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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 103年度上字第1024號 上　訴　人　徐廷傑 被　上訴人　新竹縣政府 法定代理人　邱鏡淳 訴訟代理人　陳恩民律師 　　　　　　魏翠亭律師 　　　　　　洪坤宏律師 上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國103年7月 16日臺灣新竹地方法院103年度訴字第77號第一審判決提起上訴 ，本院於103年12月2日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張：坐落新竹市○○段○○○○○號土地（下稱系爭土 地）原為新竹市○○○○道，前經訴外人即伊父徐漢深於約 民國42年間向臺灣省政府承租，為不定期限租賃關係，嗣系 爭土地變更為被上訴人所有，徐漢深與被上訴人於65年間依 耕地三七五減租條例改簽訂每6年耕地租約（下稱系爭租約 ），記載租約面積6,692.2平方公尺，與四鄰和平相處無界 址糾紛。伊於95年5月2日因繼承辦理續租申請並切結時，雖 未對系爭租約所載承租面積表示異議，惟依臺灣省政府74年 9月6日府地三字第153563號函頒「臺灣省各縣（市）已放租 未登記土地辦理測量登記及換訂租約工作要點」第3點「已 放租未測量登記土地之清查及測量登記工作由各縣市政府及 地政事務所運用現有人力辦理，其需三角、圖根測量者，由 地政處測量總隊派員支援」及第8點「經測量登記之土地與 原放租之面積，如有增減其已繳地租概不多退少補」規定（ 下稱系爭規定）、或90年1月31日新竹縣政府90府行法字第 10314號令公布之新竹縣縣有財產管理自治條例第9條「縣有 不動產由各該管理單位囑託該管地政機關以新竹縣名義辦理 所有權及管理機關登記」規定（下稱訟爭規定），或耕地三 七五租約清理要點第12點規定，被上訴人均應將系爭土地囑 託該管地政機關實際測量登記。然系爭土地承租至今，面積 未經政府機關測量。被上訴人以系爭土地變更為住宅區為由 ，於102年7月17日召開終止租約協調會，伊經被上訴人同意 重測，乃委請內政部登記有案之邦翊工程顧問有限公司（下 稱邦翊公司）於102年11月22日測量，被上訴人亦派員參加 ，依邦翊公司測量技師以電子測距儀測量成果，伊於系爭土 地之耕作面積為7,372.93平方公尺，因此系爭租約所載面積 乃測量不實所致，被上訴人本應基於行政權更正系爭租約所 載之面積。且依內政部77年4月1日台內地字第584782號函釋 「應按實際耕作面積核計補償」之意旨、土地或土地改良物 徵收補償費核計核發對象及領取辦法第6條關於「地價補償 費未發給完竣前，因地籍圖重測公告確定，其重測面積大於 徵收公告面積時，按重測面積計算，其面積增加部分之地價 補償費，以原公告徵收時之補償標準計算；重測面積小於徵 收公告面積時，按徵收公告面積計算」之規定，被上訴人應 按上訴人實際耕作之面積，依據平均地權條例第77條規定， 係按終止租約當期之公告土地現值，減除預計土地增值稅後 餘額3分之1計算補償費，然被上訴人卻只依系爭租約所載面 積6,692.20平方公尺（下稱系爭面積）計算補償費，103年4 月8日新竹市地政事務所人員經原審法院囑託測量伊指界實 際耕作面積如附圖一所示A部分面積為7,122平方公尺，應以 此為補償依據，則系爭土地實際耕作面積較系爭面積多出 429.8平方公尺（下稱系爭增加面積），被上訴人應再補償 新臺幣（下同）2,945,196元等情，爰依平均地權條例第77 條規定，求為命被上訴人給付上訴人2,945,196元（原審為 上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴 聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應給付上訴人 2,945,196元。 