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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　103年度上字第435號 上　訴　人　禾潤不動產有限公司 法定代理人　楊海霞 訴訟代理人　林清漢律師 複　代理人　侯銘欽律師 被　上訴人　趙令井 訴訟代理人　李承訓律師 　　　　　　陽文瑜律師 上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國103年1月 28日臺灣桃園地方法院102年度訴字第1147號第一審判決提起上 訴，本院於103年6月17日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張：被上訴人於民國102年5月26日將其所有坐落桃 園縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地 （下稱系爭土地）委由伊銷售，約定每坪單價為新臺幣（下 同）15萬元，並同意以成交總價百分之3為本件居間之報酬 。嗣有訴外人王倩儀於102年5月27日願以每坪單價175,000 元，合計總價76,646,000元買受系爭土地，並開立發票日為 102年5月27日、票面金額為500萬元之支票（下稱系爭支票 ）乙紙作為定金，詎被上訴人對伊及王倩儀多次催請履行契 約之意思表示未予置理，復以存證信函通知伊於審閱期間內 終止委託銷售契約（下稱系爭契約）。惟被上訴人當時委託 銷售之期間僅至同年6月10日止，已同意放棄3日之審閱期間 ，是被上訴人終止系爭契約之行為，不生效力。又被上訴人 係在伊告知系爭土地之買賣價金已逾其委託之價格，且已與 王倩儀簽訂買賣契約後，始為終止契約之行為，顯違反誠信 原則、系爭契約之約定，及不正當行為阻止系爭契約條件之 成就。爰依系爭契約第19條及民法第565條、第568條規定提 起本件訴訟。並聲明：㈠被上訴人應給付伊2,299,380元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之 利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。 二、被上訴人則以：上訴人之員工巫建漢、王志善於102年5月26 日與伊商談簽約過程中，均未告知伊有3日審閱期間之權利 ，亦未向伊解說系爭契約之重要權益事項，甚未表示系爭土 地每坪委託單價降為15萬元，顯已違反消費者保護法（下稱 消保法）第4條、第11條規定。上訴人既未依法交付系爭契 約予伊審閱，則系爭契約對伊不生效力，或至少系爭契約第 2條、第8條、第12條、第15條、第19條之約定，均不構成系 爭契約內容。又上訴人於簽訂系爭契約前，未據實提供近3 個月之成交行情供伊為訂定售價之參考，違反系爭契約第7 條第2項之約定，亦未盡不動產經紀或營業人員應負之注意 義務。另系爭契約委託標的標示僅及於系爭土地，未記載伊 所有坐落其上之門牌號碼桃園縣○○鄉○○街○○○巷○○○號建 物（下稱系爭建物），且不動產標的現況說明書亦未填載， 復未交付伊簽認，上訴人就委託銷售標的之範圍、系爭土地 上現有建物之處理等完全未予記載，亦應認兩造就系爭契約 之重要事項未達意思表示之合致，該契約自不成立。縱認系 爭契約有效成立，然伊於是日即102年5月27日上午聯繫巫建 漢，向其表示欲提高系爭土地委託銷售價格，復於同日下午 6時36分許再次告知巫建漢欲將系爭土地委售單價提高等語 ，並於同日下午8時43分許，撥打電話予上訴人之法定代理 人楊海霞表達上情，詎上訴人於102年5月28日以電話通知伊 稱王倩儀不願提高買受價金等語，伊乃當場表示不予同意， 並於是日以存證信函通知上訴人系爭契約作廢，復於同年月 28日及31日以存證信函終止契約。上訴人既未依伊指示處理 委任事務，且系爭契約既經伊依法終止，上訴人自無從請求 系爭土地之居間報酬等語，資為抗辯。並聲明：㈠上訴人之 訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准 宣告免予假執行。 三、原審為上訴人全部敗訴之判決，即駁回上訴人之訴及其假執 行之聲請。上訴人全部提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。 ㈡被上訴人應給付上訴人2,299,380元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保 請准宣告假執行。 被上訴人之答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供 擔保請准宣告免假執行。 四、兩造不爭執之事項如下（見原審卷117頁、134至135頁、175 頁）： ㈠坐落桃園縣○○鄉○○段00000000000000000000000地 號土地為被上訴人所有，其中第180、181、182、183地號土 地上有門牌號碼為桃園縣○○鄉○○村○○鄰○○街○○○巷○○○ 號之建物。 ㈡兩造於102年5月26日下午6時許在被上訴人住處簽訂系爭契 約，簽約時在場者有上訴人之員工王志善、巫建漢、被上訴 人及被上訴人配偶游秀英。 ㈢兩造簽立系爭契約之同時，另簽署契約內容變更合意書（下 稱系爭合意書）。 ㈣被上訴人於102年5月28日以蘆竹錦興郵局第172號存證信函 通知上訴人原簽訂委託契約作廢，上訴人於同年月29日收到 該存證信函。嗣被上訴人於102年5月29日以蘆竹錦興郵局第 173號存證信函通知解除系爭契約，上訴人於102年5月30日 收到。另被上訴人於同年月31日再以蘆竹錦興郵局第175號 存證信函通知終止系爭契約，上訴人亦於同年6月1日收到該 存證信函。 五、兩造爭執事項如下（見原審卷64頁正面）： ㈠兩造間之系爭契約及系爭合意書是否因未給予被上訴人合理 審閱期間而違反消保法第11條之1規定？效力為何？被上訴 人是否已拋棄審閱期間？被上訴人拋棄審閱期間是否生效？ 被上訴人得否主張契約第2、8、12、15、19條條款不構成契 約之內容？ ㈡上訴人是否已於委託期間內覓得已符合被上訴人委託條件之 買方王倩儀？被上訴人與王倩儀間就系爭不動產之買賣契約 是否已經成立？ ㈢被上訴人以原證四之存證信函通知上訴人終止契約是否合法 ？ ㈣上訴人是否得請求被上訴人給付按成交總價3％計算之服務 報酬？ 六、本院得心證之理由： ㈠兩造間之系爭契約及系爭合意書是否因未給予被上訴人合理 審閱期間而違反消保法第11條之1規定？效力為何？被上訴 人是否已拋棄審閱期間？被上訴人拋棄審閱期間是否生效？ 被上訴人得否主張契約第2、8、12、15、19條條款不構成契 約之內容？ ⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內 之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定 者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍 構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定 型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事 項，公告定型化契約之審閱期間，消保法第11條之1定有 明文。而行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過「 不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，其 中第1條第1項規定不動產委託銷售定型化契約審閱期間不 得少於3日，違反該規定者，該條款不構成契約內容。惟 上開規定之立法理由在於維護消費者知的權利，使其於訂 立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如 消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達， 故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期 間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為， 消費者有充分了解契約條款之機會，而於充分了解後同意 與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審 閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私 法自治及契約自由之原則，尚非不可。且於簽約後已經將 上述定型化契約交付予消費者，消費者隨時得查閱契約條 款，有隨時瞭解契約條款之機會，在經過相當合理之期間 後，消費者未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有不 瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處，則此時已難謂 消費者係於匆忙間訂立契約而不知該契約之相關權利義務 ，其訂立之契約有失公平之虞。消費者自不得於事後再以 違反審閱期間之規定為由，主張契約條款因違反審閱期而 排除契約條款之適用。 ⒉查依系爭契約之最前段約定：「立委託書人您在簽訂本契 約書前，得要求將本契約書之空白影本攜回審閱3日以上 （若您尚未行使此項契約審閱權，而現在欲行使時，請勿 簽署本契約：契約審閱期間至少3日）。若您已行使前條 契約審閱權或已充分了解本契約書之內容，無須另行攜回 審閱時，請進入簽署本契約。立委託書人簽章。」等語， 被上訴人並於立委託書欄處簽名及蓋章（見原審卷12頁最 上方）。