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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 102年度重上字第86號 上　訴　人　黃進華 訴訟代理人　陳淑貞律師 被 上訴 人　星翰企業有限公司 法定代理人　吳銀芳 訴訟代理人　潘麗茹律師 上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，上訴人對於中 華民國101年11月29日臺灣桃園地方法院101年度重訴字第74號第 一審判決提起上訴，本院於102年8月20日言詞辯論終結，判決如 下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 原判決主文第二項應更正為：「被告應持如（本判決）附件所示 產權移轉證明書正本，將如（原判決）附表二所示土地辦理所有 權由桃園縣龜山鄉公所移轉登記於被告名下後，再移轉登記予原 告」。 事實及理由 一、被上訴人起訴主張：伊因原工廠坐落土地遭徵收，需於民國 101年6月9 日前拆遷，乃經由訴外人蔡再傳介紹與上訴人洽 商購買上訴人所有如原判決附表一所示土地（下稱系爭土地 ）備供遷廠使用。洽商時伊委託之地政士潘麗香發覺系爭土 地毗鄰桃園縣龜山鄉公所（下稱龜山鄉公所）所有如原判決 附表二所示之畸零地（下稱系爭畸零地），依法須保留一定 面積之空地與系爭畸零地合併，以達最小可建築面積，系爭 土地所餘面積不足供伊興建廠房，除非上訴人同意配合向龜 山鄉公所申購系爭畸零地，方足供伊建廠房使用。兩造於99 年8月1日書立買賣價金訂金收據（下稱系爭訂金收據），約 定於99年8月7日前簽訂正式買賣契約，並約定如系爭土地無 法單獨建築使用時，兩造可無條件解除上開訂金契約。嗣兩 造於99年10月14日在地政士曾永成及蔡再傳見證下，簽訂正 式買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定系爭土地買賣總價 款為新台幣（下同）1,965 萬元，伊於簽約當日支付第一期 款500 萬元，尾款則約定於系爭土地及系爭畸零地完成過戶 後，由伊向銀行貸款支付之。兩造並於系爭買賣契約第14條 第3 項特別約定：伊以上訴人名義向龜山鄉公所申請系爭畸 零地合併證明及申請優先承購，上訴人同意協助辦理無異議 。簽約後，上訴人遲未完成系爭畸零地申購程序，致系爭畸 零地遲遲無法移轉所有權予伊。至100年12月1日蔡再傳通知 伊領取向龜山鄉公所申購系爭畸零地之繳款通知書，雖龜山 鄉公所以每坪17萬5,000 元價格出售系爭畸零地，顯逾市場 行情，然伊因急需用地，乃於100年12月5日如數繳納805萬5 ,953元，並由上訴人取得如附件所示之產權移轉證明書。詎 上訴人竟因而認系爭買賣契約以每坪9萬4,000元價格出售系 爭土地予伊太過便宜，要求再提高買賣價金150 萬元，為伊 所拒絕。伊並於101年1月2日以桃園府前第3號存證信函催告 上訴人履行系爭買賣契約義務，辦理所有權移轉登記，未獲 置理。爰依系爭買賣契約法律關係，請求：㈠上訴人應於被 上訴人給付1,465 萬元同時，將系爭土地所有權移轉登記予 被上訴人；㈡上訴人應辦理系爭畸零地所有權移轉登記於上 訴人名下後，再移轉登記予被上訴人；㈢上訴人應自101年1 月7日起至履行上開兩項請求之日止，每日給付被上訴人1萬 4,650元及自各日起至清償日止，按年息5％計算之利息等語 。原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，判命上訴人 應於被上訴人給付上訴人1,465 萬元之同時，將系爭土地之 所有權移轉登記予被上訴人；上訴人應將系爭畸零地之所有 權辦理移轉登記於上訴人名下後，再移轉登記予被上訴人， 並駁回被上訴人其餘之請求。被上訴人就其敗訴部分未提起 上訴，對於上訴人之上訴，則答辯聲明為上訴駁回。另請求 原判決主文第二項應更正為：上訴人應持如附件所示產權移 轉證明書正本，將系爭畸零地辦理所有權由龜山鄉公所移轉 登記於上訴人名下後，再移轉登記予被上訴人。 二、上訴人則以：系爭買賣契約約定，買方應自簽約之日起算30 日內付清尾款1,465 萬元，兩造於99年10月14日簽訂系爭買 賣契約，被上訴人至遲應於99年11月13日付清尾款。