二、被上訴人則以： ㈠徐漢深及上訴人先後向被上訴人承租系爭土地，租約面積即 為附圖二所示B部分之系爭面積，自65年起至101年止，均以 系爭面積換算繳納租金，徐漢深及上訴人均無異議。嗣因系 爭土地於102年間變更為住宅區，經伊依耕地三七五減租條 例第17條規定終止租約後，以平均地權條例第76條、第77條 規定，依系爭面積乘以當期即102年公告土地現值，減除土 地增值稅後餘額3分之1補償予上訴人，補償費用為4,585萬8 ,192元｛計算式：（系爭面積6692.2㎡×當期公告土地現值 29,335元－土地增值稅5,874萬1,111元）÷3＝4,585萬8,19 2元｝。 ㈡上訴人雖另委請邦翊公司測量系爭土地耕作面積為7,372.93 平方公尺。然系爭租約係依兩造合意訂定，應依系爭租約約 定而行，況上訴人繼承後未對承租面積有所異議。至於上訴 人實際耕作面積大於承租面積，乃其自行無權占有使用，不 得僅以嗣後實際耕作面積，即認乃為雙方合意之租約面積， 進而以此為據請求計算補償金額。 ㈢系爭規定及訟爭規定均係指未登記土地始需測量，系爭土地 面積於65年間即辦理測量，依據測量結果載於系爭租約，縱 上訴人超越系爭租約約定耕作之面積，自行耕作使用被上訴 人其餘非耕地三七五租約範圍之土地，然就此部分上訴人未 曾繳納租金，亦非耕地三七五租約範圍，不得依前開規定請 求補償等語，資為抗辯。 ㈣並答辯聲明：上訴駁回。 三、兩造不爭執之事項： ㈠徐漢深於65年間與被上訴人訂立系爭租約，依據系爭契約記 載租賃之標的物為系爭土地即新竹市○○段○○○○號土地內 面積0.6692公頃耕作使用，嗣系爭土地標示變更為新竹市○ ○段○○○○○號及租約面積變更為6,692.2平方公尺，附圖二 即為系爭租約附圖之情，並有系爭租約即臺灣省新竹縣公有 耕地租賃契約書5份、65年至86年耕地徵收實物地租底冊、 87至101年繳納租金單據為證（見原審卷第35至91頁、第107 頁、第107頁存置袋內）。 ㈡上訴人於95年5月2日因繼承辦理續租申請並切結，對系爭租 約所載承租面積為系爭面積未表示異議。 ㈢被上訴人於102年間以系爭土地變更為非耕地（住宅區）， 依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定收回系爭土地 ，並依同條第2項規定給予上訴人補償，而依系爭面積乘以 當期即102年公告土地現值，減除土地增值稅後餘額3分之1 補償予上訴人，補償費用為4,585萬8,192元。 ㈣系爭土地自徐漢深承租時起至被上訴人收回時為止，徐漢深 及上訴人均依系爭面積繳交租金。 ㈤上訴人於102年11月22日委請邦翊公司測量系爭土地實際耕 作面積為7,372.93平方公尺。復有測量圖在卷可稽（見原審 卷第9頁）。 ㈥原審於103年4月8日會同兩造及新竹市地政事務所人員至現 場勘驗，依上訴人指界田埂及邊坡即附圖依所示A部分，經 地政人員測量結果，上訴人就系爭土地之實際耕作面積為 7,122平方公尺。 四、上訴人主張系爭租約終止後，被上訴人應按其實際耕作面積 計算補償費，惟為被上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件 爭點厥為：被上訴人依耕地三七五減租條例第17條規定終止 租約收回系爭土地後，計算補償金額時，應依系爭租約所定 面積抑依系爭土地上訴人目前實際耕作面積補償？茲析述如 下： ㈠按耕地租約在租佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕 地使用時得終止之；依前項第5款規定，終止租約時，除法 律另有規定外，出租人應給予承租人終止租約當期之公告土 地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一之補償，耕地三七 五減租條例第17條第1項第5款、第2項第3款定有明文。