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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　103年度重上字第229號 上　訴　人　基春工業股份有限公司 法定代理人　林信一 訴訟代理人　曾昭牟律師 複　代理人　楊佳純律師 被　上訴人　謝馥禧 訴訟代理人　俞浩偉律師 　　　　　　李偉誌律師 　　　　　　陳福龍律師 上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國102年 12月30日臺灣士林地方法院101年度訴字第1421號第一審判決提 起上訴，本院於103年12月30日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 原判決主文第三項更正為：被告基春工業股份有限公司應將坐落 臺北市○○區○○段○○段○○○○○○地號土地上，如本判決 附圖編號Ａ、Ｄ部分所示花臺一、編號Ｂ部分所示花臺二、編號 Ｉ、Ｇ部分所示花臺三、編號Ｃ、Ｅ、Ｈ部分所示平臺、編號Ｄ 、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分所示雨遮及ab連線之紅色實線部分所示圍牆等 地上物拆除，並將該等地上物占用土地及附圖編號Ｊ、Ｋ部分所 示空地騰空返還予原告。 事實及理由 一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，為民事訴訟法第256 條所明定。查 被上訴人於原審係依民法第767條第1項規定，請求上訴人將 坐落臺北市○○區○○段○○段00000 地號土地（下稱系爭 土地）上，如原判決附圖一編號Ｃ部分所示地上物拆除，並 騰空返還土地。惟該圖並未明確標示編號Ｃ部分所示土地上 之地上物，經本院再會同兩造及臺北市政府地政局土地開發 總隊至現場勘驗測量結果，原判決附圖一編號Ｃ部分之地上 物包括本判決附圖（下稱附圖）：①編號Ａ、Ｄ部分所示之 花臺一、②編號Ｂ部分所示花臺二、③編號Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ 部分所示花臺三、④編號Ｃ、Ｅ、Ｈ部分所示平臺、⑤編號 Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分所示雨遮、⑥ab連線之紅色實線部分所 示圍牆（下合稱系爭地上物），土地部分除系爭地上物之基 地外，尚包含如附圖編號Ｊ、Ｋ部分所示空地，有勘驗筆錄 及為兩造不爭執之鑑定圖可參（見本院卷第138-141 頁、第 153 頁）。因附圖係就原判決附圖一所示編號Ｃ部分地上物 及土地之坐落位置、面積更為詳細之顯示，雖面積略有減少 ，核屬更正之性質。被上訴人依據在本院之測量結果，將其 訴之聲明更正為：上訴人應將附圖所示之系爭地上物拆除， 並將系爭地上物所占用土地及附圖編號Ｊ、Ｋ部分所示空地 返還予被上訴人（見本院卷第183 頁背面），並未變更訴訟 標的，僅更正事實上之陳述，非為訴之變更或追加，合先說 明。 二、被上訴人主張：系爭土地為伊所有，上訴人並無占有使用系 爭土地之合法權源，然其所有門牌號碼臺北市○○區○○○ 路○段○○○巷○○號1 樓房屋（下稱系爭房屋）之圍牆及庭院竟 有部分坐落於系爭土地上（下稱坐落於系爭土地上之庭院系 爭庭院），爰依民法第767條第1項規定，請求上訴人將系爭 地上物拆除並返還系爭庭院所占用之土地。又上訴人無權占 用系爭土地受有利益，致伊受有損害，爰依民法第179 條規 定，請求上訴人返還民國101年9月26日至102年5月22日期間 ，按系爭土地申報地價年息10% 計算相當於租金之不當得利 新臺幣（下同）259,037元及法定利息，暨自102年5 月23日 起至返還前開土地之日止，按月給付伊32,966元等語。 三、上訴人則以：系爭房屋坐落於與系爭土地毗鄰之同小段 624 地號土地上（下稱624 地號土地），伊在89年間向前屋主賴 淼林購買系爭房屋時，一併取得系爭庭院、圍牆等附屬建物 之所有權。而系爭房屋之大門朝向系爭土地，須穿越系爭土 地始能通行馬路，依民法第789條第1項規定，伊對系爭土地 自有通行權。又系爭房屋及624 地號土地之原所有權人均為 訴外人許阿針，系爭土地係自624 地號土地分割而出，故系 爭土地原亦係許阿針所有。由賴淼林向伊保證可使用系爭庭 院、圍牆，及系爭房屋自70年竣工迄今均無系爭土地之前所 有權人請求賴淼林或伊拆除地上物等情，足證伊就系爭庭院 、圍牆之基地有合法使用權源，被上訴人訴請伊拆屋還地， 核屬權利濫用。