非無因管理，被上訴人僅能依不當得利之法律關係請 求，系爭土地因有伊之系爭房屋，月租始可達3萬6,000元， 房屋之維護修繕均仰賴伊為之，故被上訴人請求給付相當於 租金之不當得利，應扣除系爭房屋之維護修繕費用，始為公 允，系爭土地總面積為25.69坪，被上訴人應有部分共1/3， 換算使用面積為8坪，僅相當於一個停車位，一個車位租金 約3、4千元，故被上訴人請求之金額過高，伊於原審是同意 給被上訴人共18萬元等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決 不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一 審之訴及假執行之聲請均駁回。 三、查系爭土地為兩造共有，被上訴人應有部分各1/6，上訴人 應有部分2/3，兩造並無不分割之約定，亦無因物之使用目 的而有不能分割之情事，上訴人在系爭土地上蓋有未辦保存 登記之系爭房屋出租訴外人游金龍，每月租金3萬6,000元等 情，為兩造所不爭執，復有地籍圖謄本、土地登記第二類謄 本及房屋租賃契約書等為證（見原審板調字卷第4-6頁、原 審卷第89-96頁），並經原審會同新北市中和地政事務所（ 下稱中和地政事務所）測量人員至現場勘驗、測量明確，製 有勘驗筆錄及測量成果圖可稽（原審卷第72-78頁），堪信 為真實。 四、被上訴人主張，系爭土地屬畸零地無法單獨建築，如原物分 割將更零碎，應以變價分割為宜，又上訴人未經同意蓋有系 爭房屋，出租訴外人游金龍經營水煎包達11年，租金每月3 萬6,000元，上訴人因此獲有相當於租金之不當得利，應將 所收取租金，依持分比例分予被上訴人等語，為上訴人所否 認，並以前詞置辯。經查： ㈠共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能 協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履 行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以 原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難 者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時， 得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分 分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民 法第824條第1項、第2項分別定有明文。是共有物分割之方 法，須先就原物分配，於原物分配有困難時，始予變賣，以 價金分配於各共有人（最高法院51年台上字第271號判例參 照）。又裁判上定共有物分割之方法時，分配原物與變賣之 而分配價金，孰為適當，法院本有自由裁量之權，不受任何 共有人主張之拘束（最高法院29年上字第1792號判例參照） 。查系爭土地位於住宅區為一般建築用地，基地面臨兩側之 計畫道路寬度為15公尺，依新北市畸零地使用規則第3條第2 款規定，其建築基地最小寬度7.1公尺，最小深度14公尺， 再依新北市都市計畫土地使用分區管制要點辦更永和都市計 畫規定：○住○區○○○○道路寬度10公尺以上，規定應留 設騎樓或無遮簷人行道之地區至少留設3.52公尺」，及新北 市畸零地使用規則第6條3項規定「應留設騎樓地區及臨接綠 帶應退縮建築之土地，其基地深度減騎樓或退縮地深度之差 ，不得小於8公尺」，依上開規定，系爭土地須滿足11.52公 尺最小深度規定；另依新北市畸零地使用規則第6條規定「 依第3條規定之基地寬度，每增加10公分，深度得減少20公 分，減少後之深度不得少於8公尺」，是依上開規定當基地 滿足11.52公尺最小深度規定，其相對寬度需8.34公尺；倘 無法滿足最小基地寬度及深度之需求，依建築法第44條規定 ：「直轄市、縣（市)(局）政府應視當地實際情形，規定建 築基地最小面積之寬度及深度；建築基地面積畸零狹小不合 規定者，非與鄰接土地協議調整地形或合併使用，達到規定 最小面積之寬度及深度，不得建築。」，有新北市政府工務 局101年6月28日北工建字第0000000000號函在卷可憑（見原 審卷第34-36頁），可知系爭土地所需之最小建築面積應為9 6.08平方公尺（即11.52×8.34＝96.08），然系爭土地之地 目建、面積僅84.94平方公尺，有土地登記謄本可參（見原 審卷第58頁），除與相鄰土地合併建築外，不得單獨作為建 築基地使用，故被上訴人主張系爭土地屬畸零地，無法單獨 建築，如以原物分割，土地將更是零碎，不利於土地之利用 ，而應以變價分割為宜，自屬有據。 ㈡上訴人稱被上訴人鄭阿明為開晟公司負責人，早已整合系爭 土地相鄰之同段50、51、53、53-1地號土地，擬連同系爭土 地分割後取得之土地進行開發，縱其分割取得土地屬畸零地 ，仍可與鄰地合併使用建造房屋云云，惟經本院函中和地政 事務調取上開地號土地登記謄本，其中50地號土地所有人為 國有財產局、51地號土地為曾佛養所有、53地號土地為林世 群所有、53-1地號土地為林長芳等5人共有，均非被上訴人 或建設公司所有，有上開土地登記謄本在卷可稽（見本院卷 第98至103頁），是上訴人所述與事實不符；雖上訴人又稱 伊於71年間買受系爭土地後即建築系爭房屋，平時即以出租 系爭房屋維持生計，如將系爭土地以變價分割為之，將損及 伊之生計云云，然上訴人係未經其他共有人之同意即蓋有系 爭房屋，且無分管系爭土地之協議，而系爭土地之價值，經 鑑定如不予分割，其價值為3,273萬4,666元，如以3等分為 分割，其總價值為2,988萬2,470元（即10,482,091＋9,771, 296＋9,629,083），有宏翔不動產估價師事務所之估價報告 書可參（見外放資料），可見系爭土地如以變價方式為分割 ，其價值高於以原物3等分分割後之價值；而上訴人在系爭 土地上蓋有系爭房屋（系爭房屋占用系爭土地之全部），將 之出租第三人游金龍，收取每月3萬6,000元之租金，有上訴 人提出之房屋租賃契約書可參（見原審卷第89頁96頁），是 上訴人並未按其應有部分使用土地，就系爭土地之利用，並 未慮及其他共有人之利益，且其以出租房屋收取租金方式利 用系爭土地，就共有系爭土地之使用，在感情上或生活上並 無有何密不可分之依存關係，難認有何非予原物分割不可之 情況存在。況且，系爭土地不分割之鑑定價值為3,273萬4,6 66元，以上訴人持分2/3計算，可分得約2,182萬3,110元， 顯供足上訴人之生計無虞，是以變價分割對上訴人並無不利 之處；從而，斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用 及全體共有人利益等為公平裁量，本件以原物分割確有困難 ，應予以變價分割並將價金分配各共有人較符雙方之利益。 ㈢另被上訴人主張上訴人將系爭土地全部出租給訴外人游金龍 經營水煎包長達11年，租金每月3萬6,000元，上訴人之出租 行為係代表全體共有人管理系爭土地，應將管理系爭土地所 收取之租金依持分比例分配各共有人，如其並非代表全體共 有人管理系爭土地，亦係未受委任無義務為被上訴人管理系 爭土地，應依無因管理規定，將所收取屬於被上訴人之租金 交付云云；查上訴人係為自己之利益在系爭土地上建築系爭 房屋後，將房屋出租他人使用，顯非為管理共有物或為被上 訴人管理之意思而使用系爭土地，故被上訴人上開主張均非 可採。 ㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。民法第818條所定各共有人 按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，係指各 共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可 按其應有部分行使用益權而言，故共有人如逾越其應有部分 之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其 所受超過利益，要難謂非不當得利（最高法院55年台上字第 1949號判例參照）。本件上訴人未經共有人同意在系爭土地 上建築系爭房屋出租他人使用，已逾越其應有部分而使用收 益，則被上訴人依不當得利之法律關係請求上訴人返還所受 利益，當屬有據。又無法律上之原因而獲得相當於租金之利 益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權已逾租金 短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之租金之利 益，不得依不當得利之法則，請求返還（最高法院49年台上 字第1730號判例、同院65年度第5次民庭庭推總會決定參照 ）。本件上訴人已就被上訴人請求不當得利部分為時效抗辯 （見原審卷第87-88頁），則被上訴人請求自起訴狀繕本送 達之日（即101年3月12日）回溯5年即自96年3月13日至101 年3月12日止，及自101年3月13日起至103年4月8日本件言詞 辯論終結時止之不當得利，應屬可採（被上訴人減縮請求， 見本院卷第116頁反面）。