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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　103年度上字第469號 上　訴　人　季誠股份有限公司 法定代理人　張秀美 訴訟代理人　李永然律師 　　　　　　高嘉甫律師 被 上訴 人　達觀鎮A1社區管理委員會 法定代理人　廖敏媛 訴訟代理人　傅文齊 　　　　　　翁國彥律師 　　　　　　黃昱中律師 　　　　　　黃旭田律師 上　一　人 複 代理 人　林佳韻律師 上列當事人間請求撤銷社區住戶規約事件，上訴人對於中華民國 103年3月7日臺灣臺北地方法院102年度訴字第1758號第一審判決 提起上訴，本院於104年9月15日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 一、查被上訴人達觀鎮A1社區管理委員會之法定代理人已改由廖 敏媛擔任，有被上訴人提出新北市新店區公所民國104年3月 11日新北店工字第0000000000號函在卷可憑（見本院卷㈠第 199頁）。被上訴人具狀聲明由現任法定代理人廖敏媛承受 訴訟，於法即無不合，應予准許。 二、次查上訴人為新北市○○區○○段車子路小段第31241、312 42、31243、31244、31245、31246、31247建號之所有權人 ，上訴人之前手順鑫資產管理股份有限公司（下稱順鑫公司 ）與被上訴人前於臺灣臺北地方法院99年度訴字第3616號請 求撤銷管理費規定等事件，上訴人雖曾參加該訴訟（見原審 卷㈠第63頁），惟查，該案件係順鑫公司以新北市新店區達 觀鎮A1社區（下稱達觀鎮A1社區）在86年間所制定之住戶規 約第12條，關於商場管理費每坪新臺幣（下同）80元之約定 過高為由，依據民法第799條之1第3項之規定，請求撤銷關 於該管理費約定之規約；而本件上訴人所請求撤銷者，係10 1年12月8日修訂之達觀鎮A1社區住戶規約第12條關於被上訴 人無故調漲本件商場暨停車位管理費之規約，前後兩訴所請 求撤銷之規約係屬不同時期之規約，訴訟標的自屬不同。且 前案係以順鑫公司於訴訟繫屬中99年6月10日將系爭建物所 有權移轉予上訴人，順鑫公司已非系爭建物之所有權人，與 民法第799條之1第3項之規定不符而駁回順鑫公司之請求， 並未對於管理費每坪80元之約定，是否過高為實體認定，有 該判決附卷可稽。況前案於99年11月19日判決後，被上訴人 亦於99年12月12日將管理費調降為每坪55元（見原審卷㈠第 21至24頁）。被上訴人抗辯上訴人依民法第799條之1第4項 規定，應受達觀鎮A1社區101年12月8日修訂之達觀鎮A1社區 住戶規約第12條關於商場暨停車場管理費規約之拘束云云， 尚無可採。 貳、實體方面： 一、上訴人主張：上訴人於99年3月9日自訴外人順鑫公司取得位 於達觀鎮○○○區○○○路○號建物，包括一、二樓（31241建 號）、地下一樓（31242建號）、地下一樓之一（31243建號 ）、地下一樓之二（31244建號）、地下二樓（31245建號） 、地下二樓之一（31246建號）、地下二樓之二（31247建號 ）規劃為商場使用，而地下三樓（31250建號）則為商場停 車場使用（下合稱系爭建物）。上開建物均位於達觀鎮A1社 區，達觀鎮A1社區於99年12月12日區分所有權人會議決議， 將商場管理費調降為每坪每月55元。嗣卻於101年12月8日10 1年度第2次區分所有權人大會會議（下稱系爭會議）決議， 修改達觀鎮A1社區住戶規約（下稱系爭規約）第12條第1項 第2款「管理費：……商場及幼稚園每坪每月80元」（下稱 商場管理費條款）及第3款「停車場管理費：……商場停車 場屬商場之專有部分，依坪數收費；並依其獨立之收費方式 ，專款專用」（下稱停車場管理費條款）。系爭會議以商場 無法招商或招商不利為由，修改系爭條款，提高商場管理費 作為懲罰，對上訴人顯失公平，亦有藉由多數決方式，形成 對少數區分所有權人不利之分擔決議之權利濫用情事。