裁判書系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　104年度上易字第132號 上訴人即附 帶被上訴人　祥林科技股份有限公司 法定代理人　林士瑋 訴訟代理人　楊延壽律師 複代理人　　陳昭全律師 　　　　　　吳永鴻律師 被上訴人即 附帶上訴人　大億國際興業股份有限公司（即原大億生醫股份有 　　　　　　限公司） 法定代理人　吳俊億 訴訟代理人　許芳銘 　　　　　　許永展律師 上列當事人間請求確認冷氣設備所有權等事件，上訴人對於中華 民國103年12月19日臺灣士林地方法院102年度訴字第358號第一 審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，上訴人並為訴之追加 ，本院於105年11月30日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴及追加之訴、附帶上訴均駁回。 第二審訴訟費用，關於上訴（含追加之訴）部分，由上訴人負擔 ；關於附帶上訴部分，由被上訴人負擔。 事實及理由 一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 446條第1項但書、第255條第1項第3款定有明文。查上訴人 即附帶被上訴人祥林科技股份有限公司（下稱祥林公司）於 原審反訴請求被上訴人即附帶上訴人大億國際興業股份有限 公司（下稱大億公司）應給付新臺幣（下同）192萬8847元 本息部分，經原審判命大億公司給付8萬9959元本息，而駁 回祥林公司其餘之訴，祥林公司就敗訴部分提起上訴，並追 加請求大億公司再給付8萬8888元本息（見本院卷㈠第15頁 、第41頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，依上規定，毋 庸得大億公司之同意，即得為之。 二、大億公司主張：伊於民國100年7月1日向祥林公司承租臺北 市○○區○○○路○○○號之1、2樓房屋（下稱系爭房屋）， 兩造並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自 100年7月1日起至105年6月30日共5年，租金每月25萬元，伊 並依約繳交保證金50萬元予祥林公司。伊承租後即斥資1400 餘萬元裝潢系爭房屋，並裝設如原判決附表所示之冷氣設備 （下稱系爭冷氣設備）。嗣伊因經營不善而於101年11月30 日以存證信函通知祥林公司將於102年2月28日提前終止系爭 租約，並經祥林公司同意。詎系爭租約經兩造合意提前終止 後，伊辦理搬遷作業時，祥林公司拒絕伊取回系爭冷氣設備 ，稱系爭冷氣設備歸其所有，然系爭冷氣設備為伊所有，亦 未同意給予祥林公司，爰求為確認系爭冷氣設備為伊所有， 並依民法第767條第1項規定，請求祥林公司應容任伊取回系 爭冷氣設備；又祥林公司拒絕返還伊保證金50萬元，然系爭 租約既經兩造合意終止，且伊並無違約，則於伊交還系爭房 屋予祥林公司後，祥林公司自應將保證金返還予伊，爰依系 爭租約第3條約定，求為命祥林公司給付50萬元及加計法定 遲延利息之判決。另祥林公司依系爭租約第3條、第4條第6 項、第6條第2項、第7條第2項約定，請求伊給付201萬7735 元本息，為無理由，縱認其得請求，伊亦以前開得向其請求 之50萬元互為抵銷等語（大億公司於原審請求確認系爭冷氣 設備為大億公司所有，並祥林公司應容任大億公司取回系爭 冷氣設備，及祥林公司應給付大億公司50萬元本息，經原審 判決確認系爭冷氣設備為大億公司所有，並祥林公司應容任 大億公司取回系爭冷氣設備，而駁回祥林公司其餘之訴，祥 林公司就其敗訴部分聲明不服提起上訴，大億公司就其敗訴 部分聲明不服提起附帶上訴；又祥林公司於原審反訴請求大 億公司給付192萬8847元本息，經原審判命大億公司給付8萬 9959元本息，而駁回祥林公司其餘之訴，祥林公司就其敗訴 部分聲明不服提起上訴，大億公司就其敗訴部分聲明不服提 起附帶上訴。另祥林公司於上訴後復追加請求大億公司再給 付8萬8888元本息如上）。並於本院附帶上訴聲明：㈠原判 決關於①駁回大億公司後開第㈡項之訴部分，②命大億公司 給付祥林公司8萬9959元本息部分均廢棄。㈡上開①廢棄部 分，祥林公司應給付大億公司50萬元，及自102年3月1日起 至清償日止按年息5%計算之利息。㈢上開②廢棄部分，祥林 公司在第一審之反訴駁回。