裁判書系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　103年度上字第368號 上　訴　人　星聚點股份有限公司復興分公司 法定代理人　陳雄 訴訟代理人　陳彥希律師 　　　　　　黃渝清律師 被　上訴人　林詩涵 　　　　　　李奇瑾 共　　　同 訴訟代理人　施竣中律師 複　代理人　袁大為律師 上列當事人間請求拆除空調冷卻水塔等事件，上訴人對於中華民 國103年1 月29日臺灣臺北地方法院101年度訴字第4618號第一審 判決提起上訴，本院於103年10 月22日言詞辯論終結，判決如下 ： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人起訴主張：伊等為附表編號1、2建物（下稱系爭建 物）之共有人（應有部分權利範圍各為1,000分之36、10,00 0分之1,193），上訴人雖向第三人（即受告知人）李銘松、 方素蝶承租門牌號碼臺北市○○區○○○路○○號、長安東路 二段215號之1、之2、215號2樓之1、2、3及15號地下室（下 稱承租建物），然上訴人未經系爭建物所有權人同意，擅於 門牌號碼○○○路0段000號4樓之1、4樓之2及復興北路15號 4樓之1及面向復興北路15之陽台位置（下稱4樓占用部分） 置放冷氣水塔，供作其承租標的物營業使用（星據點KTV） ，又擅占用門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○○號1樓為其 營業面積（下稱1 樓占用部分，合稱為上訴人占用部分）， 此均逾其租賃建物得使用範圍，屬無權占用，且妨害伊等及 其他共有人就系爭建物所有權之正當行使，爰依民法第767 條第1項前段及中段、第821條、第184條第1 項前段、第179 條等規定，請求上訴人拆除無權占用之地上物，並將占用部 分返還於伊等及其他全體共有人。又上訴人占用上開部分係 營利使用，依該建物前承租人總督影城事業股份有限公司（ 下稱總督公司）之租金為每月租金新臺幣（下同）30萬元， 使用面積474.3 坪，每坪租金為632.51元，上訴人占用面積 共88.6坪，依此計算每個月之不當得利為56,040元，依伊等 應有部分計算，上訴人應自伊等取得附表建物登記之日起， 分別給付被上訴人林詩涵、李奇瑾相當於租金之不當得利或 損害賠償每月各2,017元、6,686元等語。並聲明： ㈠上訴人應將坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地上 ，門牌號碼臺北市○○○路○○○○號1樓建物，如原判決附 圖一所示A部分（面積20 平方公尺）上占有物拆除，並將 占有建物騰空遷讓返還予被上訴人及全體共有人。 ㈡上訴人應將坐落於臺北市○○區○○段0○段000地號土地 上，門牌號碼臺北市○○○路○段○○○號4樓之1、4樓之2、 復興北路15 號4樓之1，設置於原判決附圖一所示B部分內 水塔等占有物拆除，並於拆除後將原判決附圖一所示B、C 部分（面積合計158 平方公尺）之建物騰空遷讓返還予被 上訴人及全體共有人。 ㈢上訴人應自101年6 月1日起至返還上開建物予被上訴人及 全體共有人之日止，按月給付被上訴人林詩涵2,017元。 ㈣上訴人應自101年2月22日起至返還上開建物予被上訴人及 全體共有人時，按月給付被上訴人李奇瑾6,686元。 ㈤願供擔保，請准宣告假執行。 （原審判決上訴人應將上訴人占用部分之占有物拆除，將占有 建物騰空遷讓返還予被上訴人及全體共有人，履行期間為四 個月，上訴人應自101年6 月1日起至返還上開建物予被上訴 人及全體共有人之日止，按月給付被上訴人林詩涵1,226 元 ，另自101年2月22日起至返還上開建物予被上訴人及全體共 有人之日止，按月給付被上訴人李奇瑾4,063 元，另為准免 假執行之宣告，並駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。 上訴人就其敗訴部分不服，聲明上訴。至被上訴人敗訴部分 ，則未據提起上訴。） 並於本院答辯聲明：上訴駁回。 二、上訴人則以：伊營業地點係向李銘松、方素蝶承租，渠等斯 時亦為附表編號1、2建物共有人，合計持分為10,000分之39 29，為最大持分者，伊合理信賴渠等有代理全體共有人管理 處分權限，伊係受該2 人指示使用占有部分。李銘松、方素 蝶出租時即明知伊承租目的係作營業使用，自有設置空調冷 卻水塔必要，出租人原指示伊將空調冷卻水塔置於頂樓即原 中興百貨設置空調冷卻水塔之位置，然因芝麻大廈管理委員 會不同意，故李銘松、方素蝶指示並同意伊設於在4 樓陽台 位置。