另上 訴人所有52個車位，其記載為防空避難室兼停車空間，上訴 人停車位未受任何保全服務及清潔服務，但被上訴人卻以車 位屬上訴人專有部分為由，將52個停車位改以坪數計算管理 費，顯不公平等情，爰依民法第799條之1第3項規定，以先 位聲明，求為系爭規約之商場及停車管理費條款應予撤銷； 並主張被上訴人有民法第148條權利濫用情事，以備位聲明 ，求為確認系爭會議決議修訂商場管理費條款及停車管理費 條款無效（原審駁回上訴人先位及備位聲明，上訴人僅就先 位聲明部分上訴，且於本院陳稱備位聲明部分不再主張）並 上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡系爭規約之商場及停車管理費 條款應予撤銷。 二、被上訴人則以：達觀鎮A1社區住戶規約最早規定商場管理費 為每坪80元，上訴人前並依此規約繳納管理費，嗣因上訴人 於99年度第2次區分所有權人大會請求調降商場管理費，始 經決議給與上訴人調降管理費為每坪55元之優惠，故達觀鎮 A1社區101年12月8日於系爭會議決議免除上訴人所享有之商 場管理費優惠，回復規約之商場管理費原訂費用收取標準， 由每坪55元回復至每坪80元之收費標準，不過是區分所有權 人大會依法行使權利，不能認為係針對上訴人為懲罰，並無 顯失公平。且通常「商用」建物因人潮來往，使用社區公設 空間之頻率較高，維護、管理之需求亦較高，故其管理費收 費標準會高於住家用者。上訴人所有系爭建物登記用途為「 商用」，使用執照為「店面」，達觀鎮A1社區住戶規約據此 規定商場管理費每坪80元，住家管理費每坪40元，並無不當 。又系爭建物地下三樓之52個車位，其產權登記為上訴人專 有，並非共用，用途為商業用，性質上等同於一般建物，其 結構上為一獨立空間，有鐵捲門與公共通行區域隔離，其他 住戶無法進入使用，與其他住戶使用之停車位有所不同。又 被上訴人社區之保全巡邏服務包括系爭建物外圍，故有對上 訴人提供管理服務等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回 。 三、兩造不爭執事項： ㈠上訴人為系爭建物之所有權人。 ㈡達觀鎮A1社區系爭會議決議修訂第12條第1項第2款商場管理 費條款為：「管理費：住戶每坪每月40元，商場及幼稚園每 坪每月80元」及第3 款停車管理費條款為：「停車管理費： 住戶每車位每月200元，木板機車位每車每月100元；商場停 車位屬商場之專有部分，依坪數收費；並依其獨立之收費方 式，專款專用」。 四、上訴人主張系爭會議修訂商場、停車管理費條款，均有顯失 公平之情等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件 之爭點厥為：上訴人主張系爭會議修定之商場、停車管理費 條款有顯失公平之情應予撤銷，有無理由？茲析述如下： ㈠按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區 分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用， 公寓大廈管理條例第10條第1 項定有明文。又按共用部分、 約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委 員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共 有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有 權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定， 公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。是關於為維護共 有、共用部分管理上必要所支出之管理費用收費標準之制定 ，係由區分所有權人會議決議或以規約定之。