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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　 103年度上易字第1339號 上　訴　人　陳文祺 　　　　　　王淑芬 被　上訴人　豐達建設股份有限公司 法定代理人　周崇嶽 訴訟代理人　沈志成律師 　　　　　　宋盈萱律師 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國103 年8 月21日臺灣桃園地方法院101 年度訴字第1427號第一審判決提起 上訴，本院於104 年6 月17日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張：伊二人係夫妻，於民國99年12月14日共同向被 上訴人購買「豐達百邑A2棟5 樓」房屋及其坐落土地應有部 分，門牌號碼為桃園縣桃園市（改制前，下同）國豐三街82 號4 樓（下稱系爭房屋），坪數31.12 坪，總價為新臺幣（ 下同）550 萬元，兩造並簽訂預售房屋買賣契約（下稱系爭 契約）。被上訴人於銷售時係以桃園縣政府99桃縣工建執照 字第會桃00313 號建築執照之圖說作為預售屋之環境、外觀 、設計、格局、配置、公共設施等之解說，標榜伊等係購買 ，每層4 戶，共用2 部電梯之公共設施，惟被上訴人未依建 築法第39條規定及系爭契約按圖興建，在未經通知並得伊等 同意下，即自行變更室內安全梯之防火門（下稱系爭防火門 ）位置與設計，將之取消後於走道上增設2 道防火門（下稱 增設防火門），使其中靠近A3住戶之A3電梯形同該戶專用梯 廳，而為A2住戶之系爭房屋則與同層另2 戶共用另一部電梯 ，不僅影響系爭房屋之房價，增設防火門更增加伊等使用A3 電梯之不便，伊等因而受有每坪2 萬元價差之損害，爰依民 法瑕疵擔保及債務不履行法律關係，請求被上訴人賠償伊等 716,000 元等語。 二、被上訴人則以：伊係依系爭契約第11條第2 項第3 項約定， 為增進社區大樓之公共安全，指示相關工程技師或設計人員 辦理變更設計，並於99年11月9 日向桃園縣政府提出申請， 經桃園縣政府於100 年2 月17日以府工建字第0000000000號 函准予備查，並無未依設計圖施工及二次施工情事，且伊於 99年11月下旬銷售時，銷售人員均以平面配置參考圖向購屋 者解說，該圖上已有增設防火門之配置，亦與竣工圖相符， 伊並無變更設計及欺瞞情形。又觀諸桃園縣政府消防局101 年12月12日桃消預字第0000000000號函覆「有關場所消防安 全設備檢討係以整層樓之面積、開口及樓層等參數進行檢討 ，樓梯間防火門之位置更動並不影響該場所消防安全設備配 置。且本局之竣工圖說係以符合本局勘驗時之狀態，場所於 勘驗合格後進行二次施工致現場與圖說不符本局無法更正。 另樓梯間防火門係屬防火區之一部分，其權管單位為本府工 務局」之內容，顯見防火門之權管單位為桃園縣政府工務局 ，且桃園縣政府消防局僅係說明竣工圖說係以符合檢查勘驗 時之狀態，非指增設防火門為二次施工。而增設防火門之設 計係為失火時阻斷及延緩火勢燃燒之用，如A3住戶處失火時 ，增設防火門即可發揮阻隔火、煙之竄燒，煙霧不會直接漫 入A1、A2、A5部分，並維護上訴人及A 棟其他住戶之安全， 上訴人稱增設防火門造成生活上通行不便、往內壓開門方式 常夾到手、防火門上之保持器會自動將門關起來容易夾傷手 及小朋友、走道上增加門檻易使人絆倒且影響風水及妨礙輪 椅通行、浪費上訴人寶貴時間、當防火門同時被反鎖而無法 進入家門及壞人侵入、影響上訴人與建商房屋成交價及上訴 人之選擇等之損害云云，僅係個人使用習慣及主觀觀感，並 未舉證，且系爭房屋並無減少價值之瑕疵等語置辯。 三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並聲明： ㈠原判決廢棄。 ㈡被上訴人應給付上訴人716,000 元，及自102 年12月26日民 事綜合辯論意旨暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息5%計算之利息。 