至1樓部分，係因伊承租範圍之長安東路2段215之1號 及215之2號建物，於98至99 年間尚由華泰銀行設置ATM提款 機而未能點交使用，李銘松、方素蝶乃指示伊交換使用○○ ○路00○0號1樓店面三角窗面積部分。又102年5月15日起李 銘松、方素蝶就附表編號1、2建物之權利範圍合計達10,000 分之6,683，已逾3分之2，依民法第820 條第1項規定及土地 法第34條之1 規定，有權為共有建築改良物之管理或處分， 另依民法第118條第2項前段規定意旨及舉重明輕之法理，縱 李銘松、方素蝶原屬無權出租，嗣已取得管理權利者，其原 管理行為亦應自始有效等語，資為抗辯。 並於本院上訴聲明： ㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。 ㈡前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請 均駁回。 三、兩造不爭執事項： ㈠被上訴人及受告知人李銘松、方素蝶為附表所示建物之共有 人，各別應有部分如附表所示。 ㈡上訴人於98年10月29日與受告知人李銘松、方素蝶簽立房屋 租賃契約書（下稱系爭租約），約定上訴人自98年11 月1日 起至113年10月31日止，以每月4,317,835元向李銘松、方素 蝶承租臺北市○○區○○○路○○號、○○○路0段000號等建 物及停車位，契約所附之「中興百貨樓層面積表」不包含附 表所示之建物。 四、兩造之爭點及論斷： 被上訴人主張：上訴人無權占有使用附表所示之建物，伊等 為該等建物之共有人，爰依民法第767條第1項前段、中段、 第821條、第179條、第184條第1項等規定，請求上訴人拆除 占用之地上物並返還占用建物予伊及全體共有人，並應給付 相當租金之不當得利或損害賠償等語，為上訴人所否認，並 以前詞置辯。是本件爭點厥為：㈠上訴人占有部分為何？所 為占用，是否具有合法權源？被上訴人請求拆除並遷讓返還 予上訴人及全體共有人，有無理由？㈡上訴人若無合法占有 權源，被上訴人請求相當於租金之不當得利或損害賠償為若 干？茲分別論述如下： ㈠關於上訴人占有部分為何，是否具有合法權源，被上訴人得 否請求上訴人拆除並遷讓返還之爭點： 按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人 ，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之 請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項前 段、中段、第821 條定有明文。又按當事人主張有利於己之 事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段 定有明文。是以無權占有為原因，請求返還土地者，土地所 有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應 就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度 台上字第1552號、85年度台上字第1120號、88年度台上字第 1164號判決意旨參照）。本件被上訴人為附表所示建物之共 有人，有建物登記謄本在卷可稽（見原審司北調卷第17-22 頁、原審卷第21-40 頁），且為兩造所不爭執，已如前述， 上訴人既主張有權占有使用上開建物，依前揭說明，自應由 上訴人就其占用系爭建物之合法權源，負證明之責。經查： ⒈原判決附圖一A、B部分：上訴人確有占用，為兩造所不爭執 ，且有原審到場勘驗之勘驗筆錄（見原審卷第59-64 頁）、 照片4張（見原審卷第95-96 頁）在卷可憑。其中A部分可細 分為原判決附圖二之A1、A2兩部分，A1部分面積12平方公尺 ，屬於993建號，A2部分面積8平方公尺，屬於1151建號， 1151建號實為被上訴人所有附表編號1（917建號）、2（993 建號）建物之公共設施建號，此部分亦屬917、993建物所有 權人共有，此有臺北市松山地政事務所102年10 月21日北市 松地測字第00000000000號函（見原審卷第224-225頁）、建 物登記謄本（見原審卷第204-221 頁）附卷可稽，可見被上 訴人對於建物公共設施，亦具所有權，為共有人之一。