另答辯聲明：祥林公司之上訴及 追加之訴均駁回。 三、祥林公司則以：大億公司承租時，由於伊之承辦人即訴外人 陳嘉雯要求裝設冷氣僅限於大金廠牌之冷氣設備，大億公司 評估冷氣設備成本甚高，乃由其委託之訴外人許立人詢問陳 嘉雯是否可增加免租期3個月以貼補冷氣費用，嗣經兩造約 定系爭冷氣設備於租約到期或終止時歸伊所有，伊同意增加 給大億公司免租期3個月之條件，則系爭租約提前終止，系 爭冷氣設備自應歸屬伊所有，又基於舉輕明重之法理，或民 法第101條第1項以不正當行為阻其條件之成就者視為條件已 成就之規定，大億公司如期承租屆滿系爭冷氣設備都歸伊所 有，因可歸責於大億公司之事由而提前終止，系爭冷氣設備 更應歸伊所有，大億公司無權取回系爭冷氣設備。又大億公 司於系爭租約終止後，不交還房屋，伊得依系爭租約第6條 約定，沒收大億公司繳交保證金50萬元，大億公司無權請求 返還。再依系爭租約第4條第6項約定，大億公司未即時以誠 意照書面同意後之現狀遷讓交還系爭房屋，伊得請求大億公 司給付按租金5倍計罰違約金共125萬元。另依系爭租約第9 條約定免租期只有4個月，系爭租約第3條第2項記載1個月免 租期部分係誤載漏未刪除，而大億公司係自100年11月1日起 始給付每月租金25萬元，惟僅支付租金至102年1月，尚欠 102年2月租金未付，伊得向其請求該短付1個月租金25萬元 。又系爭租約終止後，大億公司應將系爭房屋回復原狀，然 大億公司並未回復原狀，依系爭租約第7條第2項約定，伊得 處理大億公司遺留物品並請求其負擔處理費用，經伊自行僱 工回復原狀支出費用33萬9959元，並施工期間1個月受有相 當1個月租金25萬元之損害，得請求大億公司賠償。又依系 爭租約第6條第2項約定，系爭契約終止時，如進行訴訟時， 訴訟費用及律師費用等均由大億公司負責，伊因大億公司於 租約終止後不交還系爭房屋而為本件訴訟，委請律師支付一 、二審律師費共17萬7776元，得請求大億公司為給付。爰反 訴請求大億公司給付201萬7735元（計算式：339959＋00000 00＋250000＋177776）及其法定遲延利息等語為辯。並於本 院上訴及追加聲明：㈠原判決關於①確認系爭冷氣設備為大 億公司所有，及命祥林公司容任大億公司取回系爭冷氣設備 部分；②駁回祥林公司後開第㈢項之訴部分均廢棄。㈡上開 廢棄①部分，大億公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回 。㈢上開廢棄②部分，大億公司應給付祥林公司133萬8888 元，及自102年5月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息 。㈣大億公司應再給付祥林公司8萬8888元，及自上訴狀繕 本送達翌日即104年1月17日起至清償日止，按年息5%計算之 利息。另答辯聲明：駁回大億公司之附帶上訴。 四、查，㈠大億公司向祥林公司承租系爭房屋，兩造簽訂系爭租 約，約定租期自100年7月1日起至105年6月30日共5年，租金 每月25萬元，大億公司並依約繳交保證金50萬元予祥林公司 ；㈡大億公司於101年11月30日以存證信函通知祥林公司， 表示提前3個月以書面通知終止系爭租約，並當日已先自2樓 搬離，請祥林公司可先開始自2樓部分為點交，1樓部分將於 近期開始搬離，請祥林公司配合其搬遷冷氣等事宜，勿刻意 阻撓等語。祥林公司於101年12月3日收受該存證信函；㈢系 爭租約經兩造於102年2月28日合意終止；㈣大億公司於101 年12月21日以存證信函通知祥林公司，表示將於下週前往拆 除冷氣，請祥林公司配合搬遷冷氣等事宜，勿刻意阻撓等語 ；㈤祥林公司於101年12月4日通知大億公司，表示冷氣部分 兩造約定契約終止時歸祥林公司所有，大億公司無權拆遷等 語。大億公司於101年12月5日收受該函文；㈥大億公司共給 付祥林公司15個月租金；㈦102年3月1日祥林公司進入系爭 房屋時2樓電子鎖已拆除，但大億公司並未交回20張1樓磁卡 ；㈧系爭租約終止後，大億公司並未拆除櫥櫃、地板、電梯 等物等情，有卷附系爭租約、存證信函、祥林公司函文、現 場照片、大億公司給付租金支票託收記錄可稽（見原審湖調 字卷第15至19頁、原審卷㈠第33至42頁、第95至102頁）， 並為兩造所不爭執，堪認為真實。 五、本件應審究者為：㈠大億公司請求確認系爭冷氣設備為其所 有，並依民法第767條第1項規定，請求祥林公司應容任其取 回系爭冷氣設備，是否有據？