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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　104年度上易字第492號 上　訴　人　王至純 訴訟代理人　吳君婷律師 被 上 訴人　詹定天 訴訟代理人　劉楷律師 　　　　　　蔡宜衡律師 　　　　　　詹奕聰律師 上列當事人間請求減少買賣價金事件，上訴人對於中華民國臺灣 臺北地方法院103年度訴字第2787號第一審判決提起上訴，並為 訴之追加，本院於105年4月12日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之 聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。 被上訴人應給付上訴人新臺幣肆拾壹萬陸仟壹佰零陸元，及自民 國一百零三年五月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。 其餘上訴、追加之訴及假執行之聲請均駁回。 第一、二審（含追加之訴）訴訟費用，由被上訴人負擔百分之三 十三，餘由上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求 之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、 第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人在原審依民法第3 60條規定之規定，請求被上訴人應給付新臺幣（下同）1,26 6,614元本息，嗣上訴人上訴後，因主張有依民法第359條規 定行使減少價金權利，乃追加依民法第179條之規定為請求 ，經核其追加請求之基礎事實均係買賣房屋漏水所衍生之爭 執，與民事訴訟法第446條第1項但書及第255條第1項第2款 規定相符，自應予准許，合先敘明。 貳、實體方面： 一、上訴人主張：伊經訴外人永慶房屋仲介，於民國102年8月11 日與被上訴人簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約 定以總價1,510萬元購買被上訴人所有之門牌號碼新北市○ ○區○○街○巷○○號4樓房屋及頂樓加蓋部分（下稱系爭房屋 ）暨其坐落基地之應有部分（以下合稱系爭房地），被上訴 人同時告知系爭房屋已修繕滲漏水，客房、飯廳新鋪塑膠地 板且全室重新粉刷，且經屋況健檢而保證無任何瑕疵，系爭 房屋於同年9月12日完成過戶，同年月14日交屋。詎料，系 爭房屋於交屋後半年內陸續出現頂樓加蓋屋頂、4樓前陽台 、廚房壁漏水情形，3樓住戶亦向伊反應浴室、廚房、後陽 台均有嚴重滲漏水之狀況，伊拆除塑膠地板後始發現下方均 為腐爛木頭地板，可見被上訴人係以此法掩飾漏水瑕疵，此 等瑕疵已影響系爭房屋之日常居住、使用品質而欠缺通常效 用，亦影響伊購屋意願或出價高低，然被上訴人竟於房屋現 況說明書中之漏水部分僅勾選「窗框」，又自承於102年7月 間曾雇請訴外人鑫坊室內房屋修繕中心進行全室油漆、風化 牆體滲漏及鋪設塑膠地板修繕工程，工程項目包含「臥室腰 窗內壁滲漏四大區塊，含飯廳與臥室轉折下緣壁面」、「臥 室內壁靠窗下緣風化裂縫滲漏處氣壓式穿孔*接環氧樹脂強 化結構填縫藥劑導入牆體四大區塊共28針劑」及「臥室腰窗 外緣閩石子壁面腰窗框緣滲漏型防水膜塗佈窗框20cm閩石子 壁面共四個框邊窗四個邊20cm寬度塗抹」，可見系爭房屋除 窗框以外還有多處漏水，被上訴人卻惡意隱匿事實。伊因此 業已支出修繕費用94萬3,281元，且自交屋起至103年4月7日 修繕完畢時，均無法居住、利用或出租系爭房屋，以致受有 6個月又20日即13萬3,333元之租金損害（計算式：20,000元 〔6＋20/30〕個月＝133,333元），另系爭房屋漏水之原 因尚有女兒牆已風化損壞，此部分之預估修繕費用19萬元， 亦應由被上訴人負擔，故總計修復費用為1,266,614元。