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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　102年度上易字第319號 上　訴　人　僑馥建築經理股份有限公司 法定代理人　蔡實鼎 訴訟代理人　周祝民律師 參　加　人　真誠房屋仲介有限公司 法定代理人　溫明章 訴訟代理人　曾聰升 被　上訴人　劉立祥 訴訟代理人　沈朝標律師 上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國 102 年1 月17日臺灣桃園地方法院101年度訴字第774號第一審判決提 起一部上訴，本院於民國102 年10月23日言詞辯論終結，判決如 下： 主 文 原判決關於命上訴人給付超過新臺幣壹佰壹拾壹萬元本息，及該 部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄 。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由被上訴人負擔，參加訴 訟費用由參加人負擔。 事實及理由 一、被上訴人主張：伊透過參加人居間，於民國100年10月1日與 原審共同被告張廣惠、張宗學之監護人帥允文，就如附表所 示房地（下稱系爭房地）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭 買賣契約書），約定由伊以新臺幣（下同）1,020 萬元買受 系爭房地，買賣雙方並同時委託上訴人辦理買賣價金履約保 證事宜，伊嗣依約於同年10月7 日、同年月14日將93萬元（ 即簽約金68萬元、仲介費20萬元、代書費5 萬元）、68萬元 （即第二期價金）匯入上訴人指定之履約保證帳戶（第一商 業銀行安和分行、帳號：00000000000000，下稱系爭履保帳 戶）。惟系爭房地之出賣人張宗學為受監護宣告人，依民法 第1113條準用同法第1101條規定，其監護人帥允文代理處分 系爭房地，應經法院許可，然帥允文於簽約後遲未依約向法 院聲請核准處分，系爭買賣契約違反民法強制規定，自屬無 效，兩造間之履約保證契約亦視同無效，爰依民法第179 條 規定，請求上訴人返還伊系爭履保帳戶內之款項 1,381,940 元，及自101 年12月21日起算之法定利息等語（未繫屬本院 部分，不予另贅）。 二、上訴人及參加人則以：系爭買賣契約係於101 年10月23日始 經買賣雙方合意解除，上訴人於解約前已依系爭買賣契約書 第12條第1 項、不動產買賣價金履約保證申請書（下稱系爭 履保申請書）第5條第1項第3 款約定，自系爭履保帳戶內撥 款50萬元予參加人，以代買賣雙方給付仲介報酬，故上訴人 僅須返還該帳戶內之餘款111 萬元予被上訴人等語為辯。 三、原審為被上訴人一部勝訴之判決，即判命上訴人應給付被上 訴人1,381,940元，及自101年12月21日起算之法定遲延利息 ，並駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人就其敗訴部分，未據 提起上訴，已告確定。上訴人則就其敗訴部分，提起一部上 訴，聲明為： ㈠原判決關於命上訴人給付超過 111萬元本息，及該部分假 執行之宣告，並訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄 。 ㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均 駁回。 被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。 四、本院協助整理兩造不爭執事項如下（見本院卷第96頁背面、 第97頁）： ㈠張宗學於100年7月25日經原法院以100年度監宣字第132號 裁定宣告為受監護宣告人，並選定帥允文為其監護人（見 原審卷第118 頁）。 ㈡為出售系爭房地，帥允文與參加人簽訂委託銷售契約書， 約定委託銷售期間至100 年10月31日止，委任報酬為成交 總價4%，於買賣雙方簽訂買賣契約書時一次付清（見本院 卷第40頁），嗣經雙方合意變更仲介報酬為30萬元。 ㈢被上訴人於100年9月30日與參加人簽訂買方給付服務報酬 承諾書，約定購買系爭房地應給付參加人成交總價2%之仲 介報酬，並於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清 （見本院卷第42頁），後經雙方合意變更仲介報酬為20萬 元。 ㈣帥允文於100年10月1日以張宗學之法定代理人及張廣惠之 代理人身份，經由參加人之仲介，與被上訴人簽訂系爭買 賣契約書，約定由被上訴人向張宗學、張廣惠購買系爭房 地，價金1,020 萬元，買賣雙方並共同委任上訴人辦理買 賣價金履約保證事宜，且與參加人簽署系爭履保申請書（ 見原審卷第5-16頁）。 ㈤被上訴人於100年10月7日、同年月14日各匯款93萬元（含 買賣價金68萬元、仲介費20萬元、代書費5 萬元）、68萬 元至系爭履保帳戶內（見原審卷第18頁）；上訴人則於同 年11月14日自該帳戶匯款50萬元予參加人（見原審卷第50 頁）。 ㈥帥允文嗣向原法院聲請許可處分張宗學所有之系爭房地， 經該院於101年2月16日做成100年度監字第461號裁定許可 之（見原審卷第53-56頁）。 ㈦被上訴人與張宗學、張廣惠於101 年10月23日合意解除系 爭買賣契約（見原審卷第85頁背面）。 五、兩造均同認被上訴人於100年10月1日與張宗學、張廣惠締約 購買系爭房地，且買賣雙方共同委託上訴人處理價金等之履 約保證事宜。被上訴人雖主張因張宗學於締約時為受監護宣 告人，其監護人帥允文未得法院同意處分系爭房地，系爭買 賣契約違反民法強制規定應屬無效，兩造間之履約保證契約 亦屬無效云云，然查：監護人代理受監護人購置或處分不動 產，非經法院許可，不生效力，固為民法第1101條第2項第1 款所明定，且此規定於成年人之監護準用之，同法第1113條 亦著有明文，惟買賣契約屬債權行為，而非處分行為，此種 以負擔債務為內容之法律行為（負擔行為），除其標的自始 客觀不能、無從確定、違反法律強行規定、違反公序良俗及 其他法律特別規定外，均為有效，出賣人是否有處分權，在 所不問，是監護人代理受監護宣告人與他人締結出售不動產 之買賣契約，縱未經法院許可，亦非法所不許，是帥允文以 張宗學之法定代理人身份就系爭房地與被上訴人締結買賣契 約，該買賣契約核屬有效，系爭履約保證契約自未如被上訴 人所言隨之視同無效，合先敘明。 六、惟被上訴人因誤認系爭買賣契約無效，於101年4月間即提起 本件訴訟，請求張宗學、張廣惠及上訴人返還買賣價金，嗣 買賣雙方於同年10月23日合意解除契約，有原審之言詞辯論 筆錄可參（見原審卷第85頁背面），依被上訴人出具之不動 產買賣價金履約保證證書第3 條所載，系爭履約保證契約之 保證期限於買賣雙方合意解除契約時終止（見本院卷第72頁 ），則針對終止後仍寄託於系爭履保帳戶內之款項，上訴人 即無繼續持有之法律上原因，被上訴人自得依民法第179 條 規定請求返還。而被上訴人雖先後將161 萬元匯入系爭履保 帳戶內，然於101 年10月23日買賣雙方合意終止契約時，該 帳戶內僅餘111萬元（因上訴人已於100年11月14日自該帳戶 內撥款50萬元予參加人給付買賣雙方應付之仲介報酬），故 上訴人僅須返還被上訴人該筆款項。被上訴人雖主張上訴人 無權逕代賣方給付參加人仲介報酬，賣方應付之仲介報酬不 應以系爭履保帳戶內之款項代墊云云，然查： ㈠被上訴人業已自認系爭買賣契約係經參加人居間成交，且 買賣雙方於締約前分別與參加人簽訂委託銷售契約書、給 付服務報酬承諾書，並與參加人約定仲介報酬數額各為30 萬元、20萬元之事實。而居間人於契約因其媒介而成立時 ，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無 影響（最高法院49年台上第1646號判例參照），是縱使系 爭買賣契約嗣經買賣雙方合意解除，買賣雙方仍有給付參 加人仲介報酬之義務甚明。 ㈡而買賣雙方與參加人簽訂之委託銷售契約書第5條第1項、 給付服務報酬承諾書均已明定仲介報酬應於簽約時一次以 現金給付參加人（見本院卷第74頁、第76頁），系爭買賣 契約書第12條第1 項亦明載：「除甲乙（即買賣雙方，下 同）雙方與經紀業有書面禁止之約定外，即同意僑馥建經 （即上訴人）得於本約簽訂後依乙方與經紀業間之委託銷 售契約等相關文件將乙方應給付之仲介服務報酬自專戶內 撥付予經紀業」，顯然賣方即張宗學、張廣惠業已同意由 上訴人逕自系爭履保帳戶內其應得之價金，撥款予參加人 以支付仲介報酬。況買賣雙方及參加人共同簽署之系爭履 保申請書第5條第1項第3 款另明文約定：「甲乙雙方同意 應給付之仲介服務報酬於買賣契約簽訂成立後，即應由僑 馥建經依服務費確認單、委託銷售契約書、委託銷售契約 內容變更同意書等相關證明文件之約定金額給付予丙方（ 即參加人），除有當事人書面禁止先行撥付之約定，始於 結案時由僑馥建經依約給付予丙方」（見原審卷第14頁背 面），顯然買賣雙方及參加人均已同意原應由買賣雙方於 簽約時自行付清之仲介報酬，改由上訴人自系爭履保專戶 內撥款給付。本件買賣雙方既未以書面指示上訴人應於結 案時方得給付仲介報酬予參加人，則上訴人於100 年11月 14日自系爭履保帳戶內撥款50萬元予參加人，自未違反買 賣雙方之指示。 ㈢被上訴人雖稱其與賣方對系爭履保申請書第5條第1項第3 款有關先行撥付仲介費用之約定並不知情且未同意，且該 約款為定型化契約條款，內容顯然不利買賣雙方，應屬無 效云云，然買賣雙方均已於系爭履保申請書上簽名確認， 被上訴人更於簽約後依約將應付之價金、仲介費、代書費 等款項均匯入系爭履保帳戶內，尤證其已認可該履約保證 契約，其臨訟方稱不知且未同意該申請書內特定約款之內 容，要非事實，自不足採。再者，系爭履保申請書縱屬上 訴人為預定用於同類契約之條款而訂定之定型化契約，其 中第5條第1項第3 款有關先行撥付仲介費用之約定，乃針 對仲介報酬應於何時、由何人實際支付所設規範，如上訴 人依該約款自履保帳戶撥款予居間人，乃為買賣雙方清償 對居間人所負之給付仲介報酬債務，該債務因清償而告消 滅，買賣雙方自未因此而受有不利益，是則消費者保護法 第12條第1 項「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消 費者顯失公平者，無效」之規定，於此並無適用。 ㈣又按「本約簽訂後，若係違約情事致解除本約、或合意解 除本約、或終止買賣價金履約保證委任、或經僑馥建經（ 即上訴人）終止保證關係時，即由僑馥建經依申請書之規 定於認證後將專戶價金結算相關費用後之餘額返還甲方（ 即買方）或交付乙方（即賣方）沒收」、「本約簽訂後， 若甲乙雙方合意解除本約、終止買賣價金履約保證之委任 ，甲乙雙方應以書面議定價金給付或返還之內容，撥款內 容需將應給付之代書費、履約保證服務費、稅賦、丙方（ 即參加人）之仲介服務報酬之給付釐清，始由僑馥建經執 行專戶價金撥付之依據。未釐清部分三方同意於釐清時始 由僑馥建經依協議之內容撥付，已釐清部分先由僑馥建經 撥付」，分別為系爭買賣契約書第11條第5 項、系爭履保 申請書第3條第2項所明定（見原審卷第8 頁背面、第14頁 ），細繹前開約款之文意，乃針對買賣契約或履約保證契 約解除、終止時，履保帳戶內之款項應於買賣雙方及居間 人釐清給付內容後始由上訴人撥付所設規範，此等約款內 容，顯與上訴人得否自履保帳戶內代賣方給付仲介報酬予 居間人無涉，被上訴人主張依前開約款，可推知上訴人不 得以系爭履保帳戶內之款項代賣方給付仲介報酬予參加人 云云，顯曲解前開約款之意，委無足取。 ㈤綜上所述，上訴人於被上訴人與張宗學、張廣惠合意解除 系爭買賣契約前，依買賣雙方之指示，自系爭履保帳戶內 撥款50萬元予參加人，以支付買賣雙方應付之仲介報酬， 於法並無不合。