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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 104年度上字第1378號 上　訴　人　譚武傑 被上訴人　　劉怡伶 上列當事人間給付佣金事件，上訴人對於中華民國104年8月31日 臺灣臺北地方法院103年度訴字第4401號第一審判決提起上訴， 本院於105年3月15日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審 之訴駁回。 被上訴人聲明：如主文所示。 二、被上訴人起訴主張：上訴人前購得臺北市○○區○○段0○ 段000地號及同段4小段2地號土地共41.68坪（下稱系爭土地 ），因無力清償價金，亟欲轉售以獲資金，經訴外人李榮進 介紹，認識伊及伊之夫曾子源，兩造約定上訴人委由伊夫婦 仲介系爭土地之買賣，俟伊所仲介之買受人與上訴人完成簽 約，上訴人即應給付佣金新臺幣（下同）168萬元予伊。伊 成功引介已配合多年之訴外人即新富開發股份有限公司（下 稱新富公司）股東彭乾業與上訴人洽談系爭土地之買賣事宜 後，即未再參與簽約細節與流程。嗣伊得知系爭土地已於民 國99年8月28日，由彭乾業代理新富公司之出名人高貴美與 上訴人簽訂土地買賣協議書（下稱系爭買賣協議），並於同 年10月25日完成系爭土地之所有權移轉登記。伊已完成受託 事項，上訴人應給付伊佣金卻一再拖延，迭經多次協商，上 訴人乃於100年12月13日簽立書面承諾書（下稱系爭承諾書 ），表示同意在完成系爭土地買賣手續後，給付伊佣金168 萬元。詎系爭土地買賣完成迄今已逾4年，上訴人經催告仍 拒絕給付。爰依居間、委任之法律關係及系爭承諾書之約定 ，求為命上訴人給付168萬元，及自支付命令聲請狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5%計付利息之判決（原審判決 上訴人應給付被上訴人168萬元，及自102年8月30日起至清 償日止按年息5%計付利息，上訴人不服，提起上訴）。 上訴人則以：伊係以每坪85萬元之價格向原地主購得系爭土 地，於99年間經訴外人即築基建築開發股份有限公司執行長 劉昌隴及經理李榮進介紹認識曾子源，曾子源先佯稱欲購買 系爭土地並與伊談妥簽約事宜後，始邀真正買主高貴美之代 理人彭乾業與伊洽談，並由曾子源提供預擬之契約條款。嗣 伊與彭乾業所指定之高貴美簽訂系爭買賣協議，約定系爭土 地價金為每坪85萬元，另約定倘伊能完成相鄰○○○區○○ 段○○段1、3、4、5、7-1、8地號等6筆土地（下稱相鄰土地 ）之整合，高貴美願再就系爭土地增加給付每坪15萬元之價 金（此即相當於以每坪100萬元購買系爭土地），並補貼伊 前已支付原地主之1,418,000元，共計767萬元作為整合報酬 （15萬元×41.68坪＋1,418,000元＝767萬元）。依系爭買 賣協議之約定可知，倘未能完成整合相鄰土地，伊就系爭土 地將未能獲取任何利潤，因曾子源再三保證定能獨力完成整 合，並誘以整合後之鉅額利潤6,252,000元（15萬元×41.68 坪＝6,252,000元），伊始答應與高貴美簽約。伊同時委任 曾子源代為進行相鄰土地之整合，兩造並口頭約定俟伊取得 整合報酬後，伊始將以系爭土地整合後之價金尾數作為委任 報酬；整合期間因曾子源擔心伊反悔，伊始於100年12月13 日出具系爭承諾書以示誠信。詎被上訴人與曾子源其後毫無 整合進度與作為，伊不得已自行接手整合工作。被上訴人就 系爭土地可得報酬應分為二部分，其一為居間土地之仲介服 務費，依業界習慣為買賣雙方各支付1%，系爭土地成交價格 為3,440萬元，買賣雙方介紹人各可得34萬元，被上訴人係 買方介紹人已自買方領訖34萬元；另一則為依系爭買賣協議 所約定之報酬，本件被上訴人所主張之佣金，即為協議整合 報酬部分168萬元，因相鄰土地並未完成整合，伊亦未取得 整合報酬，被上訴人不得請求伊給付佣金云云，資為抗辯。 