㈡大億公司依系爭租約第3條 約定，請求祥林公司返還保證金50萬元，是否有據？㈢祥林 公司依系爭租約第4條第6項約定，請求大億公司給付違約金 125萬元，是否有據？㈣祥林公司依系爭租約第3條約定，請 求大億公司給付尚欠102年2月份租金25萬元，是否有據？㈤ 祥林公司依系爭租約第7條第2項約定，請求大億公司給付58 萬9959元（含僱工回復原狀支出費用33萬9959元及受有相當 1個月租金25萬元之損害），是否有據？㈥祥林公司依系爭 租約第6條第2項約定，請求大億公司給付其支出律師費用17 萬7776元，是否有據？㈦大億公司主張抵銷，是否有據？茲 分別論述如下： ㈠、大億公司請求確認系爭冷氣設備為其所有，並依民法第 767條第1項規定，請求祥林公司應容任其取回系爭冷氣設 備，是否有據？ 大億公司主張兩造係約定系爭租約期滿及其離去時，系爭 冷氣設備始歸屬祥林公司所有，而系爭租約係經兩造合意 提前終止，不符該約定條件，自仍屬其所有等語；祥林公 司則抗辯兩造係約定系爭冷氣設備於租約到期或終止時歸 其所有，其同意增加給大億公司免租期3個月之條件，系 爭租約提前終止，系爭冷氣設備自應歸屬其所有，又基於 舉輕明重之法理，或民法第101條第1項以不正當行為阻其 條件之成就者視為條件已成就之規定，大億公司如期履約 租期屆滿系爭冷氣設備都歸其所有，因可歸責於大億公司 之事由而提前終止租約，系爭冷氣設備更應歸其所有云云 。經查： ⒈參諸證人即時任大億公司之業務總監兼代表大億公司與 祥林公司洽談系爭冷氣設備歸屬之許立人於原審證稱： 大億公司在就房子裝修過程中，兩造因冷氣問題弄的不 愉快，因冷氣管線多不好看，需在牆壁打洞，但系爭房 屋外觀很漂亮，祥林公司不讓大億公司再打洞，而當時 已訂好101年1月5日要開幕，再拖下去會來不及，大億 公司副總經理林政德請我去跟祥林公司協商在外牆再掛 冷氣，林政德說反正租約是5年，租約到期冷氣折舊差 不多，就留給他們，林政德就用這條件要我再跟祥林公 司多爭取1個月的免租金，可是訂約時支付租金支票已 經開了1年支票，但是當初談妥3個月免租金票沒有開， 所以總共9張支票，我記得當時房東同意總共4個月免租 期；林政德就告訴我轉述他的意思給房東，他意思是冷 氣還是裝，反正5年之後也不拆，就留給祥林公司，而 且林政德要我再多幫大億公司爭取1個月免租金，後來 祥林公司也同意這條件，這個約定只有口頭，並沒有加 註在契約中；林政德要我跟祥林公司轉達反正租約5年 ，租約到期，冷氣就給房東，且有提到免租期多加1個 月，祥林公司並有多讓1個月免租期；當時講冷氣5年期 屆滿給房東時，完全沒有想到兩造提前終止租約時冷氣 是否還要給房東的事情；林政德那時候是副總，就從臺 南北上來處理，叫我務必跟房東協調，盡快讓我們施工 ，林政德說反正租約到期冷氣就是你們的，就送給你們 ；第一次我跟祥林公司的陳嘉雯談，陳嘉雯同意，我當 時有跟陳嘉雯講冷氣、地板的裝潢，將來租約到期搬不 走都是你們的，讓我們趕快施工，趕快開幕，祥林公司 有同意，我就跟林政德報告，後來林政德又要我再去爭 取1個月免租期，我跟陳嘉雯說這裝潢花不少錢，再多 給我們1個月免租期，陳嘉雯說他要去跟老闆溝通看看 ，後來沒多久，陳嘉雯說老闆同意，我就打電話叫林政 德從臺南上來感謝房東，林政德就帶一些禮物送給房東 ，所以冷氣及固定裝潢在租約到期就送給祥林公司，以 及多爭取1個月事情等語（見原審卷㈠第46至47頁正面 、第117頁、本院卷㈠第167頁反面）。證人即代表祥林 公司與大億公司洽談系爭租約事宜之職員陳嘉雯於原審 證稱：祥林公司在蓋大樓時冷氣預留管線是大金廠牌， 大億公司承租時我就講說冷氣只限大金廠牌，會比較貴 ，大億公司評估發現光冷氣花費需要很大筆錢，許立人 就問我說可否增加免租期3個月以貼補冷氣費用，我就 去問主管說可否同意大億公司免租期多3個月，主管說 可以但冷氣要留下，才補貼3個月裝潢期，我就把這件 事情跟許立人及林政德說，說祥林公司再增加3個月免 租期，但條件是冷氣要留下，所以才會寫第9條部分寫 免租期4個月；當時沒有特別講租期屆滿冷氣留下來， 就說你們走的話冷氣就留下來等語（見原審卷㈠第119 頁）。堪認兩造就系爭租約租期屆滿及大億公司離去時 ，系爭冷氣設備歸祥林公司所有，已達成意思合致。至 於祥林公司另辯稱兩造約定包含系爭租約提前終止時系 爭冷氣設備仍歸其所有一節，則為大億公司所否認，觀 之前揭2位證人之證詞可知，兩造當時根本未談及提前 終止租約時冷氣歸屬之事情，更遑論達成意思合致。