至原 判決附圖一C部分：依原審勘驗該處，進入原判決附圖一B 、C區域（臺北市○○區○○○路○段○○○ 號4樓之1、4樓之2 、臺北市○○區○○○路○○號4樓之1），需穿越復興北路15 號、4樓之2、4樓之8（上訴人向李銘松承租範圍）之隔間， 進入前設有一道平日管制出入、設有門鎖之鐵鋁門，B區域 經上訴人設置冷卻水塔，空間內存在柱子，別無其他物品， 為一個空隔間，有勘驗筆錄可參（見原審卷第60-63 頁）， 從而，該等空間既經上訴人以鐵鋁門設置管制，旁人難任意 進入。再觀諸上訴人所提出C部分側邊之安全門照片（見原 審卷第165頁），該安全門之門把位C部分區域內，應屬單向 開啟門把設計（即由C部分向內開啟），況且上訴人亦自承 該安全門從未開啟，亦無法開啟等語（見原審卷第162 頁） ，益徵外人無法利用該安全門進入C部分，此C部分區域乃上 訴人經由B部分直接通往之區域，屬實質管領支配範疇，自 屬上訴人占有。上訴人雖陳稱：C部分與B部分相連，但伊就 C部分無具體使用情形外，其餘（指占用A、B部分）均不爭 執等語（見本院卷第80 頁反面），惟上訴人就C部分既具有 事實上之管領力，自為占有人，已如前述，則不論其是否具 體使用或任其閒置，均不影響其占有管領之事實。則被上訴 人主張：上訴人占用原判決附圖一A（即附表編號2，993 建 號之1樓占用部分）、B、C（即附表編號1，917建號之4樓占 用部分）部分等語，自堪信採。 ⒉又上訴人辯稱：訂立系爭租約前，因上訴人尚未完成公司登 記，先由上訴人之代表人劉英於98年3 月間與出租人李銘松 、方素蝶簽約，以便於該月底先行點交予劉英進行裝修及施 工，斯時即發現一樓店面有部分面向長安東路之面積為華泰 銀行設置自動提款機使用中，因華泰銀行租期尚未屆至，出 租人無法點交該位置，乃指示並同意以一樓三角窗位置（即 1 樓占用部分）與之交換；另上訴人為營業使用，有設置空 調冷卻水塔之必要，然因芝麻大廈管理委員會不同意上訴人 將之設置在原中興百貨公司放置空調冷卻水塔之頂樓位置， 出租人最終指示證人劉英將空調冷卻水塔設置在4 樓陽台位 置（即4 樓占用部分）。上情均係本於上訴人之代表劉英與 出租人李銘松（兼代表方素蝶）間之口頭約定，亦屬租賃關 係，具有合法權源云云，固提出一層平面配置圖（見原審卷 第67 頁、本院卷第66頁）、照片二張（見本院卷第67-68頁 ）為證，並以證人劉英之證詞為據。經查： ①觀諸上訴人所提出伊與出租人李銘松、方素蝶間之系爭租約 （見原審卷第14-20頁），業於第1條「租賃標的所在地、使 用範圍」第1 項「房屋座落」明確約定：「臺北市○○區○ ○○路○○號、○○○路0段000號等（詳如附件一）建物權狀 面積：約2,024.68坪（詳如附件一）停車位：於同建物地下 二層，坡道平面車位計45 個（約605.78坪）。…」，第2項 「使用範圍」則約定：「以實際承租測量面積為準。如附圖 （竣工圖）」，並後附地下一層至地上四層平面圖（見原審 卷第15頁反面、第18頁反面-第20 頁反面），而所稱附件一 之第1頁「中興百貨-樓層面積表，地段號：臺北市○○區○ ○段0 ○段000000000000000地號」，表格內明載範圍為 1144、914、912、888、1683、913、910、1079、994、995 等建號（見原審卷第18頁），可知上訴人向李銘松、方素蝶 承租中興百貨舊址之租賃標的及使用範圍，顯未包含附表編 號1、2號之917、993建號部分，此亦有證人即出租人李銘松 、方素蝶均於原審結證稱：系爭租約之租賃標的物範圍僅有 附件中興百貨樓層面積表所載之建物等語（見原審卷第103 、192 頁反面）。又證人吳富芸（受李銘松、方素蝶委託仲 介出租事宜）於原審亦證稱：李銘松和方素蝶之承辦人陳先 生有提供竣工圖給我，有確認過仲介出租的標的範圍；中興 百貨樓層面積表是我們公司做的，我們是依照出租方告訴我 們標的範圍上網去調閱謄本，確認所有權確實是出租方的等 語（見原審卷第251 頁）可佐。及證人劉英（即上訴人之執 行長）於原審證稱：訂立系爭租約當時以中興百貨樓層面積 表作為租約的附件，這是上訴人以此合約作為計算房租的標 準；附件是計算房租的標準，意思是說以該份附件中提及之 面積作為計算房租之標準等語（見原審卷第190 頁），可見 訂立系爭租約當時乃以租賃標的面積作為計算租金之依據， 苟若上訴人占用部分確為系爭租約之一部，衡情豈會未於契 約中載明或將之計入計算租金面積之理。 ②證人劉英固於原審證稱：1樓的位置有一個租給銀行的ATM區 塊，雖在系爭租約附件一中興百貨樓層面積表的範圍內，但 是房東李銘松、方素蝶兩位跟我們說不能用，而其他部分於 我們勘查現場時告訴我們（即劉英、上訴人之負責人陳雄及 相關人員如仲介公司人員），1 樓到樓頂都是要租給我們的 承租範圍；房東即李銘松、方素蝶有口頭允諾出租4樓、1樓 占用部分；從現場勘查及締約當下房東李銘松、方素蝶均有 表示1樓部分作交換使用；我在98年3月底接了大樓後，在施 工期當中首先清除原來中興百貨的垃圾和清運，包含B1-4樓 、頂樓冷卻水塔的位置，花了幾個月的時間後，原來這棟建 築的管理委員會、14樓住戶，對於要將冷卻水塔放置在頂樓 部分有意見，因而停止放置冷卻水塔的工程，同時我們立即 和房東李銘松、方素蝶去反應，房東二人告訴我們如果大樓 不讓我們放置在頂樓，就要我們放在現在放置冷卻水塔的位 置（即4 樓占用部分），本來我不是很願意放在4樓，因為4 樓是要做為員工辦公、休息室的地方，最後我妥協了，這大 約在5 月份的時候，再來從98年7月施工、8月完成放置水塔 工程，施工中房東也有來看、房東的經理人也有來看，都沒 有意見等語（見原審卷第190頁正、反面、第191頁反面-192 頁）。惟： ⑴證人李銘松於原審時明確證稱：我沒有以口頭或書面約定出 租上訴人占用部分予上訴人，亦無同意上訴人使用；我沒有 向上訴人表示以出租予上訴人之「長安東路2 段215之1號及 215之2 號房屋」（按即華泰銀行設置ATM位置），與我所有 之「○○○路00○0號1 樓房屋」（按即1樓占用部分）交換 使用，因為租賃契約所載出租範圍以外的所有權不是我的， 我沒有權利這樣交換使用；我不知道上訴人有在使用上訴人 占用部分等語（見原審卷第103頁正、反面）。 ⑵又證人方素蝶亦於原審證稱：出租的時候金像獎戲院還在營 業，我一直強調我出租我所有權的範圍，沒有在現場勘查時 對劉英或上訴人承諾1 樓ATM部分（長安東路2段215-1、215 -2號）無法使用，請他們使用復興北路15-1號1樓部分；ATM 部分是我承租給劉英及上訴人的出租範圍，我有委託劉英他 們去拆除所有我租給他的部分，故也包含ATM部分，此部分 他們也可以使用；我沒有承諾他們可以使用復興北路15-1號 1樓部分，那不是我的產權；…復興北路15 號4樓之1房屋不 是我出租範圍，我是請他們去和管委會協商；水塔問題是否 確有其事我不知道，在拆除時我沒有去看，但是在裝修時他 們一直和管委會有意見不一致情形，我不清楚是否有包含水 塔部分；現場勘查時候，我從來沒有與李銘松帶同劉英、上 訴人確認且承諾上訴人水塔可以置放在15樓，至於李銘松是 否有，要問他本人；當初締約時，劉英和上訴人沒有問及他 們水塔可置放何處；我與李銘松沒有允諾他們將水塔置放在 4 樓；我是到龍巖公司寄發存證信函給上訴人，有發副本給 房東，我才知道他們將水塔置放在4樓等語（見原審卷第193 -194頁）。可見上訴人占用之1樓及4樓部分，皆非李銘松、 方素蝶有權出租之範疇，衡諸常情，出租人理無冒然出租之 可能。 ⑶況且系爭租約中，尚且未將出租人李銘松、方素蝶同意上訴 人使用渠等占用部分之旨，詳載於契約中，而上訴人於本院 復自承未就4 樓占用部分與方素蝶直接接洽等語（見本院卷 第97頁反面），並主張：係基於與李銘松之口頭約定，李銘 松有代理方素蝶之權限云云，亦與證人劉英證稱：方素蝶於 現場勘查及締約時均有口頭允諾之情有悖，況且證人劉英為 上訴人之顧問，並曾代表上訴人與出租人簽訂租約，與上訴 人之關係密切，則證人劉英之證詞，是否確無偏頗上訴人之 虞，尚非無疑，自難逕予採信。 ③復參諸證人吳富芸（即出租仲介）於原審證稱：我有帶劉英 去看過現場，有兩次以上，當時還有李銘松與方素蝶之承辦 人陳先生在場，李銘松與方素蝶沒有在場，他們二人都是透 過承辦人陳先生；帶劉英看承租標的前，即有給劉英基本資 料，有包括系爭租約附件一中興百貨樓層面積表…；帶看的 時候承辦人陳先生有講清楚界線是從哪邊到哪裡，與金像獎 戲院的界線，有指出出入口、標的範圍的界線；帶看現場時 ，長安東路上面ATM出租現狀也說得很清楚，承辦人陳先生 有說沿用之前中興百貨的情況，是交換的狀況；帶看的時候 有看頂樓，頂樓當時有水塔；上訴人拆裝及裝潢過程中，沒 有提到水塔的問題等語（見原審卷第251-252 頁），及證人 黃守謙（即出租仲介）於原審證稱：辦理出租仲介的事項， 確如吳富芸所述；李銘松、方素蝶告知請託仲介出租標的範 圍，都是透過承辦人陳先生；當時在討論的時候有特別提到 1 樓有交換使用的部分，當時有和劉英提到這個事情，劉英 表示以使用合法的面積就可以了，他當時有提到這一塊，後 續在簽租約時就沒有再就這塊作討論，所以就是以合法的權 狀面積作討論。