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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　 104年度上易字第1332號 上　訴　人　嘉裕不動產有限公司 法定代理人　康宥樺 訴訟代理人　陳敬穆律師 　　　　　　劉德弘律師 被　上訴人　陳雅惠 訴訟代理人　梁忠政 　　　　　　陳瑞瑾 上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國104 年9月30日臺灣宜蘭地方法院104年度宜訴字第3號第一審判決提 起上訴，並為訴之擴張，本院於105 年6 月22日言詞辯論終結， 判決如下： 主 文 上訴及擴張之訴均駁回。 第二審（含擴張之訴）訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序方面 按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之， 但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟 法第446 條第1 項但書、第255 條第1 項第3 款定有明文。 查上訴人於原審請求被上訴人應給付新臺幣（下同）83萬61 60元，及其中55萬7440元自支付命令送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息（原審判決誤載為全部本金83萬 6160元均自支付命令送達翌日起算）。嗣上訴人提起上訴， 於本院將利息部分，擴張為本金83萬6160元均自支付命令狀 繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算（見本院卷第 7 頁），因係擴張應受判決事項之聲明，合於前揭規定，應 予准許。 貳、實體方面 一、上訴人起訴主張：被上訴人於民國103 年5 月4 日透過上訴 人居間，以每坪1 萬2500元，向訴外人陳銘璜等4 人購買坐 落宜蘭縣○○鄉○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地），於 103 年6 月25日完成所有權移轉登記後，旋即由其母親陳瑞 瑾於103 年7 月11日以代理人身分委託上訴人代為銷售，委 託銷售價格為每坪1 萬6800元、委託銷售底價為每坪1 萬60 00元，之後被上訴人復以自己名義於同日與上訴人簽署專任 委託銷售契約書（下稱委託銷售契約），委託銷售價格再提 高至每坪1 萬8800元，惟底價仍為每坪1 萬6000元。嗣被上 訴人於103 年10月1 日覓得訴外人石澄煌願意以每坪1 萬50 00元之價格購買系爭土地，上訴人以Line通訊軟體分別向陳 瑞瑾及被上訴人傳達上情，石澄煌則於103 年10月2 日簽立 「附停止條件訂金委託書」（下稱定金委託書），並同時交 付定金17萬元，然被上訴人仍堅持底價需達每坪1 萬6000元 ，石澄煌最終同意調高而於系爭定金委託書修改出價為每坪 1 萬6000元，並簽署購屋承諾書，故被上訴人與石澄煌就買 賣之標的及價金達成合意，就買賣必要之點（要素）已意思 表示一致，依民法第345 條第2 項規定，雙方成立買賣契約 ，至其他非必要之點是否約定，並不影響買賣契約之成立。 且依委託銷售契約壹、第4 條第1 項約定，於石澄湟同意以 每坪1 萬6000元之價格承購系爭土地，並簽立購屋承諾書時 ，毋庸再經被上訴人簽認，系爭買賣契約即已成立。況依委 託銷售契約貳、第6 條約定，上訴人有權為被上訴人代收並 保管定金，上訴人既已代被上訴人收取石澄煌交付之17萬元 定金，依民法第248 條規定，亦推定買賣契約已成立，故本 件並非以被上訴人與石澄煌正式簽訂買賣契約書始為買賣契 約成立之時點。惟上訴人於103 年10月2 日起分別以電話或 Line通訊軟體通知被上訴人及陳瑞瑾於一週內與石澄煌就系 爭土地簽立書面之不動產買賣契約書，被上訴人均置之不理 ，致買賣契約始終無法簽訂，惟上訴人既已完成兩造間契約 所約定之仲介義務，自得依委託銷售契約貳、第4 條第1 項 及第5 條第2 項第2 款約定，分別請求被上訴人給付成交總 價1393萬6000元（即16,000×871坪＝13,936,000）4% 計算 之服務報酬55萬7440元（即13,936,000×4﹪＝557,440）， 及2%計算之違約金27萬8720元（即13,936,000×2﹪＝278,7 20），共計83萬6160元。爰聲明求為判決：被上訴人應給付 上訴人83萬6160元，及自支付命令送達被上訴人翌日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息。 二、被上訴人則以：房仲僅扮演居間角色，所簽之委託銷售契約 僅屬居間契約，買賣雙方並不因此喪失議約之權利，賣家仍 可選擇買家，房仲無權代理賣方決定與誰締約，委託銷售契 約約定委託人拒絕與房仲介紹之對象成交者仍應支付服務費 時，此霸王條款已剝奪賣方之決定權。且本件買賣契約就佣 金給付數額尚在商議，並未進入正式締約程序，上訴人亦無 將石澄煌交付之定金或簽訂之定金委託書，在24小時內交付 被上訴人，其只將石澄煌簽立購屋承諾書用LINE通知被上訴 人母親陳瑞瑾，且僅給予4 日即要求被上訴人簽約，未讓賣 方家族有充分時間考慮。