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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　 104年度上易字第1095號 上　訴　人　蘇錫政 　　　　　　徐何麗華 　　　　　　林志鴻 　　　　　　陳景奇 　　　　　　欣陽機械有限公司 上　一　人 法定代理人　劉晏慈 上　訴　人　坤毅塑膠股份有限公司 法定代理人　池秀珍 共　　　同 訴訟代理人　陳信宏律師 被 上訴 人　陳威全 訴訟代理人　凌見臣律師 上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國104 年9月11日臺灣新北地方法院104年度訴字第780號判決提起上訴 ，本院於105年2月3日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張：上訴人蘇錫政、徐何麗華、林志鴻、欣陽機械 有限公司（下稱欣陽公司）、坤毅塑膠股份有限公司（下稱 坤毅公司）、陳景奇分別與被上訴人簽訂租賃契約，並交付 如原判決附表（下稱附表）二所示押租金，約定依序承租門 牌號碼新北市○○區○○路0段000號、169號左邊、169之2 號、169之3號、169之5號、169之6號房屋（下稱甲、乙、丙 、丁、戊、己房屋，合稱系爭房屋）。依被上訴人與訴外人 即地主陳菊於民國80年間所訂租賃契約約定，於該租約所訂 10年租期屆滿後，系爭房屋歸陳菊所有，陳菊於103年12月8 日、同年月15日發函予被上訴人，表示依渠等間租賃契約之 約定，於同年月31日終止契約，被上訴人自104年1月1日起 無出租系爭房屋之權利，伊得依民法第435條、第436條、第 450條第2項規定，終止兩造間租賃契約，請求被上訴人返還 如附表二所示押租金及預付租金。爰依租賃契約之約定及民 法第454條、第179條之規定，求為命被上訴人給付蘇錫政9 萬6,000元、徐何麗華16萬9,516元、林志鴻17萬元、欣陽公 司23萬元、坤毅公司29萬645元、陳景奇38萬4,516元，及均 自104年5月19日起加付法定延遲利息之判決。 二、被上訴人則以：伊於80年間向陳菊承租坐落新北市○○區○ ○段○○○段00地號土地（下稱系爭土地）興建系爭房屋， 嗣於期滿後續定租約，租賃期限至105年2月19日止，伊有權 出租系爭房屋予上訴人。伊未放棄權利將系爭房屋歸陳菊所 有，亦未與陳菊約定禁止轉租、轉讓系爭土地上房屋，伊向 陳菊承租系爭土地，在其上出資興建系爭房屋，伊將所有系 爭房屋出租，未違反伊與陳菊間租賃契約之約定。況陳菊知 悉伊將系爭土地上之系爭房屋出租他人，並未有任何反對之 表示，更於伊與徐何麗華間之租賃契約擔任保證人，足認伊 並無任何違約情事。又依伊與陳菊間所訂立土地租用契約第 11條約定，縱令系爭土地租用契約終止或屆滿，陳菊亦不當 然取得系爭房屋所有權。又伊與蘇錫政、徐何麗華、林志鴻 、欣陽公司、坤毅公司間雖屬不定期租賃契約關係，然出租 之房屋為伊所有，伊有出租系爭房屋之權利，伊與陳景奇間 係定期租賃關係，均無民法第435條、第436條規定之適用， 上訴人依上開規定終止兩造間租賃契約，並不合法，自不得 請求伊返還租金及押租金，縱認上訴人得終止租約，渠等於 租約終止後繼續占有系爭房屋，伊得請求返還不當得利，並 與上訴人主張之債權抵銷等語，資為抗辯。 三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，聲明： ㈠原判決廢棄。㈡上訴人應給付蘇錫政9萬6,000元、徐何麗 華16萬9,516元、林志鴻17萬元、欣陽公司23萬元、坤毅公 司29萬645元、陳景奇38萬4,516元，及均自104年5月19日起 至清償日止，按週年利率5％計算之利息。被上訴人聲明： 上訴駁回。 四、本院得心證之理由及判斷： ㈠按承租人因第三人就租賃物主張權利，如致全部不能達約定 租賃目的之使用、收益者，依民法第436條準用第435條第2 項規定，承租人固得終止契約，惟必以該第三人對於租賃物 有權利存在，因行使權利之結果，致承租人租賃目的全部不 能達成者，承租人始得據此終止租賃契約。又租賃定有期限 者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；未定期限者，各當事 人得隨時終止契約；前項終止契約，應依習慣先期通知，民 法第450條第1項、第2項本文、第3項本文分別有明文。