三、兩造不爭執之事實（見原審卷74頁背面）： （一）上訴人經由被上訴人與被上訴人之夫曾子源介紹，認識新 富公司股東彭乾業。 （二）上訴人就系爭土地，於99年8月28日與高貴美之代理人彭 乾業簽訂系爭買賣協議，同年10月25日完成系爭土地之所 有權移轉登記。 （三）上訴人於100年12月13日簽立系爭承諾書交付被上訴人。 （四）新富公司曾於103年8月18日給付被上訴人34萬元。 （五）被上訴人於103年8月18日以郵局存證信函催告上訴人給付 佣金，上訴人於103年8月19日以手機簡訊回覆被上訴人。 （六）證據：系爭土地登記謄本、土地買賣協議書、手機簡訊、 電子郵件、收據、郵局存證信函及系爭承諾書（見原審卷 32-36、45-47、53-54頁）。 四、本件被上訴人主張上訴人因其居間，與買受人簽訂系爭土地 買賣契約，並完成系爭土地之所有權移轉登記，上訴人應給 付伊佣金，為上訴人所否認；關於被上訴人請求上訴人給付 佣金之爭執，論述如下： （一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定 有明文。又依民法第568條第1項規定，居間人，以契約因 其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。 （二）被上訴人主張兩造於99年間就系爭土地成立居間契約，約 定由被上訴人及其夫曾子源為上訴人介紹買家，俟上訴人 與被上訴人所介紹之買家簽訂系爭土地買賣契約後，應給 付被上訴人服務報酬，詎上訴人於系爭土地買賣完成後迄 未給付佣金，迭經被上訴人催討，上訴人於100年12月13 日簽立願給付被上訴人168萬元佣金之承諾書等情，業據 被上訴人提出系爭承諾書及土地登記謄本為證（見原審卷 54、32-33頁）。上訴人雖不否認系爭承諾書為其所簽立 （見原審卷75頁），惟辯稱被上訴人為買方之仲介，已自 系爭土地買受人高貴美受領仲介服務費34萬元，系爭承諾 書所約定之佣金係上訴人與高貴美間所立系爭買賣協議書 約定之土地整合報酬，因土地整合迄今尚未完成，被上訴 人不得請求佣金云云。 （三）經查兩造曾就系爭土地之買賣約定仲介報酬，上訴人係經 由被上訴人引介認識系爭土地之買受人一節，業經證人李 榮進到場證稱：曾子源是手上有買家名單之中人，上訴人 說他有系爭土地想找買家，伊就介紹上訴人與曾子源認識 ，伊印象中有聽到最初上訴人應給付曾子源200萬元中人 費，買家彭乾業則須另外支付曾子源以買賣總價1%計算之 中人費；曾子源如此要求時，上訴人並未否認（見原審卷 56頁背面至57頁背面）；證人彭乾業亦到場證稱：伊有好 幾家建設公司，被上訴人介紹系爭土地給伊之新富公司； 伊係透過被上訴人認識上訴人，高貴美係伊公司股東之配 偶，因為系爭土地狀況比較複雜，有風險，才會用個人名 義去買；高貴美授權伊與上訴人洽談系爭土地之買賣，被 上訴人當初介紹上訴人是地主，後來伊才發現上訴人是準 地主或付了定金的買家；上訴人與高貴美就系爭土地所簽 訂之買賣協議書（原審卷47頁），契約文字大部分係由伊 擬定，被上訴人與曾子源是中人，無權介入更動契約條款 ，被上訴人夫婦將上訴人介紹與伊後即離開，由伊與上訴 人談土地買賣細節，簽約後伊亦有將買賣條件轉告被上訴 人夫婦等語（見原審卷71頁背面至73頁）；參諸曾子源到 場證稱：伊與上訴人係透過李榮進認識，當時上訴人說他 有系爭土地要賣；伊跟上訴人開口要求300萬元中人費， 上訴人說付不出這麼多，口頭答應只能付200萬元，伊才 把買方彭乾業介紹給上訴人見面；中人費168萬元是上訴 人自己寫的，伊認為可以接受等語（見原審卷58頁正背面 、67頁背面），暨上訴人所立承諾書載明：「立承諾書人 譚武傑先生承諾代表人劉怡伶小姐所介紹權利人高貴美小 姐坐落於台北市○○區○○段0○段0000地0號及芝蘭段4 小段2(地)號，共計2筆土地，面積：41.68坪，權利範圍 ：全部，若完成買賣手續後；同時本人同意給予代表人劉 怡伶小姐佣金酬勞新臺幣壹佰陸捌萬元整之現金」等情（ 見原審卷54頁），被上訴人主張兩造間有居間之法律關係 存在，堪以採信。