又 按證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞見待證 事實，而其證述又非虛偽者，縱令證人與當事人有利害 關係，僅該證人得拒絕證言而已，非謂其所為證言應不 予斟酌及採信（最高法院100年度台上字第858號判決意 旨參照）。查證人許立人固為系爭租約連帶保證人，然 其代表大億公司與祥林公司洽談系爭冷氣設備歸屬之人 ，且證詞合乎情理，應無故為不實陳述之必要，並證述 兩造並未談及租約提前終止，系爭冷氣設備歸屬一節， 亦與證人陳嘉雯證述情節相符，其證詞應屬可信，祥林 公司辯稱許立人為系爭租約連帶保證人，與大億公司利 害與共，證言避重就輕而不足採云云，要無可取。另祥 林公司所提出之許立人與祥林公司法定代理人林士瑋之 電話錄音及譯文（見本院卷㈠第54至56頁），不僅證人 許立人證稱該錄音內容與其實際陳述有出入，以其到庭 陳述為準（見本院卷㈠第167頁反面至第168頁），且該 對話僅能證明兩人談及以3個月免租期去補貼大億公司 搬走時冷氣留下來，仍不足以證明「搬走時」非僅指「 租期屆滿搬走時」，尚包含「提前終止租約搬走時」之 情事。此外，祥林公司復未能舉證兩造有達成系爭租約 提前終止時系爭冷氣設備歸屬祥林公司之意思合致之事 實，其此部分之抗辯，並不可取。 ⒉承前所述，兩造既約定系爭租約租期屆滿及大億公司離 去時，系爭冷氣設備始歸祥林公司所有，雙方自應受拘 束。又大億公司因發生營業虧損無法繼續在系爭房屋經 營，避免損失擴大，乃提前向祥林公司提出終止租約， 並經兩造於102年2月28日合意終止，為兩造所不爭執（ 見本院卷㈠第53頁正面），準此，難謂大億公司係以不 當行為使系爭冷氣設備歸屬祥林公司所有之條件不成就 ，亦無依舉輕明重之法理，因可歸責於大億公司之事由 而提前終止租約，系爭冷氣設備更應歸祥林公司所有云 云之問題。祥林公司辯稱基於舉輕明重之法理，或民法 第101條第1項以不正當行為阻其條件之成就者視為條件 已成就之規定，大億公司如期履約租期屆滿系爭冷氣設 備都歸其所有，因可歸責於大億公司之事由而提前終止 租約，系爭冷氣設備更應歸其所有云云，亦無可取。 ⒊依上所述，兩造既約定系爭租約租期屆滿及大億公司離 去時，系爭冷氣設備始歸祥林公司所有，則系爭租約經 兩造合意提前終止，自不符該約定，系爭冷氣設備自仍 屬大億公司所有。從而，大億公司請求確認系爭冷氣設 備為其所有，並依民法第767條第1項規定，請求祥林公 司容任其取回系爭冷氣設備，洵屬有據。 ㈡、大億公司依系爭租約第3條約定，請求祥林公司返還保證 金50萬元，是否有據？ 大億公司主張其於101年11月30日以存證信函通知祥林公 司終止租約時，即陸續自系爭房屋遷出，且請祥林公司進 行點交，俟系爭租約於102年2月28日終止後已全部搬離系 爭房屋，並祥林公司於其搬離後即進入系爭房屋取得占有 及管領權限，其既依約交還房屋，並無違反系爭租約第6 條第2項之不交還房屋約定，祥林公司不得依該約定沒收 其保證金50萬元，應將該保證金返還予其等語；祥林公司 則抗辯大億公司於系爭租約終止後，不交還房屋，其得依 系爭租約第6條第2項約定，沒收大億公司繳交保證金50萬 元云云。經查： ⒈依系爭租約第3條約定，大億公司繳交祥林公司之保證 金50萬元，於租約期滿交還房屋時，祥林公司應無息返 還大億公司；第6條第2項約定，大億公司於終止租約後 不交還房屋，祥林公司即沒收該保證金。可知系爭租約 經兩造合意終止後，若大億公司交還系爭房屋予祥林公 司，祥林公司應將保證金返還大億公司，反之，若大億 公司不交還系爭房屋予祥林公司，則祥林公司得沒收該 保證金。 ⒉大億公司主張其於101年11月30日以存證信函通知祥林 公司終止租約時，即陸續自系爭房屋遷出，且請祥林公 司進行點交，俟系爭租約於102年2月28日終止後已全部 搬離，並祥林公司於其搬離後即進入系爭房屋取得占有 及管領權限等情，業據其提出該存證信函為證（見原審 湖調字卷第17頁），並參以祥林公司自承其於102年3月 初即收回系爭房屋，進去以後找人把該拆的（指大億公 司留下之裝潢）都拆了、施工到3月31日等語（見本院 卷㈡第9頁反面），足認大億公司於提出終止租約時， 即請求祥林公司進行點交，且於系爭租約終止後，已自 占有之房屋遷出（拋棄占有），並實際由祥林公司收回 ，自應認大億公司於系爭租約終止後已交還房屋予祥林 公司。 ⒊祥林公司雖以大億公司未將系爭房屋回復原狀（未拆除 其所施作裝潢、電梯等物）交還伊，或未依系爭租約第 4條第6項「以誠意照書面同意後之現狀遷還」本旨交還 房屋為由，抗辯大億公司未交還系爭房屋云云。惟查， 大億公司主張其之所以未回復原狀交屋，乃因兩造對於 回復原狀（含系爭冷氣設備拆除與否）一事有爭執，祥 林公司揚言若其任意拆除將提告民刑事，因雙方就此無 法達成共識，其交屋方式頂多是直接從房屋全部遷出等 語，衡諸兩造對於系爭冷氣設備拆除與否爭執甚鉅等情 ，大億公司上開主張，並非全然無據。又縱大億公司未 拆除其所施作裝潢、電梯等物，祥林公司得依系爭租約 第7條第2項約定，視為大億公司放棄該物，並由其任意 處理，且處理費用得向大億公司求償，又祥林公司亦已 委請律師於102年3月1日發函就該事催告大億公司於7日 內處理，否則其將另行僱工拆除並由大億公司負擔費用 ，有該律師函在卷可稽（見原審卷㈠第103頁），益徵 大億公司未回復原狀，並不妨礙祥林公司取回系爭房屋 之占有及管領，故要難以大億公司對系爭房屋未回復原 狀，即認其並未交還系爭房屋。另觀之系爭租約第4條 第6項約定：「除甲方（祥林公司）同意繼續出租外， 乙方（大億公司）於租賃期滿即日應將房屋以誠意照書 面同意後之現狀遷還甲方，不得藉詞推諉或任何主張向 甲方請求遷移費或任何費用。如不即時遷讓交還房屋時 ，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金或即申 請停水停電至遷讓完了之日……」，乃針對租期屆滿時 ，大億公司違反即時遷讓房屋予祥林公司，祥林公司得 對大億公司計罰違約金之約定，此與本件經兩造合意提 前終止租約之情形不同，亦與判斷大億公司有無交付系 爭房屋無涉。故祥林公司此部分之抗辯，要非可取。 ⒋祥林公司又以大億公司未交還門禁卡為由，抗辯大億公 司未交還系爭房屋云云。但查，大億公司已拋棄系爭房 屋之占有並交付系爭房屋予祥林公司，祥林公司收回系 爭房屋，已如前述，足見有無該門禁卡，並不影響祥林 公司收回系爭房屋，故要難以大億公司未交還門禁卡， 而認系爭房屋仍在大億公司占有中並未交還。祥林公司 此部分之抗辯，亦非可採。 ⒌依上所述，大億公司主張系爭租約終止後，其已交還系 爭房屋予祥林公司，祥林公司應返還其保證金，應屬可 採。從而，大億公司依系爭租約第3條約定，請求祥林 公司返還保證金50萬元，核屬有據。 ㈢、祥林公司依系爭租約第4條第6項約定，請求大億公司給付 違約金125萬元，是否有據？ 祥林公司主張依系爭租約第4條第6項約定，大億公司未即 遷讓交還系爭房屋，其得請求大億公司給付按租金5倍計 罰違約金共125萬元云云；大億公司則抗辯系爭租約第4條 第6項係約定租期屆滿時，其負有遷讓房屋之義務，如違 反該義務，祥林公司得對其計罰違約金，此與系爭租約第 6條第2項約定系爭租約終止後，其負有交還房屋之義務， 如違反該義務，祥林公司得沒收保證金之情形不同，本件 系爭租約係經兩造合意終止，並無系爭租約第4條第6項之 適用等語。經查： ⒈觀之系爭租約第4條第6項約定：「除甲方（祥林公司） 同意繼續出租外，乙方（大億公司）於租賃期滿即日應 將房屋以誠意照書面同意後之現狀遷還甲方，不得藉詞 推諉或任何主張向甲方請求遷移費或任何費用。如不即 時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五 倍之違約金或即申請停水停電至遷讓完了之日……」； 第6條第2項約定：「乙方於終止租約或租賃期滿不交還 房屋，即沒收保證金新臺幣50萬元」，可知前者係針對 租期屆滿後，大億公司違反即時遷讓房屋時，祥林公司 得對大億公司計罰違約金之約定；後者係針對租約經終 止後，大億公司不交還房屋時，祥林公司得沒收大億公 司保證金之約定，兩者截然有別，並足徵兩造締約時就 「租期屆滿後」、「租約終止時」之承租人如何交還房 屋及違反時如何賠償有作區別之約定，兩造自應遵守各 該約定行使權利及履行義務。 ⒉承前所述，本件兩造係合意提前終止系爭租約，則有關 大億公司如何交還房屋及違反時如何賠償，自應依系爭 租約第6條第2項約定行之（此部分前㈡已論述），並無 系爭租約第4條第6項之適用。是以祥林公司依系爭租約 第4條第6項約定，請求大億公司給付違約金125萬元， 即屬無據。 ㈣、祥林公司依系爭租約第3條約定，請求大億公司給付尚欠 102年2月份租金25萬元，是否有據？ 