被上訴人則於本院答辯聲明：上訴駁回。 四、兩造不爭執之事項（見原審卷㈡第289-290、299頁、本院卷 第50頁反面、第52頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依 爭點論述順序整理內容）： ㈠上訴人於99年12月14日與被上訴人簽立系爭契約，由上訴人 以550 萬元之價格，向被上訴人購買系爭房屋。 ㈡被上訴人為更正原核准設計圖說，於99年11月9 日以王國輝 建築師事務所為申請人，向桃園縣政府提出申請書，說明略 以：本次申請更正原核准設計圖說窗戶型式、立面圖及部分 室內隔間調整（見更正後圖說），桃園縣政府嗣於100 年2 月17日以府工建字第0000000000號函復准予備查。 ㈢系爭房屋為被證3 豐達百邑3-12F 平面配置參考圖上標示A2 部分。 ㈣以上事實，有預售房屋買賣契約、桃園縣政府工務局101 年 12月20日桃工建字第0000000000號函、100 年2 月17日府工 建字第0000000000號函、平面配置參考圖可稽（見原審卷㈠ 第52-121、151、193頁）。 五、經原審於103 年10月19日與兩造整理並協議簡化之爭點為（ 見原審卷㈡第299頁反面、290頁，並依本院論述之妥適，而 調整其內容）： ㈠被上訴人有無違反系爭契約第9 條第1 項之約定：「本房屋 建築構造種類（主要結構）係為鋼筋混凝土造，其規格除另 有約定外，應依照主管建築機關核准之（99）桃縣工建執照 字第會桃00313 號建造執照（影本如附件一）之圖說為準。 」？ ㈡系爭防火門變更設計位置，是否導致公共安全降低？ ㈢系爭防火門變更設計位置，是否使系爭房屋客觀上價值之減 損？ ㈣上訴人得否依民法第359 條規定請求減少價金716,000 元？ 六、茲就上開爭點論述如下： ㈠被上訴人有無違反系爭契約第9 條第1 項之約定：「本房屋 建築構造種類（主要結構）係為鋼筋混凝土造，其規格除另 有約定外，應依照主管建築機關核准之（99）桃縣工建執照 字第會桃00313 號建造執照（影本如附件一）之圖說為準。 」？ 1.按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭 句，民法第98條定有明文。又解釋契約，應以立約當時之真 意為準，而真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為 斷定之標準，並應通觀契約全文，於文義上及理論上詳為推 求，不能拘泥文字致失真意（最高法院82年度台上字第341 號判決參照）。觀諸系爭契約第9 條第1 項約定「本房屋建 築構造種類（主要結構）係為鋼筋混凝土造，其規格除另有 約定外，應依照主管建築機關核准之（99）桃縣工建執照字 第會桃00313 號建造執照（影本如附件一）之圖說為準。」 之內容，且該條條旨明載「建築主要結構、主要建材及其廠 牌、規格」等文字，依文義解釋，應屬就建築主要結構及規 格所為之約定，對照系爭契約第11條條旨記載「建築變更設 計之處理」，而該條約定之內容記載「二、賣方變更設計： ㈠本社區大樓內外之公用事業設備，即自來水、電力、瓦斯 （如有）之設備管線等，均由賣方依主管機關核發之建築執 照藍圖或設計圖設計施工，若各公用事業主管機構於正式安 裝或現場配置認需另行變更設計時，買方同意依其變更無異 議。㈡敷設於本社區大樓內外之建築物建材及其所需空間， 如有下列情形之一者，買方亦同意賣方逕行指示相關工程師 或設計人員辦理變更設計：……。㈢為增進本社區大樓之公 共安全、公共衛生、生活機能等整體效益，賣方得依實際需 要逕行指示相關工程技師或設計人員辦理變更設計。㈣本工 程規劃興建之建築物，賣方就未售出戶於必要時有權指示建 築師辦理坪數、戶數或室內隔間之變更設計。」，可知系爭 契約第9 條與第11條之規範客體尚有不同，前者係就建築主 要結構有所約定，後者則係就建築主要結構以外之公用事業 設備、電信室等建築設備加以約定，如屬後者情形，賣方即 得於符合系爭契約第11條第2 項要件之情形下，逕行辦理變 更設計，毋須於該條之約定外，另行徵得買方之同意。 