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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　103年度上易字 第683號上　訴　人　聯大保全股份有限公司 　　　　　　聯大公寓大廈管理維護股份有限公司 共　　　同 法定代理人　李錫麟 共　　　同 訴訟代理人　游鉅鎽 被 上訴 人　文華國際商業大樓管理委員會 法定代理人　寶樂興業有限公司 代　表　人　游泳華 訴訟代理人　賴重堯律師 上列當事人間給付違約金事件，上訴人對於中華民國103年4月25 日臺灣臺北地方法院103年度訴字第120號判決，提起上訴，經本 院於103年11月4日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人下開第二項之訴部分暨訴訟費用之裁判均 廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣叁拾陸萬貳仟壹佰 捌拾壹元，及自民國一０二年十一月十六日起至清償日止，按年 息百分之五計算之利息。 其餘上訴駁回。 第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔五分之三，餘由上訴人負擔 。 事實及理由 一、被上訴人依公寓大廈管理條例，於民國102年5月10日向臺北 市政府報備成立公寓大廈管理組織，並選任寶樂興業有限公 司（下稱寶樂公司）為主任委員等情，有公寓大廈管理組織 報備證明及臺北市政府102年6月11日府都建字第0000000000 0號函可參（見原審卷33至34頁）。是被上訴人之法定代理 人為寶樂公司，游泳華僅為其代表人，原判決將被上訴人法 定代理人誤載為游泳華，應予更正為寶樂公司，合先敘明。 二、上訴人主張：臺北市○○區○○○路○段○○○巷○號地下2樓至 14樓大樓，在被上訴人報備成立公寓大廈管理組織之前，原 名為台灣工礦商業大樓，並以台灣工礦商業大樓管理委員會 （下稱台灣工礦管委會）與聯大保全股份有限公司、聯大公 寓大廈管理維護股份公司（下分別逕稱聯大保全公司、聯大 管理公司，合稱上訴人），分別簽訂駐衛保全定型化契約及 受任管理維護定型化契約書（下分別逕稱保全契約、管理契 約，合稱系爭契約），約定每月服務費分別為新臺幣（下同 ）103,950元及176,400元，服務期間均自101年9月7日起至 104年8月31日止。嗣台灣工礦商業大樓區分所有權人決議將 大樓更名為文華國際商業大樓，並以該名稱向臺北市政府報 備成立被上訴人後，被上訴人以重新招聘物業管理公司為由 ，於102年9月30日終止系爭契約，卻拒絕依約給付以2個月 服務費計算違約金560,700元等情。爰依保全契約第12條及 管理契約第11條之約定，求為判命被上訴人給付上訴人560, 700元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算 利息之判決。 三、被上訴人則以：訴外人台灣工礦股份有限公司（下稱台灣工 礦公司）為台灣工礦商業大樓之區分所有權人，其在伊尚未 依公寓大廈管理條例報備成立前，擅以台灣工礦管委會名義 與上訴人簽訂系爭契約，自屬無效。況上訴人未依約向台灣 工礦公司催收積欠8年多之管理費，伊係正式立案之管委會 ，本有權重新選聘管理服務人員，並於102年9月30日終止系 爭契約，且付訖服務費，上訴人並未受有任何損失，則其事 後請求違約金，自屬無理由等語，資為抗辯。 四、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人全部提起上訴，並上 訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人560,700 元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利 息。被上訴人答辯聲明：上訴駁回 五、上訴人主張被上訴人提前終止系爭契約，依保全契約第12條 及管理契約第11條之約定，請求被上訴人給付違約金560,70 0元本息，為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯。經查： ㈠、按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區 分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在 執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護 事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實 體法上完全之權利能力。然民事訴訟法第40條第3項此等團 體設有代表人或管理人者，於訴訟法上有當事人能力，得為 確定私權之請求，則其實體法上雖無權利能力，而不得為權 利義務之主體，但不能因此即謂其代表人或管理人以該團體 名義所為之法律行為概屬無效，則公寓大廈在未依公寓大廈 管理條例所成立之前管委會，其執行「區分所有權人會議決 議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，所取得之權利及負 擔之義務，基於同一體原則，自應由依公寓大廈條例成立之 新管委會概括承受。查台灣工礦商業大樓於102年3月12日召 開第1次區分所有權人會議，因主委請假改由財委代理主持 ，依會議紀錄記載：「…貳、議題討論：議題一、制定本工 礦大廈規約內容並申請政府立案之管委會乙案。說明：由於 本大樓規約已過時宜，需重新修訂，並以內政部101年1月1 日規約版本為參考依據。…。議題三、大樓更名一案。說明 ：由於『台灣工礦公司』已倒閉多年，多人提議更改大樓名 稱，由台灣工礦商業大樓、更名為『文華國際商業大樓』。 決議：經表決多數同意大樓更名一案，呼應議題一，在申請 政府立案之新管委會時，使用新大樓名稱『文華國際商業大 樓』申請之。」等語（見原審卷93頁）。足見台灣工礦商業 大樓在更名為文華國際商業大樓之前，早已存在台灣工礦管 委會，雖區分所有權人事後決議依新大樓名稱，向臺北市政 府報備成立被上訴人，取代台灣工礦管委會，惟基於同一體 原則，台灣工礦管委會先前執行區分所有權人會議決議事項 及管理維護事務，所發生之權利義務，自應歸由被上訴人行 使及負擔。從而，台灣工礦管委會為大樓保全及管理維護事 項，與上訴人所簽訂系爭契約，依上開說明，仍無礙於兩造 關於系爭契約之成立，否則被上訴人事後無須向上訴人為終 止系爭契約之意思表示，並支付至終止日之服務費。是被上 訴人辯以其與台灣工礦管委會非同一組織，台灣工礦管委會 與上訴人簽訂系爭契約，對其不生效力云云，非屬可取。 ㈡、再依保全契約第12條及管理契約第11條均約定：「若乙方（ 即上訴人）有嚴重違反本契約之約定，經甲方（即台灣工礦 管委會）以書面通知乙方而未於時效內改正者，甲方得另以 書面通知終止契約，且於通知到達後14日生效，但其契約期 限1年以上（含1年）者，於通知到達後60日生效。契約履行 中甲方無正當理由而終止本契約者，應賠償乙方本契約所定 2個月之委託服務費作為違約金。」等語（依序見原審卷39 、44頁）。查被上訴人以終止委託管理服務關係書通知上訴 人於102年9月30日終止系爭契約，經上訴人以102年9月14日 （102）聯發字第222號函覆依系爭契約處理等情（見支付命 令卷4至5頁）。而被上訴人於102年8月28日召開會議決議公 開招標物業公司，並於102年9月11日公告選取新的物業管理 公司等節（見原審卷158至159頁）。雖被上訴人以上訴人未 依約向台灣工礦公司催繳管理費，以及其依公寓大廈管理條 例第36條規定得重新聘請管理服務人員，抗辯其終止系爭契 約具有正當理由云云。惟觀諸保全契約所載並無上訴人應負 責向區分所有權人催收管理費之約定；而管理契約第2條、 第15條第1款、第8款及第11款分別約定：「公寓大廈一般事 務管理服務事項」、「甲方現場管理之收繳情形，應由管理 委員會核閱後按月公告」、「乙方人員除現場主管及行政助 理以外，其他人員不得代收任何繳款費用」、「甲方及其相 關人員繳交費用時、應向乙方代辦人員索取正式收據並保存 ，避免爭議」等語（見原審卷42、45頁），充其量僅係上訴 人派駐現場之主管或行政助理有代收繳款之情外，上訴人並 無向區分所有權人催收管理費之權限或義務。至上訴人投標 企劃書，固載明管理費收取及催繳等語（見本院卷119頁） ，然此係上訴人於102年8月28日參與被上訴人重新招標之投 標文件，最終雙方權利義務須視合約內容為斷，被上訴人徒 憑上訴人未得標之投標文件，抗辯上訴人負有催收管理費義 務云云，自無可取。再者，公寓大廈管理條例第36條第9款 固規定，管委會具有委任、僱傭及監督管理服務人等職務， 然並非謂管委會招聘管理服務人員，即無須負任意終止契約 之責任。是被上訴人執上開事由終止系爭契約，顯乏正當事 由，自應負違約責任。 ㈢、又按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不 履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約 約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約 金，以免對債務人造成不利，此觀民法第250條之規定及其 修正理由即明。又約定之違約金額過高者，法院得依職權減 至相當之數額，為民法第252條所明定。而契約當事人約定 之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、 當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權 人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。 查系爭契約關於違約金性質，並未約明為懲罰性違約金，自 屬賠償總額預定性之違約金，兩造對此並不爭執（見本院卷 44頁），系爭契約之服務期間均自101年9月7日起至104年8 月31日止，上訴人依系爭契約每月獲取服務費計280,350元 。而上訴人每月須繳付5%營業稅14,018元（計算式：280,35 0×5%＝14,018，元以下四捨五入）、支付派駐人員薪資209 ,500元（1員機電員33,800元、1員總幹事38,300元、3員清 潔員63,000元、2員保全員60,000元、1員機動保全員14,400 元）、負擔勞保費用13,932元（計算式：209,500×9.5%費 率×70%公司負擔額＝13,932）、負擔健保費用6,172元（計 算式：209,500×4.91%費率×60%公司負擔額＝6,172）、提 撥勞退基金12,570元（計算式：209,500×6%提繳率＝12,57 0）及管銷費用8,411元（計算式209,500×3%＝8,411），共 計264,603元等情，業據其提出現場人員薪資單、勞健保及 勞退費率等資料為證（見本院卷131至138頁），被上訴人未 能提出反證推翻上訴人上開主張，其空言否認之抗辯，自無 可取。從而，上訴人主張被上訴人無正當理由於102年9月30 日終止系爭契約，致其減少23個月服務費之營收，受有362, 181元損失〈計算式：（280,350－264,603）×23＝362,181 〉，自屬可信。本院衡酌被上訴人終止系爭契約，致上訴人 所受實際損失，認其依保全契約第12條及管理契約第11條之 約定，請求被上訴人給付362,181元違約金，為有理由，逾 此部分之請求，為無理由，不應准許。 六、綜上所述，上訴人依保全契約第12條及管理契約第11條之約 定，請求被上訴人給付違約金362,181元，及自支付命令送 達被上訴人翌日（即102年11月16日，送達回證見支付命令 卷15頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有理 由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原 審就上開應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，尚有未合。 上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由 ，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至上開不應准許部 分，原審所為上訴人敗訴判決，所持理由雖與本院不同，但 其結果並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決此部分 不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐 一詳予論駁，併此敘明。 八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第2項、第79條，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 11 月 18 日 民事第一庭 審判長法 官 王聖惠 法 官 呂淑玲 法 官 傅中樂 正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 103 年 11 月 18 日 書記官 明祖星