退 步言，縱認系爭契約之出賣人為伊配偶即訴外人陳方全，陳 方全亦已將其對被上訴人之瑕疵擔保損害賠償債權讓與伊， 並通知被上訴人，伊亦得依行使該債權等情，爰依民法第36 0條、第359條及第179條規定以及債權讓與之法律關係，求 為命被上訴人應給付上訴人1,266,614元，及自調解聲請狀 繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（原審 為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並於本 院追加依民法第359條及第179條規定為請求權基礎）。其上 訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應給付上訴人 1,266,614元，及自調解聲請狀繕本送達之翌日起至清償日 止，按年息5%計算之利息。（三）願供擔保請准宣告假執行 。 二、被上訴人則以：系爭契約係伊與陳方全所簽訂，縱陳方全有 將系爭契約瑕疵擔保債權讓與上訴人，但伊得對抗陳方全之 事由，均得以之對抗上訴人，陳方全未依通常程序從速檢查 系爭房屋有無瑕疵，且怠於通知被上訴人，依民法第356條 第2項規定，視為承認受領系爭房屋，雖上訴人曾於103年3 月11日以自己之名義寄發存證信函與被上訴人，但此通知之 效力不及於陳方全，伊仍得以該抗辯事由對抗上訴人。又陳 方全與伊在議約過程中，均係立基在系爭房屋業已為37年之 中古屋既存屋況基礎上進行磋商，被上訴人並無任何隱匿屋 況瑕疵之情，亦無保證品質之情事。又縱認陳方全得請求伊 賠償漏水所生之損害，然女兒牆與系爭房屋漏水無關，上訴 人所提出之女兒牆預估修繕費用19萬元，亦尚未實際支付， 應予剔除，且上訴人所提出之修繕置換之物品均為新品，應 予折舊，再者，上訴人請求修繕費用中，第6項廚房窗項目 ，上訴人訴於交屋時對於系爭房屋廚房窗戶之功能及狀態並 無異議，則事後佯稱窗戶有因滲漏水而腐爛之情形，並非實 在，且女兒牆位置與廚房非上下垂直關係，亦無水漬痕相連 ，故與女兒牆無關、第7項浴室廚房貼磁磚項目，浴室在裝 置明管管線之情況下，根本沒有滲漏之水源，而外牆又剛由 正揚室內裝潢設計有限公司（下稱正揚公司）全面做過防水 處理，上訴人未積極舉證證明浴室與廚房磁磚牆面有滲漏水 之情形，且從未盡告知責任，此項請求即屬無據、第8項水 電配置項目，上訴人於買受系爭房屋時知悉室內水管全走明 管之形式，怎可事後僅因裝潢美觀之需求而變更原有水電管 線之模式，並要求被上訴人負擔費用？且上訴人執意要將水 管管線變更為暗管之作法實為其個人需求，與磁磚漏水毫不 相干，而變電箱之功能交屋時亦完好無缺，無更換之必要、 第9項窗-防水整修更換pvc管之項目，在伊委請正揚公司施 作防水後已無漏水，且至上訴人委請李蓬蓬施作期間，並無 颱風來襲，窗框不可能會漏水，此部分實無必要、第12項浴 室地面、牆防水處理，純為上訴人個人裝潢之需求，與修復 滲漏無關，何況系爭房屋客廳旁浴室、廚房與主臥室浴室從 來就沒有發生所謂滲漏的問題，且金額比一般行情高、第14 項梯屋室內裂縫打除項目，與第11項重複，應予扣除，另上 訴人就因系爭房屋漏水無法居住、利用或出租，致受有6個 月又20日即13萬3,333元租金損害，並未舉證證明，自不得 請求等語，資為抗辯。並答辯聲明：（一）上訴及追加之訴 均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執 行。 三、兩造不爭執事項： ㈠陳方全經永慶房屋仲介，於102年8月11日與被上訴人簽立系 爭契約，約定以總價1,510萬元購買被上訴人所有之系爭房 屋暨其坐落基地之應有部分，兩造並約定被上訴人應將系爭 房屋移轉登記予上訴人，系爭房屋於102年9月12日完成過戶 ，102年9月14日交屋。 ㈡陳方全將其因系爭契約對被上訴人之瑕疵擔保損害賠償債權 全部讓與上訴人，並以104年4月17日民事聲明上訴暨追加原 告即上訴人狀繕本送達，通知被上訴人債權讓與之事實。 ㈢被上訴人於102年7月間委請鑫坊室內設計房屋修繕中心（下 稱鑫坊室內設計）負責人鄭欽文施作系爭房屋全室油漆、 、風化牆體滲漏及鋪設塑膠地板修繕工程，工程項目包含「 臥室腰窗內壁滲漏四大區塊，含飯廳與臥室轉折下緣壁面」 、「臥室內壁靠窗下緣風化裂縫滲漏處氣壓式穿孔*接環氧 樹脂強化結構填縫藥劑導入牆體四大區塊共28針劑」及「臥 室腰窗外緣閩石子壁面腰窗框緣滲漏型防水膜塗佈窗框20cm 閩石子壁面共四個框邊窗四個邊20cm寬度塗抹」，工程款為 155,000元（見原審卷一第218頁）。 ㈣被上訴人於102年8月間委請雨橙防水防熱工程行（下稱雨橙 工程行）負責人李沃灯施作天花板漏水抓漏工程，發現客廳 內梯旁及飯廳一處漏水，施工期間為102年9月7日至102年9 月6日（見原審卷一第273頁）。 ㈤於102年12月間正揚公司負責人林秉廉就系爭房屋施作瞭望 台頂樓地板防水新作、四間臥房外牆防水施作、廚房外側陽 台天花板漏水施作，工程款為10萬元，由被上訴人支付予正 揚公司（見原審卷一第273頁）。 四、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下： ㈠按除依債權之性質或當事人之特約不得讓與、或債權禁止扣 押者外，債權人得將債權讓與於第三人，民法294條第1項定 有明文。查系爭契約所載「買受人」為陳方全，有系爭契約 書可憑（見原審卷一第18至24頁），而系爭契約所生之權利 ，性質上並非不得讓與，當事人間亦無不得讓與之約定，自 屬得讓與之債權，又上訴人主張陳方全將其因系爭契約對被 上訴人之瑕疵擔保損害賠償債權及系爭契約之權利義務全部 讓與上訴人，並以104年4月17日民事聲明上訴暨追加原告即 上訴人狀繕本送達，通知被上訴人債權讓與之事實，有前述 民事聲明上訴暨追加原告即上訴人狀在卷可稽（見本院卷第 8頁背面、第9頁），足堪採信，而該狀繕本業於104年4月28 日送達被上訴人（見本院卷第15頁），是該瑕疵擔保損害賠 償之債權讓與於104年4月28日對債務人即被上訴人發生效力 （關於系爭契約所生權利義務全部讓與，屬契約承擔，應由 三方合意方能簽訂，此部分不生效力）。再者，系爭契約書 上記載上訴人為陳方全連帶保證人（見原審卷一第24頁）， 且代替陳方全於系爭契約之價金交付時程表及房地所有權買 賣移轉契約書上蓋用上訴人之印文、於買方付款明細表與交 屋稅費分算表上之買方處簽署上訴人姓名（分別見原審卷一 第19頁，本院卷第189至194頁），並登記為系爭房地之所有 權人，以及陳方全與上訴人為夫妻關係，此為被上訴人所不 爭執，甚者，上訴人曾因系爭房屋漏水問題，於102年10月 間與被上訴人進行協商，並因此經永慶房屋擬定協議書記載 「立協議書人：王志純（以下簡稱甲方）、詹定天（以下簡 稱乙方），緣甲方經由永慶房屋居間仲介，就乙方所有坐落 新北市○○區○○街○巷○○號4樓之房地產乙戶簽訂不動產買 賣契約……」可佐（見原審卷一第250頁），且有證人李建 興於本院具結證稱：伊是賣方仲介，系爭房屋在102年9月16 日正式交屋，102年9月22日又再度碰上強烈颱風玉兔來襲， 頂樓屋凸等損壞，伊通知被上訴人後，損害情形如原審卷一 第250頁之協議書所載，被上訴人應上訴人之要求，由上訴 人自行雇用正揚公司林師傅修繕，修繕費用是被上訴人所支 付等語明確（見本院卷第170頁背面、第171頁），因此，上 訴人主張於104年4月28日上開債權讓與對債務人即被上訴人 發生效力之前，其可以主張系爭房屋之物之瑕疵（見本院卷 第184頁背面），亦即關於行使系爭契約之權利義務事宜， 上訴人為陳方全之代理人乙情，洵堪採信。從而，於104年4 月28日債權讓與對被上訴人發生效力之前，上訴人通知被上 訴人關於系爭房屋漏水瑕疵、行使減少價金之權利等行為， 效力均及於陳方全，合先敘明。 ㈡系爭房屋於交屋時是否有漏水之瑕疵存在？ ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。又房屋 經長久使用，固會折舊，但買受人買受房屋，自然預期出賣 人所交付之房屋不致有漏水之瑕疵存在，發生漏水情形，不 問其原因如何，自係減少房屋之通常效用。 ⒉上訴人主張系爭房屋於交屋後半年內陸續出現頂樓加蓋屋頂 、4樓前陽台、廚房壁漏水，塑膠地板下方均為腐爛木頭地 板，3樓住戶亦反應浴室、廚房、後陽台均有嚴重滲漏水等 情，並提出系爭房屋頂樓、浴室、廚房、後陽台、窗框等處 漏水照片為證（見調字卷第6至30頁，原審卷一第108至109 、112至至113、134、137至148、219頁，本院卷第201、275 、307至310頁），且經證人張鈺輝於原審具結證稱：伊是系 爭房屋（4樓）樓下3樓住戶，大概住10多年，期間下大雨時 3樓房屋就會漏水，主要漏水的地方是在公共管道，伊想與4 樓屋主一併整修，但前屋主即被上訴人父母還沒決定要整修 或出售，於伊整修完之後才發現，在主臥室的地方，發現4 樓專用糞管有糞水漏下來，有跟當時4樓屋主提到這個問題 ，希望他們修繕，但他們後來沒有用主臥室的浴室，隔了一 兩年就搬走了沒有在住，主臥室就沒有再漏水了，現在伊房 屋沒有漏水，應該是在103年農曆過完年修好的，現任屋主 在農曆過年前正好有碰到，伊向現任屋主提到這幾個漏水的 地方，當時正好上訴人請裝修公司來，就是請裝修公司一起 到樓下看幾個漏水的地方，於是裝修公司測伊家漏水的地方 ，看怎麼整修，後來還發現屋頂5樓的排水管靠近4樓牆壁的 地方有裂縫，所以水就滲到伊家的天花板漏下來，陽台屋頂 漏水是從95年開始，是上訴人找來裝修公司修復伊家漏水， 現在沒有漏水的現象，伊沒有支付任何的費用等語（見原審 卷一第177至178頁），並提出漏水照片可佐（見本院卷第14 7頁），足見系爭房屋至遲於95年間即有漏水之瑕疵，直至 上訴人103年農曆春節期間找人修繕後才改善。核與證人李 蓬蓬於本院具結證述：伊是定富國際工程有限公司（下稱定 富公司）負責人的母親，從事房屋修繕裝潢工作已經30年， 沒有相關的證照，但是實際在工地做修繕裝潢的人，在修繕 之前約除夕前一天伊有去過系爭房屋進行估價，當時屋內廚 房、浴室有壁癌及水漬，5樓上面的管道間有漏水，4樓上面 小閣樓漏水，漏水地方就是4樓通風口及管道間、女兒牆漏 水（如原證19），女兒牆因為太老舊已經風化了，所以水會 從女兒牆漏水，在客浴室牆壁靠近管道間的牆壁有水紋，廚 房天花板靠近管道間漏水，主臥室窗台有水紋，後陽台靠近 左邊牆壁有一個洗滌台，洗滌台的落水管破掉，水都往三樓 地方去。前陽台水電配電錶裡面都是水，而且生銹，腐爛的 地板係因漏水所致等語（見本院卷第100頁），及證人李蓬 蓬於原審具結證稱：定富公司修理系爭房屋及樓下3樓、2樓 、1樓，系爭房屋4樓部分，左邊那間牆壁，還有地板、後陽 台、浴室、廚房、管道間、主臥室牆壁都有漏水，變電箱都 銹蝕，裡面有些開關都故障，還有樓頂的部分，因漏水是從 屋頂下來，延伸到3、4樓，屋頂屋靠南側牆壁有問題，需打 掉重做，門窗已經是老式的，伊將整個窗戶都用司力康重新 整理，現在都沒有進水的現象伊在打除時，牆壁裡面都是濕 的，磚塊都是濕的等語（見原審卷一第179至180、183頁） ，以及證人康智雄於本院具結證稱：伊是買方仲介，交屋後 大約2、3個月後有連續下雨後，買方聯繫有漏水情形，伊到 現場看，現場廚房、對面臥室窗框繼續漏水，窗框漏水的上 方天花板角落地方有漏水狀況，廚房外面陽台及廚房上方有 漏水情形，及頂樓屋凸的天花板也有漏水，這是第一次情形 ，後續聯絡賣方仲介再告知被上訴人有哪些位置有滲漏水的 狀況，伊後續找正揚公司估價費用10萬元，被上訴人有支付 這10萬元，隔年103年農曆過年後開工時，上訴人打電話說4 樓漏水到3樓的狀況，伊再與賣方仲介李建興一起過去看，3 樓屋主有指出廚房上方有滲漏、主臥室的浴室有漏水，這些 是原屋主居住時就有的，一直到現在都沒有修復處理，伊請 同事聯絡被上訴人，後來被上訴人與陳方全沒有協調成，後 來是上訴人與伊所屬仲介公司簽署和解書，因公司認為系爭 房屋滲漏水，造成買方不滿意，所以服務費減少3萬元等語 （見本院卷第131至134頁），互核相符，足堪採信，因此， 上訴人前揭主張系爭房屋於交屋後半年內陸續出現漏水現象 等情，堪信為真實。 ⒊被上訴人固舉證人鄭欽文於原審具結證稱：伊是鑫坊室內設 計之負責人，102年7月有承作系爭房屋工程，施作項目包括 窗框下緣有水痕予以高壓灌注，室內壁面的油漆，塑膠地板 的鋪設，伊當時看到滲漏的情況只有窗框下面的水痕，沒有 發現其他地方有漏水，房屋內每扇窗戶都完好等語（見原審 卷一第236、237頁），以及證人李建興於本院具結證稱：伊 是賣方仲介，於102年6月11日接受委託售屋後，於102年7 月23日介紹鑫坊室內設計鄭欽文來評估系爭房屋漏水部分之 修繕，鋪設塑膠地板，原拼花地板仍然正常，只是比較老舊 ，整個銷售期間遇到好幾個颱風，有發生災損，但電力系統 沒有問題，102年9月22 日又再度碰上強烈颱風玉兔來襲， 頂樓屋凸等損壞，被上訴人應上訴人之要求，由上訴人自行 雇用正揚公司林師傅將4間臥室的南面外牆（包含主臥室浴 室外牆）全部及5樓屋凸都做防水處理，把所有發現的滲漏 都全數修繕完畢等語（見本院卷第169至171頁），以證明系 爭房屋漏水業經被上訴人修復等情，惟查，證人鄭欽文即鑫 坊室內設計於102年7月修繕後，系爭房屋又分別於102年8月 及9月發生漏水現象，被上訴人並分別委請雨橙工程行李沃 灯、及同意證人康智雄委請正揚公司林秉廉前來修復系爭房 屋之漏水情形之情，為兩造所不爭執，顯見證人鄭欽文並未 將系爭房屋漏水狀況全部修復，且證人鄭欽文於102年7月間 至系爭房屋修繕時，系爭房屋已有長時間無人使用（見本院 卷第53頁背面），未能正確查知系爭房屋漏水之狀況，故證 人鄭欽文證述系爭房屋僅窗框下緣有水痕，及經其修復，其 他地方沒有漏水云云，自難採信。