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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　103年度重上字第447號 上　訴　人　總豪企業股份有限公司 法定代理人　林孝杰 訴訟代理人　張麗玉律師 上　訴　人　金醇臻品股份有限公司 法定代理人　何家瑜 訴訟代理人　賴見強律師 複代 理 人　白慈甄律師 上列當事人間請求返還房屋等事件，兩造對於中華民國103年4月 18日臺灣臺北地方法院102年度訴字第225號第一審判決，各自提 起上訴，經本院於104年7月14日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於㈠命上訴人金醇臻品股份有限公司應自民國一百零二 年四月二十五日起至一百零二年四月三十日止，按月給付上訴人 總豪企業股份有限公司新臺幣貳萬元，及其假執行之宣告；㈡駁 回上訴人總豪企業股份有限公司下列第二項請求，及其假執行之 聲請，暨㈠、㈡訴訟費用部分均廢棄。 上開廢棄㈠部分，上訴人總豪企業股份有限公司在第一審之訴及 假執行之聲請均駁回。 上開廢棄㈡部分，上訴人金醇臻品股份有限公司應自民國一百零 二年五月一日起至返還坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地 號土地上門牌號碼臺北市○○○路○段○○○號房屋之日止，按 月再給付上訴人總豪企業股份有限公司新臺幣壹拾玖萬叁仟元。 兩造其餘上訴均駁回。 廢棄改判㈠部分第一、二審訴訟費用由總豪企業股份有限公司， 廢棄改判㈡部分第一、二審訴訟費用由金醇臻品股份有限公司負 擔，駁回上訴部分第二審訴訟費用由兩造各自負擔。 本判決所命給付部分，於上訴人總豪企業股份有限公司以新臺幣 壹佰陸拾捌萬元供擔保後得假執行，但上訴人金醇臻品股份有限 公司如以新臺幣伍佰零肆萬元預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、上訴人總豪企業股份有限公司（下稱總豪公司）主張：伊前 與訴外人臺灣金醇洋酒股份有限公司（下稱金醇洋酒公司） 就伊所有坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地上門牌 號碼臺北市○○○路○段○○號房屋（下稱系爭房屋），於民 國96年簽訂房屋租賃契約（下稱96年租約），租期自97年1 月1日起至98年12月31日止，每月租金新臺幣（下同）2萬元 ，並約定租期屆滿前1個月，雙方如無異議，則該租約自動 延長2年。伊原由訴外人王貴增實際掌控經營權，於99年11 月8日因分家之故，約定伊之經營權分配由王貴賢、王貴峰 取得，就系爭房屋約定王貴賢、王貴峰應促使伊以原租約條 件出租予王貴增或王貴增指定之人至分家約定後1年，則王 貴增應於100年11月8日將系爭房屋返還伊或使王貴增指定之 人返還系爭房屋予伊。詎王貴增意圖違約不欲返還系爭房屋 ，於99年12月9日設立對造上訴人金醇臻品股份有限公司（ 下稱金醇臻品公司），由其配偶何家瑜擔任負責人，並指示 任職於金醇臻品公司之陳文正擔任伊之掛名負責人，與由王 貴增實際掌控經營權之金醇臻品公司於100年2月10日簽訂租 賃契約（下稱100年租約），以顯低於市場行情之2萬元租金 出租予金醇臻品公司，並藉由公證人公證租約形式達其違反 分家約定，拒絕返還系爭房屋之目的。依100年租約第8條約 定，伊得隨時向金醇臻品公司終止契約，伊遂以102年3月21 日當庭提出之準備書狀繕本送達金醇臻品公司之方式，向金 醇臻品公司為終止租賃契約之意思表示，金醇臻品公司即無 合法之占有權源，應將系爭房屋騰空遷讓返還予伊，並應給 付伊相當於租金之不當得利等語。原審判決金醇臻品公司應 將系爭房屋騰空遷讓返還予總豪公司，暨金醇臻品公司應自 102年4月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付總豪 公司2萬元，並駁回總豪公司其餘之訴。兩造並對其敗訴部 分，均聲明不服，各自提起上訴。總豪公司上訴聲明：㈠原 判決不利於總豪公司部分廢棄。㈡上開廢棄部分，金醇臻品 公司應自102年4月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，再按 月給付總豪公司19萬3,000元。㈢願供擔保，請准予宣告為 假執行。並對金醇臻品公司之上訴，答辯聲明：上訴駁回。 二、金醇臻品公司則以：100年租約已約明需雙方合意終止，始 得終止租約，總豪公司以原審102年3月21日民事準備書狀為 終止租約之意思表示，未經雙方合意，亦未於30日前通知， 總豪公司終止租約於法不合，甚至於本院103年9月2日民事 準備書㈠狀為終止租約之意思表示，均未獲伊同意，故終止 租約當然不合法。