再者，系爭房屋及系爭土地原所有權人均為 許阿針，許阿針將系爭房屋及系爭土地先後出賣予不同人， 伊為系爭房屋之買受人，自可類推適用民法第425條之1規定 ，主張於系爭房屋使用期間內就系爭土地有租賃關係。且系 爭土地位處巷道內，交通及生活機能不佳，被上訴人請求返 還之不當得利數額顯屬過高等語為辯。 四、原審為被上訴人一部勝訴之判決，即判命上訴人應將坐落系 爭土地上如原判決附圖一編號Ｃ部分所示地上物拆除，並將 土地騰空返還與被上訴人，另應給付被上訴人129,519 元， 及自102年5月23日起算之法定利息，暨自102年5月23日起至 返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人16,483元，並駁回 被上訴人其餘之訴。被上訴人就其敗訴部分未提起上訴，已 告確定。上訴人就其敗訴部分提起上訴，聲明為：㈠原判決 不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一 審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。 五、兩造不爭執之事項： ㈠系爭房屋坐落於與系爭土地毗鄰之624 地號土地上，上訴人 於89年8 月10日因買賣取得系爭房屋所有權（見原審卷㈠第 128頁建物登記謄本）。 ㈡系爭庭院坐落於系爭土地上（位置詳如附圖編號Ａ至Ｋ部分 所示）。 ㈢被上訴人於101年9月26日因買賣取得坐落臺北市○○區○○ 段○○段000地號土地（下稱625地號土地）之所有權（見原 審卷㈠第90頁），嗣該土地於102年4月25日因分割增加同小 段625-1地號土地及系爭土地（見原審卷㈠第111-114頁土地 登記謄本及地籍圖）。 六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。經查： ㈠系爭房屋係坐落於624 地號土地上之地上7層、地下1層雙拼 式區分所有建築物（凡爾賽宮廷華廈）中之1 樓房屋，該棟 建物興建完成時，在系爭房屋外並未設置圍牆，此觀前開建 物使用執照卷內之竣工圖及竣工照片即明（見本院卷第 141 頁、原審卷㈠第315-316 頁），惟系爭房屋目前在大門口左 右兩側及正前方已興建圍牆（無頂蓋），且於臨臺北市○○ 區○○○路○段○○○巷、114巷36弄側之圍牆分別設置鐵門， 前開鐵門僅有上訴人得以進出，凡爾賽宮廷華廈之其餘住戶 則無法進出該鐵門等情，業經本院及原審於履勘時查明，有 勘驗筆錄及照片可佐（見本院卷第139頁、第141頁、原審卷 ㈡第34頁、原審卷㈠第75-77 頁），上訴人並稱其買受系爭 房屋時，前開圍牆已興建完成，出賣人賴淼林並保證其得使 用前開圍牆及系爭庭院（見本院卷第27-28 頁），堪認現就 系爭庭院坐落之土地，僅上訴人具有事實上管領力，其為該 庭院土地之占有人無疑。而系爭庭院坐落於系爭土地上，內 有系爭地上物，所占用系爭土地之面積、位置詳如附圖編號 Ａ至Ｋ部分所示，經本院會同兩造及地政機關人員親至現場 測量，製有勘驗筆錄及鑑定圖可參，已如前述，足證上訴人 確有占有使用系爭土地之情。 ㈡上訴人辯稱其占有系爭庭院多年，未經系爭土地所有人主張 權利，且系爭土地原所有權人，在凡爾賽宮廷華廈興建時即 已出具切結書，表明願配合將來8 米計畫道路開闢，而將系 爭土地原有路面開通，以供凡爾賽宮廷華廈住戶出入，故其 就系爭土地具有合法占有權源云云。然系爭土地歷來之所有 人未曾對上訴人主張權利，可能僅為單純之沈默，並不當然 表示上訴人有權占有系爭土地。再者，系爭房屋係位在兩巷 道之交會處，該屋圍牆外方即為現有道路，有照片可參（見 原審卷㈠第76頁），而系爭庭院坐落之土地即為系爭土地之 一部，可知系爭土地係位在系爭房屋與現有道路之間，亦即 系爭房屋之住戶必須通行系爭土地始能與道路聯絡。被上訴 人並不爭執上訴人有通行系爭土地之權（見原審卷㈠第 233 頁背面），然通行權與占有實屬二事，縱認上訴人有通行系 爭土地之權利，亦未使其因此取得具排他性之占有使用系爭 土地之合法權源，是上訴人前開抗辯，均非有理。 ㈢上訴人復辯稱系爭房屋之圍牆及庭院，為該屋第一手屋主許 阿針興建，斯時許阿針亦為系爭土地之所有權人，許阿針嗣 將系爭土地及系爭房屋分別出售，依最高法院48年度台上字 第1457號判例及類推適用民法第425條之1規定，其對系爭土 地有租賃權云云。惟以： ⒈按土地與房屋為個別獨立之不動產，係不同之所有權客體 ，然房屋性質上不能脫離土地而存在，使用房屋必須同時 使用該房屋之基地，房屋對其基地自須具有使用權方可。 