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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　104年度上字第324號 上　訴　人　趙文彬 訴訟代理人　陳德義律師 被　上訴人　盈福國際股份有限公司（原名盈福房屋仲介股份有 　　　　　　限公司） 法定代理人　王永成 被　上訴人　陳麗合 共　　　同 訴訟代理人　徐揆智律師 　　　　　　林幸慧律師 上列當事人間請求給付仲介費等事件，上訴人對於中華民國104 年1月30日臺灣臺北地方法院103年度訴字第942號第一審判決提 起上訴，本院於104年10月20日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人「盈福房屋仲介股份有限公司」，於民國104年2月 3日更名為「盈福國際股份有限公司」（下稱盈福公司，見 本院卷第132至133頁臺北市政府函），核其公司之法人格仍 屬同一，無承受訴訟問題，合先敘明。 二、被上訴人主張：上訴人於102年11月11日，委託盈福公司代 理銷售其所有坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地 （權利範圍4分之1）及其上門牌臺北市○○○路○段○○○巷○○ 號3樓房屋（下合稱系爭房屋），雙方簽訂委託銷售契約（ 下稱系爭委售契約），委託盈福公司代理銷售系爭房屋，委 託銷售底價為新台幣（下同）2480萬元。嗣盈福公司覓得被 上訴人陳麗合（下稱陳麗合，與盈福公司則合稱為被上訴人 ）願意以該底價購買系爭房屋，並盈福公司於102年12月25 日代上訴人為收受陳麗合支付定金100萬元，雙方簽立買賣 訂金收據（下稱系爭定金收據），系爭房屋之買賣已成交， 上訴人應依約給付盈福公司服務報酬74萬3000元；另上訴人 嗣後反悔不賣，依約應加倍返還定金100萬元予陳麗合等情 。爰依系爭委售契約第5條第1款、第8條第4款、第9條、系 爭定金收據第5條約定及民法第249條第3款規定，求為命上 訴人給付盈福公司74萬3000元、陳麗合100萬元，並均加計 自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息之判決（原審為 上訴人敗訴之判決，經其不服，提起上訴）。並於本院答辯 聲明：上訴駁回。 三、上訴人則以：系爭委售契約未予伊合理審閱期間，違反消費 者保護法（下稱消保法）第11條之1第1項規定無效；又其第 5條第1款、第8條第4款、第9條之約定，違反消保法第12條 、民法第247條之1規定，亦屬無效。另盈福公司並未自陳麗 合處收受定金100萬元，縱有收受亦屬斡旋金，而非定金， 伊與陳麗合之買賣並未成交，自無反悔不賣情形，盈福公司 不得請求伊給付服務報酬，陳麗合亦不得請求伊加倍返還定 金等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡ 被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 四、查，㈠上訴人為系爭房屋之所有權人，授權其女姜昀處理系 爭房屋之出售移轉等事項；㈡102年11月11日上訴人經由其 代理人姜昀與盈福公司簽訂系爭委售契約，委託盈福公司銷 售系爭房屋，委託銷售總價為2830萬元，底價2500萬元，委 託銷售期間自102年11月11日起至103年5月10日止。嗣於102 年12月24日上訴人修改委託銷售底價為2480萬元，姜昀並於 系爭委售契約上書寫「真正底價為2480萬元，委託人趙文彬 ，代權人姜昀」等字；㈢上訴人於103年1月14日委託代理人 即訴外人牛麗寄發台北金南郵局23號存證信函予盈福公司略 以：解除系爭委售契約，並請求返還系爭房屋之鑰匙，又解 除系爭委售契約所衍生之所有法律關係事宜，全權委任訴外 人范振瑜先生代為及代受意思表示，並代為處理上訴人與盈 福公司間因契約內容衍生之一切法律事宜等語；㈣陳麗合於 103年1月21日以三重區二重埔郵局第23號存證信函催告上訴 人於103年1月28日依約履行系爭房屋之買賣契約簽訂事宜； ㈤盈福公司於103年1月24日以台北敦南郵局第323號存證信 函催告上訴人最遲應於103年1月28日下午6時前完成系爭房 屋之簽約事宜，並表示拒絕接受解除系爭委售契約之意思表 示等情，有卷附授權書、系爭委售契約、存證信函可稽（見 原審卷第6至9頁、第13至18頁、第21至22頁），並為兩造所 不爭執（見本院卷第37頁正面、第201頁反面至202頁正面） ，堪信為真。 