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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 103年度上字第1310號 上　訴　人　里長伯大廈公寓大廈管理委員會 特別代理人　林子雄 訴訟代理人　羅秉成律師 複　代理人　任君逸律師 被　上訴人　豐邑建設股份有限公司 法定代理人　黃淑美 訴訟代理人　張淳茵律師 　　　　　　劉建成律師 　　　　　　白永濬 上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國103年9月 26日臺灣新竹地方法院103年度訴字第7號第一審判決提起上訴， 本院於民國104年9月22日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人起訴主張：被上訴人為座落新竹市○○段○○○○○○○ ○號土地（下稱711-4地號土地）所有權人，詎上訴人所有 如原審判決附圖所示A、B、C之水泥礅座、雨遮及矮圍牆等 地上物（下稱系爭地上物），面積共計33.47平方公尺，無 權佔用711-4地號土地，被上訴人雖催請上訴人拆除系爭地 上物，然未獲置理；又上訴人占用上開土地至少5年以上， 自受有相當於租金之不當得利，711-4地號土地於民國97年 至101年之申報地價為每平方公尺新台幣（下同）4800元， 102年度之申報地價則為5840元，該土地臨近新竹科學園區 等，生活機能甚佳，爰依土地法第105條準用第97條規定， 以土地申報地價總額年息10%計算相當於租金之不當得利， 自98年1月1日起至102年12月31日為止，上訴人應給付之不 當得利共計8萬3811元【計算式：4800（元）X33.47（平方 公尺）X10%=16066(元）；5840（元）X33.47（平方公尺） X10%=19547；16066（元）X4（年）+19547（元）=83811（ 元）】。爰聲明：（一）上訴人應將711-4地號土地如原審 判決附圖(下稱附圖)所示A、B、C部分面積共計33.47平方公 尺之建物拆除，將該部分土地騰空返還被上訴人；（二）上 訴人應給付被上訴人8萬3811元及自103年3月17日起至清償 日止按年息5%計算之利息。（三）願供擔保，請准宣告假執 行。 二、上訴人辯稱：「里長伯」社區大廈（下稱系爭大廈）係由地 主即訴外人徐萬乾以其所有之新竹市○○段○○○○○○○○○○○ ○號土地（下稱707、708、710地號土地）與建商即訴外人 金葉建設股份有限公司（下稱金葉公司）於83年間合建而成 ，比鄰之同段771地號土地（下稱711地號土地）當時即為道 路用地，由負責系爭大廈建案行銷、企劃之訴外人觀東建設 股份有限公司（下稱觀東公司）、徐萬乾與711地號土地所 有權人陳光烈簽具「委任使用書」（下稱系爭使用書），由 觀東公司給付100萬元予陳光烈，陳光烈則同意以711地號土 地供興建系爭大廈之整體規劃使用，故建設公司於興建系爭 大廈時，即於711地號部分土地（即嗣後自711地號土地分割 之711-4地號土地）其上興建系爭地上物，711地號土地其餘 部分土地則維持道路使用，後陳光烈於84年9月1日將711地 號土地分割增加711-1、711-2地號土地，711地號土地僅餘 1.8平方公尺，復於96年6月15日將711-2地號土地出售予被 上訴人，被上訴人再於97年11月3日將711-2地號土地分割增 加711-4地號土地。而依系爭使用書所載，觀東公司得全權 使用原711地號土地作為系爭大廈規劃使用，且該公司亦支 付對價100萬元予陳光烈，可知觀東公司與陳光烈間已成立 租賃契約，該土地分割後之711-2地號土地嗣後雖出售予被 上訴人，復分割出711-4地號土地，依修正前民法第425條第 1項規定，觀東公司仍得主張有權使用上開土地。而上訴人 雖非該租賃關係之當事人，惟斯時觀東公司、徐萬乾與陳光 烈間簽具系爭使用書，陳光烈已同意觀東公司全權使用711 地號土地作為系爭大廈規劃並交付系爭大廈占有使用，應屬 第三人利益契約，從而上訴人應具與承租人相當之地位，自 得援引修正前民法第425條第1項買賣不破租賃之規定，有權 佔用711-4地號土地，被上訴人訴請上訴人拆除系爭地上物 後返還該部分土地，以及給付相當於租金之不當得利，均為 無理由等語。 