縱兩造雖有約定一方當事人得提前解約， 但擬終止契約之一方須於30日前書面通知，且依民法第453 條規定，定有期限之租賃契約，亦應期前通知，並非一經終 止契約之意思表示即當然終止租約，而總豪公司所為終止租 約之意思表示，並未期前通知，亦未以特定期限為契約終止 日期，總豪公司於原審判決之終止契約意思表示，顯不合法 ，如何能認定102年4月30日為契約終止日。100年租約明定 租金為每月2萬元，所謂相當於租金之不當得利，自應以此 計算。總豪公司所提之估價報告，有漏未參酌系爭房屋屋內 現況之重大瑕疵，其鑑估結果顯不足採信，縱須依鑑價結果 ，認定不當得利之數額，亦應以伊所提之鑑價報告鑑定之租 金合理價格每月11萬5,837元較為可採等語，資為抗辯。金 醇臻品公司上訴聲明：㈠原判決不利於金醇臻品公司部分廢 棄。㈡上開廢棄部分，總豪公司在第一審之訴及假執行之聲 請均駁回。並對於總豪公司之上訴，答辯聲明：㈠上訴駁回 。㈡如受不利判決，願提供擔保，請准宣告免為假執行。 三、查系爭房屋為總豪公司所有，總豪公司曾於96年間將系爭房 屋出租予金醇洋酒公司，並簽訂96年租約，租期自97年1月1 日起至98年12月31日止，每月租金2萬元，並約定租期屆滿 前1個月，雙方如無異議，則該租約自動延長2年。總豪公司 於100年2月10日將系爭房屋出租予金醇臻品公司，並簽訂10 0年租約，租期自100年2月14日起至118年12月31日止，每月 租金2萬元，且經臺灣臺北地方法院所屬律衡民間公證人事 務所公證人公證。系爭房屋現由金醇臻品公司占有使用中等 事實，有建築改良物所有權狀、土地所有權狀、土地及建物 登記謄本、96年租約、100年租約等件影本在卷可稽（原審 卷1第8至14、43至45、76至80頁），並為兩造所不爭執，自 堪信為真實。 四、總豪公司主張依100年租約第8條約定，伊得隨時向金醇臻品 公司終止契約，爰以102年3月21日於原審當庭提出之準備書 狀繕本送達金醇臻品公司之方式，向金醇臻品公司為終止租 賃契約之意思表示，金醇臻品公司無合法之占有權源，應將 系爭房屋騰空遷讓返還予伊，並應給付伊相當於租金之不當 得利等語。金醇臻品公司則以前開情詞置辯。經查： ㈠按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限滿前， 得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規 定，先期通知，民法第453條定有明文，故當事人約定租賃 之期限者，固應受期限之拘束，但如約定當事人之一方，得 於期限屆滿前終止契約者，即為終止權之保留，仍為法之所 許。100年租約第8條約定「本契約於期限屆滿前，一方擬終 止租約時，應於三十日前書面通知對方」，即兩造已事前約 定，任何一方均得於租賃契約屆滿任意終止契約，合於民法 第453條之規定。雖100年租約第8條條號之後，條文之前， 載有「合意終止」等文字，金醇臻品公司乃辯稱約欲提前終 止有二個要件，一是經雙方合意，二是須於三十日前以書面 通知對方等語。然通常載於契約條號後條文前之文字，僅係 略述該條項約定之意旨，至條文之內容，仍應依條文文義綜 觀一切證據資料，為合理解釋以定之。100年租約第8條之文 義，已明確約定當事人任一方得於期限屆滿前終止租約，自 不得反捨契約文字更為曲解；況租賃契約係因雙方意思表示 合致而成立，亦得因雙方意思表示合致而決定何時終止，此 為當然之理而無待明文，益徵100年租約第8條約定於30日前 以書面通知對方，係一方終止契約時，為使他方有所準備， 所負先期通知之義務，上開條文係單方終止租約之約定，是 金醇臻品公司辯稱100年租約第8條所定終止須經雙方合意等 語，並無可採。 ㈡總豪公司依100年租約第8條約定，以原審102年3月21日準備 書狀為終止租約之意思表示，並經金醇臻品公司102年3月21 日言詞辯論期日當庭收受（原審卷1第89頁）。按前項終止 契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個 月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個 月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個 月或一個月前通知之，民法第450條第3項定有明文，100年 租約係以每一個月為一期支付租金，已如前述，則依上開規 定，100年租約應於書狀送達後30日之102年4月21日當月之 末日，即102年4月30日發生終止租約之效力，總豪公司主張 102年4月24日即發生終止租約之效力等語，並無可取。 ㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項前段定有明文，系爭房屋為總豪公司所有 ，而100年租約亦於102年4月30日因總豪公司行使終止權而 消滅，故總豪公司依上開規定請求返還系爭房屋，洵屬有據 。 ㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。