五、本院應審究者為：㈠盈福公司請求上訴人給付服務報酬74萬 3000元，是否有據？㈡陳麗合請求上訴人加倍返還定金100 萬元，是否有據？茲分別論述如下： ㈠、盈福公司請求上訴人給付服務報酬74萬3000元，是否有據 ？ ⒈按一般不動產買賣交易實務，透過房屋仲介之房屋買賣， 賣方會與仲介公司簽立委託銷售契約書，約定將其所有不 動產委託仲介公司仲介銷售，約定內容包括委託銷售範圍 、委託銷售價格、委託期間、收款條件及方式、稅捐負擔 、服務報酬、定金之收取等，而買方亦會與仲介公司簽立 契約，約定內容包括購買範圍、應買價格、斡旋期間、付 款條件及方式、稅捐負擔、服務報酬等，並由仲介公司依 兩造委託內容從中斡旋。次按買賣為諾成契約，本不須以 書面為必要，僅須買賣雙方當事人就買賣標的物及價金意 思表示合致，契約即為成立。又契約固須當事人互相表示 意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，並不限於 當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意 思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契 約並未成立（最高法院68年度台上字第1504號判例意旨參 照）。又代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表 示，直接對本人發生效力。代理人非經本人之許諾，不得 為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人， 而為本人與第三人之法律行為，民法第103條第1項、第10 6條定有明文。易言之，民法第106條禁止雙方代理之規定 ，旨在保護本人之利益，並非強行規定，代理人如事先經 本人許諾，即得為雙方代理之法律行為。觀諸系爭委售契 約第8條第1款約定：「甲方（即上訴人）同意乙方（即盈 福公司）得為買賣雙方之代理人」，足認上訴人同意盈福 公司就系爭房屋買賣得為雙方之代理人。 ⒉其次，觀諸系爭委售契約第8條第2款、第3款約定：「甲 方（即上訴人）承諾買方要約，或買方出價已達委託底價 者，甲方同意乙方（即盈福公司）代為收受買方定金，如 為票據，並同意由乙方提示兌現。定金暫由乙方保管，於 買賣契約簽訂時作為簽約款之一部分」、「仲介成交後， 甲方（即上訴人）應於七日內按乙方（即盈福公司）通知 日至乙方指定處所與買方簽訂不動產買賣契約書。但簽約 之期日經買賣雙方同意變更者，從其約定」，再參諸系爭 定金收據第5條約定：「買賣預約成立後，因可歸責買方 事由致解除契約者，已付全部價金由賣方沒收，買方不得 請求返還。若因可歸責賣方事由致解除契約者，賣方應加 倍返還已收之全部價金」，足認盈福公司受上訴人委託銷 售系爭房屋，若買方出價已達委託底價時，盈福公司即可 代上訴人收受買方之定金，上訴人與買方成立買賣預約， 上訴人負有出面與買方簽訂買賣契約之義務，並該收受定 金直接作為簽約款之一部。 ⒊再者，依系爭委售契約第8條第4款約定：「甲方（即上訴 人）於同意出售或買方同意依甲方之條件購買後，若有反 悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法完成簽約者，甲方 除同意支付委託銷售總價百分之四（按原本制式契約記載 委託銷售報酬為銷售總價百分之四，經雙方同意修改為百 分之三，系爭委售契約第5條第1款左側手寫文字可參）予 受託人（即盈福公司）為服務報酬外，並應加倍返還定金 予買方」，第9條第2款約定：「甲方（即上訴人）如有下 列情形之一者，視為乙方（即盈福公司）已完成仲介之義 務，甲方仍應支付乙方委託銷售總價百分之四之服務報酬 ：...二、委託銷售期間內業已達成委託條件，而甲方反 悔不賣者。...」，系爭定金收據第5條約定：「買賣預約 成立後，因可歸責買方事由致解除契約者，已付全部價金 由賣方沒收，買方不得請求返還。若因可歸責賣方事由致 解除契約者，賣方應加倍返還已收之全部價金」，足認上 訴人於盈福公司仲介成立買賣預約並代上訴人向買方收取 定金後，若上訴人反悔不賣或因可歸責於上訴人之事由致 無法完成簽約，上訴人除應給付盈福公司按成交總價款3 ％之服務報酬外，並應加倍返還定金予買方。 ⒋經查： ⑴、上訴人為系爭房屋之所有權人，授權其女姜昀處理系 爭房屋之出售移轉等事項，並於102年11月11日經由 其代理人姜昀與盈福公司簽訂系爭委售契約，委託盈 福公司銷售系爭房屋，委託銷售總價為2830萬元，底 價2500萬元，委託銷售期間自102年11月11日起至103 年5月10日止。嗣盈福公司經一個多月銷售，覓得陳 麗合願以2480萬元購買，盈福公司承辦業務員曹秀卿 乃告知姜昀，姜昀於102年12月24日同意修改底價為2 480萬元，並於回傳予盈福公司之系爭委售契約上書 寫「真正底價為2480萬元，委託人趙文彬，代權人姜 昀」等字，同意以2480萬元出售系爭房屋，且盈福公 司於102年12月25日代上訴人收受陳麗合定金100萬元 ，雙方並簽訂系爭定金收據，約定於103年1月16日（ 原本約定1月15日，後以口頭改約1月16日）下午8時 在盈福公司簽約，姜昀並於102年12月26日寄發電子 郵件予曹秀卿詢問授權書及買方價錢是否沒問題及其 第一階段須回台幾天等事宜，曹秀卿亦於同日將前開 銷售總價2480萬元及收取定金100萬元之事傳真告知 姜昀，嗣姜昀向曹秀卿表示其將委由在台代書范振榆 辦理簽約事宜，請曹秀卿與范代書接洽，曹秀卿與范 代書亦有聯繫簽約事宜，上訴人於103年1月14日寄發 存證信函向盈福公司表示解除系爭委售契約，請求返 還系爭房屋鑰匙，屆期亦不出面簽約，再經陳麗合於 103年1月21日、盈福公司於103年1月28日分別以存證 信函催告上訴人最遲應於103年1月28日下午6時前完 成系爭房屋之簽約事宜，上訴人仍置之不理等情，經 證人曹秀卿、王永成（盈福公司負責人）於原審證述 綦詳（見原審卷第53至54頁、第125至126頁），並有 卷附授權書、系爭委售契約、系爭定金收據、姜昀於 102年12月26日寄予曹秀卿之電子郵件、曹秀卿於102 年12月26日回傳予姜昀之電子郵件、存證信函、陳麗 合持有之系爭定金收據、姜昀傳真予曹秀卿之電子郵 件、曹秀卿與范振榆代書往來電子郵件、支票、本票 、陳麗合匯款予曹秀卿之匯款申請書、曹秀卿國泰世 華銀行證券活期儲蓄存款存摺明細、盈福公司出具予 陳麗合之收據、盈福公司彰化銀行活期活期存款存摺 明細、轉帳傳票、曹秀卿Gmail信箱寄件備份資料畫 面、盈福公司負責人王永成彰化銀行活期儲蓄存款存 摺明細、曹秀卿出具關於收受訂金過程書面報告、姜 昀與曹秀卿與范振榆代書於102年11月至102年12月間 往來電子郵件可稽（見原審卷第6至24頁、第44至52 頁、第59至60頁、第87至91頁、第103頁、第118至12 1頁、本院卷第67至75頁）。 ⑵、上訴人雖以盈福公司於102年11月11日將系爭委售契 約傳真予伊，伊代理人姜昀當日即簽名並翌日回傳， 且契約第2頁（即第7條以下）字跡模糊不清，未給予 伊合理審閱期間，抗辯系爭委售契約違反消保法第11 條之1第1項規定而無效；及以系爭委售契約第5條第1 款、第8條第4款、第9條第2款約定，加重出賣人責任 、於出賣人有重大不利益、與民法第568條第1項規定 立法意旨相矛盾、違反平等互惠原則、對消費者顯失 公平為由，抗辯該等條款違反消保法第12條、民法第 247條之1規定而無效云云。惟查： ①、按消保法第11條之1第1項固規定企業經營者與消 費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期 間，供消費者審閱全部條款內容，然同條第3項 亦規定中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型 化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程 度等事項，公告定型化契約之審閱期間。且該審 閱期間規定之立法理由在於維護消費者知的權利 ，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化 契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之 機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約審 閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，倘企 業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為， 消費者有充分了解契約條款之機會，而於充分了 解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他 考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費 者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之 原則，尚非不可。