另證人李建興亦證稱滲漏 不是仲介評估，都是找師傅評估（見本案卷第172頁），是 證人李建興亦承認系爭房屋是否有修復完畢無滲漏水，應由 專業人員評估。因此，被上訴人所舉之證人均不能證明系爭 房屋於交屋時業經修復而無漏水，自應認上訴人前揭主張之 事實為真實。 ㈢上訴人依債權讓與及民法第360條規定，請求被上訴人賠償 修復系爭房屋漏水及因漏水所受之損害，是否有理由？ ⒈按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除 契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故 意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。是民法 第360條，係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定，必 出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而 其物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣 人請求不履行之損害賠償（最高法院71年度台上字第208號 裁判參照）。查系爭契約第9條5項約定：「本買賣標的物於 交屋前如存有物之瑕疵（例如滲漏水、海砂屋、輻射屋…等 或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙 方（即被上訴人）應負瑕疵擔保責任。」（見原審卷一第21 頁），足認被上訴人於法律規定之瑕疵擔保責任外，再以契 約向買方陳方全承諾擔保負擔滲漏水瑕疵之責任，且被上訴 人於標的物現況說明書上「建物現況是否有滲漏水情形」欄 勾選「是」、「位置：窗框」及「是否曾在最近一年修復滲 漏水」欄勾選「否」（見原審卷一第40頁），即表示漏水的 位置只有「窗框」，最近一年並無修復漏水之情況，再徵諸 上訴人主張被上訴人於售屋前向其表示系爭房屋有經過屋況 健檢，窗框部分已找人修復乙情，此為被上訴人所不爭執（ 見本院卷第27頁、第186頁背面），堪信為真實，則綜上情 狀，被上訴人既以系爭契約承諾擔保滲漏水之瑕疵責任，且 以標的物現況說明書說明系爭房屋漏水的位置只有「窗框」 ，最近一年並無修復漏水之情況，復向上訴人表示系爭房屋 有經過屋況健檢，即向上訴人表示系爭房屋無滲漏水等瑕疵 之意思，故堪認上訴人主張被上訴人有向其保證無漏水瑕疵 乙情為真實。而系爭房屋於被上訴人交屋時既有前述漏水之 瑕疵尚未修復，顯然缺少被上訴人所保證之品質，則上訴人 依民法第360條及債權讓與之規定，請求被上訴人賠償損害 ，即屬有據。 ⒉按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物 ，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣 人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見 之瑕疵外，視為承認其所受領之物；不能即知之瑕疵，至日 後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所 受領之物，民法第356條定有明文。是若屬不能即知之瑕疵 ，得於日後發現時通知。本件被上訴人辯稱陳方全未依通常 程序從速檢查系爭房屋有無瑕疵，怠於通知被上訴人，依民 法第356條第2項規定，視為承認受領系爭房屋云云。