系爭土地之買賣雙方即高貴美與上訴人 ，係因被上訴人之媒介繼而訂立系爭買賣協議，兩造約定 上訴人應於系爭土地完成買賣手續即辦妥所有權移轉登記 後，給付被上訴人佣金168萬元，堪以認定。另雖上訴人 辯稱：土地之仲介服務費，通常為買賣雙方各支付1%，系 爭土地成交價格為3,440萬元，買賣雙方介紹人各可得34 萬元，被上訴人係買方介紹人已自買方高貴美受領34萬元 ，不得再向伊請求云云；惟被上訴人係身兼買賣雙方之居 間人，業如前述，並非僅為買受人之仲介，被上訴人與系 爭土地買賣雙方均各有佣金之約定，亦據李榮進證述明確 （見原審卷56頁背面至57頁背面），上訴人辯稱被上訴人 已自買受人受領34萬元報酬，為被上訴人所不爭執，然此 不影響上訴人依其所簽立系爭承諾書應負之佣金給付義務 ，上訴人所辯，為不足採。 （四）雖上訴人另辯稱系爭承諾書所載伊應給付被上訴人之佣金 係系爭土地與相鄰土地整合後之報酬，依系爭買賣協議書 所載，伊若整合系爭土地與相鄰土地，將可自買方高貴美 獲取4,168萬元（100萬元×系爭土地41.68坪＝4,168萬元 ）價金，取其尾數168萬元與系爭佣金數額相符，可知系 爭佣金非居間報酬，而係伊委請被上訴人協助將系爭土地 與相鄰土地全部整合完畢後，始應給付之委任報酬云云， 並以土地買賣協議書為憑（見原審訴字卷47頁）；然為被 上訴人所否認。經查觀諸系爭承諾書所載內容，係上訴人 承諾於其與被上訴人所介紹權利人高貴美就系爭土地完成 買賣手續後，同意給付被上訴人佣金168萬元，業如前述 （詳「(三)」），並無被上訴人應負責或協助整合相鄰土 地之約定，足見系爭承諾書不涉及相鄰土地之整合。再觀 諸上訴人與高貴美所簽訂系爭買賣協議書（見原審卷47頁 ），立協議書人欄為：「買方：高貴美」「被授權人：彭 乾業」及「賣方兼整合人：譚武傑」，被上訴人並非系爭 買賣協議契約之當事人，則上訴人與高貴美就買賣土地所 約定之價金或條件為何，均與被上訴人無涉。復依系爭買 賣協議書第1條約定買賣不動產標的物有二項，一為「公 有暨私有土地」，另一為「私有土地」，後者即系爭土地 ；第2條中約定：「付款方式及作業流程如下：一、雙方 必須先完成台北市○○區○○段0○段000號及4小段2號地 號共計2筆土地。…待全部合約土地（即系爭土地及相鄰 土地）簽約完成再依約付其餘款項。二、乙方（即上訴人 ）按本協議書之約定每坪之買賣價為新台幣85萬元，若低 於新台幣85萬元整之差價部份則歸屬乙方所有；若超過新 台幣85萬元整之差價部份則由乙自行負擔之。三、甲方（ 即高貴美）承諾乙方完成本約全部不動產（即系爭土地及 相鄰土地）買賣時，另行給付乙方新台幣767萬元整合費 用」（見原審卷47頁），足見係上訴人與高貴美約定，上 訴人負有整合系爭土地與相鄰土地之義務，於上訴人整合 完成後，高貴美另應給付上訴人767萬元整合費用；然本 件被上訴人僅係居間仲介系爭土地之買賣，被上訴人已否 履行居間義務而得向上訴人請求給付報酬，與上訴人如何 履行其與高貴美間買賣協議書約定之整合土地義務而得向 高貴美請求整合費用，係屬不同之契約，此由上訴人自承 其與高貴美就系爭土地約定之買賣價金為每坪85萬元（見 原審卷47、123頁），足見上訴人就系爭土地所獲對價， 與整合土地後可獲得之報酬，係屬二事甚明，上訴人任意 援引其與高貴美間之系爭買賣協議書，遽謂被上訴人同負 整合土地義務，應屬無據。