且於簽約後已經將上述定型化 契約交付予消費者，消費者隨時得查閱契約條款 ，有隨時瞭解契約條款之機會，在經過相當合理 之期間後，消費者未曾主張契約審閱期遭剝奪， 亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款之 不公平處，則此時已難謂消費者係於匆忙間訂立 契約而不知該契約之相關權利義務，其訂立之契 約有失公平之虞。是企業經營者雖於簽約前未給 予消費者契約審閱期，自亦應認為上述契約審閱 期之瑕疵已經補正，消費者自不得於事後再以違 反審閱期間之規定為由，主張契約無效。參諸證 人曹秀卿於原審證述姜昀簽立系爭委售契約前， 其有應姜昀要求先傳真制式契約予姜昀閱覽，事 隔幾日後其始填上系爭房屋標的及委託銷售總價 等資料後再傳予姜昀閱覽簽立系爭委售契約等語 （見原審卷第53頁反面），並有制式契約可稽（ 見原審卷第101至102頁），且上訴人於時隔月餘 修改底價為2480萬元之第2次傳真系爭委售契約 記載之「本契約書經委託人攜回審閱_天，委託 人已詳閱並確實知悉本契約內容。（契約審閱期 間至少為三日）」（按與內政部依消保法第11條 之1第3項規定於92年6月26日公告之「不動產委 託銷售契約書範本」之「審閱期間至少為三日」 相同，見本院卷第207至209頁）欄亦簽名確認無 訛（見原審卷第9頁），可見上訴人應有充裕時 間閱覽契約內容；又參以系爭委售契約一式二份 ，上訴人持有一份，為上訴人所是認（見本院卷 第201頁反面），則上訴人之代理人姜昀縱於102 年11月11日收受系爭委售契約後當日即簽名並翌 日回傳，然其手上既有一份，自可隨時查閱契約 內容，且於盈福公司覓得陳麗合願買系爭房屋後 ，上訴人亦於102年12月24日同意修改系爭委售 契約底價並回傳予盈福公司如前述，期間1個月 餘，經盈福公司承辦業務員曹秀卿與姜昀數次傳 真磋商，亦經證人曹秀卿於原審證述明確（見原 審卷第53頁反面至第54頁正面），益見上訴人自 有充裕時間可閱覽契約內容，且上訴人於該段期 間內未曾向盈福公司反應契約審閱權遭剝奪或字 跡模糊不清，是縱盈福公司在簽約前未給予上訴 人合理之審閱期間，如前所述，該瑕疵業經補正 ，上訴人事後執消保法第11條之1審閱期之規定 ，抗辯系爭委售契約無效云云，要無可取。 ②、上訴人以系爭委售契約第5條第1款、第8條第4款 、第9條第2款約定，加重出賣人責任、於出賣人 有重大不利益、與民法第568條第1項規定立法意 旨相矛盾、違反平等互惠原則、對消費者顯失公 平為由，抗辯該約定違反消保法第12條、民法第 247條之1規定而無效云云。惟按定型化契約並非 無效之契約，而係在契約有顯失公平之情形時， 法律定有種種調整契約當事人間關係之機制，以 彌補締約地位弱勢之一方，冀達衡平之目的，或 於該當法律規定之要件時，該部分約定無效（消 費者保護法第11條至第17條、民法第247條之1參 照）。是以，定型化契約條款並非必定對消費者 明顯不利或違反誠信原則，仍須就個案為具體審 查，不可遽謂定型化契約當然等同不利消費者或 違反誠信之契約。查本件盈福公司覓得陳麗合願 以2480萬元購買系爭房屋後，盈福公司承辦業務 員曹秀卿即告知姜昀，姜昀於102年12月24日同 意修改底價為2480萬元並回傳予盈福公司同意以 該底價出售，同年月25日盈福公代上訴人收受陳 麗合定金100萬元，同年月26日姜昀寄發電子郵 件予曹秀卿詢問授權書及買方價錢是否沒問題及 其第一階段須回台幾天等事宜，曹秀卿同日將前 開銷售總價2480萬元及收取買方定金100萬元之 事傳真告知姜昀，嗣姜昀又向曹秀卿表示其將委 由在台代書范振榆辦理簽約事宜，請曹秀卿與范 代書接洽，曹秀卿亦與范代書有聯繫簽約事宜等 情，已如前述，準此以觀，足見系爭房屋之買賣 經盈福公司代理雙方居間媒介結果，上訴人於知 悉買受人及出價條件後表示同意，而與陳麗合已 就買賣總價及收取定金100萬元達成意思合致， 雙方並同意依系爭委售契約履行，並無剝奪雙方 關於買賣是否合致之決定權，或違反居間契約之 委託人本不負有因居間人報告或媒介而去訂立契 約之義務之本質。且該契約第8條、第9條對於買 賣雙方若違約，均有制裁之規範，乃為維護交易 安全，避免出賣人或買受人反覆反悔，公平保障 雙方權益而為之約定，亦難認有違反平等互惠、 誠信原則及顯失公平之情形。