另依原審判決書所引之最高法院見 解，僅有約定價金及標的者，尚不成立買賣契約，何來支付 服務報酬及違約金可言。況石澄煌所簽購屋承諾書第2 條第 1 款記載之三期付款金額為10% 、20% 、70% ，與被上訴人 簽訂之委託銷售契約記載之10% 、10 %、20% 、60% 四期付 款條件不同，上訴人片面收取定金17萬元後，並未交付予被 上訴人，復於經過144 天後始匯回石澄煌，均與常情有違， 被上訴人否認與石澄煌已成立買賣契約，上訴人不得請求服 務報酬及違約金等語，資為抗辯。 三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服提起上訴，並為訴之 擴張，聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人83萬 6160元，及自支付命令送達被上訴人翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息。被上訴人於本院答辯聲明：上訴及擴張 之訴駁回。 四、兩造不爭執之事實： ㈠被上訴人於103 年9 月14日將其所有系爭土地委託上訴人銷 售，兩造並於同日簽立委託銷售契約，約定委託銷售總價為 每坪1 萬8800元，委託期間為自103 年9 月14日起至103 年 12月31日止，並約定底價為每坪1 萬6000元。此有委託銷售 契約可稽（原審卷第30至32頁）。 ㈡石澄煌於103 年10月2 日簽立附停止條件定金委託書、購屋 承諾書，記載以每坪1 萬6000元承購系爭土地，另定金委託 書之有效期限至103 年10月5 日晚間8 時止（原審卷第33頁 正反面、84頁）。 五、本院之判斷： 上訴人主張被上訴人與石澄煌就系爭土地成立買賣契約，其 已完成委託銷售條件，惟被上訴人違約不賣，其自得依委託 銷售契約貳、第4 條第1 項及第5 條第2 項第2 款請求被上 訴人支付成交價金4 ﹪計算之仲介報酬，及2 ﹪計算之違約 金，合計83萬6160元等情，被上訴人則抗辯上訴人無權決定 被上訴人應與何人締約，且石澄煌提出之條件僅有每坪1 萬 6000元，亦無按被上訴人之銷售條件簽署購屋承諾書，雙方 尚未成立買賣契約，上訴人不得請求服務報酬及違約金等語 置辯。茲本院判斷如下： ㈠按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立 ，民法第345 條第2 項固定有明文。惟按不動產之買賣，除 標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、 稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，非不得就 標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂 立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同， 通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體 之結論後，再據以訂立本約（最高法院最高法院61年台上字 第964 號判例、79年度台上字第1357號判決要旨參照）。且 參諸現今不動產買賣涉及之交易金額多為龐大，契約當事人 對交易內容，無不更求謹慎，除買賣之標的物與價金外，舉 凡付款方法與時間、稅賦及手續代書費、辦理所有權移轉及 交付時期等細節，契約當事人雙方於締約過程中，均需費時 討論並加以約定，自無僅因委託仲介公司居間買賣事宜，而 可逕認上開事項非屬不動產買賣交易必要之點，而無需由買 賣雙方約定合致。故民法第345 條第2 項所謂標的物及價金 ，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應 包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給 付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖 就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款 方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定 ，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。 ㈡上訴人主張其已覓得訴外人石澄煌同意以每坪1 萬6000元向 被上訴人購買系爭土地，買賣契約成立，雖被上訴人違約不 賣，上訴人仍得依委託銷售契約貳、第4 條第1 項及第5 條 第1 項第2 款請求服務報酬及違約金云云，為被上訴人所否 認，上訴人自應就其已完成委託銷售條件即買賣契約成立此 一有利於己之事實，負舉證責任。