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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　104年度上易字第598號 上　訴　人　賴文堯 訴訟代理人　吳宜財律師 複 代 理人　謝玉山律師 被 上 訴人　冠權房屋仲介有限公司 法定代理人　蘇立傑 被 上 訴人　李文傑 　　　　　　李俊杰 共　　　同 訴訟代理人　侯傑中律師 　　　　　　張漢榮律師 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國104年4月 13日臺灣新北地方法院103年度訴字第2493號第一審判決提起上 訴，並為訴之追加，本院於105年4月27日言詞辯論終結，判決如 下： 主 文 原判決關於駁回上訴人後開第二項本金之訴部分，及該部分假執 行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。 被上訴人冠權房屋仲介有限公司、李文傑應連帶給付上訴人新臺 幣捌拾捌萬壹仟貳佰伍拾元，及自民國一０四年十一月十九日起 ，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 其餘上訴駁回。 第一、二審（含追加之訴）訴訟費用，由被上訴人冠權房屋仲介 有限公司、李文傑連帶負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本 件上訴人在原審主張其透過被上訴人冠權房屋仲介有限公司 （下稱冠權公司）及其受僱人即被上訴人李文傑（下逕稱姓 名）居間仲介銷售不動產，委任地政士即被上訴人李俊杰（ 下逕稱姓名，與冠權公司、李文傑合稱被上訴人）辦理相關 產權移轉登記。依民法第184條第2項、第188條第1項規定之 侵權行為法律關係，或民法第567第2項、第227條第2項、不 動產經紀業管理條例第26條第2項、消費者保護法第7條第3 項規定之債務不履行法律關係，請求冠權公司、李文傑連帶 負損害賠償責任。另依民法第184條第2項、第185條第1項規 定之侵權行為法律關係，李文傑應與李俊杰連帶負損害賠償 責任，或依民法第544條第1項、地政士法第26條之規定，李 俊杰應負債務不履行損害賠償責任。上開各給付間為不真正 連帶債務關係，任一被上訴人給付，於清償範圍內他被上訴 人同免給付義務等語。嗣於上訴程序中，更正主張居間仲介 之契約係由上訴人母親即訴外人陳素華（下稱陳素華）簽立 ，其係受讓陳素華關於居間仲介契約之一切債權，依債權讓 與之法律關係，其得依上開規定請求被上訴人負損害賠償責 任等語。被上訴人雖抗辯此屬訴之變更或追加，且不同意訴 之變更或追加云云。然上訴人所為，關於當事人、訴訟標的 、訴之聲明均未變更，僅係補充或更正事實上或法律上之陳 述，揆諸前開規定，非屬訴之變更或追加，自無庸經被上訴 人之同意，合先敘明。 二、次按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請 求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項 、第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人在原審僅聲明 請求被上訴人給付損害賠償之本金新臺幣（下同）88萬1250 元，上訴人於本院追加聲明請求被上訴人給付法定遲延利息 之訴，雖為被上訴人所不同意（見本院卷第40頁），惟上訴 人追加利息之訴，請求之基礎事實仍係被上訴人依居間仲介 契約處理銷售不動產所衍生之爭執，依前開規定，自應准許 ，亦先予敘明。 貳、實體方面： 一、上訴人主張：陳素華擬出售所有門牌號碼新北市○○區○○ 路○○○○號3樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地（與系爭 房屋合稱系爭房地），前往冠權公司與李文傑洽商，由李文 傑負責居間銷售，並與冠權公司簽訂專任委託銷售契約書（ 下稱系爭委售契約），約定繳納一切稅捐後實收450萬元為 出售條件。嗣李文傑覓得買主即訴外人林怡旻，因以陳素華 名義出售將被課徵特種貨物及勞務稅（下稱奢侈稅）未能達 到出售條件，李文傑為賺取報酬，乃規劃指示陳素華將系爭 房地移轉予伊名義再出售，以避免奢侈稅課徵。陳素華因信 賴被上訴人之專業，遂與林怡旻達成470萬元買賣意思合致 ，再通知伊出名與林怡旻於101年4月28日簽訂不動產買賣契 約書（下稱系爭買賣契約），並委任李俊杰辦理所有權移轉 登記等事宜，先於101年5月11日將系爭房地贈與伊，再於同 年6月28日以買賣為原因移轉所有權簽記予林怡旻。