我們簽立租約的時候從來就沒有提到交換使 用的那塊是可以使用，如果要提這個東西要寫特別事項，… 劉英是提到要合法使用的範圍面積，所以劉英說他不想用這 個東西，如果劉英有特別主張要用這個部分，就會別打契約 註明這個部分；當時的情況是陳先生帶看現場時講到這個事 情（按指1 樓占用部分之交換使用），而劉英立即表示他不 要用，避免將來爭議，所以就沒有再討論這件事情；當時沒 有提到出租人無法交付ATM面積給承租人使用之問題如何解 決，因為租約簽得滿快的…當時的時空背景是劉英對於開店 很急，很多細節沒有執著；空調冷卻水塔過去中興百貨放在 頂樓，我們有帶劉英去看，但是頂樓是公共設施部分，我們 認為要跟管委會協調是否還是要將水塔放在頂樓；水塔後來 放在何處，我不知道，但是契約簽立後有個與房東李銘松的 協調會，那時劉英和他的工程人員有一起出席，我們也有出 席，因為他們希望我們可以幫忙協商，協調會就是要協調水 塔要放在哪裡，但是那天晚上沒有任何結論，協調會後我們 也沒有去確認這事情上訴人和管委會如何解決；協調會當天 只有表達這個問題，但沒有說如何解決，我沒有印象他們提 到問題要如何解決，我唯一的印象是那天沒有結論，如果有 結論就會作出會議記錄；契約先前就已經成立，至於水塔必 須和管委會協商；協調會當時沒有印象有聽到李銘松建議將 水塔放在4樓等語（見原審卷第252頁反面-254頁）。是依證 人前開證述，固證稱李銘松、方素蝶之承辦人陳先生於現場 帶看時曾提及1 樓之ATM範圍與1樓占用部分可沿用中興百貨 之前之情況，即作交換使用，然劉英已當場拒絕，表明僅欲 使用合法權狀範圍，故即未再就此進行討論，難認上訴人與 出租人間已達成出租範圍1 樓之ATM部分與1樓占用部分為交 換使用之合意。至上訴人之空調冷卻水塔是否能放置於頂樓 ，劉英與上訴人曾與出租人李銘松進行協調會，然證人未聽 聞李銘松建議可將之置於4 樓陽台處，協調會亦無作成任何 結論，亦難認上訴人或劉英已與出租人達成同意使用上訴人 占用部分之協議，遑論有何上訴人主張李銘松（兼代表方素 蝶）口頭承諾上訴人本於系爭租賃契約關係而得使用上訴人 占有部分之情形存在。 ④再參酌系爭租約第11 條「特別約定事項」第4項約定：「乙 方（按即上訴人）承租本租賃標的務範圍已包含大樓外牆之 使用權，甲方（按即李銘松、方素蝶）應全力配合乙方與大 樓管委會協調，如針對大樓外牆廣告招牌之使用、依原使用 執照竣工圖面上之規劃恢復原狀或變更」（見原審卷第17頁 ），可見兩造針對系爭租約第1 條所定租賃標的物所在地及 使用範圍以外之大樓外牆部分，因出租人已同意上訴人使用 ，尚且明定於系爭租約特別事項中，並約明出租人應全力配 合上訴人與大樓管委會協調等語。惟兩造不爭執劉英與出租 人98年3 月12日租約簽立後，曾與出租人李銘松進行協調會 （見本院卷第125頁反面），而上訴人於98年8月間即已完成 空調冷卻水塔之設置，倘若雙方進行協調確有達成李銘松同 意並指示上訴人將空調冷卻水塔設於4 樓占用部分之結論， 豈會不將4 樓占用部分為上訴人承租範圍，或上訴人具有使 用權限等意旨，明載於兩造98年10月29日簽訂之系爭租約第 11條特別約定事項內之理。雖上訴人辯稱：因占用部分為出 租人與其他人共有，故簽訂租約時不欲將該建物納入云云。 然上訴人就非屬租賃範圍之大樓外牆具有使用權一事，既要 求載明於系爭租約中，則出租人李銘松若同意上訴人使用4 樓占用部分或同意1 樓占用部分交換使用之結論，豈有可能 不要求併載於系爭租約中以杜爭議之理，是上訴人所辯，顯 與事理常情有違，尚非可採。 ⑤況且上訴人占用部分即原判決附圖一B、C部分，均屬訴外人 總督影城事業股份有限公司（下稱總督公司）承租之範圍， 此有被上訴人所提之租賃契約書（見原審司北調字卷第24 -25頁）可參，復依該契約第2條所定，租賃期間自95年1月1 日至99年12月31日止，則98年間劉英或上訴人與出租人李銘 松、方素蝶訂立租約時，李銘松、方素蝶自無擅自同意將屬 總督公司承租範圍之部分出租或同意上訴人使用之可能。 ⑥準此，關於上訴人占用部分是否為上訴人之承租範圍，或有 權使用，事關上訴人之權益，難認上訴人僅憑出租人口頭承 諾為已足，而未要求出租人將之載明租約之可能。則上訴人 空言泛稱：系爭租約簽約前大樓即裝修完畢，出租人應知悉 上訴人之占用情形，仍與上訴人簽約且未主張無權占用，足 證同意上訴人使用云云。然未提出其他積極證據證明與李銘 松、方素蝶間就上訴人占用部分確有成立租賃關係之事實， 自難認上訴人有權使用之抗辯有據。 ⑦又按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數 及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾 3分之2者，其人數不予計算；共有土地或建築改良物，其處 分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以 共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應 有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；無權利人就權利 標的物為處分後，取得其權利者，其處分自始有效。民法第 820條第1項、土地法第34條之1第1項及民法第118條第2項分 別定有明文。經查，上訴人於98年10月29日與李銘松、方素 蝶簽訂系爭租約時，依附表所示建物之共有人應有部分，斯 時出租人李銘松僅有3893/10000應有部分，縱加計出租人方 素蝶36/10000應有部分，亦僅有3929/10000應有部分，未 逾3分之2比例，自無民法第820 條第1項及土地法第34條之1 第1 項規定之適用甚明。至上訴人另謂：方素蝶於101年2月 22日登記取得附表所示建物應有部分已增為2790/10000，加 計李銘松之應有部分，已超過2/3比例，則因無權處分時， 原無權利人嗣後取得權利者，依民法第118條第2項規定，其 處分自始有效，本於該規定意旨及舉重明輕之法理，在無權 出租之情形，若原無管理權利之人，嗣後取得管理權利者， 原管理行為亦應自始有效。本件出租人李銘松、方素蝶於出 租時，縱無權同意或出租上訴人占用部分，惟渠等嗣應有部 分增為3分之2，已取得管理附表所示建物之權利，則其最初 逾越權限之出租行為即為自始有效云云，並提出建物登記謄 本（見本院卷第50-65 頁）為憑。惟查，上訴人未能證明李 銘松有口頭承諾上訴人本於系爭租約而得使用上訴人占用部 分，尚且未能提出李銘松有權代表方素蝶為任何承諾之證據 ，業如前述，自難認李銘松、方素蝶確有同意或出租上訴人 占有部分之事實存在，基此，本件即無涉上訴人所謂：無管 理權利之人，嗣後取得管理權利者，原管理行為亦應自始有 效之情，非有適用民法第118條第2項規定之餘地。則上訴人 徒以出租人方素蝶於101年2月22日就附表所示建物應有部分 已增為2790/10000，加計李銘松之應有部分已逾3分之2，即 謂有權使用占有部分云云，自非有據。 ⒊綜上，上訴人占用附表所示建物如原判決附圖一A、B、C部 分（共有公共設施1151建號），無占有之合法權源，係屬無 權占有，被上訴人本於民法第767 條第1 項前段、中段、第 821 條規定，請求上訴人拆除並遷讓返還予被上訴人及全體 共有人，自屬有據。 ㈡關於上訴人無合法占有權源，被上訴人請求相當於租金之不 當得利或損害賠償為若干之爭點： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文。又依不當得利之法則請求 返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損 害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益 為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地， 可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61 年台上字第1695號判例參照）。經查，上訴人占用附表所示 建物如原判決附圖一A、B、C部分（共有公共設施1151 建號 ），占用面積共計為178平方公尺（計算式：20＋137＋21＝ 178 平方公尺），係屬無權占用，已如前述，則上訴人因此 受有利益，致被上訴人受有相當於租金之損害，依前開說明 ，被上訴人自得請求上訴人返還自101年6 月1日、101年2月 22日起（即被上訴人分別取得附表建物之登記日期），至返 還上開占用建物之日止之不當得利。 ⒉次按，依土地法第97 條第1項規定：「城市地方房屋之租金 ，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」 ，然該條項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅 用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝 在內，此因城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享 受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定 之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院93年度 台上字第1718 號判決意旨、94年度第2次民事庭會議決議意 旨參照）。