經查， 被上訴人自承其未曾居住過系爭房屋，在系爭房屋出賣予陳 方全前，有一段長時間無人居住等情（見本院卷第53頁背面 ），且衡情漏水狀況發生與否與天氣狀況、系爭房屋有無人 居住使用有關，甚者，被上訴人於出賣系爭房屋前，曾於10 2年7月間委請鑫坊室內設計進行屋況健檢，進行部分防水工 程，並全室油漆、鋪設塑膠地板，加上系爭房屋於買賣當時 長期無人使用，不易察覺有漏水跡象，且上開施作後亦未能 有效防止漏水，又於102年8月間委請雨橙工程行施作天花板 漏水抓漏工程，然仍有漏水現象發生，再於102年12月間經 證人康智雄委請正揚公司施作部分防水工程之事實，詳如前 述，而且女兒牆風化是否會導致漏水，亦需有相關的專業始 能判斷，足見系爭房屋漏水狀況不是依通常程序檢查就能即 知之瑕疵。再者，上訴人主張系爭房屋於102年9月交屋後陸 續發現有漏水現象，即多次透過買方仲介康智雄、賣方仲介 李建興通知被上訴人，並於103年3月11日寄發存證信函通知 被上訴人漏水瑕疵之情，業據提出前述存證信函為憑（見調 字卷第31頁），且經證人康智雄於本院具結證稱：伊是買方 仲介，交屋後大約2、3個月後有連續下雨後，買方聯繫有漏 水情形，伊到現場看，後續聯絡賣方仲介再告知被上訴人有 哪些位置有滲漏水的狀況，隔年103年農曆過年後開工時， 上訴人打電話說4樓漏水到3樓的狀況，伊再與賣方仲介李建 興一起過去看，伊請同事聯絡被上訴人，買賣雙方簽約及交 屋時候，買方有檢查過屋況，當時在點交時屋況都正常，沒 有滲漏水等語（見本院卷第131至134頁），以及證人李建興 於本院具結證稱：102年9月交屋後颱風來襲，發生災損，買 方仲介及買方有通知伊去看現場，隔年過年之後有被告知3 樓漏水，系爭房屋有漏水情形伊會通知被上訴人等語（見本 院卷第171、172頁），足認系爭房屋漏水狀況不是通常檢查 程序即可知悉之瑕疵，且買方與上訴人於發現漏水瑕疵後， 即透過仲介通知被上訴人，並無怠於通知之情事。因此，被 上訴人辯稱陳方全未依通常程序從速檢查系爭房屋有無瑕疵 ，怠於通知，視為承認受領系爭房屋云云，即非有據。 ㈣上訴人得請求賠償之金額為何？ ⒈按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外， 應回復他方損害發生前之原狀；應回復原狀者，如經債權人 定相當期限催告後，逾期不為回復時，債權人得請求以金錢 賠償其損害；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外 ，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第213條 第1項、第214條、民法第216條第1項分別定有明文。查系爭 房屋漏水，缺少被上訴人所保證之品質，則上訴人依民法第 360條及債權讓與之規定，得請求被上訴人賠償損害，詳如 前述，又上訴人於103年2月間請求被上訴人修補漏水，為被 上訴人所拒絕，業據證人康智雄於本院具結證稱：後來陳方 全與被上訴人協調不成等語可證（見本院卷第132頁背面） ，是揆諸前揭規定，上訴人請求以金錢賠償修復漏水所需之 費用及因漏水而無法使用系爭房屋之損害，亦屬有據。 ⒉上訴人主張其因修復系爭房屋漏水已支出修繕費用943,281 元，及尚有待修繕女兒牆之預估修繕費用19萬元等情，並提 出定富公司所出具之報價單（即原證三、原證四，見原審卷 一第114至116頁）、合約書及收據（見本院卷第195至200頁 ）為證，而前述報價單記載：編號第6項廚房窗項目金額8,5 00元、第7項浴室廚房貼磁磚項目金額126,734元、第8項水 電配置項目金額16萬元、第9項窗-防水整修更換pvc管之項 目金額45,000元、第12項浴室地面、牆防水處理金額3萬元 、第14項梯屋室內裂縫打除防水項目金額3萬元，另女兒牆 部分修繕費用為19萬元，以上總計為590,234元。又證人李 蓬蓬於本院具結證稱：系爭房屋修到不漏水需約60萬元，原 證三第6、7、8、9、12、14項及原證四女兒牆全部加起來大 約60萬，第8項配電箱裡面都是水，使用會很危險，作防水 一定要全部打掉之後再做防水再貼磁磚，所以磁磚是有必要 的。廚房窗戶裡面都積水，所以積水不清除，原來漏水部分 還是在，這些都是從女兒牆下來的。原證三第11與14項擇一 ，確認有2萬元應該計入漏水部分，女兒牆整個老舊，已經 風化，水會滲進來，須將女兒牆上面風化掉的水泥通通打掉 ，剩下磚塊在漆上防水膠，再加上第三劑防水劑，在鋪上不 織布，不織布上面再加上一劑跟三劑的防水劑，再加上水泥 ，水泥裡面再加上一劑的防水劑再鋪平。