兩造既 於系爭買賣契約明定被上訴人應給付尾款期間，則無論被上 訴人是否完成貸款手續，均應依約於簽約之日起算30日內付 清尾款。縱簽約過程，被上訴人曾提及欲以貸款給付尾款， 亦不得漠視系爭買賣契約之約定，將尾款給付時間曲解為被 上訴人取得系爭土地所有權並辦妥銀行貸款之時。被上訴人 逾期未給付尾款，上訴人履次委由蔡再傳催告被上訴人應於 1星期內給付，被上訴人均置之不理，上訴人業於101年3月7 日以法律事務所函解除系爭買賣契約，系爭買賣契約既經解 除，上訴人已無將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人之義 務。另系爭買賣契約第14條第3 項約定，上訴人僅負有協助 被上訴人申請系爭畸零地合併及優先承購之義務，並不負有 辦理系爭畸零地所有權移轉登記予上訴人名下，再移轉登記 予被上訴人所有之義務。況兩造系爭買賣契約業已解除，被 上訴人亦無權再依系爭買賣契約請求上訴人將系爭畸零地所 有權移轉登記於上訴人名下後，再移轉登記予被上訴人等語 ，資為抗辯。原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決（詳 如前述），上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，聲明求為 ：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴 人在第一審之訴駁回。 三、經查：㈠兩造曾於99年8月1日簽訂系爭訂金收據，約定於99 年8月7日前正式簽訂買賣契約。㈡兩造於99年10月14日簽訂 系爭買賣契約。㈢被上訴人於簽約當日交付發票日為99年10 月15日、面額500萬元之支票1紙予上訴人，用以給付第一期 款。㈣龜山鄉公所讓售系爭畸零地之價額為805萬5,953元， 被上訴人業於100年12月5日如數繳納等情，有系爭訂金收據 、系爭買賣契約、龜山鄉公所函、龜山鄉公所繳款書各1 份 、支票2 紙等影本可證（見原審卷第20至25頁、第27至29頁 ），並為兩造所不爭執，均堪認為真正。 四、被上訴人主張：其於系爭買賣契約簽約當日，已繳交第一期 款500 萬元予上訴人，依系爭買賣契約之約定，上訴人應於 被上訴人給付尾款1,465 萬元同時，將系爭土地之所有權移 轉登記予被上訴人等語，惟為上訴人所否認，辯稱：被上訴 人未於約定期限付清尾款，系爭買賣契約業經上訴人合法解 除，上訴人自無將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人之義 務等語。本院審酌如下： ㈠按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭 句，民法第98條定有明文。次按解釋當事人所立書據之真意 ，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能 拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法 院19年上字第28號判例意旨參照）。又解釋意思表示端在探 求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契 約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。 關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習 慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目 的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介 於其間以修正或補足之。觀諸系爭買賣契約第2條約定：「 第一期簽約款新台幣伍佰萬元正，於簽訂本契約同時由買方 給付…第四期尾款新台幣壹仟肆佰陸拾伍萬元正，買方應於 簽約之日起算30日之內付尾清，同時點交土地。」；第3 條 約定：「賣方應於前條第1期款付款時交付所有權狀，第1期 款付款時交付產權移轉應備全部證件，及蓋妥辦理移轉登記 等有關書表予指定之地政士。