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外 ，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基 地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為 決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。而無權占 有土地，客觀上即受有相當於租金之利益，並致他人受有損 害，已如前述，是在酌定不當得利金額時，自仍得參考適用 土地法及前開最高法院判決及決議之意旨。經查： ①被上訴人主張上訴人占用1樓、4樓占用部分，係作為營業使 用，而上訴人亦不爭執其簽立系爭租約係為經營KTV使用， 於4樓占用部分設置空調冷卻水塔、1樓占用部分之三角窗， 均為輔助其營業使用，是依前開說明，其租金自不受土地法 第97條第1項規定之限制甚明。 ②附表所示建物位於臺北市○○○路、長安東路交岔路口，長 安東路為4 線道；復興北路為8線道，2路段為雙巷道，屬於 臺北市○區○○○○段，生活、人文機能均佳，距離南京東 路捷運站約5分鐘；距離微風廣場約3分鐘，附近商家、大樓 林立等情，業經原審赴現場勘驗屬實（見原審卷第59-64 頁 ）。另審酌前揭總督公司95年至99年承租含括上訴人占用部 分附圖一A、B、C在內建物之租賃契約書，其租用面積474.3 坪（即當時經營金像獎戲院），每月租金300,000 元，每坪 租金約632.51元（見原審司北調卷第24-25 頁），而依系爭 租約，上訴人於98年11月1日至113年10月31日向李銘松、方 素蝶承租同建物原中興百貨部分，共計2,630.45坪，每月租 金4,317,835元（見原審卷第14-20頁），為兩造所不爭，其 每坪租金約1,641.48元，可知該處商用不動產之租賃租金在 近年內確有成長，行情看漲，再徵以建物坐落位置、商業繁 榮程度、上訴人利用占用部分後所獲得商業價值、與鄰地租 金相較等一切情狀，認被上訴人得請求相當於租金利益之不 當得利，應由建物近年來租金行情綜合評斷，被上訴人請求 之依據係援用先前總督公司於95至99年承租經營金像獎大戲 院之租金行情為計算標準（即認定該址建物每坪每月相當於 租金之不當得利為632.51元），衡酌此租金計價為95至99年 間之確實行情，每坪租金單價顯較上訴人向李銘松、方素蝶 系爭租約承租單價為低（每坪每月租金約1,641.48元），此 金額顯未計入近年北市不動產交易蓬勃、房價屢創新高、精 華商用地段奇貨可居、物價飛漲等經濟考量因素，據此計算 相當於租金之不當得利，應較現時該區段商用不動產承租行 情為低，則被上訴人主張以此計算金額，堪認合理。 ③上訴人雖抗辯：占用之1樓部分為三角窗位置，4樓部分為陽 台位置，該等區域之租金，理不應與室內區域租賃金額等同 評價云云。然被上訴人據以計算之標準，係採該址95至99年 承租行情，已捨上開時間、物價上漲、商業經濟發展等因素 ，復觀以該址位居北市○○○段，上訴人尚且願以每月每坪 1,641.48元單價向李銘松、方素蝶承租，且未分列室內建物 或陽台計價，益證該區段出租之租金計價方式確無區分室內 或陽台而等同論價，則上訴人辯稱：不應與室內區域租賃金 額等同評價云云，尚非可採。準此，上訴人應自101 年6月1 日起，至返還占用建物予被上訴人及全體共有人之日止，應 按月給付被上訴人林詩涵1,226元【計算式：632.51178（ 平方公尺）0.3025（平方公尺換算為坪）應有部分10,0 00分之360＝1,226】；應自101年2月22日起，至返還占用建 物予被上訴人及全體共有人之日止，按月給付被上訴人李奇 瑾4,063元【計算式為：632.51178（平方公尺）0.3025 （平方公尺換算為坪）應有部分10,000分之1,193＝4,063 】。 ⒊被上訴人依民法第179 條規定請求相當於租金之不當得利， 為有理由，已如上述，則被上訴人併依民法第184條第1項前 段規定所得請求之賠償，實與前述上訴人應給付之相當於租 金不當得利內容相同，本院自無庸就該部分訴訟標的再為審 酌，附此敘明。 