祥林公司主張依系爭租約第9條約定免租期只有4個月，系 爭租約第3條第2項記載1個月免租期部分係誤載（漏未刪 除），而大億公司係自100年11月1日起始給付每月租金25 萬元，惟僅支付租金至102年1月，尚欠102年2月租金未付 ，其得請求短付租金1個月25萬元云云；大億公司則抗辯 依系爭租約第3條第2項約定「101年8月1日甲方（祥林公 司）免收租金一個月」，及第9條約定「乙方（大億公司 ）自簽訂合約起100年7月1日至100年11月1日為免租期共 計四個月」，可見免租期共5個月，其並無短付1個月租金 等語。經查： ⒈系爭租約（原審原證1）為真正，且租期自100年7月1日 起至102年2月28日終止時共20個月，並大億公司已給付 祥林公司15個月租金等情，為兩造所不爭執（見本院卷 ㈠第42頁反面），復有卷附租金託收記錄可稽（見原審 卷㈠第41至42頁），堪認屬實。又依系爭租約第3條第2 項記載「101年8月1日甲方（祥林公司）免收租金一個 月」，及第9條記載「乙方（大億公司）自簽訂合約起 100年7月1日至100年11月1日為免租期共計四個月」， 合計免租期共5個月，準此，前揭租期20個月經扣除5個 月免租期，大億公司給付祥林公司15個月租金，並無短 少1個月租金。 ⒉祥林公司雖主張免租期只有系爭租約第9條所載4個月， 第3條第2項記載1個月免租期部分係誤載（漏未刪除） 云云。然按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意， 不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真 意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解 （最高法院17年上字第1118號判例參照）。系爭租約第 3條第2項已明載「101年8月1日甲方（祥林公司）免收 租金一個月」，祥林公司所言顯與系爭租約記載不符， 又衡諸1個月租金高達25萬元，免租期月數多少攸關祥 林公司權益甚鉅，祥林公司於締約時當會特別留意此部 分約定條款記載，應不致於發生錯誤，且祥林公司締約 後持有租約隨時可檢視，若有錯誤按理應會即向大億公 司反應要求更正才是，然自系爭租約簽訂後迄兩造發生 租約糾紛前之1年多時間未見祥林公司有該反應，亦有 違常情，祥林公司復未能舉證證明其有向大億公司為撤 銷錯誤意思表示之情事（見本院卷㈡第73頁反面、第74 頁正面），故祥林公司此部分之主張，尚難憑信。 ⒊祥林公司雖又以原擬定租約免租期只有第3條第2項之1 個月，後來因協商變更免租期為4個月，故增列第9條， 但漏未將第3條第2項刪除，且大億公司所付租金都包含 101年8月份為由，抗辯免租期只有第9條約定4個月云云 ，並提出支票紀錄及統一發票為證（見原審卷㈠第42頁 、本院卷㈡第34頁）。惟大億公司則辯稱其都是按照習 慣接續開票支付租金，故會出現101年8月份開票付租金 ，但因約定有5個月免租期，所以之前101年8月份所付 免租期租金轉到102年2月份租金，故僅開票付到102年1 月份，102年2月份就未再開票支付等語。查兩造就如何 協商變更免租期為4個月或5個月及如何更改租約等節， 各執一詞，並證人許立人及陳嘉雯就此部分之證詞亦互 有出入（見原審卷㈠第118至121頁），尚難單憑任一方 遽採為認定，然如前述，系爭租約既明載免租期5個月 ，祥林公司復未能舉證推翻該記載，雙方自應受該記載 拘束。另大億公司曾開票支付101年8月租金一事，並不 影響前揭免租期5個月之認定，故祥林公司此部分之主 張，亦無可採。 ⒋依上所述，大億公司抗辯系爭租約約定免租期共5個月 ，其並無短付1個月租金等語，應屬可採。從而，祥林 公司依系爭租約第3條約定，請求大億公司給付尚欠102 年2月份租金25萬元，並無理由。 ㈤、祥林公司依系爭租約第7條第2項約定，請求大億公司給付 58萬9959元（含僱工回復原狀支出費用33萬9959元及受有 相當1個月租金25萬元之損害），是否有據？ 祥林公司主張系爭租約終止後，大億公司應將系爭房屋回 復原狀，然經其於102年3月1日委請律師發函催告大億公 司限期將系爭房屋回復原狀，逾期其將依系爭租約第7條 第2項處理，大億公司置之不理，經其聘請至允室內裝修 設計工程有限公司（下稱至允公司）進行拆除回復原狀而 支出費用33萬9959元，並施工1個月始完成受有1個月租金 25萬元之損害，得依系爭租約第7條第2項約定，請求大億 公司賠償等語；大億公司則抗辯系爭租約第7條第2項係指 未得對造同意即片面終止租約，非指同條第7項之徵得對 造同意提前之終止租約，且應參照第4條第6項約定兩造應 以誠意照書面同意現狀遷還後，才有遺留家具或任何雜物 等不搬遷者之處理，而系爭租約係經兩造合意提前終止， 自無系爭租約第7條第2項之適用。