此於房屋與基地同屬一人所有，土地所有人本於其土地所 有權得為土地之用益，興建房屋而使其具有土地之使用權 者，固不生問題，但土地與房屋分屬不同人所有時，房屋 如就土地未取得使用權，勢必造成無權占有土地，導致須 拆除房屋，因而有害社會經濟及公共利益之結果，故於88 年4 月21日民法修法時將最高法院48年度台上字第1457號 判例、73年度第5 次民事庭會議決議之見解明文化，增訂 第425之1第1 項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人 所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地 及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受 讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房 屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項 規定之限制」，以資規範，此規定僅適用於房屋與其土地 之關係，房屋以外之建築物則無適用之餘地。 ⒉依臺北市士林地政事務所102年6月7日北市士地資字第000 00000000號函所檢附之沿革表（見原審卷㈠第172-173 頁 ），可知624地號、625地號土地之地號變更情形詳如附表 一所載，而凡爾賽宮廷華廈係於70年12月31日經主管機關 核發使用執照，有使用執照存根足憑（見本院卷第159 頁 ），是凡爾賽宮廷華廈落成時，624地號與625地號土地已 為不同地號之土地。而坐落於624 地號土地上之系爭房屋 第一手所有人為許阿針，當時其亦為625 地號土地之所有 人，有卷附之建物及土地異動索引足憑（見原審卷㈠第70 頁、第86頁），再佐以證人即凡爾賽宮廷華廈之住戶蔡嘉 德證稱：其在73年左右購買凡爾賽宮廷華廈內之門牌臺北 市○○區○○○路○段○○○巷○○號5樓房地，其搬進去住時 ，一樓之系爭房屋就已經有蓋圍牆，圍出一個庭院，當時 該屋之外觀和現在相同；其不知道該屋圍牆為何人興建， 但當時系爭房屋是地主許阿針所有，實際居住者為張嘉音 等語（見本院卷第80-81 頁），足證系爭房屋之圍牆乃在 第一手屋主許阿針或其家人居住使用時即已增建完畢，而 當時為系爭庭院基地之625 地號土地，亦為許阿針所有， 堪信斯時系爭庭院之占有人及與基地之所有人均為許阿針 。惟系爭房屋之所有權於83年3月4日因買賣而由訴外人華 明星取得，斯時625 地號土地仍為許阿針所有，此觀卷附 之建物及土地異動索引即明（見原審卷㈠第70頁、第86頁 ）。上訴人陳稱其向前手賴淼林買受系爭房屋時，賴淼林 有保證其可使用系爭庭院，顯見系爭房屋所有權移轉時， 係併同由買方取得系爭庭院之占有，可推知溯及83年間系 爭房屋所有權由許阿針移轉登記予華明星時，已改由華明 星取得系爭庭院之占有，是系爭庭院在83年間即已出現占 有與所有權分離之情形。 ⒊然如前所述，系爭庭院所在處為系爭土地之一部，僅以系 爭房屋之圍牆與系爭土地之他部分為區隔，且系爭房屋之 圍牆乃許阿針於該屋落成後所增建，與系爭房屋相結合， 無構造或使用上之獨立性及一定經濟價值，非獨立之不動 產，僅為系爭房屋之重要成分，於系爭房屋之所有權變動 時，由取得該屋所有權者併同取得圍牆之所有權。至圍牆 內之系爭庭院，地面上雖有以磚塊堆砌而成之平臺與花臺 等地上物（見本院卷第165-168 頁照片），然該等地上物 並非民法第66條第1 項所指之土地上定著物，非獨立之不 動產。至系爭庭院內之雨遮，則為與系爭房屋結合之附屬 設備（見本院卷第165 頁下方照片），為系爭房屋之一部 ，是系爭庭院內之系爭地上物，均非房屋甚明，且對系爭 庭院之占有使用實為對系爭土地之占有使用，而非對系爭 房屋為占有使用，系爭庭院之存在並未擴張系爭房屋所有 權之範圍。故而許阿針在83年以前占有使用系爭庭院，係 對625 地號土地為占有使用，其在83年3月4日後因出賣系 爭房屋，將系爭庭院併同交予買受系爭房屋之華明星占有 ，係無償容忍華明星占有使用其所有之625 地號土地，僅 屬使用借貸性質，而與民法第425條之1第1 項所規範之「 土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 異之人時」情形顯然有別，揆諸前開說明，當許阿針之繼 承人於101年間將625地號土地出售予他人並為所有權移轉 登記後，並無從適用或類推適用該條規定，而認系爭庭院 之占有人，得向625 地號土地之新所有人主張有推定之租 賃權。 ⒋被上訴人係於101 年9月26日因買賣取得625地號土地之所 有權（見原審卷㈠第90頁），嗣該土地於102年4月25日因 分割增加同小段625-1 地號土地及系爭土地，有土地登記 謄本及地籍圖可參（見原審卷㈠第111-114 頁），是系爭 土地本為625地號土地之一部。上訴人雖因買賣而於89年8 月10日取得系爭房屋之所有權，併同取得對系爭庭院之占 有，然其並無權對625 地號土地之現所有人，主張對該土 地有推定租賃權，前已詳論，其自亦不得主張其對系爭土 地有推定租賃權存在，至臻明確，準此，上訴人以前詞置 辯，亦非可採。 ㈣承前所述，被上訴人為系爭土地之所有人，上訴人並無占用 系爭土地之合法權源，卻占有系爭庭院（即附圖編號Ａ至Ｋ 部分所示土地），為無權占有人。是被上訴人依民法第 767 條第1 項規定，請求上訴人將系爭庭院中之系爭地上物拆除 ，並返還系爭庭院占用之土地，核屬有據。上訴人雖辯稱系 爭土地為道路用地，被上訴人訴請其拆屋還地實屬權利濫用 云云，惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人 為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法， 固為民法第148 條所明定，若當事人行使權利，雖足使他人 喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定 範圍之內（最高法院45年台上字第105 號判例意旨參照）。 查被上訴人固不否認系爭土地為道路用地，其收回系爭土地 後並無法建屋使用，然其陳稱道路用地如用於容積轉移，價 值甚高等語（見本院卷第81頁背面），為上訴人所不爭執， 顯見系爭土地非因屬道路用地而全無經濟價值。被上訴人以 系爭土地所有人身分提起本件訴訟，請求上訴人拆屋還地， 雖將生使上訴人喪失對系爭地上物及系爭庭院占有之效果， 而使上訴人受有損害，然此為被上訴人合法行使權利，以保 全其對系爭土地所有權之當然結果，難認被上訴人行使權利 係以損害上訴人為主要目的，非屬權利濫用。上訴人所辯， 委無足取。 七、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第 179條、第181條但書分別著有規定。經查： ㈠上訴人於101年9月26日至102年5月22日期間占有系爭庭院， 屬無權占用系爭土地，其因此受有使用該土地之利益，致被 上訴人受有損害，該等利益依性質不能返還，被上訴人自得 請求其償還相當於租金之價額。 ㈡又土地法第97條第1 項規定：「城市地方房屋之租金，以不 超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，該項規 定，於租用基地建屋之情形準用之，同法第105 條規定甚明 。被上訴人請求上訴人返還相當於租金之價額，未能證明系 爭土地出租之合理租金數額，乃主張參酌前開土地法之規定 以定之，堪可採取。查系爭土地之土地○○○區○道路用地 （公共設施用地）（見原審卷㈠第271 頁土地使用分區申請 及查詢系統單筆查詢結果），且該土地位於山坡上之住宅區 內，前方現有道路僅為6 米寬，距有商業活動之中山北路七 段及忠誠路約150 公尺，業經原審於履勘時查明，有勘驗筆 錄及照片、地圖可考（見原審卷㈠第24頁、第75-80 頁）。 本院審酌上情，認上訴人應返還相當於租金之價額，應按土 地法第97條規定，以土地申報總價年息5%計算為當，上訴人 空言辯稱以前開標準計算實屬過高云云，為本院所不採。 ㈢系爭土地於101、102 年度之申報地價分別為每平方公尺35, 840元、37,440元，有土地登記謄本足憑（見原審調字卷第9 頁、卷㈠第113 頁），而附圖編號Ａ至Ｋ部分所示土地面積 計為110.3 平方公尺，有臺北市政府地政局土地開發總隊檢 送到院之面積表可稽（見本院卷第186-187 頁），據此計算 ，上訴人在101年9月26日至102年5月22日期間無權占用附圖 編號Ａ至Ｋ部分所示土地，應返還相當於租金之不當得利數 額共為133,424 元（計算式詳如附表二）；自103年5月23日 起至返還占用土地予被上訴人之日止，則應按月給付被上訴 人17,207元（計算式：37,440×110.3×0.05×1/12＝17,20 7 ，小數點以下四捨五入）。原審就被上訴人前開請求，分 別判命上訴人給付129,519 元、16,483元，並駁回被上訴人 其餘之訴，被上訴人就其敗訴部分並未聲明不服，已告確定 ，是其僅得請求上訴人給付前開金額，併予指明。 