五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段及中段、第82 1條、第179條規定，請求㈠上訴人應將坐落臺北市○○區○ ○段0 ○段000地號土地上，門牌號碼臺北市○○○路○○○○ 號1樓建物，如原判決附圖一所示A部分（面積20平方公尺） 上占有物拆除，並將占有建物騰空遷讓返還予被上訴人及全 體共有人；㈡上訴人應將坐落於臺北市○○區○○段0 ○段 000地號土地上，門牌號碼臺北市○○○路○ 段○○○號4樓之1 、4樓之2、復興北路15號4樓之1，設置於原判決附圖一所示 B部分內水塔等占有物拆除，並於拆除後將原判決附圖一所 示B、C部分（面積合計158 平方公尺）之建物騰空遷讓返還 予被上訴人及全體共有人；㈢上訴人應自101年6 月1日起至 返還上開建物予被上訴人及全體共有人之日止，按月給付被 上訴人林詩涵1,226元；㈣上訴人應自101年2 月22日起至返 還上開建物予被上訴人及全體共有人時，按月給付被上訴人 李奇瑾4,063 元，為有理由，應予准許。又原審斟酌上訴人 占用部分係供營業所需，將之拆除另覓水塔處所尚應與該址 管理委員會協商，恐耗費相當時日，爰依民事訴訟法第396 條第1項規定，酌定上訴人就拆除原判決附圖一A、B部分所 示之地上物，並將該附圖一A、B、C部分建物騰空返還予被 上訴人之履行期間為4 個月，亦無不合。原審就上開部分， 為被上訴人勝訴之判決，並為准、免假執行之宣告，核無不 合。上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無 理由，應予駁回。 六、另上訴人雖聲請傳訊證人劉英（上訴人之執行長）、黃雋瑋 （上訴人之店長），以資證明李銘松確有代理方素蝶商談租 約及解決履約過程所遭遇問題之權限、李銘松確有指示且同 意劉英及上訴人使用4 樓占用位置云云。惟查，劉英業於原 審到庭就上訴人所指待證事項作證，並經本院說明其證詞不 可採之理由，已如前述，另證人黃雋瑋乃上訴人之店長，惟 上訴人或劉英與李銘松、方素蝶洽談系爭租約時，上訴人公 司尚未成立，店長無由參與此事。再者，縱使李銘松有允諾 劉英及上訴人使用占用部分，亦無從證明方素蝶亦有同意， 此仍無礙上訴人無權占用事實之認定，故本院審酌上情，認 無再行傳訊證人劉英、黃雋瑋之必要；至於兩造其餘攻擊防 禦方法與所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐 一論駁，附此敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 11 月 5 日 民事第十二庭 審判長法 官 滕允潔 法 官 邱景芬 法 官 陶亞琴 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 11 月 5 日 書記官 廖逸柔 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 附表（101年10月3日起訴時）： ┌──┬──────────────────┬─────┬───────┐ │編號│建物（門牌號碼） │共有人 │應有部分 │ ├──┼──────────────────┼─────┼───────┤ │1 │臺北市○○區○○段0 ○段000 ○號建物│林詩涵 │10000分之360 │ │ │（門牌號碼：臺北市○○區○○○路○ 段├─────┼───────┤ │ │215 號4 樓之1 、4 樓之2 、臺北市松山│李奇瑾 │10000分之0000 ○ ○ ○區○○○路○○號4 樓之1 ） ├─────┼───────┤ │ │ │李銘松 │10000分之3893 │ │ │ ├─────┼───────┤ │ │ │方素蝶 │原:10000分之36│ │ │ │ │現:10000分之27│ │ │ │ │93 │ ├──┼──────────────────┼─────┼───────┤ │2 │臺北市○○區○○段0 ○段000 ○號建物│林詩涵 │10000分之360 │ │ │（門牌號碼：臺北市○○區○○○路15之├─────┼───────┤ │ │1號 ） │李奇瑾 │10000分之1193 │ │ │ ├─────┼───────┤ │ │ │李銘松 │10000分之3893 │ │ │ ├─────┼───────┤ │ │ │方素蝶 │原:10000分之36│ │ │ │ │現:10000分之27│ │ │ │ │93 │ └──┴──────────────────┴─────┴───────┘