2.上訴人主張被上訴人於兩造99年12月14日簽立系爭契約後， 未經其等同意即擅自變更系爭防火門之設計，將之取消後而 設立增設防火門等語，被上訴人則辯稱防火門之變更設計係 依法於99年11月9 日以王國輝建築師事務所為申請人，向桃 園縣政府提出申請書，嗣桃園縣政府於100 年2 月17日以府 工建字第0000000000號函復准予備查等語，並有前述桃園縣 政府工務局函在卷可稽，且為兩造所不爭執，又該局以101 年12月20日桃工建字第0000000000號函復原法院有關被上訴 人曾於99年11月9 日申請部分室內隔間調整，其中包括3 樓 至12樓之A2戶與A5戶間D1防火門變更一事，說明略以「…… 建築法第39條規定：『起造人應依照核定工程圖樣及說明書 施工；如於興工前或施工中變更設計時，仍應依照本法申請 辦理。』；本案設計人王國輝建築師事務所於99年11月9 日 申請更正窗戶型式、立面圖及部分室內隔間調整，業經桃園 市建築師公會審查合格，故本府（函文字號略）同意更正備 查在案。」，該局復以102 年1 月22日桃工建字第00000000 00號函復原法院「三、本案設計人前於99年11月9 日申請窗 戶型式、立面圖及部分室內隔間調整；此次申請部分室內隔 間調整包含梯間牆及防火門位置調整。因不涉及變更主要構 造或位置，不增加高度或面積，不變更建築物設備內容或位 置，故本府100年2月17日府工建字第0000000000號函同意更 正備查。」（見原審卷㈠第223、243、264頁），足徵關於 本件防火門位置之變更設計，並不涉及變更主要構造、主要 建材及其廠牌、規格，自非系爭契約第9條所規範之客體， 又不論系爭防火門或增設防火門，均屬公共設施，功能在於 防止火災發生時火、煙之竄燒、漫延，自與所屬大樓社區之 公共安全攸關，依前揭說明，本件防火門位置得否變更設計 ，應遵循系爭契約第11條第3項之規定，則依該條約定，被 上訴人得依實際需要逕行指示相關工程技師或設計人員辦理 變更設計，本毋須另得上訴人之同意，且系爭防火門之變更 設計既經桃園縣政府工務局依建築法第39條之規定審核後認 符合規定而同意更正備查（見同上卷第264頁），是上訴人 主張被上訴人未經其等同意即變更設計，且未依建築法第39 條規定依圖說興建，有違系爭契約第9條第1項之約定，而應 負債務不履行責任云云，即無可採。另被上訴人變更系爭防 火門設計，既毋須另得上訴人同意，則被上訴人於銷售系爭 房屋，是否以變更防火門設計後之平面設置圖向上訴人說明 ，即不影響於本件之結論，茲不贅述。 ㈡系爭防火門變更設計位置，是否導致公共安全降低？系爭防 火門變更設計位置，是否使系爭房屋客觀上價值之減損？上 訴人得否依民法第359 條規定請求減少價金716,000元？ 1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度 ，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險 移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條第1 項、第2 項定有明文。次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給 付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權 利，民法第227 條第1 項定有明文。又按物之瑕疵擔保責任 與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及 規範功能各不相同；因物之瑕疵而解除契約，與因不完全給 付而解除契約，兩者有別；前者無須可歸責於出賣人之事由 ，買受人即得依民法第359 條規定解除契約；後者則須有可 歸責於出賣人之事由始可解除契約，且買受人主張出賣人應 負不完全給付之責任時，如其不完全給付可能補正者，惟於 買受人定期催告補正而不補正時，始得依民法第254 條之規 定解除契約，不能補正者，則可不經催告而解除契約；前者 應受民法第365 條除斥期間之限制，後者則無民法第365 條 規定之適用；前者倘依其情形解除契約顯失公平者，買受人 僅得請求減少價金，後者則無此規定之適用（最高法院94年 度台上第2352號判決參照）。