惟審諸石澄煌於103 年10 月2 日簽訂之購屋承諾書，僅有記載買賣標的為系爭土地、 承購價格為每坪1 萬6000元，暨共分三期按10﹪、10﹪、70 ﹪比例支付價金之付款條件，至關於稅金及代書費應由何人 支付、辦理所有權移轉登記及交付土地之時點，則付之闕如 ，再參以上訴人於原審自承：雙方並無約定稅負及代書費用 由何人支付，因為後來沒有簽署本約，所以就沒有約定（原 審卷第115 頁），及在本院陳稱：不論是委託銷售契約或購 屋承諾書，各期價款比例之給付，都只是參考用，因詳細付 款時間、金額、及付款方式（現金或開票），買方是否貸款 ，都要買賣雙方簽立買賣契約書時才會明定等語（本院卷第 110 頁、111 頁反面），顯見買賣當事人尚須就付款條件進 行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立買賣契約。是以 ，被上訴人與石澄煌間就買賣系爭土地之稅金及代書費支付 、所有權移轉登記及標的物交付時間等交易上重要事項，既 尚未達成合意，另就付款條件亦待雙方後續之協議方可具體 ，揆諸上開說明，被上訴人與石澄煌間充其量應僅成立買賣 預約，難認雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意，並成 立買賣契約之本約。被上訴人抗辯其與石澄煌間尚未成立買 賣契約，洵非無據。 ㈢上訴人固以系爭委託銷售契約壹、第4 條第1 項約定：「若 買方同意本契約甲方（即被上訴人）之銷售條件而簽署『購 屋承諾書』者，無庸再經甲方簽認，買賣契約即已成立」， 主張石澄煌已於103 年10月2 日同意以每坪1 萬6000元購買 ，並簽署購屋承諾書，無須被上訴人簽認，買賣契約此時即 成立云云。然查，依委託銷售契約「壹、銷售條件」第1 條 記載土地標示、第2 條記載委託銷售總價每坪1 萬8800元、 第3 條明定買方應支付價款之時間及每期應佔總價款之比例 為：第一期簽約款10﹪、第二期用印款10% 、第三期完稅款 20% 、第四款尾款60% ，並於「貳、甲方雙方權利義務」第 7 條其他約定事項約定地主底價為每坪1 萬6000元（原審卷 第30至31頁反面），顯然上開約定之銷售總價、付款時間及 方式、銷售底價等均屬委託條件之內容，亦即委託銷售契約 壹、第4 條第1 項所稱「買方同意甲方（即被上訴人）之銷 售條件而簽署『購屋承諾書』…」，自當指買方簽署之購屋 承諾書，均需符合被上訴人於「壹、銷售條件」項下所約定 之土地標的、總價、付款時間及方式等要件，而非如上訴人 所稱僅須石澄煌同意以每坪1 萬6000元承購即符合被上訴人 之銷售條件，至委託銷售契約或購屋承諾書記載之付款方式 僅為參考性質云云。然參酌石澄煌簽訂之購屋承諾書第貳條 承購條件記載：「一、承購總價及支付方式：（價金支付方 式需與委託銷售內容一致）：承購總價為每坪1 萬6000元。 第一期簽約備證，買方應支付總價款之10﹪。第二期簽約備 證翌日起算七個工作日內或土地增值稅單核下三日內，買方 應支付總價款之20﹪。第三期尾款，買方應支付總價款之70 ﹪。」（見原審卷第33頁），其付款條件已與委託銷售契約 壹、第3 條之約定不符。被上訴人抗辯石澄煌並無按其銷售 條件簽署購屋承諾書，自不符合係委託銷售契約壹、第4 條 第1 項約定之要件，要屬可採。 ㈣上訴人復陳稱其已代被上訴人收受石澄煌交付之定金17萬元 ，依民法第248 條規定，亦應推定買賣契約成立等語。查上 訴人雖已向石澄煌收受定金17萬元（見原審卷第33頁），然 觀之委託銷售契約並無買方應交付定金之約定，且被上訴人 與石澄煌間尚未成立買賣契約，上訴人於買方承買條件（如 付款條件）尚未達到被上訴人委託條件一致時，即謂已代理 被上訴人向買方收受定金云云，復未依委託銷售契約貳、第 2 條第6 項約定，於24小時內將定金交付被上訴人，難認得 以推定買賣契約之本約成立。 ㈤準此，被上訴人既無因上訴人報告訂約之機會或為訂約之媒 介，而與石澄煌成立買賣契約，被上訴人自亦無「買賣契約 已成立，被上訴人拒絕與買方簽定書面之土地買賣契約」之 違約情事，上訴人依委託銷售契約貳、第4 條第1 項及第5 條第2 項第2 款等約定，請求被上訴人給付依成交總價1393 萬6000元（即16,000×871 坪＝13,936,000）4%計算之服務 報酬55萬7440元（13,936,000×4 ﹪＝557,440 ），及2%計 算之違約金27萬8720元（13,936,000×2 ﹪＝278,720 ）， 合計83萬6160元，均屬無據。 六、綜上所述，上訴人依委託銷售契約貳、第4 條第1 項及第5 條第2 項第2 款約定，請求被上訴人給付上訴人服務報酬55 萬7440元，及違約金27萬8720元，合計83萬6160元，及其中 55萬7440元自支付命令繕本送達之翌日起算之法定遲延利息 ，為無理由，不應准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決， 並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無 理由，應駁回其上訴。另上訴人於本院就利息部分所為之擴 張，亦無理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴及擴張之訴為無理由，依民事訴訟法第 449 條第1 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 7 月 5 日 民事第十二庭 審判長法 官 滕允潔 法 官 黃麟倫 法 官 邱景芬 正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 105 年 7 月 5 日 書記官 陳泰寧