又系爭冷氣設備與裝潢 等有互相牽連拆除順序關係，因祥林公司阻撓其拆除系爭 冷氣設備，致其未能拆除裝潢等設施回復原狀，其並無違 約之處。再祥林公司主張僱工回復原狀支出費用33萬9959 元部分，所提單據有問題，祥林公司應舉證證明。另其當 初裝潢系爭房屋花費900餘萬元，祥林公司固請人拆除該 裝潢，然無法拆除之包含耐磨木造地板、止滑地磚、PVC 地磚等，足可增加系爭房屋之價值，參考原審囑託鑑定資 料，其留下之裝潢殘值有129萬9944元，祥林公司應返還 不當得利，並予以扣除云云。經查： ⒈按系爭租約第7條第2項約定：「無論租約到期或終止租 約，乙方（大億公司）遷出時，如遺留傢俱或任何雜物 等不搬者，均視為放棄，應聽任甲方（祥林公司）處理 ，且處理之費用由乙方負擔」，可知系爭租約終止後， 大億公司負有將系爭房屋回復原狀之義務，若大億公司 未為回復原狀，其所遺留任何物品（含裝潢）均視為放 棄，聽任祥林公司處理，且祥林公司因處理該回復原狀 所受損害，得請求大億公司賠償。又前揭約定「終止租 約」，並未區分係片面終止或合意終止，自均有適用。 大億公司辯稱該條項僅適用於片面終止租約，不適用於 兩造提前合意終止租約，且應參照第4條第6項約定兩造 應以誠意照書面同意現狀遷還後，才有遺留家具或任何 雜物等不搬遷者之處理云云，並無可取。 ⒉又系爭租約終止後，大億公司並未將系爭房屋回復原狀 乙情，為兩造所不爭執，並有卷附照片可稽（見原審卷 ㈠第95至102頁）。而祥林公司主張其於102年3月1日委 請律師發函催告大億公司限期將系爭房屋回復原狀（含 拆除裝潢），逾期其將依系爭租約第7條第2項處理，然 大億公司置之不理，經其聘請至允公司進行拆除回復原 狀而支出費用33萬9959元，並施工1個月始完成等情， 業據其提出律師函、照片、合約書、統一發票為證（見 原審卷㈠第31至40頁、第95至103頁），並有至允公司 出具說明其確有與祥林公司議定拆除總價、並有施作及 已領取款項之函文在卷可參（見原審卷㈡第19至20頁、 本院卷㈠第136至139頁），應屬可採。大億公司主觀臆 測質疑該施作及單據之真實性，要無可取。 ⒊再觀之卷附系爭冷氣設備裝置及系爭房屋之裝潢等設置 情形之照片（見原審卷㈠第85至102頁），難認彼此間 有何拆除順序相互牽連影響之情形，大億公司就此亦未 能舉證以實其說，則縱認祥林公司不同意大億公司拆除 系爭冷氣設備，並不影響大億公司拆除裝潢等設施，大 億公司空言抗辯系爭冷氣設備與裝潢等有互相牽連拆除 順序關係，因祥林公司阻撓其拆除系爭冷氣設備，致其 未能拆除裝潢等以回復原狀，其並無違約之處云云，委 無可取。 ⒋另參諸系爭租約終止後，大億公司負有將系爭房屋回復 原狀之義務，而因大億公司未回復原狀，經祥林公司催 告限期回復原狀（含拆除裝潢），逾期將依系爭租約第 7條第2項處理後，大億公司仍置之不理，祥林公司乃另 行花費僱工拆除回復原狀等情，業如前述，由此以觀， 足認大億公司留下之裝潢等設施，對祥林公司並無利益 ，自無不當得利之可言。又祥林公司雖不否認其未完全 拆除而仍留有部分繼續使用，然其稱該留下部分因拆除 困難或無法拆除（如地板、PVC地磚、部分門框、殘存 之部分矽酸鈣板隔間等，見原審卷㈠第222至226頁鑑定 報告書），且為避免支出更多拆除費用而留用等語，合 乎情理，亦難據此而謂祥林公司受有利益而應返還大億 公司，否則大億公司違約未盡回復原狀之義務，不僅未 負擔拆除回復原狀之費用，尚可向祥林公司請求其留下 使用部分之不當得利，有違誠信原則，且非事理之平。 是大億公司抗辯其留下之裝潢殘值有129萬9944元，祥 林公司應返還不當得利，並予以扣除云云，自無可採。 ⒌依上所述，祥林公司主張系爭租約終止後，因大億公司 未將系爭房屋回復原狀，其為拆除大億公司裝潢等設施 而支出費用33萬9959元，並因進行拆除工事無法使用系 爭房屋1個月受有相當租金25萬元之損害，得向大億公 司請求賠償，為屬可採。從而，祥林公司依系爭租約第 7條第2項約定，請求大億公司賠償58萬9959元，洵屬有 據。 ㈥、祥林公司依系爭租約第6條第2項約定，請求大億公司給付 其支出律師費用17萬7776元，是否有據？ 