復按出賣人就其交付之買賣標 的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發 生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之 瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（ 最高法院77年度第7 次民事庭會議決議㈠參照）。 2.上訴人聲請調查之證人即他住戶彭國銘固於原審證述：當初 銷售人員沒有說通往A3電梯部分的通道不會有防火門的設置 ，但伊太太與被上訴人簽訂買賣契約時有載明，被上訴人應 該要依照建造執照來施工，銷售人員有當場影印建造執照圖 書給伊，根據該建造執照圖說，通往A3電梯的通道沒有防火 門的設置，裝設2 個防火門會造成安全性的降低，因為該防 火門要特別設定才不會鎖上，此會造成伊無法使用A3電梯等 語（見原審卷㈠第226-228 頁），惟彭國銘同日亦證述：看 屋時被上訴人提供之廣告資料並未包含被證三之平面圖，廣 告資料只有伊購買該戶的室內平面圖，沒有整個樓層的平面 圖等語，是依該證人之證詞，難認上訴人與被上訴人簽立系 爭契約時，被上訴人對於防火門之設置位置乙節有所保證。 又依上訴人不爭執其真正之系爭房屋所屬社區於102 年4 月 26日邑法函字第0000000 號函所載「二、委員會嚴格禁止住 戶將防火安全門上鎖。三、為了消防安全，委員會規定，平 日不可將防火安全門上鎖，若真有上鎖，乃屬住戶個人不當 之行為，一經發現，將會予以該住戶糾正……」等字（見原 審卷㈡第130 頁、本院卷第51頁），則系爭房屋所屬社區管 理委員會既嚴禁住戶將防火安全門上鎖，復經原審於102 年 4 月16日履勘，現場防火門設置位置如原審被證三之平面參 考圖所示，現場防火門均設置得上鎖裝置，但現場防火門均 未上鎖，該樓層消防栓係在被證三所示A 梯廳出口正對面牆 壁上，排煙閘係在A 梯廳出口右方牆壁，有勘驗筆錄可考（ 見原審卷㈠第283-285 、50頁），堪認上訴人顯無不能使用 同樓層所設兩部電梯之情，難謂被上訴人就此有何債務不履 行可言。至於上訴人主張通往A3電梯之走道增設防火門後， 因門很重、門把難拉，如手提東西即有不便，又通過時有被 門檻跘倒之可能，且門檻不利風水云云，因防火門之設置係 為防止火、煙之竄燒、漫延，增進公共安全而設置，為達消 防之目的，稍許便利性之犧牲，在所難免，且應為多數人所 得接受，此猶如設置門鎖以防盜，必增加開啟門鎖始得通行 不便之理，故於安全性及便利性之權衡、取捨下，尚難遽認 因此所生之合理不便利處即屬物之瑕疵，上訴人就此所為之 主張，要無可採。 3.又依桃園縣政府消防局101 年12月12日桃消預字第00000000 00號函復原法院有關豐達百邑大樓防火門竣工圖說修正疑義 ，說明略以「有關場所消防安全設備檢討係以整層樓之面積 、開口及樓層等參數進行檢討，樓梯間防火門之位置更動並 不影響該場所之消防安全設備設置。且本局之竣工圖說係以 符合本局勘驗時之狀態，場所於勘驗合格後進行二次施工致 現場與圖說不符本局無法全部更正。另樓梯間防火門係屬防 火區劃之一部分，其權管單位為本府工務局。」（見原審卷 ㈠第241 頁），可知系爭防火門位置之變更設計，並不影響 該場所之消防安全設備設置，又此部分之變更設計，業得桃 園縣工務局同意備查，已如前述，是難認系爭房屋因此有公 共安全降低情事，此外，上訴人亦未進一步舉證以實其說， 復於本院陳稱其於本件之主張不在安全等語明確（見本院卷 第52頁反面），是依卷存事證，尚難認系爭防火門之變更設 計導致系爭房屋公共安全降低屬實。 4.