八、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人將 附圖所示之系爭地上物拆除，並將系爭地上物所占用土地及 附圖編號Ｊ、Ｋ部分所示空地返還予被上訴人，另依民法第 179條規定，請求上訴人給付129,519元，及自102年5月23日 起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，暨自102年5 月23日起至返還前開土地之日止，按月給付被上訴人16,483 元，均有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，即 判命上訴人為前開給付，並為准、免假執行之宣告，並無違 誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由， 應駁回其上訴。另被上訴人於原審判決後依據本院會同地政 機關測量之結果，更正請求上訴人拆屋還地之聲明內容，爰 依其更正後之聲明，將原審判決主文第1項更正為如主文第3 項所示。又本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證於判決 結果不生影響，於茲不贅。 九、據上論結，上訴人之上訴為無理由，爰判決如主文。 中 華 民 國 104 年 1 月 13 日 民事第十庭 審判長法 官 張宗權 法 官 林鳳珠 法 官 陳婷玉 附表一（624、625地號土地之重測、分割沿革表）： ┌─────┬─────────┬─────────┬─────────┐ │ 重測前 │ 分割 │ 合併 │ 重測後 │ ├─────┼─────────┼─────────┼─────────┤ │士林區三角│46年7月20日登記分 │ │ │ │埔段玉潮坑│割出77-1至77-38地 │ │ │ │小段77地號│號 │ │ │ │ ├─────────┼─────────┼─────────┤ │ │77-19地號53年7月8 │77-19 地號依臺北市│77-19 地號依臺北市│ │ │日登記分割出77-57 │政府71.4.28 府地一│政府71.4.28 府地一│ │ │至77-60地號 │字第18109 號重測公│字第18019 號重測公│ │ │ │告確定由三角埔段玉│告確定，重測後為天│ │ │ │潮坑小段77-58 地號│山段一小段624 地號│ │ │ │合併 │ │ │ ├─────────┼─────────┼─────────┤ │ │77-57 地號69年11月│77-94 地號依臺北市│77-94 地號依臺北市│ │ │24日登記分割移載77│政府71.4.28 府地一│政府71.4.28 府地一│ │ │-94地號 │字第18019 號重測公│字第18019 號重測公│ │ │ │告確定由三角埔段玉│告確定，重測後為天│ │ │ │潮坑小段77-95 地號│山段一小段625 地號│ │ │ │合併 │ │ │ ├─────────┼─────────┼─────────┤ │ │77-58 地號69年11月│ │ │ │ │24日登記分割移載77│ │ │ │ │-95地號 │ │ │ └─────┴─────────┴─────────┴─────────┘ 附表二（計算式均小數點以下四捨五入）： ┌───────────────────────────────────┐ │101年9月26日至101年12月31日期間：35,840×110.3×0.05×97/365＝52,528 │ ├───────────────────────────────────┤ │102年1月1日至102年5月23日期間：37,440×110.3×0.05×143/365＝80,896 │ ├───────────────────────────────────┤ │52,528＋80,896＝133,424 │ └───────────────────────────────────┘ 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1 項但 書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 1 月 13 日 書記官 柳秋月 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。