雖系爭買賣契約嗣於101 年10月23日經合 意解除，被上訴人匯進系爭履保帳戶內原欲用以支付價金 之款項136 萬元（即簽約款68萬元及第二期款68萬元）於 解約後應退還被上訴人，惟該筆款項中有30萬元已用以代 償賣方之給付仲介報酬債務，此與被上訴人以自己之金錢 為賣方清償債務無異，賣方係無法律上原因受利益致被上 訴人受損害，應由被上訴人向賣方請求返還。被上訴人始 終主張賣方應付之仲介費不應由其負擔，雖屬的論，然其 應向賣方，而非向上訴人請求返還，方屬有據，併予指明 。 七、從而，被上訴人依民法第179 條規定，請求上訴人返還系爭 履保帳戶內之餘款111萬元，及自101年12月21日起至清償日 止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此所為 之請求，則無理由，應予駁回，其假執行之聲請，即失所附 麗，應併予駁回之。原審就超過上開應准許部分，為上訴人 敗訴判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴人上訴意旨 就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由 本院予以廢棄，改判如主文第2 項所示。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 審酌均與本院前揭判斷不生影響，於茲不贅。 九、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。 中 華 民 國 102 年 11 月 6 日 民事第二十二庭 審判長法 官 張競文 法 官 邱璿如 法 官 陳婷玉 正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 102 年 11 月 6 日 書記官 柳秋月 附表： ┌─┬──────────────────┬─┬────┬──────────┐ │編│土 地 坐 落 │地│面 積│權 利 範 圍 │ │ ├───┬───┬───┬──┬───┤ │ │ │ │號│縣 市○市 區○ 段 │小段│地 號│目│ （㎡） │ │ ├─┼───┼───┼───┼──┼───┼─┼────┼──────────┤ │⒈│桃園縣│ 平鎮 │ 廣東 │ │ 178 │建│ 268 │張宗學、張廣惠各3/42│ ├─┼───┼───┼───┼──┼───┼─┼────┼──────────┤ │⒉│桃園縣│ 平鎮 │ 廣東 │ │ 184 │建│ 7 │張宗學、張廣惠各3/42│ ├─┼───┼───┼───┼──┼───┼─┼────┼──────────┤ │⒊│桃園縣│ 平鎮 │ 廣東 │ │ 185 │建│ 7 │張宗學、張廣惠各3/42│ └─┴───┴───┴───┴──┴───┴─┴────┴──────────┘ ┌─┬───┬────────┬────┬───────┬──────────┐ │編│建號 │門牌 │建築材料│面積（㎡） │權利範圍 │ │號│ │ │樓層 │ │ │ ├─┼───┼────────┼────┼───────┼──────────┤ │⒈│1040 │桃園縣平鎮市忠孝│RC造7層 │第1層：82.91 │張宗學、張廣惠各1/2 │ │ │ │路26號1樓 │ │平台：7.12 │ │ │ ├───┴────────┴────┴───────┴──────────┤ │ │含共同使用部分1047建號（面積219.19㎡，權利範圍1/14）。 │ ├─┼───┬────────┬────┬───────┬──────────┤ │⒉│1041 │桃園縣平鎮市忠孝│RC造7層 │第2層：80.38 │張宗學、張廣惠各1/2 │ │ │ │路26號2樓 │ │陽台：9.70 │ │ │ ├───┴────────┴────┴───────┴──────────┤ │ │含共同使用部分1047建號（面積219.19㎡，權利範圍1/14）。 │ └─┴────────────────────────────────────┘