本件復經原審函請桃園縣建築師公會就系爭防火門設置之變 更，是否導致公共安全降低或增進乙節進行鑑定，經該公會 以102 年8 月16日（102 ）桃縣建師鑑字第007-8 號函、10 3 年3 月13日以（102 ）桃縣建師鑑字第007-15號函復鑑定 結果：因上訴人不願做火煙鑑定，故未進行此部分鑑定，其 餘部分，認依現場狀況，88號5F成為類有專用樓、電梯之狀 況，而其餘3 戶成為類似僅共用一部電梯（因梯廳分為二處 ），故鑑定人認為將會因使用狀況不同形成價差，參酌實價 登錄資料（見附件9 ）88號7F成交單價為214,000 元/ 坪， 另未有此現象同社區82號7F成交單價為202,000 元/ 坪、另 未有此現象同社區78號7F成交單價為191,000 元/ 坪，認定 二案價差約10,000元/ 坪至20,000元/ 坪，此等價差係屬88 號價值增加或其餘三戶價值減損，難以直接判定等情，有上 開鑑定報告在卷可據（見原審卷㈡第2-59、181-189 頁）， 可知系爭防火門變更設計位置或有可能基於使用狀況不同而 形成價差，惟該價差究係基於A3住戶房屋之價值增加或A2及 其他同層住戶之價值減損，則難以認定，倘該價差係基於A3 住戶房屋之價值增加，即非上訴人或其他同層住戶所得置喙 ，遑論上訴人與其他同層住戶並無不能使用兩部電梯情事， 已如前述。至於上訴人稱鑑定人不應加入其他住戶的共同減 損金額，使法院難以判定云云，惟觀諸前揭鑑定意見僅係「 參酌」實價登錄資料，並未將其他房屋之價值減損金額計入 ，且非作成鑑定意見之唯一理由，又難以直接判定者為形成 價差之「原因」而非價值減損金額，上訴人此部分所述顯有 誤會。況且，依前述平面配置參考圖所示（見原審卷㈠第50 頁），同層各戶房屋之位置、面積、隔局尚非全然相同，凡 此皆足影響各戶房屋之價值，縱無增設防火門存在，A3住戶 出大門左側即有一部電梯可資使用，同層他戶於出大門後， 尚須行經走道，進入A 梯廳，始能使用另一部電梯，或穿越 走道，抵達A3住戶前而使用A3電梯，衡情即足使A3住戶房屋 於銷售上取得不同之優勢，然成交之房價，尚須考量當時房 市景氣、購買人之財力及需求、該建案銷售階段等諸多因素 ，甚至連買賣雙方之議價能力均足以構成房屋買賣價差，是 上訴人就其主張系爭房屋因系爭防火門之變更設計而致價值 減損等情，除提出實際成交金額參考資料外，更應具體證明 其等之主張屬實。雖上訴人另提出數張現場相片為證（見本 院卷第14、15、25-27 、83、84頁），然此部分證物充其量 僅能證明增設防火門造成其等生活上之不便，惟此部分不構 成債務不履行或物之瑕疵，理由同前揭六、㈡、⒉所載，又 其中所載其他房屋交易價格比較表，未有詳細門牌號碼足資 特定並以之比較A3住戶與其他住戶之價差，更未能證明系爭 房屋有因系爭防火門變更設計之故而生價值減損情事（見本 院卷第27、28、83頁），此外，上訴人又未能再舉證系爭房 屋確有因系爭防火門變更設計而生價值減少之事實，是上訴 人主張系爭房屋因此存有物之瑕疵云云，即乏實據，其等主 張依民法第359 條規定或債務不履行法律關係請求減少價金 以每坪2 萬元計算，共計716,000 元云云，即無可採。 七、從而，上訴人依瑕疵擔保、債務不履行之法律關係請求被上 訴人給付其等716,000 元，及自102 年12月26日民事綜合辯 論意旨暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息5%計算之利息，為無理由，不應准許。是則原審所為上訴 人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予 廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另本件事證已臻明確 ，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後 ，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘 明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。 中 華 民 國 104 年 7 月 1 日 民事第二十二庭 審判長法 官 張競文 法 官 邱璿如 法 官 范明達 正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 104 年 7 月 1 日 書記官 江怡萱