是本件上訴人殊難 主張其於締約過程受有何違反民法第568條規定 或重大不利、顯失公平情事。 ⑶、上訴人雖又以曹秀卿於原審作證時所提出之系爭定金 收據（見原審卷第47頁證物四），與上訴人於原審所 提出之系爭定金收據（見原審卷第10頁證物四）、陳 麗合持有之系爭定金收據（見原審卷第59頁證物十一 ），其上手寫部分墨色不一、現金及票據號碼前□內 打「ˇ」不一且筆跡不同、第7條手寫修改「百分之0 .5」字跡不同、曹秀卿簽名不同、簽約日改為「25日 」與盈福公司傳真予上訴人載「27日」不同；又上訴 人於原審所提出之系爭定金收據（見原審卷第10頁） 記載簽約日期為103年1月15日，與曹秀卿於原審所提 出之其傳真予姜昀之授權書記載「訂102年1月14日前 簽約（可提前）」（見原審卷第12頁）不同，相差1 年；又曹秀卿收受陳麗合所開立之1張客票（支票） 40萬元、1張本票60萬元，倘盈福公司係替伊代收定 金100萬元，該100萬元應係直接匯入盈福公司帳戶， 何以陳麗合卻是匯入曹秀卿個人帳戶，且僅匯款80萬 元，剩餘之20萬元則以現金方式給付予曹秀卿，並由 曹秀卿開立收據？且就曹秀卿於何時及如何收取陳麗 合交付定金100萬元，及曹秀卿於何時及如何將之轉 交予盈福公司，前後所述不一，亦與所提證據有出入 ，有違常理，可見盈福公司並未收受陳麗合交付定金 100萬元，彼等間簽立系爭定金收據不實在為由，抗 辯系爭定金收據係彼等間通謀虛偽而為意思表示，應 屬無效云云。但查： ①、按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思 表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年 台上字第29號民事判例意旨參照）。準此，上訴 人以盈福公司並未收受陳麗合交付之100萬元定 金，彼等間通謀虛偽成立系爭定金收據為由，抗 辯系爭定金收據無效乙節，既為被上訴人所否認 ，上訴人自應就盈福公司與陳麗合通謀虛偽成立 系爭定金收據，負舉證之責。 ②、被上訴人主張系爭定金收據有二聯，原審卷第10 、47頁證物四之系爭定金收據係盈福公司留底聯 ，原審卷第59頁證物十一則係陳麗合留底聯（見 原審卷第93至94頁），因複寫、影印關係故墨色 有所差異（見原審卷第10頁、第47頁）；又現金 及票據號碼前□內打「ˇ」不一且筆跡不同，係 因複寫勾勒不清之故（見原審卷第10頁、第47頁 ）；又第7條手寫修改「百分之0.5」字跡不同、 曹秀卿簽名不同、簽約日改為「25日」與盈福公 司傳真予上訴人載「27日」不同，係因盈福公司 與陳麗合係於102年12月25日簽立，因曹秀卿誤 植為102年12月27日，經陳麗合提醒，曹秀卿始 將盈福公司留存聯正本上該手寫數字「7」上方 增加一橫一撇，改為數字「5」，陳麗合持有之 留底聯亦同時更正，並認此部分不影響簽約效力 ，故未再重新傳予上訴人，以致會有所差別（見 原審卷第10頁、第48頁、第83頁）；又第7條手 寫更正百分之0.5之仲介服務費，係因陳麗合要 求其價金已加至極限，希望盈福公司仲介費可酌 收百分之0.5，經盈福公司同意更正，事後陳麗 合覺得更正複寫模糊，請曹秀卿用手寫覆蓋於上 ，同時加蓋曹秀卿印章後較無爭議，因此有所不 同（見原審卷第10頁、第48頁）；又系爭定金收 據記載簽約日期為103年1月15日，與曹秀卿傳真 予姜昀之授權書記載「訂102年1月14日前簽約（ 可提前）」不同，相差1年，係因曹秀卿跨年度 誤植之故（見原審卷第10頁、第12頁）等情，有 卷附前開各系爭定金收據可稽（見原審卷第10頁 、第19至20頁、第47至48頁、第59頁、第83頁、 第93至94頁、第101至102頁、本院卷第162至163 頁），且經證人曹秀卿於原審證述明確（見原審 卷第53頁反面至54頁正面），互核前開收據記載 以觀，被上訴人上開主張，合於情理，應屬可信 。要難僅以前開系爭定金收據之記載略有不同， 即謂系爭定金收據係盈福公司與陳麗合通謀虛偽 所成立。 ③、又陳麗合原係以1張40萬元客票（陳愛娥簽發支 票）及1張60萬元本票用以支付定金100萬元，嗣 陳麗合另於103年1月2日由臺灣中小企業銀行（ 下稱中小企銀）匯款80萬元至曹秀卿之國泰世華 銀行館前分行（下稱國泰銀行）000000000000帳 戶，復於103年1月6日交付現金20萬元予曹秀卿 ，合計交付曹秀卿100萬元乙情，有卷附本票、 支票、中小企銀匯款申請書（匯款人證明聯）、 國泰銀行證券活期儲蓄存款存摺及收據可稽（見 原審卷第87至90頁）；其後曹秀卿分別於103年1 月20日匯款60萬元至盈福公司負責人王永成彰化 銀行00000000000000帳戶，於103年1月22日匯款 40萬元至盈福公司彰化銀行00000000000000帳戶 乙情，亦有卷附轉帳傳票、王永成彰化銀行活期 儲蓄存款存摺及盈福公司活期存款存摺、盈福公 司資產負債表及分類帳明細足按（見原審卷第91 頁、第103頁、第119至120頁、本院卷第164至17 3頁），並核與證人曹秀卿於原審證述：系爭定 金收據上所載之支票票號AB0000000，其發票人 是陳愛娥，當時是陳麗合身上之客票（支票）， 陳麗合拿了1張客票（支票）40萬元及1張本票60 萬元給我，陳麗合並在支票背書，嗣因在簽約前 陳麗合變更為給付現金100萬元，故前開2張票均 還給陳麗合等語（見原審卷第54頁反面），以及 證人王永成於原審證述：曹秀卿本以電話告訴我 ，他有收到陳麗合的現金及支票，我說沒關係， 曹秀卿又說要簽約了，我就說那你簽約時順便帶 回來，但後來曹秀卿告訴我說在等對方簽約，不 知要等多久，曹秀卿就將支票及現金帶回，但票 的日期不對（即支票日期103年1月10日誤載為10 2年1月10日），要回去換，換好後會拿現金來， 且一直等到後來對方都沒有來簽約，曹秀卿就將 現金送回公司。盈福公司有收到系爭定金收據所 載買方陳麗合支付定金100萬元，這100萬元分2 次收到，第1次我人不在公司，公司員工找不到 公司存摺，而曹秀卿拿現金60萬元要存，我就指 示公司如果找不到公司存摺就找我之存摺，請曹 秀卿將60萬元存到我存摺，後來我於103年1月22 日將60萬元中之20萬元轉到公司帳戶內，剩餘40 萬元就以現金放在公司運用，另於103年1月22日 有40萬元存入公司帳戶，應該是彭芳菲（即盈福 公司會計）去存的，共計100萬元等語（見原審 卷第125頁反面）相符，復經本院向中小企銀調 取陳麗合匯款80萬元予曹秀卿之匯款資料核閱無 訛，有該銀行檢附資料可參（見本院卷至157頁 ），準此以觀，堪認盈福公司確已收受陳麗合所 交付定金100萬元。又曹秀卿於原審證述陳麗合 起初係以1張40萬元客票（陳愛娥簽發支票）及1 張60萬元本票用以支付定金100萬元乙節，雖與 系爭定金收據僅記載前開客票號碼，其餘勾現金 略有出入，但此不影響之後陳麗合確有交付定金 100萬元予盈福公司如前述。故上訴人執以陳麗 合為何不逕將定金100萬元1次交予盈福公司，卻 以現金及票據交予曹秀卿，再由曹秀卿以現金轉 交予盈福公司，或以被上訴人就曹秀卿於何時及 如何收取陳麗合交付定金100萬元，及曹秀卿於 何時及如何將之轉交予盈福公司，前後所述不一 ，亦與所提證據有出入，有違常理，謂盈福公司 並未收受陳麗合交付100萬元定金，系爭定金收 據係通謀虛偽云云，亦無可取。 ④、另上訴人謂盈福公司非但不為上訴人爭取高價， 反圖為自己購買，遂由陳麗合假裝為買受人，通 謀圖以低價購得系爭房屋，系爭委售契約及系爭 定金收據違反公序良俗、誠信原則、脫法行為而 無效云云，並提出網路下載之591售屋網售屋廣 告、Google地圖為證（見本院卷第48至49頁、第 82頁），然該等證據並不足以證明其所言屬實， 且與上開事證顯示不合，尚難憑信，此部分之抗 辯亦非可採。 ⑷、上訴人雖另抗辯：陳麗合交予盈福公司之100萬元係 屬斡旋金，並非定金云云。然觀諸系爭委售契約第8 條第2款約定：「甲方（上訴人）承諾買方邀約，或 買方出價已達委託底價者，甲方同意乙方（盈福公司 ）代為收受買方定金，如為票據，並同意由乙方提示 兌現。定金暫由乙方保管，於買賣契約簽訂時作為簽 約款之一部分」，可知上訴人與盈福公司約定於買方 出價已達委託底價者，盈福公司即可代上訴人收受買 方之定金，且該定金直接作為簽約款之一部。而陳麗 合之出價已達上訴人委託底價如前述，則盈福公司自 無庸再經上訴人之同意，即可依上開約定代收陳麗合 所支付之定金，故縱盈福公司逕將系爭定金收據上原 載「斡旋金」字樣改為「訂金」字樣，抑或系爭收據 所載事項或有修改之處，均無礙於盈福公司依上開約 定已可代收定金之認定，況觀之系爭定金收據「付款 方式」記載：「一、民國103年1月15日20：00時至受 託公司簽立買賣契約書。買方支付新臺幣：貳佰伍拾 萬元整（含訂金）...」，陳麗合所交付之定金實已 含括於系爭房屋第1期之買賣價金內，益徵陳麗合所 交付之100萬元為「定金」而非「斡旋金」。 ⑸、上訴人雖再抗辯：系爭定金收據第3條載明「本收據 經賣方簽名同意買方承購條件時，...」