又區分所有權 人會議係因區分所有建物各住戶間就區分所有建物本身之專 有部分、共有部分之利用密不可分，且住戶多屬人數可觀， 故以區分所有權人會議決議代表住戶之多數意見，以平衡各 住戶對於共同事務之參與可能及區分所有建物修繕、管理之 進行，是區分所有權人會議以多數決之方式決議區分所有建 物事項，仍屬私法自治契約自由之保障空間。 ⒈關於商場管理費：上訴人為達觀鎮A1社區區分所有權人，而 上訴人所有系爭建物地下一、二樓，其全部所有權人為上訴 人，且上開建物均屬達觀鎮A1社區之區分所有建物屬上訴人 專有，並非共用部分等情，有系爭建物地下一、二樓登記謄 本、所有權狀在卷可稽（見原審卷㈠第46至57頁、原審卷㈡ 第149至155頁）。系爭建物地下一、二樓之主要用途，均登 記為「商業用」，上訴人曾向達觀鎮A1社區住戶表明將以上 開地下一樓建物做為招商使用之情，亦有系爭建物地下一樓 登記謄本、上訴人於99年10月6日給達觀鎮A1社區管理委員 會之函文、達觀鎮A1社區101年4月13日第17屆第4次管委會 會議紀錄存卷可憑（見原審卷㈠第19頁、第26頁背面、第46 至51頁）。達觀鎮A1社區於99年12月12日以前，社區商場管 理費原為每坪80元，為兩造所不爭執，嗣於99年度第2次區 分所有權人大會以社區商場管理費臨時動議案，提付該會議 表決，並經會議決議社區商場管理費調降為每坪55元等情， 有上開會議紀錄及99年12月12日修定之規約附卷可稽（見原 審卷㈠第22至24頁），系爭會議將商場管理費調回原先之每 坪80元，係以系爭建物之實際規劃商業使用之情形，做為管 理費收取標準之考量，被上訴人依據區分所有權人對於區分 所有建物專有部分各自使用情形之差異，為區別對待，將上 訴人所有系爭建物地下一樓之商場因其商業使用目的，與居 住使用目的之差異，將商場管理費調漲為每坪80元，並非對 於上訴人招商不利之懲罰。參之達觀鎮A1社區內另一商用住 戶即創意髮廊之所有人吳璋，自98年起即以每坪80元繳交商 場管理費（見原審卷第31至33頁），直至達觀鎮A1社區101 年度第2次區分所有權人大會決議回復商場管理費為每坪80 元後亦同，其從未享有如上訴人提案調降管理費之優惠待遇 ，上訴人相較其他商用住戶已多享有2年較低管理費之優惠 ，足見達觀鎮A1社區101年度第2次區分所有權人大會決議， 實係免除上訴人所享有調降管理費2年之優惠，回復規約之 原訂費用收取標準，並非針對上訴人之懲罰，難謂有何顯失 公平之處，是上訴人主張被上訴人徒以上訴人商場招商不力 為由，提高商場管理費作為懲罰，係違反誠信原則而顯失公 平，亦有藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之 分擔決議之權利濫用情事云云，殊無可採。 ⒉關於停車場管理費：地下三樓即31250建號由上訴人供作商 場停車場使用，該31250建號由31246及31247建號建物所有 權人各有應有部分52分之26，而31246及31247建號建物為上 訴人所有，此有建物登記謄本可稽（見原審卷㈠第106、54 、56頁）。足見地下三樓31250建號商場停車場實質上為上 訴人所專有，上訴人自行將其規劃供作地下一樓商場之停車 使用，屬上訴人專有空間之利用，並非其他住戶可進入任意 使用，與一般區分所有建物之停車位屬共有部分約定專用之 情形不同，故上訴人地下三樓停車場利用情形，明顯與一般 住戶之停車位迥異，且該停車格為上訴人所私設，與達觀鎮 A1社區其他約定專用車位不同，上訴人以鐵捲門與公共通行 區域隔離，其他住戶無法進入使用、通行，上訴人亦將該地 下三樓作為倉庫使用，並對外招售招租停車場，此有現場照 片可稽（見原審卷㈠第35、36頁、本院卷㈠第54頁、卷㈡第 4、6、7、8頁），可證系爭建物地下三層停車場實屬上訴人 專有專用，上訴人主張為社區之防空避難兼停車空間，係公 共設施之一，性質上屬共用部分云云，尚非可採。系爭會議 決議與其他住戶相同均以坪數為專有部分管理費之收費標準 ，符合平等原則，並無顯失公平之情形。上訴人主張地下三 樓停車場為社區之防空避難兼停車空間，係公共設施之一， 性質上屬共用部分云云，尚非可採。