再城市地方房屋之租金，以不超 過土地及其建築物申報總價年息10%為限，此項規定於租用 基地建築房屋，準用之，土地法第97條第1項、第105條分別 定有明文。基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外， 尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地 之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決 定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。雖上訴人於 原審之101年9月5日答辯狀表示同意給付被上訴人各36萬元 之不當得利云云（見原審卷第88頁），惟上訴人此處係就被 上訴人主張如以11年計算不當得利時其可得88萬元一事所為 之答辯，其後上訴人於101年11月13日之答辯狀已表示不同 意被上訴人請求上開不當得利之金額，且稱依被上訴人應有 部分約8坪左右相當於一個車位之租金計算，2人合計之不當 得利每月為3,000元（見原審卷第113至114頁），是被上訴 人主張上訴人已同意給付伊各36萬元之不當得利云云，尚有 誤認；惟系爭土地面臨新北市○○路○段與仁愛路交岔處， 附近大樓林立，生活基能佳等情，經原審勘驗明確，有勘驗 筆錄在卷可參（見原審卷第73頁）並有現場照片可參（同上 卷第51至56頁），斟酌系爭房屋為上訴人所建造，係出租他 人經營水煎包生意長達11年，可見其經濟效用甚高等情，認 被上訴人請求給付相當於租金之不當得利，應以系爭土地申 報地價年息8%計算為適當。又系爭土地之申報地價，自96年 度起至100年度每平方公尺均為2萬4,727.2元，有系爭土地 地價查詢資料表在卷可佐（見原審卷第107頁），被上訴人 就系爭土地之應有部分各1/6，則被上訴人自96年3月13日起 至101年3月12日止共5年，各得請求上訴人給付相當於租金 之不當得利為14萬0,022元【即24,727.2×84.94×8%×1/6 ×5＝140,022元（元以下四捨五入，下同）】，及自101年3 月13日起至103年4月8日止，每月各得請求上訴人給付相當 於租金之不當得利為2,334元【即24,727.2×84.94×8%×1/ 6×1/12＝2,334】。 五、綜上所述，被上訴人本於系爭土地共有人之地位及不當得利 之法律關係，請求以變價方式分割共有物，將所得價金按共 有人持分比例分配，及請求上訴人給付自96年3月13日起至1 01年3月12日之不當得利各14萬0,022元，及自起訴狀送達上 訴人之翌日即101年3月13日起清償日止按5%計算之利息，並 自101年3月13日起至103年4月8日止，按月給付各2,334元予 被上訴人，為有理由，應予准許；逾此所為請求，為無理由 ，應予駁回。原審就被上訴人請求不當得利逾上開應准許部 分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，尚有未洽， 上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理 由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第2項所示；至於上開 應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，及 判決以變價分割系爭土地，將所得價金按共有人應有部分比 例分配，核無不合，上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判 決不當，聲明廢棄，為無理由，應駁回其上訴。 六、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認 與本判決之論斷不生影響，爰不遂一論駁，附此敘明。 七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條、第80條之1、第85條 第1項，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 4 月 22 日 民事第八庭 審判長法 官 詹文馨 法 官 管靜怡 法 官 潘進柳 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 4 月 23 日 書記官 李翠齡 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。