，及末端當 事人欄中載有「賣方簽名確認_（同意上述買賣條件 無誤）」之字樣，並盈福公司於傳真予上訴人之系爭 定金收據上，於該簽名欄上方亦書寫「請簽名回傳00 -00000000」之字樣，要求上訴人簽名以示同意，可 見系爭定金收據須經上訴人簽名同意承購條件後，雙 方買賣契約始成立，盈福公司方可收受定金云云，並 據提出系爭定金收據為證（見原審卷第83至84頁被證 一）。惟參諸系爭委售契約第8條第2款約定：「甲方 （上訴人）承諾買方邀約，或買方出價已達委託底價 者，甲方同意乙方（盈福公司）代為收受買方定金， 如為票據，並同意由乙方提示兌現。定金暫由乙方保 管，於買賣契約簽訂時作為簽約款之一部分」，足見 上訴人承諾買方邀約，盈福公司即可代上訴人收受買 方之定金，且如前述，參以盈福公司覓得陳麗合願以 2480萬元購買系爭房屋後，盈福公司承辦業務員曹秀 卿即告知姜昀，姜昀於102年12月24日同意修改底價 為2480萬元並回傳予盈福公司同意以該底價出售，同 年月25日盈福公代上訴人收受陳麗合定金100萬元， 同年月26日姜昀寄發電子郵件予曹秀卿詢問授權書及 買方價錢是否沒問題及其第一階段須回台幾天等事宜 ，曹秀卿同日將前開銷售總價2480萬元及收取買方定 金100萬元之事傳真告知姜昀，嗣姜昀又向曹秀卿表 示其將委由在台代書范振榆辦理簽約事宜，請曹秀卿 與范代書接洽，曹秀卿亦與范代書有聯繫簽約事宜等 情以觀，堪認系爭房屋之買賣經盈福公司代理雙方居 間媒介結果，上訴人已同意陳麗合出價及由盈福公司 代為收取定金100萬元。故上訴人抗辯系爭定金收據 尚須經其簽名同意承購條件後，盈福公司方可代其收 受定金云云，並無可取。至於曹秀卿傳予姜昀之系爭 定金收據，其上加註書寫「請簽名回傳00-00000000 」字樣，被上訴人主張因系爭定金收據有修改簽約日 期（即由原先103年1月15日改為103年1月16日），恐 與姜昀回台時間有衝突，因此曹秀卿於右上角加註書 寫「買方1/16晚上有事先訂」及左下角加註書寫「請 簽名回傳00-00000000」之字樣（見原審卷第84頁） ，用意係傳予上訴人簽名回傳確認其有收到，並非用 以請上訴人同意承購條件等語，核與前開約定及雙方 往來磋商買賣過程之情節相符，應屬可信。況果如上 訴人所言，系爭定金收據須經其簽名同意後始成立生 效，則豈有之後姜昀與曹秀卿電子郵件往來聯繫欲進 行簽約之情事？益見上訴人前開抗辯，並不可取。 ⑹、另按系爭委售契約第9條第2款約定：「違約罰則：甲 方如有下列情形之一者，視為乙方已完成仲介之義務 ，甲方仍應支付乙方委託銷售總價百分之四之服務報 酬：...二、委託銷售期間內業已達成委託條件，而 甲方反悔不賣者。...」（見原審卷第8頁），所稱給 付名為服務報酬，縱認係屬違約金，按約定之違約金 過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有 明文。惟違約金之約定，為當事人契約自由、私法自 治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之 意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等 主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定， 除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公 平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確 有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會 正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院 亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違 約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核 減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分 攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及 私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判 決意旨參照）。