無權占用他人房屋或土地 者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致 所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請 求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例參 照）。而所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法 契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所 有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金 之利益，所有人則受有相當於租金之損害；再相當於基地租 金之利益數額，須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、占 用人利用基地所獲致之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金 比較，不受原出租租金額之限制。查： ⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文，而 該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法 定地價而言。又法定地價，依土地法第148條規定，係指 土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施 行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重 新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價 而言。查系爭房屋於101年度核定房屋稅現值為137萬7,70 0元，坐落之基地當年度申報地價每平方公尺為12萬6051. 2元，有臺北市稅捐稽徵處中北分處101年房屋稅繳款書、 土地登記謄本等件影本可稽（本院卷第47頁、原審卷1第1 0頁），系爭土地面積為883平方公尺，總豪公司有所有權 應有部分10000分之494，則總豪公司計算系爭土地申報地 價總額為549萬8,379元（000000.2×883×494/10000=000 0000，元以下四捨五入），加計系爭房屋現值137萬7,700 元，共計687萬6,079元（0000000＋0000000=0000000）。 而系爭房屋位於市○○道與復興南路口，微風廣場對面， 臨捷運木柵線，交通便捷，生活機能完善，屬臺北市○○ ○段有台新不動產估價師事務所估價報告書所附勘估標的 位置圖、相片可稽（原審卷1第154、156至158頁）。則依 土地法第97條第1項規定以土地及其建築物申報總價年息1 0%計算系爭房屋101年之法定租金，每年即為68萬7,608元 （0000000×10%=687608，元以下四捨五入），每月為5萬 7,301元（000000÷12=57301）。 ⒉土地法第97條之立法意旨在保護經濟上弱者之承租人，使 其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，僅限於 城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋 ，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，與人民安 居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限 制之必要。系爭房屋坐落基地土地使用分區為第三種商業 區（原審卷1第127頁、卷2第47、61頁），附近有微風廣 場、中興百貨，享有其商圈之商業利益，且金醇臻品公司 經營酒類批發、零售，有公司變更登記表、相片可稽（原 審卷1第48、49頁），是其非經濟上之弱者，無限制租金 之必要，而應回歸市場機制，故系爭房屋之租金不受法定 租金之限制，100年租約約定之租金亦屬過低，不足為認 定相當租金不當得利之依據。 ⒊就系爭房屋每月之合理租金為若干，總豪公司主張為每月 21萬3,000元，並提出台新不動產估價師事務所估價報告 書為證（原審卷1第104至167頁）；金醇臻品公司辯稱為 每月11萬5,837元，亦提出華信不動產估價師事務所資產 鑑定報告書影本為證（原審卷2第38至81頁）。台新不動 產估價師事務所估價報告係以比較法，即比較系爭房屋及 三比較標的求得比較之租金為每坪3,700元；以收益法， 即以附近路段類似用途之房屋價格，以估計之收益資本化 率估算不動產淨收益後，再提列預計租賃可能支出費用與 租金損失準備金額後，推算租金為每坪3,493元，因比較 租金以市場租金實例價格為依據，為市場所慣用之估價方 法，且按影響不動產各項因素進行比較，數據較為客觀， 而收益價格所採資料係推算而得，資料可靠度較弱，故以 比較租金為準，認系爭房屋租金為每坪3,700元，每月租 金為21萬3,000元（原審卷1第143頁）。