三、原審判決：（一）上訴人應將坐落新竹市○○段○○○○○○號 土地其上如附圖所示A、B部分、面積共計28.62平方公尺之 水泥礅座、雨遮，如附圖所示C部分、面積4.85平方公尺之 矮圍牆拆除，並將上開地上物所占用之土地返還予被上訴人 。（二）上訴人應給付被上訴人5萬285元及自103年3月17日 起至清償日止按年息5%計算之利息。（三）被上訴人其餘之 訴駁回。（四）上開判決第一項於被上訴人以64萬元，第二 項於被上訴人以2萬元，分別為上訴人供擔保後，得假執行 ；上訴人對於上開判決第一項如以190萬7790元、對於第二 項如以5萬285元為被上訴人預供擔保，得免為假執行。（五 ）被上訴人其餘假執行之聲請駁回。被上訴人就其上開敗訴 部分未上訴；上訴人就其敗訴部分不服提起上訴，於本院為 聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）前開廢 棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回；被 上訴人為答辯聲明：上訴駁回。 四、經查：711地號土地原為陳光烈所有，面積為1221平方公尺 ，於84年9月1日分割並增加711-1、711-2地號，分割後711 地號土地面積為1.08平方公尺，711-1地號土地面積為425. 19平方公尺，已於86年3月4日徵收（所有權人為新竹市，管 理人為新竹市政府），711-2地號土地之面積794.73平方公 尺，於96年間經編定為高速公路新竹交流道○○區○道路用 地，於96年7月20日出售予被上訴人。被上訴人就711-2地號 土地，於97年11月3日分割增加711-4地號土地，面積為33.4 7平方公尺，該土地其上有如附圖所示之A、B部分之水泥礅 座與雨遮，面積為28.26平方公尺，以及C部分之矮圍牆，面 積為4.85平方公尺，上訴人為上開地上物之權利人；711-2 地號土地則於102年4月12日贈與新竹市政府等情，有土地登 記謄本、異動索引表、勘驗筆錄、現場照片、新竹市地政事 務所土地複丈成果圖、系爭使用書、新竹市政府都市發展局 簡便行文表、被上訴人與陳光烈間之土地買賣契約書在卷可 稽（原審卷一第9-11頁、第185-189頁、第193頁、第197頁 ，卷二第4-13頁、20-30頁、第61頁，本院卷第156 -162頁 ），堪以認定。 五、按當事人以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土 地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者， 土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有 人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院 85年度台上字第1120號裁判參照）。上訴人不否認其所有之 系爭地上物，占用被上訴人所有之711-4地號土地，惟辯稱 觀東公司就原711地號土地與原所有權人陳光烈已成立租賃 契約，該契約亦屬第三人利益契約，上訴人依修正前民法第 425條規定，有權占用該土地云云，然為被上訴人否認，則 揆諸上開說明，上訴人自應就其前開主張負舉證責任。故本 案爭執事項即為：上訴人主張其因陳光烈與觀東公司間就 711地號土地成立租賃關係、第三人利益契約，而有權占用 711-4地號土地，是否有據？茲析述如下： （一）經查，徐萬乾以新竹市○○段○○○○○○○○○○○○號土地與 建商金葉公司合建系爭大廈乙節，有系爭大樓使用執照、 徐萬乾與系爭大廈買受人所簽定之土地買賣契約書、建案 文宣資料為憑（原審卷一第43頁、本院卷第167-182頁） ，711地號土地原所有權人陳光烈，於83年間出具系爭使 用書，記載：「本人陳光烈所持有之新竹市○○段○○○號 之土地，今後之使用權無條件委任予觀東建設使用，所有 地上物之清理全權由觀東建設處理。委任人：陳光烈。受 任人：徐萬乾，觀東建設股份有限公司」，有系爭使用書 在卷為證（原審卷一第24頁、第209頁，卷二第52頁）。 （二）又徐萬乾於原審已證稱當時簽訂系爭使用書之目的，是只 限於作為道路使用，當時蓋圍牆、水溝時不知道占到711 地號土地（原審卷二第66頁反面、第67頁），被上訴人於 原審就陳光烈以711地號土地之使用權供觀東公司使用， 但只限於通路使用乙節，亦表示不爭執（原審卷第67頁反 面），是該使用書至多僅可徵陳光烈係同意提供711地號 土地供道路使用。