次按 出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或 出售作為建築使用時，得終止租約；又耕地出租人依前條規 定終止租約收回耕地時，應就申請終止租約當期之公告土地 現值，預計土地增值稅，並按該公告土地現值減除預計土地 增值稅後餘額三分之一給予補償，耕地三七五減租條例第76 條第1項、第77條第1項亦分別著有明文。此乃基於耕地承租 人之租賃權係憲法上保障之財產權，及基於保護農民之意旨 ，於耕地因變更為非耕地使用而終止租約時，應予補償。準 此，補償之範圍，應以耕地承租人之租賃權所及之範圍為限 。 ㈡查徐漢深於65年間與被上訴人訂立系爭租約，依據系爭租約 記載租賃之標的物為系爭土地即新竹市○○段○○○○號土地 內面積0.6692公頃耕作使用，嗣系爭土地標示變更為新竹市 ○○段○○○○○號及租約面積變更為6,692.2平方公尺，附圖 二即為系爭租約之附圖，上訴人於95年5月2日因繼承辦理續 租申請並切結，對系爭租約所載承租面積為系爭面積未表示 異議之事實，為兩造所不爭執，詳如前述。又系爭土地於65 年間辦理第一次登記，土地面積9,760平方公尺，67年間辦 理地籍圖重測，重測後面積為9,933平方公尺乙情，亦有新 竹市地政事務所103年10月27日新地登字第0000000000號函 所檢送之系爭土地重測前後之登記謄本、地籍圖、地籍測量 調查表共6份附卷可憑（見本院卷第83至90頁）。再者，附 圖二即為系爭租約之附圖，其上記載：現況實測圖，A部分 系爭土地面積0.9933公頃，B部分實際承租面積0.66922公頃 ，其上並蓋有上訴人之父徐漢深之印章乙情（見原審卷第10 7頁存置袋內），此亦為兩造所不爭執，而觀諸該現況實測 圖即附圖二所示B部分所劃之承租界線與原審法院勘驗現場 由上訴人指界囑託新竹市地政事務所測量之附圖依所示A部 分界線，兩者相互核對，可見附圖二所示B部分東邊與鄰地 同段2052-1、2057、2062、2063、2064地號土地地籍線間不 規則之畸零土地並未劃入實際承租面積，而係劃直線為承租 界線，上訴人指界即附圖一所示A部分則以與前揭鄰地之不 規則形狀之地籍線為界線，且附圖二所示B部分西邊與鄰地 之距離較附圖一所示A部分西邊與鄰地之距離遠，附圖一所 示A部分與西邊鄰地相當靠近，附圖二所示B部分與西邊鄰地 間尚有一段距離，綜上情狀，堪認上訴人實際耕作之範圍大 於系爭租約所約定之面積，故系爭租約亦即上訴人承租系爭 土地之範圍即非以附圖一所示A部分面積7,122平方公尺為準 ，是以上訴人超越系爭租約約定耕作之面積，自行耕作使用 被上訴人其餘非系爭租約即耕地三七五租約範圍之土地，此 部分非耕地三七五租約即系爭租約之範圍，此部分上訴人亦 未曾繳納租金，即非屬上訴人依系爭租約所得主張租賃權之 範圍，依法應屬無權占有，揆諸前揭規定，該等超逾部分自 難依前揭規定補償。 ㈢上訴人固主張系爭租約之附圖即附圖二並無測量機關之名稱 或簽名，所載系爭面積亦不實在，被上訴人怠於依系爭規定 、訟爭規定及耕地三七五租約清理要點第12點規定，測量承 租範圍面積，並予以更正租約面積，乃行政上不作為，仍應 依其實際耕作面積計算補償金額等語。惟查上訴人所舉系爭 規定即「臺灣省各縣（市）已放租未登記土地辦理測量登記 及換訂租約工作要點」第3點「已放租未測量登記土地之清 查及測量登記工作由各縣市政府及地政事務所運用現有人力 辦理，其需三角、圖根測量者，由地政處測量總隊派員支援 」及第8點「經測量登記之土地與原放租之面積，如有增減 其已繳地租概不多退少補」，或訟爭規定即90年1月31日新 竹縣政府90府行法字第10314號令公布之新竹縣縣有財產管 理自治條例第9條「縣有不動產由各該管理單位囑託該管地 政機關以新竹縣名義辦理所有權及管理機關登記」，係以所 承租之土地尚未辦理測量及所有權登記為要件，而系爭土地 業於65年間經地政機關辦理第一次登記，業如前所述，即無 系爭規定及訟爭規定之適用。