…」；第8 條約定：「為貸款 順利，確保買、賣雙方之權益，買方應於貸款手續中無條件 提供必備之證件及足夠擔保貸款額度之擔保物，若係買方信 用條件不合或金融政策改變，以致貸款額度不足時，買方應 於撥款時以現金一次補足，貸款應於產權移轉手續完成後五 日內付清…」等語（見原審卷第21、22頁），則系爭買賣契 約之尾款究應以簽約之日起算30日之內付清，抑或於產權移 轉手續完成後5 日內付清，自應斟酌系爭買賣契約於交易上 之習慣、兩造所欲達到之目的及本件一切證據資料，探求當 事人之真意，依誠信原則而合理解釋之。 ㈡稽諸： ⒈證人蔡再傳於101年6月29日原審審理中證稱略以：被上訴 人於簽約時給付簽約金500 萬元，其餘款項要靠貸款來支 付。當時賣方要求買方查清楚貸款沒有問題才簽約，賣方 要配合買方過戶，因為過戶後才能貸款，第一次簽約時賣 方就有將印鑑證明交給代書。當時代書與買方有討論多久 可以過戶辦貸款，討論結果是30天可以辦好，貸款如果沒 有辦法貸出來就沒有辦法付尾款，因為雙方有談好尾款就 是用貸款來給付，但賣方有特別強調30日的期間要付尾款 ，因為賣方需要用錢等語（見原審卷第70頁）。 ⒉證人曾永成於102年6月17日本院審理中證述略謂：買賣雙 方洽談系爭買賣契約時，買方由吳政達代理被上訴人，當 時買方有說尾款要貸款，吳政達先與銀行洽談過，二至三 週可以完成，但是有緩衝時間，所以才會在契約書尾款上 寫買方應於簽約之日起算30日內付清尾款。系爭買賣契約 尾款欄有三個選項，一般簽買賣契約都會選交付尾款的到 期日，才會有時間的分界點，所以都會勾選第三項，除非 雙方有特別的約定，不然都會勾選第三項。當時被上訴人 有說尾款一定要用貸款來支付，兩造有說如果貸款不足額 的話，要用現金補足。如果沒有辦理過戶，買方沒有辦法 辦理貸款。簽約當時氣氛融洽，上訴人有提到他需要用錢 ，但並沒有說如果尾款30日內未付就不簽約等語（見本院 卷第48至50頁）。 ⒊證人潘麗香於101年10月9日原審審理時證稱略謂：因系爭 土地旁邊有系爭畸零地，系爭土地要蓋房子，有兩種方式 ，一種是將系爭畸零地納入系爭土地，另一種是將系爭土 地分割一部份給系爭畸零地，讓系爭畸零地可以建築，依 伊看地籍圖結果，若系爭土地分割一部份給系爭畸零地， 系爭土地剩下的面積可能無法建築，且被上訴人要使用的 面積也會不夠。而被上訴人買系爭土地是要蓋廠房，如果 不能建築，伊認為被上訴人就不會買。因系爭土地有鄰近 系爭畸零地的問題，在沒有買受系爭畸零地的狀況下，銀 行就不會同意貸款。因為沒有買到系爭畸零地的話，系爭 土地就無法建築，這樣的擔保品對銀行來說是有瑕疵的， 因此不會同意貸款等語（見原審卷第87、88頁）。 ㈢核諸簽訂系爭買賣契約當時代理被上訴人之吳政達在本院陳 稱：系爭買賣契約第14條第3 項之約定，係伊提出的，因為 99年7月6日上訴人向桃園縣政府申請系爭畸零地合併使用， 99年9 月30日核准，99年10月14日兩造簽約。因為申請系爭 畸零地合併使用的名義是上訴人的，才會在簽約時特別約定 上訴人須幫被上訴人買系爭畸零地，買賣當時雙方都知道這 兩筆土地的合併使用已經核准了等語（見本院卷第50頁）。 由此可見，被上訴人購買系爭土地之目的在於興建廠房，若 所購買之土地因面積不足致無法興建廠房，被上訴人即無意 購買系爭土地。須同時購置系爭畸零地，方可解決為保留法 定空地而面積不夠之問題。且兩造簽訂系爭買賣契約當時， 雙方均知悉上訴人向桃園縣政府申請系爭畸零地合併使用， 業經核准，並於系爭買賣契約第14條第3 項特別約定：被上 訴人以上訴人名義向龜山鄉公所申請系爭畸零地合併證明及 申請優先承購，上訴人同意協助辦理無異議（見原審卷第23 頁），復依證人潘麗香上開證詞：在未買受系爭畸零地之情 況下，銀行不會同意系爭土地之貸款各情，堪認上訴人於訂 約當時應已知悉，被上訴人於購買系爭土地時，有一併購買 系爭畸零地之意思，且上訴人亦同意以其名義向龜山鄉公所 申請土地合併證明及申請優先承購，依被上訴人購買系爭土 地所欲達到之目的，應解釋為兩造間業已合意，由被上訴人 以上訴人名義，以系爭畸零地優先承購人身分，向龜山鄉公 所承購系爭畸零地後，上訴人應將系爭畸零地與系爭土地之 所有權一併移轉登記至被上訴人名下，被上訴人於取得系爭 土地及系爭畸零地之所有權後，持向銀行辦理貸款，以該貸 款款項作為支付上訴人之尾款，如貸款不足額時，被上訴人 方應以現金補足。上訴人辯稱：系爭契約第14條第3 項之約 定與系爭買賣契約如何給付尾款無涉云云，要非可採。 ㈣雖系爭買賣契約第2 條約定被上訴人應於簽約之日起算30日 內付清尾款，惟斟酌系爭買賣契約當事人所欲達到之目的、 上訴人於訂約當時業已知悉被上訴人除購買系爭土地外，有 一併購買系爭畸零地之意思、被上訴人未買受系爭畸零地之 情況下，銀行不會同意系爭土地之貸款等情，及上開證人之 證詞，探求當事人之真意，依誠信原則合理解釋，應解釋為 系爭買賣契約係約定於上訴人辦理系爭土地及系爭畸零地所 有權移轉予被上訴人後，由被上訴人向銀行辦理貸款，再以 銀行核撥之貸款支付尾款。系爭買賣契約所記載之30日，僅 為兩造預估辦理貸款所需之時間，並非被上訴人應給付尾款 之期限，支付尾款仍應以系爭土地及系爭畸零地所有權移轉 予被上訴人及被上訴人申請銀行核貸之時間為準。系爭土地 及系爭畸零地之所有權既未移轉予被上訴人，則上訴人主張 被上訴人業已遲延給付尾款云云，自無可採。被上訴人既未 遲延給付尾款，上訴人以101年3月7日法律事務所函（見原 審卷第45頁）解除系爭買賣契約，核屬無據。上訴人請求本 院再度傳訊證人蔡再傳，本院認已無必要，併此指明。 ㈤按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約，民法第345條第1項定有明文，本件兩造間之 系爭買賣契約業已成立，且未經解除，是被上訴人依系爭買 賣契約法律關係，請求上訴人應於被上訴人給付1,465 萬元 同時，將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，於法有據， 應予准許。 五、系爭買賣契約應解釋為兩造業已合意，由被上訴人以上訴人 名義，以系爭畸零地優先承購人身分，向龜山鄉公所承購系 爭畸零地後，上訴人應將系爭畸零地之所有權一併移轉登記 至被上訴人名下，已如前述。查龜山鄉公所業於100 年11月 29日通知准上訴人以每坪17萬5,000元價格，總計805萬5,95 3元讓售系爭畸零地，被上訴人並於100年12月5 日如數繳納 ，並由上訴人取得如附件所示之產權移轉證明書，有龜山鄉 公所100年11月29日桃龜鄉0000000000000 號函、龜山鄉 公所繳款書、支票、如附件所示之產權移轉證明書等影本各 1紙可參（見原審卷第27至29頁、第126頁），上訴人自負有 持如附件所示產權移轉證明書正本，將系爭畸零地辦理所有 權由龜山鄉公所移轉登記於上訴人名下後，再移轉登記予被 上訴人之義務。 六、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約法律關係，請求上訴人 應於被上訴人給付1,465 萬元同時將系爭土地所有權移轉登 記於被上訴人名下，及上訴人應持如附件所示產權移轉證明 書正本，將系爭畸零地辦理所有權由龜山鄉公所移轉登記於 上訴人名下後，再移轉登記予被上訴人，均為有理由，應予 准許。從而，原審就上開應准許部分，所為上訴人敗訴之判 決，核無違誤，上訴人上訴意旨，指摘原判決此部分不當， 求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又系爭畸零地之所有 權現登記為龜山鄉公所所有，依桃園縣縣有非公用房地出售 作業要點第27條及內政部94年2月24日內授中辦地字第00000 00000 號函規定，上訴人得逕持如附件所示產權移轉證明書 向所轄地政事務所辦理產權移轉登記（見原審卷第95頁、本 院卷第83頁），且不得僅以法院判決逕辦理系爭畸零地所有 權移轉登記事宜（見本院卷第98頁），仍應命上訴人持如附 件所示產權移轉證明書正本，向所轄地政事務所辦理將系爭 畸零地所有權由龜山鄉公所移轉登記於上訴人名下後，方得 再移轉登記予被上訴人，為求明確，爰准被上訴人之聲請更 正如前揭主文第3項所示，併此敘明。 七、兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用或進行調查之證據，經 本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無予以調 查或逐一詳予論駁之必要，附此指明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 9 月 24 日 民事第四庭 審判長法 官 翁昭蓉 法 官 李芳南 法 官 陳靜芬 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 9 月 24 日 書記官 應瑞霞 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。