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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　103年度重上字第575號 上　訴　人　聯界電子股份有限公司 法定代理人　林鋕堅 訴訟代理人　吳玲華律師 　　　　　　鄭佑祥律師 被上訴人　　勵格際盟股份有限公司 法定代理人　李立英 訴訟代理人　楊擴擧律師 上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國103年 5月30日臺灣士林地方法院102年度重訴字第563號第一審判決提 起上訴，本院於104年8月18日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人主張：上訴人出賣其所有、門牌號碼為臺北市○○ 區○○路○○巷○○號9樓房地（下稱系爭房屋）予被上訴人， 兩造於民國（下同）102年7月30日簽立買賣契約（下稱系爭 契約），約定價金為新臺幣（下同）1億4,865萬元，於102 年9月30日交屋。被上訴人已給付定金新臺幣（下同）200萬 元、簽約金與第二期款2,773萬元，並存入板信商業銀行受 託信託財產專戶。上訴人於簽立系爭契約前，曾於不動產標 的現況說明書項目8對「建築改良物是否有滲漏水之情形」 一欄勾選「否」。惟被上訴人於102年8月22日雨後前往系爭 房屋查看，發現天花板多處有新舊水漬，且系爭房屋所在大 樓即巴黎科技總部管理委員會（下稱系爭大樓管委會）委員 亦表示系爭房屋一直有漏水之問題，顯與上訴人出具之書面 證明不符。被上訴人於102年8月28日及9月6日寄發存證信函 ，以系爭房屋有漏水情形，依民法第359條規定向上訴人主 張解除系爭契約，並請求返還2,973萬元。被上訴人購入系 爭房屋之目的，為放置精密儀器與設備，因此是否滲漏水之 情形，屬於重要之物之性質。若上訴人於不動產標的現況說 明書揭露系爭房屋曾發生滲漏水情形，被上訴人即不可能購 買系爭房屋。上訴人故意隱匿上開重要事實，致被上訴人陷 於錯誤，則依民法第88條、第92條第1項規定，被上訴人得 撤銷買受之意思表示，上訴人應依民法第179條規定返還買 賣價金。爰求為判命：㈠上訴人應出具同意書讓被上訴人取 回板信商業銀行受託信託財產專戶中之2,773萬元。㈡上訴 人應給付被上訴人200萬元本息等語（原審為被上訴人勝訴 之判決，上訴人據此提起上訴。）並答辯聲明：上訴駁回。 二、上訴人則以：兩造訂立系爭契約時，系爭房屋並無滲漏水情 事。系爭房屋屋齡12年，外露部分經風吹日曬而有老化現象 ，應為被上訴人所預見。系爭房屋結構並無漏水，僅係頂樓 鋁鋅板填縫劑老化，造成靠近玻璃帷幕之天花板滲漏水，就 全部面積所占比例甚小，並無被上訴人所稱無法使用系爭房 屋之情形。況系爭大樓管委會於102年10月間進行全面檢修 工程，已無滲漏水問題，系爭房屋並無被上訴人所稱瑕疵存 在。被上訴人於簽約前，已派員前來勘查三次以上，經詳細 檢查才同意以現況交屋，足見系爭房屋並無滲漏水情況。另 被上訴人主張其於102年8月22日發現系爭房屋有漏水情形， 係因前一日即102年8月21日潭美颱風過境，大量雨水而產生 滲漏水現象。縱系爭房屋於系爭契約簽約時有滲漏水情事， 然被上訴人於交屋前主張瑕疵擔保權利，應以瑕疵無法修補 或上訴人拒絕修補為要件；惟上訴人並無拒絕修補或瑕疵無 法修補之情形，則被上訴人自不得依民法第359條規定解除 系爭契約，且被上訴人解除系爭契約顯失公平。被上訴人並 無錯誤之意思表示，上訴人亦未故意示以不實之事，而令被 上訴人陷於錯誤而為意思表示等語，資為抗辯（原審為上訴 人敗訴之判決。）並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人 在第一審之訴駁回。 三、兩造不爭執之事項： ㈠兩造於102年7月30日就系爭房屋及其基地簽立系爭契約，買 賣總價為1億4,865萬元，約定於102年9月30日交屋。兩造並 共同委任訴外人板信銀行辦理不動產買賣價金信託事宜，被 上訴人已將2,773萬元存入板信銀行新店分行帳號00000-000 000000信託財產專戶，有系爭契約影本可稽（見原審卷第12 至29頁）。 ㈡102年7月17日以上訴人名義簽署之「不動產標的現況說明書 」，其中項目8對「建築改良物是否有滲漏水之情形」一欄 ，勾選「否」之選項，有不動產標的現況說明書影本可稽（ 見原審卷第30頁）。 ㈢被上訴人曾於102年8月28日及9月6日寄發存證信函通知上訴 人，以系爭房屋有漏水之情形為由，向上訴人主張解除系爭 買賣契約，有存證信函影本可稽（見原審卷第45至52頁）。 四、兩造爭執要點為：㈠系爭房屋有無漏水之瑕疵？㈡若有瑕疵 ，則被上訴人得否依民法第359條規定解除系爭契約？並依 民法第259條規定請求返還及出具同意書由被上訴人取回價 金計2,973萬元本息？㈢被上訴人得否依民法第88條第1項、 第2項、第92條第1項規定撤銷買受之意思表示？並依民法第 179條規定請求返還及出具同意書由被上訴人取回價金計 2,973萬元本息？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下 ： ㈠系爭房屋有無漏水之瑕疵？ ⒈經查上訴人於102年8月30日即本件訴訟繫屬前委請臺北市建 築師公會鑑定系爭房屋結果，認為系爭房屋天花板漏水痕跡 主要為三處：實驗室之西側（含窗台）、會議室西側（含窗 台）與辦公室南側。天花板均為輕鋼架明架礦纖板。各處礦 纖板均有4至5片及其窗邊小片板料有明顯之滲漏水痕跡，天 花板內部鐵件有銹蝕現象，噴結石棉有灰色痕跡，實驗室及 會議室之西側窗台亦有滲漏水跡。研判系爭房屋天花板滲漏 痕跡係因屋頂鋁板填縫劑老化，產生裂痕，遇長時間之強風 大雨時，即產生滲漏水現象。又系爭大樓管委會於102年9月 23日舉辦「園區A、B兩棟大樓玻璃帷幕，9樓2層凸緣鋁鋅板 矽膠老化全面檢修、保固工程」招標事宜，於102年10月25 日前完工，經建築師二次會勘屋頂檢視相關位置之外牆及頂 版鋁鋅板與矽膠現況，鋁鋅板均完好，部分矽膠有老化之裂 痕，約有六處。屋頂排水溝、落水罩以及牆頂轉角處，並多 次灑水測試，再至9樓天花板檢視均未發現有滲漏水現象。 以目前檢修後之狀況觀之，該大樓外牆牆版之矽膠填縫劑狀 況尚屬良好，惟仍需定期保養維護，方不致擴大漏水情況， 有臺北市建築師公會102年12月2日102鑑字第2615號鑑定 報告書第3至5頁可稽（證物外放）。則據此足證系爭房屋確 有漏水之瑕疵，是被上訴人此部分主張，即屬有據。 ⒉按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條之規定，應負 擔保之責者，買受人得解除契約，或請求減少其價金，民法 第359條本文定有明文。次按買賣標的物之利益及危險，自 交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在 此限，亦為民法第373條本文所明定。故買賣標的物於交付 前，因不可歸責於雙方當事人之事由致標的物毀損滅失者， 其價金危險本由出賣人負擔。則解釋危險負擔之意義，應認 為買賣標的物於交付前，因不可歸責於出賣人之事由所生的 瑕疵，亦應由出賣人負擔。況且基於買賣契約之有償性，買 受人主張物之瑕疵擔保效力而解除契約或減少價金，所保護 者僅為買受人之對價利益，應屬公平。故出賣人僅擔保標的 物於交付前無民法第354條所規定之瑕疵，且不以自始存在 之瑕疵為限；至於物之瑕疵發生於交付後者，則屬危險負擔 問題，而非瑕疵擔保問題（同此見解，參見黃茂榮，買賣法 ，第396頁，2004年增訂第六版）。上訴人雖辯稱：系爭房 屋於系爭契約簽約時並無滲漏水之情事等語，惟依上說明， 物之瑕疵擔保責任之成立，不以訂約時已存在瑕疵為限，是 其所辯，並不足採。 ㈡若有瑕疵，則被上訴人得否依民法第359條規定解除系爭契 約？並依民法第259條規定請求返還及出具同意書由被上訴 人取回價金計2,973萬元本息？ ⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公 平之情形外，買受人得解除契約，民法第359條規定甚明。 買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣 人先行修補瑕疵，即得行使。又有關瑕疵擔保之規定，原則 上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發 覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該 瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除 契約（最高法院99年度台上字第2443號民事判決意旨參照） 。