另系爭契約第19條特別約定事項及系爭合意書特 約條款第(1)條亦以手寫載明「本人已詳閱本契約書內容 無誤，並願放棄三天審閱期，特簽訂本契約」，並經被上 訴人簽名、蓋章（見原審卷14頁）。又被上訴人為00年生 ，教育程度國中畢業，並非無知識之人，此有個人基本資 料查詢結果表（見原審卷21頁）可稽，且被上訴人擔任植 大橡膠公司課長已2、30年，除據被上訴人陳明在卷（見 原審卷64頁）外，亦據證人即被上訴人配偶游秀英到庭證 述屬實（見原審卷115頁背面），顯見被上訴人有相當社 會歷練，應得透過上開文字記載，知悉其得主張3日以上 之契約審閱權。被上訴人既已於上開記載後方簽章，足認 被上訴人已充分瞭解該條契約內容，並基於自主意識而同 意放棄契約之3日審閱權利，事後自不得再爭執上訴人未 給予合理審閱期間。是被上訴人事後執消保護法第11條之 1審閱期間之規定，抗辯系爭契約第2、8、12、15、19條 條款等約定不構成契約內容云云，不足採信。 ⒊被上訴人雖辯稱上訴人之員工巫建漢、王志善在商談過程 中未向其詳細解說，其係依巫建漢、王志善之請而直接在 其要求處簽章云云。然據證人即上訴人人員巫建漢證稱： 「手寫條款都是王志善寫的，是寫上之後被告看過，且被 告（指被上訴人）夫妻討論過後才簽名，且被告夫妻討論 很久。」、「（簽約時，原告公司人員是否有告知可有審 閱期間？被告是否願意放棄審閱期間？）有說明，因為這 是短期合約，被告給我們的委任期間不長，所以我們特別 有跟他說三天審閱期間，被告願意當天就簽名。」（見原 審卷123頁背面至124頁）。此與證人游秀英證稱：「手寫 部分是王志善寫的，他寫及打勾的，王志善直接跟我先生 說要蓋章、簽名。是王志善寫了之後我先生才簽名蓋章的 。」等語（見原審卷114頁背面）大致相符。證人游秀英 雖另證稱：「我先生沒有看手寫的內容，是王志善直接叫 我先生簽名蓋章。」、「王志善與巫建漢都沒有向被告解 釋契約條款之內容。」、「被告沒有將整份契約看過」、 「原告公司人員沒有告知有審閱期間，就直接叫被告簽名 蓋章。」等語（見原審卷114頁背面至115頁）。然被上訴 人既係在王志善手寫條款後，緊接於旁邊簽名及蓋章（此 見原審卷13頁、14頁），是其於簽名及蓋章時，當可輕易 看見王志善手寫之文字內容，若未予同意，大可不必簽名 及蓋章，甚至可將王志善已書寫而不滿意之文字內容刪除 或修改，豈會未予更動，即願意於旁邊簽名及蓋章之理？ 況證人游秀英自承其並未於兩造洽談簽約過程全程在場， 而有中途離開（見原審卷115頁），其又焉可確知於其離 席時，王志善、巫建漢並未向被上訴人解釋契約條款與審 閱期間？是證人游秀英此部分之證詞，尚難憑採。故被上 訴人辯稱其不瞭解契約內容，全依巫建漢、王志善之指示 簽名及蓋章云云，尚難採信。 ㈡上訴人是否已於委託期間內覓得已符合被上訴人委託條件之 買方王倩儀？被上訴人與王倩儀間就系爭不動產之買賣契約 是否已經成立？ ⒈上訴人主張被上訴人委託上訴人銷售系爭土地之每坪單價 為15萬元，上訴人於102年5月27日覓得買方王倩儀同意以 每坪175,000元，總價76,646,000元購買，並經王倩儀簽 發發票日為102年5月27日、金額500萬元、付款銀行為合 作金庫商業銀行大園分行之現金支票為定金，並據提出系 爭契約、系爭合意書、不動產買賣斡旋契約書、買方給付 服務報酬承諾書、支票（見原審卷12至16頁）。被上訴人 雖辯稱其委託每坪售價為188,000元，未談及委託銷售價 格降為15萬元云云。然系爭契約係於102年5月26日下午簽 署，同時簽署系爭合意書，為兩造所不爭執，依系爭合意 書第1條價格載明：「價額變更前為新台幣每坪壹拾捌萬 捌仟元整，變更後為新台幣每坪壹拾伍萬元」，顯見系爭 土地委託買賣底價確為15萬元。又系爭契約第2條委託銷 售價格記載每坪單價為手寫「壹」拾「捌」萬「捌」仟元 」，其中「捌」萬部分係由「陸」刪改而成，其上並有被 上訴人蓋章確認。另系爭合意書第1條價格部分，變更前 手寫「捌萬」部分亦由「陸萬」刪改而成，並經被上訴人 蓋章確認，此與證人巫建漢證稱：「一開始被上訴人開價 16萬8千元，被上訴人覺得太低，所以我們改開價18萬8千 ，最後的開價是18萬8千。我們仲介會有開價和底價，因 為買方一定會殺價，開價是18萬8千，底價是15萬元，此 部分有跟被上訴人夫妻講解得很清楚，他們也看過同意了 才簽名蓋章。」等語（見原審卷124頁）相符。上開委託 買賣系爭土地之價格既經被上訴人一再更改，同時於合意 書上作更改，並經被上訴人蓋章確認，顯見被上訴人對於 買賣系爭土地之開價及底價有相當之認知及主導之權利， 並非全然不知系爭合意書上變更後之底價為每坪15萬元。 被上訴人辯稱於系爭契約簽訂翌日詳閱系爭契約後，始發 現系爭土地委託之價格降為每坪15萬元云云，與常情不符 ，尚難憑採。是兩造間確實已就系爭「土地」達成以每坪 15萬元為銷售底價之合意。 ⒉按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成 立，民法第345條第2項定有明文。