復參之公寓大廈管理條 例第10條第1項之規定，上訴人就實質上屬其專有部分之停 車場應自理其內部之清潔、管理，被上訴人並無提供清潔、 管理等服務之義務，亦無管制其車輛進出之義務。上訴人主 張被上訴人未對停車場內部有任何清潔或管理之行為，而依 坪數來收取管理費，顯屬權利濫用，有違誠信原則云云，亦 非可取。 ㈡上訴人之商場及停車場，係供不特定之多數人使用，外圍公 共區域出入複雜，在管理上較具風險，而被上訴人確有對各 公共區域提供保全巡邏工作，由達觀鎮A1社區巡邏紀錄表之 記載觀之，其範圍包括上訴人所有之建物周邊如全家利商店 及好好托兒所中間（即系爭建物地下一樓外圍公共區域）、 元野城市戰場外圍（即系爭建物地下二樓外圍公共區域）、 美術館鐵門（即系爭建物地下三樓停車場入口處）、好好托 兒所外邊右側（即系爭建物地下一樓外圍）等處，涵蓋上訴 人所有建物周邊廣大之公共區域範圍，有被上訴人提出之達 觀鎮A1社區101年7月至102年2月保全巡守紀錄為證（見原審 卷㈠第220至226頁），又被上訴人對各公共區域提供監視設 備、照明設備，亦有照片足憑（見本院卷㈡第8、9、11頁） ，足見被上訴人對上訴人之商場及停車場外側直接接鄰之廣 大公共區域，均有提供保全巡邏、監視、照明等安全維護之 工作，顯見上訴人事實上享有達觀鎮A1社區保全人員巡守之 服務，以維護其建物及人員之安全。且上訴人商場及商場停 車場周圍之公共空間，包括系爭建物地下1樓外圍區域、即 「全家便利商店」、及「好好幼兒園」外之廣場，及地下二 樓外圍圓形廣場即「元野城市戰場」外鄰之廣場等公共區域 ，均有由被上訴人與公寓大廈管理維護公司簽署承攬契約、 由其環保清潔人員提供清潔之服務（見本院卷㈡第101至104 頁），被上訴人並有聘僱園藝公司提供周圍公共空間花草園 藝之修整維護（見本院卷㈡第137、138頁），此等服務均提 供予上訴人直接毗鄰之廣大公共區域，為上訴人所直接獲益 。上訴人主張被上訴人未對其提供清潔、管理等服務云云， 自不足採。 ㈢又達觀鎮A1社區住戶規約第3條第9項係約定區分所有權人會 議討論事項，除本條例第30、31條規定外，應有區分所有權 人過半數及其區分所有權人比例合計過半數之出席，已出席 人數過半及區分所有權人比例佔出席人數區分所有權人合計 過半數之同意行之，有上開住戶規約在卷可稽（見調字卷第 24頁）。系爭會議出席人數應到546人，實到279人，占應到 人數比例51.1％，已超過半數，而系爭會議討論有關商場及 停車管理費條款時，其中第12條第2款之商場管理費調漲為 每坪80元之議案，經140票同意、96票不同意，已有超過出 席人數過半數同意將商場管理費調漲為每坪80元，另關於第 12條第3項之停車場管理費「商場停車場屬商場之專有部分 ，依坪數收費；並依其獨立之計算方式，專款專用」之議案 ，亦經206票同意，17票不同意，即超過出席人數過半數同 意將商場管理費為上開調漲等情，亦有系爭會議紀錄附卷可 查（見調字卷第17、19頁），系爭會議程序均符合達觀鎮A1 社區之上開規約之約定。而依據系爭會議之決議內容，係以 商場停車場之管理費收取後專款專用，符合使用者付費之收 益原則，並無違背平等原則。上訴人主張商場、停車位管理 費條款有顯失公平云云，洵無足取。 五、綜上所述，上訴人依民法第799條之1第3項規定，請求撤銷 系爭會議決議修訂之商場、停車場管理費條款，為無理由， 不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨 指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴 。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 9 月 30 日 民事第一庭 審判長法 官 林陳松 法 官 鄭威莉 法 官 曾錦昌 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 10 月 2 日 書記官 陳佳伶 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。