又耕地三七五租約清理要點第 12點規定「耕地租約有左列各款情形之一者，鄉（鎮、市、 區）公所應即通知出租人、承租人於三個月內會同辦理更正 ，或由一方檢具證明文件單獨申請更正：（一）租約未詳載 各筆租佃土地地號者。（二）租約上所載租用土地為一筆土 地之部分，無從確定其範圍者。（三）其他租佃土地標示不 明確之情形者。耕地租約有前項各款情形之一，如出租人、 承租人無法確定，或數承租人間有所爭議時，應向地政事務 所申請勘測，以確定租佃土地標示，並申請更正登記。」， 查被上訴人僅出租系爭土地之一部分，而被上訴人辯稱系爭 租約附圖即附圖二所示B部分係經測量機關測量繪製，而觀 該附圖二，關於系爭土地及其相鄰土地之位置、界線、範圍 ，與新竹地地政事務所所繪製之附圖一相符，並繪製承租位 置與範圍，並計算面積，且經上訴人之父徐漢深簽名表示同 意之意思，故雖無測量人員或機關之名稱或簽名，仍堪認被 上訴人所辯係專業測量機關所為，尚可採信，則系爭租約暨 有附圖二明確標示B部分為承租之位置及面積，亦與耕地三 七五租約清理要點第12點規定於標示不清時之適用情形不同 。另再觀系爭租約即臺灣省新竹縣公有耕地租賃契約書5份 、65年至86年耕地徵收實物地租底冊、87至101年繳納租金 單據（見原審卷第35至91頁、第107頁），可見65年至88年 記載承租面積為6,692平方公尺，89年1月24日因土地標示變 更，承租面積更正為6,692.2平方公尺（見原審卷第37頁） ，89年至101年承租面積記載為6,692.2平方公尺，而附圖二 記載B部分實際承租面積為6,692.2平方公尺，綜上，足認該 附圖是系爭土地標示變更後之89年1月前後所繪製，更具可 信性，上訴人空言主張附圖二所示B部分記載系爭面積不實 在云云，並未舉證其說，實難採信。 ㈣上訴人又主張依內政部77年4月1日台內地字第584782號函釋 「應按實際耕作面積核計補償」之意旨，被上訴人應按其實 際耕作之面積補償等語，惟該函釋是針對承租人實際耕作面 積小於租約面積（見原審卷第26頁），未耕作部分可認係承 租人放棄租賃權之情形，與本件係上訴人耕作面積大於租約 面積，超越部分係屬無權占有之情形，本質上並不相同，自 不能比附援引。又關於土地或土地改良物徵收補償費核計核 發對象及領取辦法第6條關於「地價補償費未發給完竣前， 因地籍圖重測公告確定，其重測面積大於徵收公告面積時， 按重測面積計算，其面積增加部分之地價補償費，以原公告 徵收時之補償標準計算；重測面積小於徵收公告面積時，按 徵收公告面積計算」之規定（見原審卷第129頁），係關於 土地徵收地價補償標準之規定，與本件情形亦不相同，何況 系爭租約之面積重測前後是由6,692平方公尺變更為6,692.2 平方公尺，被上訴人亦以系爭面積即6,692.2平方公尺計算 補償給上訴人，上訴人依前開函釋及辦法主張應依超越原租 約範圍之附圖一所示A部分面積7,122平方公尺計算補償費， 亦屬無據。 五、綜上所述，上訴人以實際耕作面積超越系爭租約系爭面積之 429.8平方公尺計算補償金額，依平均地權條例第77條規定 ，請求被上訴人應給付2,945,196元，非屬正當，不應准許 。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。 中 華 民 國 103 年 12 月 16 日 民事第十七庭 審判長法 官 藍文祥 法 官 洪文慧 法 官 賴秀蘭 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 中 華 民 國 103 年 12 月 17 日 書記官 林淑貞 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。