被上訴人請求其依系爭委售契約履行 可得之報酬金額，上訴人雖於本院審理中泛稱盈福公 司請求金額過高云云（見本院卷第56頁正面），然對 於約定之金額如何過高？應減至何程度為宜？等項未 能舉證以實其說，依上說明，自無可取。 ⒌依上所述，系爭房屋之買賣經盈福公司代理雙方居間媒介 結果，上訴人與陳麗合已就買賣總價及收取定金100萬元 達成意思合致，且盈福公司代上訴人收受陳麗合交付定金 100萬元，買賣預約已成立，上訴人負有出面與陳麗合簽 訂買賣契約之義務，惟參諸上訴人自陳因其子係住系爭房 屋樓下（2樓），不希望上訴人將系爭房屋出售等語（見 原審卷第35頁反面），及其於103年1月14日寄發存證信函 向盈福公司表示解除系爭委售契約，並屆期不出面簽約， 又經陳麗合、盈福公司分別再以存證信函催告其簽約，仍 拒不履行等情以觀，堪認上訴人事後反悔不賣拒絕簽約， 則依系爭委售契約第9條第2款約定，盈福公司自得請求上 訴人給付按委託銷售總價3％計算之服務報酬74萬4000元 （計算式：00000000×3％＝744000），盈福公司在此範 圍內請求上訴人給付74萬3000元，即屬有據。 ㈡、陳麗合請求上訴人加倍返還定金100萬元，是否有據？ ⒈按依系爭委售契約第8條第1款約定：「甲方（即上訴人） 同意乙方（即盈福公司）得為買賣雙方之代理人」，而依 系爭定金收據之約定，陳麗合亦同意盈福公司媒介訂約， 代理收付、收受定金，堪認盈福公司就系爭房屋買賣得為 雙方之代理人，則雖系爭委售契約係由上訴人與盈福公司 訂立，系爭定金收據係由陳麗合與盈福公司訂立，但其法 律效果卻直接歸屬於買賣雙方即上訴人與陳麗合之間（民 法第103條第1項），是以陳麗合（買方）自得以其名義向 上訴人（賣方）請求給付因上訴人反悔不賣違約而應加倍 返還定金。上訴人抗辯陳麗合並非簽訂系爭委售契約之當 事人，不得依系爭委售契約第8條第4款、系爭定金收據第 5條向其為請求云云，並無可採。 ⒉次按定金之交付既在契約履行以前，其目的係在強制契約 之履行，則關於定金金額之酌定，當非以契約不能履行時 ，可能發生之損害額為衡量標準，此與違約金係約定債務 人不履行債務時，始應支付者所有不同。損害賠償總額預 定性之違約金係預期契約不履行時，當事人之一方所應受 之損害總額，為其衡量之依據，故如約定之違約金額過高 者，依民法第252條規定，法院得減至相當之數額。定金 則無類此規定。觀諸系爭委售契約第8條第4款約定：「甲 方（即上訴人）於同意出售或買方同意依甲方之條件購買 後，若有反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法完成簽 約者，甲方...並應加倍返還定金予買方」，該加倍返還 定金之約定，與違約金之酌減並不相同，並無民法第252 條違約金酌減之適用，故上訴人於本院審理中抗辯陳麗合 請求金額過高請求酌減云云（見本院卷第56頁正面），委 無可取。 ⒊承如前述，系爭房屋之買賣經盈福公司代理雙方居間媒介 結果，上訴人與陳麗合已就買賣總價及收取定金100萬元 達成意思合致，且盈福公司代上訴人收受陳麗合交付定金 100萬元，買賣預約已成立，上訴人負有出面與陳麗合簽 訂買賣契約之義務，惟上訴人事後反悔不賣拒絕簽約，則 陳麗合依系爭委售契約第8條第4款、系爭定金收據第5條 約定，請求上訴人加倍返還定金100萬元，亦屬有據。 六、綜上所述，被上訴人依系爭委售契約第9條第2款、第8條第4 款及系爭定金收據第5條約定，請求上訴人給付盈福公司74 萬3000元、陳麗合100萬元，並均加計自起訴狀繕本送達翌 日即103年6月20日（見原審卷第33頁）起至清償日止之法定 遲延利息，均為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判 決，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為無理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院審 酌後均認與本件之結論無涉，茲不再一一論列，併予敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 10 月 30 日 民事第六庭 審判長法 官 陳玉完 法 官 匡 偉 法 官 曾部倫 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 10 月 30 日 書記官 朱家賢 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。