祥林公司主張依系爭租約第6條第2項約定，系爭契約終止 時，如進行訴訟時，訴訟費用及律師費用等均由大億公司 負責，其因大億公司於租約終止後不交還系爭房屋而為本 件訴訟，委請律師支付一、二審律師費共17萬7776元，得 請求大億公司為給付云云；大億公司則抗辯其否認祥林公 司所提出律師費用單據之真正，且系爭租約終止其不交還 系爭房屋而發生訴訟時，始有前揭約定適用等語。經查： ⒈依系爭租約第6條第2項約定：「乙方（大億公司）於終 止租約或租賃期滿不交還房屋，即沒收保證金新臺幣50 萬元整；如發生訴訟時，律師費用等均由乙方應全部負 責」，係指大億公司於系爭租約終止或期滿後，拒不交 還系爭房屋予祥林公司，致祥林公司須以訴訟方式取回 系爭房屋時，祥林公司因此所支出律師費用應由大億公 司負擔。 ⒉惟承如前述，大億公司於系爭租約終止後已將系爭房屋 交還祥林公司，故祥林公司並無因大億公司未交還系爭 房屋而提起本件訴訟支出律師費用之情事，自與前揭約 定賠償要件未合。從而，祥林公司依系爭租約第6條第2 項約定，請求大億公司給付其支出律師費用17萬7776元 ，難認有據。 ㈦、大億公司主張抵銷，是否有據？ 按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者， 各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條 第1項前段定有明文。查依前揭㈡所述，大億公司得請求 祥林公司給付其50萬元，又依前揭㈤所述，祥林公司得請 求大億公司給付其58萬9959元，並大億公司主張以其上開 得向祥林公司請求金額與祥林公司得向其請求金額互為抵 銷（見本院卷㈡第74頁正面），則經抵銷後，祥林公司尚 得請求大億公司給付8萬9959元。 六、綜上所述，大億公司本訴請求確認系爭冷氣設備為其所有， 並依民法第767條第1項規定，請求祥林公司容任其取回系爭 冷氣設備，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理 由，不應准許；祥林公司反訴依系爭租約第7條第2項約定， 請求大億公司給付8萬9959元，及自反訴起訴狀繕本送達翌 日即102年5月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為 有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，不應准許 。原審就上開本訴、反訴應准許部分，分別為大億公司、祥 林公司勝訴之判決，並就大億公司本訴勝訴部分為供擔保得 、免假執行之諭知，就上開本訴、反訴不應准許部分，分別 為大億公司、祥林公司敗訴之判決，均無不合。大億公司、 祥林公司各就其敗訴部分分別提起上訴及附帶上訴，均指摘 原判決不利己之部分不當，求予廢棄改判，均為無理由，應 予駁回。另祥林公司於本院追加請求大億公司應再給付8萬 8888元本息部分，亦無理由，應併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件祥林公司之上訴、追加之訴及大億公司之附 帶上訴，均為無理由，爰判決如主文。 中 華 民 國 105 年 12 月 21 日 民事第二十二庭 審判長法 官 張競文 法 官 范明達 法 官 曾部倫 正本係照原本作成。 大億公司不得上訴。 祥林公司如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴 書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提 理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任 律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附 具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1 第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任 律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 12 月 22 日 書記官 鄭兆璋 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。