是買賣契約之成立，須 以雙方當事人之合意為要件。查系爭土地中之180、181、 182、183地號土地上尚有門牌號碼為桃園縣○○鄉○○村 ○○鄰○○街○○○巷○○○號之建物，為兩造所不爭執（見原審 卷117頁背面），且有現場照片（見原審卷86頁至92頁、 本院卷33至45頁）可參。惟依系爭契約書第1條委託標的 標示僅於土地標示欄位記載系爭土地之地號，於建物標示 欄位並未有任何記載。系爭合意書上亦未有建物之記載， 足認被上訴人委託上訴人銷售者僅為系爭土地，未包含其 上之建物。而據證人巫建漢及買方王倩儀證稱：上開買方 出價之價格係包括系爭土地上之建物在內（見原審卷125 頁背面、128頁），堪認買方王倩儀以其所出價金所欲買 受之標的係包括「系爭土地」及「其上之建物」。是買方 王倩儀所欲買受之標的物及其價金均包括系爭土地上之建 物，顯然與被上訴人委託出售之標的物未達成買賣之合意 ，被上訴人與王倩儀間之系爭土地買賣契約對於契約標的 物並未達成合意，即不成立。 ⒊上訴人雖主張被上訴人所委託銷售者包含系爭土地上之建 物，且據證人巫建漢證稱被上訴人之委託銷售之標的亦係 包括系爭土地及其上建物云云（見原審卷125頁背面）， 惟為被上訴人所否認。查系爭契約、合意書上之委託標的 標示僅及於系爭土地，就前開建物部分完全未記載，不動 產標的現況說明書亦根本未填載，甚至將該制式說明書劃 掉作廢，證人巫建漢所言顯與系爭契約、合意書所載內容 並不符合。又上訴人為專業之不動產仲介公司，其公司員 工巫建漢、王志善亦曾至系爭土地現場，並至系爭建物與 被上訴人商談系爭土地買賣事宜，豈有不知系爭土地上有 系爭建物存在，倘被上訴人欲同時出售系爭建物，因建物 無法脫離土地而存在，上訴人應於系爭契約書記載系爭建 物之相關資料，以免將來與買方發生爭議，何況上訴人於 起訴狀中就委託銷售之標的亦僅敘及系爭土地，對其上之 建物隻字未提（該起訴狀見原審卷4頁以下），益證被上 訴人委託上訴人銷售之標的僅及於土地，而不及於建物。 再則，依被上訴人所提廣福不動產估價師事務所之估價報 告書所載，上開建物其面積達103.42坪，估價約5,827,80 0元（見原審卷84頁反面），上開建物之價值匪淺，被上 訴人如欲連同系爭建物一併出售，豈會未將系爭建物之價 值計算在內之理。是上訴人主張被上訴人所委託銷售者包 含系爭土地及其上建物云云，核與事實不符，洵非足採。 ㈢綜上，被上訴人與王倩儀間，對於買賣標的物及買賣價金， 並未達成意思表示一致，難認其買賣契約已成立。是該買賣 契約既未成立，則上訴人依系爭契約之約定，請求被上訴人 給付居間報酬2,299,380元，即屬無據。 七、綜上所述，被上訴人與買方王倩儀間之買賣契約既未成立， 則上訴人依系爭契約第19條第2項之約定，請求被上訴人給 付3％之服務費即2,299,380元，及自起訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁 回。其訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予 駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請， 並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無 理由，應予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及立論之證據資 料，均經本院審酌後，對判決結果不生影響，爰無庸逐一論 述，併此敘明。 九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 7 月 15 日 民事第一庭 審判長法 官 王聖惠 法 官 蘇瑞華 法 官 呂淑玲 正本係照原本作成。 上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書 狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理 由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律 師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具 律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第 1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律 師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 7 月 15 日 書記官 明祖全 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。