是於 定期租賃契約，除法律有規定或有特別約定外，當事人不得 於期限屆滿前終止契約；於不動產之不定期租賃契約，承租 人雖得隨時終止，但仍應依習慣先期通知。 ㈡查被上訴人於80年間向陳菊承租系爭土地，並在其上建築系 爭房屋；蘇錫政與被上訴人就甲房屋簽訂租賃契約，租期自 100年3月1日起至102年2月28日止，被上訴人已收取押租金5 萬6,000元；何徐麗華與被上訴人就乙房屋簽訂租賃契約， 租期自96年10月5日起至101年10月4日止，被上訴人已收取 押租金6萬元；林志鴻與被上訴人就丙房屋簽訂租賃契約， 租期自97年12月1日起至98年11月30日止，被上訴人已收取 押租金12萬元；欣陽公司與被上訴人就丁房屋簽訂租賃契約 ，租期自101年11月1日起至102年9月30日止，被上訴人已收 取押租金8萬元；坤毅公司與被上訴人就戊房屋簽訂租賃契 約，租期自97年11月20日起至100年11月20日止，被上訴人 已收取押租金11萬元，上開租賃契約租期屆滿後，雙方均未 再簽訂書面租賃契約，承租人仍繼續承租使用各房屋，均成 為不定期租賃契約；蘇錫政、徐何麗華、林志鴻、欣陽公司 、坤毅公司依序承租甲、乙、丙、丁、戊房屋，每月租金依 序4萬元、3萬5,000元、5萬元、5萬元、5萬元；陳景奇與被 上訴人就己房屋簽訂租賃契約，租期自103年9月20日起至10 4年9月19日止，租金每月4萬元，被上訴人已收取押租金8萬 元，上訴人已給付如附表一、二所示租金。蘇錫政、徐何麗 華、林志鴻、欣陽公司、坤毅公司、陳景奇於103年12月30 日依序以三峽大埔郵局第113、115至119號存證信函，通知 被上訴人於同年月31日終止租賃契約，並限期催告被上訴人 返還押租金及預付租金支票，均於104年1月5日送達被上訴 人等情，為兩造所不爭執，且有土地所有權狀、不動產租賃 契約書、掛號郵件收件回執、支票可稽〔見臺灣臺北地方法 院104年度北簡字第1003號卷（下稱北簡卷）第7至56、85至 109頁，原審卷第116至122頁，本院卷第72頁〕，均堪認為 真實。 ㈢上訴人主張被上訴人與陳菊於80年間所訂租約期滿時，系爭 房屋之事實上處分權依約歸陳菊取得，陳菊已依其與被上訴 人所訂租賃契約第13條、第5條、第12條約定終止契約，且 該租約第13條約定之解除條件成就，被上訴人已無出租使用 系爭房屋之權利，上訴人得依民法第436條準用第435條第2 項規定終止兩造間租約等語，並提出土地租用契約書、違章 建築認定通知書、新北市政府函、新北市政府稅捐稽徵處三 鶯分處房屋稅籍證明書為證（見北簡卷第59至66頁，原審卷 第55至58、109頁、本院卷第73頁）。然為被上訴人所否認 。經查： ⒈上訴人雖主張依被上訴人與陳菊於80年間所訂租賃契約約定 ，陳菊於該租賃契約期滿時取得系爭房屋之事實上處分權， 然未據提出該契約以資證明，已難採信。上訴人所提出新北 市政府稅捐稽徵處三鶯分處房屋稅籍證明書，雖記載納稅義 務人為陳菊（見原審卷第109頁），惟房屋之納稅義務人非 必為所有權人或事實上處分權人，況上開證明書上註記「本 項資料僅供參考之用不作產權或他項權利之用」，自不能憑 此即認陳菊為系爭房屋之事實上處分權人。 ⒉被上訴人與陳菊及訴外人即陳菊之子陳信成、鄭瑞益於98年 2月15日簽訂土地租用契約書，第1條關於租賃標的雖記載： 「甲方（陳菊、陳信成、鄭瑞益）所有座落臺北縣○○鄉○ ○段○○○號上及房屋鐵屋共7間」，但出租人不以租賃物所 有人為必要，自不能據此推認陳菊為系爭房屋之所有人或事 實上處分權人；且參照同契約第3條後段約定：「如甲方不 同意續租或乙方（被上訴人）未續承租，乙方自願無條件放 棄地上物所有權，任憑甲方處置」；第10條約定：「乙方未 經甲方書面承諾，乙方不得出賣租用地上之建築物。且甲方 有依同樣條件優先購買之權。」；第11條約定：「租用期間 屆滿，乙方應無條件拆除土地上建築物將租用土地回復原狀 ，交還甲方管理……」，嗣上開土地租用契約所定租期屆滿 後，被上訴人與陳菊、陳信成於101年5月5日所簽訂土地租 用契約書（下稱101年土地租約）第1條關於租賃標的僅記載 系爭土地，並有同上契約內容之約定，有戶籍謄本、土地租 用契約書可稽（見北簡卷第59至66頁，本院卷第54頁），可 見系爭土地上之房屋仍屬被上訴人所有，迄103年12月止， 被上訴人向陳菊、陳信成租賃之標的不包括系爭房屋。上訴 人主張系爭房屋之權利已歸陳菊享有，被上訴人係向陳菊承 租系爭房屋云云，非可採取。 ⒊系爭房屋於104年12月30日遭檢舉為違章建築，新北市政府 違章建築拆除大隊（下稱拆除大隊）、新北市政府農業局各 於104年1月6日、同年月21日派員勘查現場，拆除大隊於同 年2月24日、同年9月10日核發違章建築認定通知書，通知陳 菊自行拆除；新北市政府於104年3月25日發函予陳菊，固記 載：「一、依陳威全先生104年3月11日申訴書辦理……三、 本案經原承租人陳威全先生表示，現況建物早於80年初簽訂 租地建屋合約期滿時建物即歸地主所有……」，有拆除大隊 違章建築認定通知書、新北市政府農業局函可稽（見原審卷 第57頁，本院卷第73、128至143、175至184頁）。惟依新北 市地政局檢送系爭土地違反區域計畫法案件相關資料所示， 被上訴人曾於104年3月11日提出申訴書，記載：「陳菊女士 寄存證信函給陳威全先生內容如下：系爭房屋早已歸陳菊所 有：按雙方早於民國80年初簽訂租地建屋期滿建物歸地主之 契約，首次合約期間10年以保障陳威全出資興建建物的權益 。是系爭建物所有權於該合約期滿時，即已歸地主陳菊所有 （附件一）。……所以有關本市○○區○○段○○○段00地 號土地（一般農業區農牧用地）現況未依法作農業使用一案 ，所產生的罰款應由地主陳菊女士自行負責」，並檢附陳菊 之存證信函佐證（見本院卷第116至121頁），足見被上訴人 係因違反區域計畫法案件遭行政處罰而提出申訴，並援引陳 菊之說詞圖免受罰，尚非可據此推認系爭房屋之事實上處分 權確已歸陳菊享有。況依新北市政府農業局105年1月25日函 檢送之陳情人資料（外放證物袋）顯示，檢舉系爭房屋為違 章建築者並非被上訴人。是上訴人主張被上訴人已承認系爭 房屋為陳菊所有，其於陳菊終止租約後，即向主管機關檢舉 ，所為違反誠實信用云云，並無可採。 ⒋101年土地租約第5條、第12條雖約定：被上訴人未經陳菊、 陳信成書面承諾，不得將租賃物之全部或一部轉租他人；如 有違反，陳菊、陳信成得解除契約；第13條約定：陳菊、陳 信成因事實需要，得終止租約（見北簡卷第64、65頁）。但 該租約之租賃標的為系爭土地（見同卷第63頁），而被上訴 人並無擅自將系爭土地之全部或一部轉租他人之情事，被上 訴人雖將系爭房屋出租予上訴人，但該房屋非上開租賃契約 之租賃標的，尚不能據此即認被上訴人有違約轉租行為。又 陳菊與被上訴人就系爭房屋既無租賃關係存在，陳菊自無從 終止系爭房屋之租賃契約而主張收回房屋。至101年土地租 約第13條，係約定終止權，非約定解除條件，上訴人主張該 條約定之解除條件已成就，被上訴人無權出租使用系爭房屋 云云，要無可取。 ⒌上訴人不能證明系爭房屋屬陳菊所有或享有事實上處分權， 及陳菊有收回系爭房屋之權利，上訴人主張渠等因陳菊對系 爭房屋主張權利，致不能使用租賃物，自無可採。是上訴人 主張依民法第436條準用第435條第2項規定終止兩造之租賃 契約，即非合法。 ㈣蘇錫政、徐何麗華、林志鴻、欣陽公司、坤毅公司與被上訴 人間為不定期租賃契約關係，依民法第450條規定，蘇錫政 、徐何麗華、林志鴻、欣陽公司、坤毅公司雖得隨時終止租 賃契約，但仍應依習慣於期前通知，渠等係於103年12月30 日發函通知被上訴人於翌日終止租賃契約，然均於104年1月 5日始送達被上訴人，自不能認其租賃關係於103年12月31日 終止，而上開租賃契約均約定按月給付租金，蘇錫政、徐何 麗華、林志鴻、欣陽公司、坤毅公司依上開規定終止契約， 既應依習慣先期通知，參諸社會上以月付租金租賃者，於租 期中終止契約者，除有特別情事外，多以當月屆滿之日為終 止日，故應認蘇錫政、林志鴻、欣陽公司與被上訴人間之租 賃契約，均於104年1月31日終止，徐何麗華與被上訴人間之 租約於同年2月4日終止，坤毅公司與被上訴人間之租賃契約 於同年1月20日終止。 ㈤陳景奇與被上訴人間之租賃契約約定租期自103年9月20日起 至104年9月19日止，為定期租賃，未約定陳景奇得提前終止 租約，陳景奇主張依民法第436條準用第435條第2項規定終 止契約，即非有據，則其於契約期滿前之103年12月30日， 以存證信函對被上訴人為終止租約之意思表示自非合法，不 生終止租賃契約之效力，應認雙方租賃契約關係於104年9月 19日期滿時終止。 ㈥民法第454條規定，租賃契約，依第452條、第453條之規定 終止時，如終止後始到期之租金，出租人已預先受領者，應 返還之。然此項請求權，以承租人依同法第452條、第453條 規定終止契約者，始有適用。蘇錫政、徐何麗華、林志鴻、 欣陽公司、坤毅公司係依民法第450條規定終止租賃契約， 陳景奇與被上訴人間租約係於期滿時終止，且兩造間租賃契 約並無承租人終止租約後得請求返還預付租金之約定，上訴 人主張依租賃契約約定及民法第454條規定，請求被上訴人 返還預付租金，均屬無據。 ㈦按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。蘇錫政、林志鴻、欣陽公司與被上訴人間 之租賃契約，均於104年1月31日終止，徐何麗華與被上訴人 間之租約於同年2月4日終止，坤毅公司與被上訴人之租賃契 約於同年1月20日終止，陳景奇與被上訴人之租約於104年9 月19日終止，已如前述。又蘇錫政、林志鴻均給付至104年1 月31日之租金；徐何麗華、欣陽公司、坤毅公司、陳景奇則 依序給付至104年4月4日、同年3月31日、同年3月20日、同 年9月19日之租金，是蘇錫政、林志鴻、陳景奇並無預付契 約終止後之租金，被上訴人本於租賃契約收取租期內之租金 ，尚無不當得利可言。至被上訴人收取徐何麗華、欣陽公司 及坤毅公司預付租約終止日後之租金，因租約終止失其法律 上之原因，徐何麗華、欣陽公司及坤毅公司自得請求被上訴 人返還，則徐何麗華得請求被上訴人返還104年3月5日至同 年4月4日1個月租金3萬5,000元；欣陽公司得請求被上訴人 返還104年2月1日至同年3月31日止2個月租金10萬元；坤毅 公司得請求被上訴人返還自104年2月21日起至同年3月20日 止1個月租金5萬元。 ㈧又押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租 賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅 ，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還 押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例 意旨參照）。是承租人須待租賃關係消滅，且無債務不履行 並將租賃物返還出租人時，始得請求出租人返還押租金。兩 造間租賃契約雖已終止，然上訴人仍繼續占用系爭房屋，並 未將租賃物返還被上訴人，依前揭說明，自不得請求被上訴 人返還押租金。至上訴人雖與陳菊、陳信成就系爭房屋另訂 租賃契約（見原審卷第79至96頁），惟尚難據此即謂上訴人 已將系爭房屋返還被上訴人，而得請求被上訴人返還押租金 。 ㈨按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各 得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項 本文定有明文。又依社會通常觀念，無權占有使用他人所有 之房屋，可獲得相當於租金之利益，他人因此而受有相當於 租金之損害。是房屋所有人得依不當得利之法律關係，請求 無權占有人返還相當於租金之不當得利。徐何麗華、欣陽公 司及坤毅公司雖得請求被上訴人返還依序3萬5,000元、10萬 元、5萬元之預付租金，但渠等於租約終止後繼續占用租賃 房屋，迄未返還被上訴人，即受有相當於原租約約定租金之 不當得利，致被上訴人受有損害，被上訴人得請求返還此部 分不當利益，其主張以此債權與其對徐何麗華、欣陽公司及 坤毅公司所負上開返還預付租金之不當得利債務抵銷，洵無 不合，經抵銷後，徐何麗華、欣陽公司及坤毅公司已無餘額 得請求被上訴人給付。 五、綜上所述，上訴人依租賃契約約定及民法第454條、第179條 規定，請求被上訴人給付蘇錫政9萬6,000元、徐何麗華16萬 9,516元、林志鴻17萬元、欣陽公司23萬元、坤毅公司29萬6 45元、陳景奇38萬4,516元，及均自104年5月19日起至清償 日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，不應准許。 從而，原審所為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院未盡 相同，惟其結論並無二致，仍應予以維持。上訴論旨，指摘 原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據， 經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，附此敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 2 月 26 日 民事第十四庭 審判長法 官 彭昭芬 法 官 李國增 法 官 蕭錫証 正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 105 年 3 月 1 日 書記官 戴伯勳