系爭房屋水管重遷 之前是明管，原證三所載是裝暗管的錢，明管與暗管價差大 約一半，第8項部分如果裝明管的話是9萬9千元，因為牆壁 要打除，其上水管須重新遷管等語（見本院卷第100至102、 104頁），以及於原審具結證稱：第6項部分，廚房整個窗戶 都是壞掉的，大概是30年前的窗戶，會漏水，第7項部分， 浴室廚房貼磁磚，跟漏水有關，防止樓下漏水，浴室全部的 防水都要做，一定要做防水處理。第9項部分，窗防水更換 PVC條，全部用司力康，防止水從窗戶玻璃跑進來，第12項 ，浴室地面牆防水處理，這個費用都要計入，頂樓女兒牆必 須修繕，因水泥都已風化等語（見原審卷一第181、182頁） ，且證人康智雄於本院具結證稱：正揚公司林師傅說需要再 做其他例如女兒牆等（見本院卷第134頁）。據上所述，堪 認修復系爭房屋漏水之工程項目確實需包括編號第6項廚房 窗項目、第7項浴室廚房貼磁磚項目、第8項水電配置項目金 額、第9項窗-防水整修更換pvc管之項目、第12項浴室地面 、牆防水處理、第14項梯屋室內裂縫打除防水項目金額及女 兒牆修繕部分。另被上訴人固舉證人鄭欽文於本院具結證稱 ：原證三、原證四所列系爭房屋修復項目，伊覺得沒有必要 ，這就是業主想要住的比較舒服一點，作房屋的改善，且所 列項目價格比較高等語（見本院卷第130、131頁），惟查證 人鄭欽文並未找出系爭房屋所有漏水之原因，詳如前述，固 其認為前揭項目無修繕必要性及價格過高，即難憑採，因此 ，被上訴人辯稱前揭項目無修繕必要性及價格過高云云，尚 無可取。 ⒊按回復原狀以金錢賠償損害，固得以修復費用為估定之標準 ，但以必要者為限，例如修理材料以新品換舊品，應予折舊 。次按，98年9月14日修正前營利事業所得稅查核準則第95 條第8項規定：「營利事業固定資產採用定率遞減法折舊者 ，其最後一年度之未折減餘額，以等於成本十分之一為合度 。」，且參酌行政院以86年12月30日臺86財字第52051號令 發布「固定資產耐用年數表」之規定，房屋附屬設備中給水 、排水、煤氣、電氣、自動門設備及其他之耐用年數為10年 ，而系爭房屋於系爭契約簽立時實際使用年數為37年，此為 兩造所不爭執，故已逾10年之耐用年數，本院審酌上情認依 前揭規定，以成本1/10折舊，堪認合理。又查，定國公司將 前揭修繕項目之材料與工資分列如下（見原審卷一第276、2 77頁）： ①編號第6項廚房窗項目金額8,500元，其中工資2,500元、材 料6,000元，材料部分以1/10折舊後為600元，本項得請求之 金額為3,100元。 ②第7項浴室廚房貼磁磚項目金額126,734元，其中工資45,000 元、材料81,734元，材料部分以1/10折舊後為8,173元（元 以下四捨五入，以下同），本項得請求之金額為53,173元。 ③第8項水電配置項目金額16萬元，其中工資7萬元、材料9萬 元，此為暗管費用，依系爭房屋原設施裝設明管金額9萬9千 元，衡情暗管及明管成本差別主要在施工費用，故材料仍為 9萬元，工資即為9,000元，材料部分以1/10折舊後為9,000 元，加計工資9,000元，總計為18,000元。 ④第9項窗-防水整修更換pvc管之項目金額45,000元，其中工 資25,000元、材料20,000元，材料部分以1/10折舊後為2,00 0元，本項得請求之金額為27,000元。 ⑤第12項浴室地面、牆防水處理金額3萬元，其中工資15,000 元、材料15,000元，材料部分以1/10折舊後為1,500元，本 項得請求之金額為16,500元。 ⑥第14項梯屋室內裂縫打除防水項目金額3萬元，均屬工資， 就漏水部分有關者為2萬元。 ⑦女兒牆部分修繕費用為19萬元，其中工資共14萬元、材料共 50,000元，材料部分以1/10折舊後為5,000元，本項得請求 之金額為145,000元。 ⑧以上①至⑦總計為282,773元，因此，陳方全就修復系爭房 屋漏水得請求被上訴人賠償之金額為282,773元。 ⒋按除必要之修復費用外，買受人若能證明其因系爭房屋漏水 受有其他損害，仍得請求賠償。