次按在特定物之買賣，依法律規範之目的，物之瑕疵不能 修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險 移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價 金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最 高法院89年度台上字第1085號民事判決意旨參照）。又如買 受人在危險移轉前所發現之瑕疵，客觀上不能排除，或顯非 出賣人在清償期屆至前所能排除，則買受人仍得依民法第 359條規定解除契約（參見黃茂榮，買賣法，第653頁，2004 年增訂第六版）。故基於出賣人負有交付無瑕疵物之義務而 言，買受人於危險移轉前發現物之瑕疵者，若出賣人不能於 清償期屆至前除去該瑕疵，即應認為買受人得依民法第359 條規定解除契約，不以出賣人拒絕除去該瑕疵、或該瑕疵不 能除去者為限，始足以保護買受人之對價利益。 ⒉依系爭契約第1條約定，上訴人應於102年9月30日交屋，有 契約影本可稽（見原審卷第15頁）。經查被上訴人於102年8 月23日發現系爭房屋有滲漏水情形，即於102年8月29日通知 上訴人解除系爭契約，有存證信函影本可按（見原審卷第45 至47頁）。上訴人雖表明願意修補瑕疵，並未拒絕修補，且 承諾嗣修復滲漏水瑕疵後再交屋，固有102年9月2日存證信 函影本可證（見原審卷第115至117頁）。惟系爭大樓管委會 於102年9月3日始召開臨時委員會議，決議修繕大樓滲漏水 情形，並於102年9月23日始舉辦「園區A、B兩棟大樓玻璃帷 幕，9樓2層凸緣鋁鋅板矽膠老化全面檢修、保固工程」招標 事宜，並於102年10月25日始告完工，有會議紀錄、公告、 開標單影本可證（見原審卷第131至136頁），足證上訴人無 法依約於交屋期限前排除滲漏水瑕疵。則依上說明，上訴人 既不能依約如期交付無瑕疵之房屋，即應認為被上訴人得依 民法第359條規定解除系爭契約，不以系爭房屋之瑕疵不能 修補或上訴人拒絕修補為限，否則不足以保護被上訴人之對 價利益。故被上訴人於102年8月28日及9月6日寄發存證信函 通知上訴人，以系爭房屋有漏水情形為由，向上訴人主張解 除系爭契約，有存證信函影本可稽（見原審卷第45至52頁） ，即屬合法。被上訴人並依民法第259條規定，請求上訴人 返還價金2,973萬元本息，即屬有據。上訴人辯稱：上訴人 並未拒絕修補瑕疵或瑕疵無法修補之情形，是被上訴人解除 系爭契約並不合法等語，並不可採。 ㈢從而本件事證已臻明瞭，兩造其餘爭點即被上訴人得否依民 法第88條第1項、第2項、第92條第1項規定撤銷買受之意思 表示，並依民法第179條規定請求返還及出具同意書由被上 訴人取回價金計2,973萬元本息等情即無庸審酌，附此敘明 。 五、綜上所述，被上訴人依民法第359條規定解除系爭契約，請 求上訴人應出具同意書讓被上訴人取回板信商業銀行受託信 託財產專戶中之2,773萬元，並請求上訴人應給付被上訴人 200萬元本息，為屬正當，應予准許。原審判命上訴人如數 給付，並就上訴人應給付200萬元本息部分為准免假執行之 宣告，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判 ，為無理由，應予駁回。至於原判決主文第一項命上訴人出 具同意書後，讓被上訴人取回板信商業銀行受託信託財產專 戶中之2,773萬元，係判命上訴人為同意被上訴人取回上開 金錢之意思表示，不因須以書面方式為之而異，有強制執行 法第130條第1項規定之適用，不得宣告假執行。本院業於 103年9月16日判決廢棄原判決主文第三項關於准免假執行之 宣告，並駁回被上訴人於原審之假執行聲請，併予敘明。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決 結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 9 月 22 日 民事第十庭 審判長法 官 黃嘉烈 法 官 林鳳珠 法 官 邱 琦 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 9 月 22 日 書記官 蕭詩穎 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。