而上訴人雖指稱陳光烈與觀東公司間業 已成立租賃契約云云，惟依民法第421條第1項、第455條 規定，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租賃他方使用 、收益，他方支付租金之契約，於租賃關係終止後，承租 人應返還租賃物，可見租賃契約之成立，係以承租人於租 賃關係存續期間，得就租賃物為使用、收益，而於租賃契 約終止後，返還租賃物為要件。經查，依該使用書所載文 義：「...今後之使用權無條件委任予觀東建設使用...」 ，尚與租賃無涉，又徐萬乾當時提供707、708、710地號 土地予建商興建系爭大廈，陳光烈的地當時就是道路用地 ，是預定的公車迴轉道路，系爭大廈建好後，地下停車場 要從陳光烈的地經過，是出入口，建商並不認識地主陳光 烈，故由其出面與陳光烈協議，由建商給伊陳光烈100萬 元，而陳光烈在另一邊蓋的房子也要以該道路進出，所以 當時在系爭大廈尚未蓋時，就與陳光烈協調好，要讓其等 過，陳光烈也同意，當時沒有跟陳光烈買地的原因，是因 為該部分土地本來就是道路用地，但該土地既然尚未徵收 ，仍屬陳光烈之私人土地，故以100萬元「買」，當時沒 說何時要還，那條路就是讓其等永久使用等語，業據徐萬 乾證述明確（原審卷二第66-67頁，本院卷第129-130頁） ，陳光烈亦證稱711地號土地當時尚未徵收，之後要做汽 車迴轉道使用，所以分割成兩條路等語（本院卷第129頁 反面-130頁），則依徐萬乾、陳光烈前開所述，觀東公司 因考量該土地為道路用地，無意買地，惟以100萬元「買 」得該地之使用權，難認係以100萬元之孳息充作租金， 且復無日後返還土地之約定，揆諸上開說明，此即與租賃 契約之要件有所出入，是以無從以陳光烈收受100萬元， 並同意觀東公司使用711地號土地，即推認陳光烈與觀東 公司間已成立租賃契約，上訴人自無從對被上訴人主張適 用修正前之民法第425條之規定。 （三）上訴人雖又稱，陳光烈當時出具系爭使用書之目的，係提 供土地供系爭大廈使用，均可徵上訴人係享受系爭使用書 所為約定之利益者，且上訴人業已使用711-4地號土地利 益，從而系爭使用書之性質應屬第三人利益契約云云，惟 依民法第269條第1項規定，以契約訂定向第三人為給付者 ，其第三人對於債務人，亦有直接請求給付之權，可知利 益第三人契約，係以約定向第三人為給付，第三人對於債 務人，得以直接請求給付為要件。經查： 1、系爭使用書已載明：「...今後之使用權無條件委任予觀 東建設使用...」，可徵觀東公司、陳光烈間約定觀東公 司得使用該土地，而無約定對上訴人為給付之情，難謂屬 第三人利益契約，況觀東公司與陳光烈因該使用書所成立 之契約關係，仍屬其等間債權債務關係，基於債權相對性 原則，對於非當事人之被上訴人自不具拘束力。 2、況711地號土地分割出711-4地號土地，面積為33.47平方 公尺，其上之水泥礅座、雨遮及矮圍牆，共計面積亦為 33.47平方公尺，此有土地謄本與複丈成果圖為憑（原審 卷一第9頁、第193頁、第197頁），被上訴人亦稱其係於 96年7月間向陳光烈購得711-2地號土地，嗣以該土地申請 容積移轉，經測量始發現部分土地遭佔用，故將遭占用之 部分土地分割而為711-4地號土地等語（本院卷第217頁） ，可見711-4地號土地其上既有系爭地上物，已非徐萬乾 所稱系爭使用書之供道路使用甚明。而徐萬乾亦證稱當時 蓋系爭大廈時，圍牆、水溝是一起蓋的，但當時不知道圍 牆、水溝有佔到711地號土地，伊是去年才知道有佔用， 是被上訴人前往測量才知悉（原審卷二第67頁），再參諸 系爭地上物即座落於緊臨系爭大廈所在707地號建地，有 原審判決書附圖可參，亦徵徐萬乾、被上訴人均不知系爭 地上物佔711-4地號土地，故難因上訴人設置該地上物即 認其有權使用該土地之情。 六、據此，陳光烈雖同意觀東公司使用711地號土地供道路通行 使用，並出具系爭使用書，惟猶不足認雙方已成立租賃關係 ，與利益第三人契約。上訴人主張與被上訴人間就711-4地 號土地有租賃關係存在，即為無理由。而上訴人既未能舉證 其有何佔用711-4地號土地之合法權源，被上訴人依民法第 767條第1項規定，請求上訴人拆除系爭地上物後將該部分土 地返還被上訴人，即屬正當權利之行使，為有理由，應予准 許。 