上訴人主張系爭房屋於102 年9月12日交屋後，其原可自行使用或可按當地租金市價出 租予他人，但因漏水之故，必須進行修繕，其無法使用收益 系爭房屋，請求被上訴人賠償自102年9月15日交屋起迄103 年4月7日修繕完畢（仍有女兒牆未修繕）止共6個月又20天 之租金損害，而每月租金行情為20,000元，則租金損害為13 3,333元（計算式：6個月租金：20,000×6＝120,000元，20 天租金：20,000÷30×20＝13,333元，總共133,333元）， 並提出591房屋交易網站上關於新北市新店區，公寓坪數約 40坪（系爭房屋約42.1坪）之租金行情為20,000元至28,000 元間（見原審卷二第64至66頁）為證，堪認每月2萬元租金 並未逾越系爭房屋於市場上之租金行情，且查系爭房屋自交 屋後即陸續發現有漏水之情事，雖於102年10月間委請正揚 公司施作防水工程，但仍未修復，系爭房屋再於103年2月間 出現漏水現象，然被上訴人與陳方全協調不成，上訴人乃自 行委由定國公司修復漏水之情，均詳如前述，又證人李蓬蓬 於原審具結證稱：定富公司為上訴人修繕系爭房屋，在103 年除夕前一天簽約，約農曆的初五動工，修了大概2個月， 完工時間大約是4月初等語（見原審卷一第179頁），再觀諸 證人李蓬蓬於本院具結證稱：系爭房屋配電箱裡面都是水， 使用會很危險等語（見本院卷第100至102、104頁），以及 系爭房屋陸續發生頂樓加蓋屋頂、4樓前陽台、廚房壁漏水 ，塑膠地板下方均為受潮木頭地板等情，業據上訴人提出系 爭房屋頂樓、浴室、廚房、後陽台、窗框、地板等處漏水照 片為證（見調字卷第6至30頁，原審卷一第108至109、112至 113、134、137至至148、219頁，本院卷第201、275、307至 310頁），足認系爭房屋自102年9月14日交屋後至103年4月7 日定國公司修繕完畢之期間確實不適宜居住，因此，陳方全 及上訴人確實因漏水自102年9月15日起迄103年4月7日受有 無法使用收益系爭房屋之損害，從而，上訴人依民法第360 條及債權讓與之規定，請求被上訴人賠償6個月又20天之無 法使用收益系爭房屋即相當於租金金額之損害133,333元， 亦屬有據。 ⒌綜上所陳，上訴人依民法第360條及債權讓與之規定，得請 求被上訴人賠償修復系爭房屋漏水金額282,773元及6個月又 20天無法使用系爭房屋之損害133,333元，共計416,106元。 逾此部分，為無理由。 五、綜上所述，上訴人依民法第360條及債權讓與規定，請求被 上訴人給付416,106元，及自調解聲請狀繕本送達之翌日即 103年5月6日（於103年5月5日送達被上訴人-見調字卷第45 頁之送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有 理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，不應准許。 從而原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未 洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有 理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之 請求不應准許部分即請求850,508元本息部分，原審為上訴 人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上 訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由， 應駁回此部分之上訴。而本院准許上訴人依民法第360條及 債權讓與之規定為上開請求，則上訴人基於重疊合併另追加 依民法第359條及第179條規定，為同一聲明請求，於上訴人 勝訴部分，即毋庸再行審酌，其餘部分，基於上述同一理由 ，不應准許，應併予駁回。又上訴人勝訴部分即命被上訴人 給付416,106元本息部分，被上訴人上訴利益未逾150萬元， 不得上訴第三審，上訴人陳明願供擔保聲請宣告假執行，就 其勝訴部分，核無必要，而其敗訴部分，則失所附麗，均應 併予駁回，併此敘明。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，追加之訴 一部已毋庸審酌，一部為無理由，爰判決如主文。 中 華 民 國 105 年 4 月 26 日 民事第十七庭 審判長法 官 藍文祥 法 官 周舒雁 法 官 賴秀蘭 正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 105 年 4 月 29 日 書記官 林淑貞