參以上訴人陳稱：伊告知被上 訴人會給付168萬元報酬後，被上訴人才帶伊去找彭乾業 ；被上訴人夫妻介紹伊與彭乾業見面，伊才看到系爭買賣 協議書，協議書上整合費用留白，彭乾業與伊談妥後才將 金額填上等語（見原審卷74頁），顯見係兩造先洽商佣金 之給付後，始有上訴人與高貴美訂立買賣協議，約定767 萬元整合費用，上訴人以系爭佣金168萬元，係取土地整 合後，高貴美同意以每坪100萬元計算系爭土地買賣價金 4,168萬元（100萬元×系爭土地41.68坪＝4,168萬元）之 尾數，故被上訴人負有整合土地之義務云云，不足採信。 另上訴人所舉之證人陳泳學到場證稱其對於兩造約定給付 佣金一事，並不清楚（見本院卷34頁背面），不得為有利 上訴人之證明。上訴人復未能提出其他證據證明被上訴人 須協助整合土地後始得請求給付系爭佣金，所辯為不可採 。依上所述，被上訴人主張兩造間就系爭土地成立居間契 約，上訴人已將系爭土地出賣並移轉所有權登記予被上訴 人所介紹之買受人，上訴人應依系爭承諾書之約定給付被 上訴人報酬168萬元，應屬有據。被上訴人之請求既經准 許，其另主張委任關係，毋庸審酌，附此敘明。 五、關於上訴人抗辯系爭佣金金額過高，應依民法第572條規定 予以酌減，有無理由部分： （一）按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其 公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第 572條前段定有明文。其立法意旨，在於居間人每乘委託 人之無知識經驗，約取不當高額之報酬，故以居間人報酬 之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所受之報 酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允；若報酬 數額過鉅，顯失公平者，法院得因委託人之請求酌減之。 （二）上訴人抗辯縱認伊須給付被上訴人系爭佣金，然依業界慣 例，賣方僅應給付總價1%之報酬，被上訴人請求168萬元 顯屬過高云云。經查上訴人所簽立之系爭承諾書，載明上 訴人於其所有系爭土地與被上訴人所介紹之高貴美完成買 賣手續後，其同意給予被上訴人佣金酬勞168萬元之現金 （見原審卷54頁）；而上訴人所有系爭土地確係經由被上 訴人居間，以每坪85萬元即總價35,428,000元（850,000 ×41.68＝35,428,000）出賣予高貴美，業如前述，被上 訴人主張依系爭承諾書之約定，請求上訴人給付系爭佣金 168萬元，並無不合。另參諸內政部公布之「不動產仲介 經紀業報酬計收標準規定」第1條，仲介業者向買賣之一 方或雙方收取報酬，不得超過該不動產實際成交價金6%（ 見原審卷130頁），本件被上訴人依系爭承諾書所收取居 間報酬約為系爭土地售價之4.7%（168萬元÷35,428,000 元＝0.047，小數點第3位以下4捨5入），難認過高。上訴 人辯稱系爭佣金應予酌減云云，為不足採。 六、綜上所述，被上訴人主張兩造間成立居間關係，依系爭承諾 書之約定，請求上訴人給付佣金168萬元，及自支付命令聲 請狀繕本送達（見原審司促卷7頁）翌日即103年8月30日起 至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。 原審為上訴人敗訴之判決，並無不合；上訴意旨指摘原判決 不當，求予廢棄改判，為無理由。 七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必 要。併此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 3 月 29 日 民事第一庭 審判長法 官 林陳松 法 官 曾錦昌 法 官 鄭威莉 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 3 月 30 日 書記官 李垂福 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。