華信不動產估價 師事務所資產鑑定報告，以比較系爭房屋及三比較案例求 得比較之租金為每坪2,090元，以積算法，即系爭房屋價 格乘以租金收益率，推估淨收益，再加計必要費用，估算 系爭房屋租金為每坪1,940元，再按比較法權重50%，積算 法權重50%，認租金單價為每坪2,015元，每月租金為11萬 5,837元（原審卷2第66頁）。 ⒋金醇臻品公司固辯稱租金之高低與房屋屋內現況情形至關 重要，系爭房屋屋內漏水，鋼筋裸露，總豪公司所提鑑定 報告未考量此因素等語，並提出相片為證（本院卷第94至 96頁）。惟細繹二份鑑定報告，均以比較法為其估價方法 之一，台新不動產估價師事務所估價報告所選擇三比較標 的，分別為復興南路1段36之3號、長春路378號、復興北 路33之35號房屋（原審卷1第134頁）；而華信不動產估價 師事務所資產鑑定報告所選擇三比較案例，則為長安東路 2段151至200號某號1樓（近遼寧街口）、長安東路2段50 至100號某號1樓（近伊通街口）、松江路1至50號某號1樓 （近光華商場）房屋（原審卷2第61頁）。則台新不動產 估價師事務所估價報告所選擇三比較標的，其一適位於系 爭房屋左近，其一同在復興南、北路之重要幹道，商業、 交通及生活機能相當（原審卷1第135頁）；而華信不動產 估價師事務所資產鑑定報告所選擇三比較案例所在區段與 系爭房屋尚有距離（原審卷2第72、73頁），是應認台新 不動產估價師事務所估價報告所選擇比較標的較具參考性 。再華信不動產估價師事務所資產鑑定報告固有考量系爭 房屋內部鋼筋裸露之情形，因而於比較案例與系爭房屋區 域及個別因素修正表中，對此個別因素予以較大程度之修 正（原審卷2第66頁）。然系爭房屋係供營業使用，而決 定房屋是否具營業使用之價值，應在房屋座落之地點，其 房屋內部狀況並非影響營業用房屋租金之決定性因素，是 綜上考量，應認總豪公司所提台新不動產估價師事務所估 價報告書鑑定之租金價格，即為每月21萬3,000元，為系 爭房屋合理之租金，金醇臻品公司辯稱租金為每月11萬5, 837元，尚非可採。 ㈤100年租約於102年4月30日因總豪公司行使終止權而消滅， 自翌日即102年5月1日起，金醇臻品公司即無占有使用系爭 房屋之合法權源，其仍占有系爭房屋，自受有利益，並致總 豪公司受有損害，是總豪公司主張應自102年5月1日起，按 月給付相當於租金之不當得利21萬3,000元等語，即為可取 ，逾此部分，則屬無據。 五、綜上所述，總豪公司依民法767條第1項、第179條規定，請 求金醇臻品公司應將系爭房屋騰空遷讓返還予總豪公司，並 應自102年5月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付 總豪公司21萬3千元之不當得利，為有理由，應予准許，逾 此部分之請求，則為無理由，應予駁回。原審就上開應准許 之部分，駁回總豪公司按月給付19萬3,000元相當於租金不 當得利之請求，及就不應准許部分，命金醇臻品公司應自10 2年4月25日起至102年4月30日止，按月給付2萬元相當於租 金不當得利部分，均有未合，兩造之上訴意旨，分別指摘原 判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以 廢棄，分別改判如主文第二、三項所示，本判決所命給付部 分，兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合， 爰分別酌定相當擔保金額准許之。另原審就上開應准許之部 分，命金醇臻品公司遷讓返還系爭房屋予總豪公司及按月給 付2萬元相當於租金之不當得利，並分別諭知兩造供擔保後 ，得、免假執行；及不應准許部分，駁回總豪公司請求自10 2年4月25日起至102年4月30日止，按月再給付19萬3,000元 相當於租金不當得利部分，並駁回其假執行之聲請，均無不 合，金醇臻品公司、總豪公司之其餘上訴，均無理由，應分 別予以駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經核於判 決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。 七、據上論結，本件兩造之上訴均為一部有理由、一部無理由， 依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條、第463條、 第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 8 月 4 日 民事第八庭 審判長法 官 盧彥如 法 官 潘進柳 法 官 吳青蓉 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 8 月 6 日 書記官 劉育妃 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。