七、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條前段定有明文，無權占有他人土地，可 以獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年 台上字第1695號判例意旨參照）。經查，系爭大廈係於85年 3月26日獲核發使用執照（原審卷一第43頁），證人徐萬乾 證稱711-4地號其上之圍牆、水溝等，是系爭大廈興建時一 起蓋的（原審卷二第67頁），可推知系爭地上物應於85年間 即已興建完成，又被上訴人係於96年7月20日取得711-4地號 土地所有權，亦有土地登記謄本足憑（原審卷一第9頁）， 從而被上訴人請求上訴人給付自98年1月1日起至102年12月 31日止相當於租金之不當得利，自屬有據。 八、又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息10%為限，而前開規定於租用基地建築房屋之情形 準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。又土地法 第105條準用同法第97條所定，建築基地之租金，按申報地 價年息10%為限，乃指基地租金之最高限額，除以基地申報 地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度， 承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金相比 較以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法 院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判例意旨參照 ）。經查，711-4地號土地自98年1月至101年12月之申報地 價為每平方公尺4800元、102年1月起之申報地價為每平方公 尺5840元，此有土地地價第二類謄本及登記第二類謄本附卷 可稽（原審卷一第9頁、第30頁），再參以該土地所處位置 在新竹市○○路○○○巷旁，目前該巷道為公共通行道路，距 離新竹市○○路上之市場約二至三百公尺、關東國小約一百 公尺、台鐵六家線新莊車站約三至四百公尺，附近住家、商 家林立等情，業經原審履勘並製有勘驗筆錄附卷足稽（原審 卷一第185、186頁），本院審酌上情，及上訴人僅係以水泥 礅座、雨遮及矮圍牆占用該土地，非用以營利，所得之經濟 價值並非甚高等情事，認被上訴人得請求之相當於租金之不 當得利，應以711-4地號土地申報總價額年息6%為計算基準 ，故被上訴人所得請求之5年間相當於租金之不當得利，為5 萬285元【計算式：4,800×33.47×0.06×4（年）＝38557 元，5,840×33.47×0.06×1（年）=11728元，38557+11728 ＝50285，元以下四捨五入】，故其請求上訴人給付上開金 額及自103年3月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息， 為有理由。 九、綜上所述，被上訴人依民法第767條及第179條規定，請求上 訴人應將711-4地號土地其上如附圖所示A、B部分、面積共 計28.62平方公尺之水泥礅座、雨遮，如附圖所示C部分、面 積4.85平方公尺之矮圍牆拆除，並將上開地上物所占用之土 地返還予被上訴人，及上訴人應給付被上訴人5萬285元及自 103年3月17日起至清償日止按年息5%計算之利息，均為有理 由，應予准許，從而原審就上開部分為上訴人敗訴判決，並 為供擔保後得為假執行及免為假執行之宣告，經核並無不合 ，上訴人就其敗訴部分不服提起上訴，指摘原判決該部分不 當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。 十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 十據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 10 月 6 日 民事第六庭 審判長法 官 陳玉完 法 官 呂淑玲 法 官 匡 偉 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 10 月 8 日 書記官 黃千鶴 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。