惟因李 文傑、李俊杰漏未告知須於簽約前將伊戶籍遷入系爭房屋， 致系爭房地交易不符合免課奢侈稅要件，經財政部臺北市國 稅局信義分局（下稱國稅局信義分局）核定通知伊應繳納奢 侈稅70萬5000元、罰鍰17萬6250元，而由陳素華出資以伊名 義繳納奢侈稅、罰鍰總計88萬1250元。李文傑、李俊杰具有 房地產相關專業知識，共同辦理系爭房地居間仲介銷售過戶 事宜，因故意或重大過失不法侵害陳素華之權利，致陳素華 受有損害，依民法第184條第2項及第185條第1項之規定，李 文傑、李俊杰應負共同侵權行為損害賠償之連帶責任。又李 文傑違反不動產經紀業管理條例此一保護他人之法律，依民 法第184條第2項之規定，李文傑應負侵權行為損害賠償責任 ，冠權公司依民法第188條第1項規定，應與李文傑負侵權行 為之連帶損害賠償責任。另陳素華委託冠權公司居間仲介銷 售系爭房地，李文傑係經紀人員，為冠權公司之使用人，因 李文傑故意隱匿、未明確告知相關法律依據及其具體內容並 提供正確資訊，致陳素華於交易過程中無法正確判斷，因此 受有損害，冠權公司應就李文傑之故意過失負同一責任，依 民法第567條第2項、第227條第2項、不動產經紀業管理條例 第26條第2項及消費者保護法第7條第3項規定，冠權公司與 李文傑亦應負連帶損害賠償責任。而李俊杰受陳素華委任係 受有報酬，惟辦理系爭房地之產權移轉登記等相關事宜，未 提供正確資訊，致須補繳奢侈稅並被裁罰，就處理委任事務 有過失，依民法第544條、地政士法第26條之規定，亦應負 債務不履行之損害賠償責任。伊業於起訴前受讓陳素華就系 爭委售契約、系爭買賣契約對於被上訴人之債權，爰依債權 讓與、上開法律關係提起本訴，求為命李文傑、李俊杰應如 數連帶賠償，或李文傑、冠權公司應如數連帶賠償，願供擔 保請准為假執行宣告之判決等語（原審為上訴人敗訴之判決 ，上訴人不服，提起上訴，並於本院追加請求法定遲延利息 ），於本院上訴及追加之訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡冠權公 司、李文傑應連帶給付上訴人88萬1250元，及自104年11月 18日言詞辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。㈢李文傑、李俊杰應連帶給付上訴人88萬1250 元，及自104年11月18日言詞辯論意旨狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。㈣上開任一被上訴人給付 ，他被上訴人於清償範圍內免其給付義務。 二、被上訴人則以：陳素華與冠權公司簽訂系爭委售契約，由冠 權公司員工李文傑負責系爭房地仲介銷售事宜，李文傑依系 爭房地登記謄本發現陳素華係於100年11月1日登記取得所有 權，已告知陳素華以其本人名義移轉系爭房地須繳納奢侈稅 ，如符合「所有權人名下僅有1戶房地」、「辦竣戶籍登記 」、「持有期間無出租營業使用或出租」3個要件可免徵奢 侈稅，在陳素華詢問下尚告知辦理贈與登記可不用繳納奢侈 稅。嗣李文傑尋得買主林怡旻，由林怡旻出具附停止條件定 金委託書（下稱系爭定金委託書），表示願以470萬元買受 系爭房地，經陳素華於101年4月23日簽字承諾出售，買賣契 約即成立生效。買賣雙方約定於101年4月28日簽署買賣契約 ，當日陳素華偕同上訴人前來，表示系爭房地以贈與方式先 過戶予上訴人再出售，要求以上訴人名義訂立買賣契約，經 買方同意後，由上訴人與林怡旻簽訂系爭買賣契約，陳素華 同時委託李俊杰辦理系爭房地贈與登記及後續所有權移轉登 記。關於賣方因須繳稅或規避稅捐就買賣價金有所調整，非 仲介應處理的範圍，冠權公司或李文傑無確認上訴人是否符 合免徵奢侈稅要件之義務。李俊杰未參與買賣過程，僅係受 李文傑通知在101年4月28日到場，受委任辦理簽約、系爭房 地登記事務，奢侈稅規定並非土地登記有關之稅務事項，更 不屬於地政士辦理產權移轉登記之法定業務，李俊杰受委任 處理事務自不包含奢侈稅之諮詢、解釋及避稅之建議。陳素 華既以上訴人名義辦理系爭房地買賣事宜，以規避奢侈稅， 應自行將上訴人戶籍遷入系爭房屋，惟自簽約日（101年4月 28日）迄辦妥所有權移轉登記日（101年6月28日）止，上訴 人均未辦理戶籍登記，此係因陳素華或上訴人自身之事由致 與免課奢侈稅之條件不符。況繳稅本為國民應盡義務，陳素 華以上訴人名義出售系爭房地需繳納稅款，不能謂被上訴人 未告知其避稅之方法以致於要繳稅，其原應繳納之稅款反成 為上訴人所受之損害，縱假設李文傑未告知免徵奢侈稅須遷 入戶籍之要件，亦與上訴人所稱稅款等損害無因果關係。至 於李文傑與李俊杰出面協助處理奢侈稅事宜，李俊杰代擬申 訴書，僅係仲介公司與代書基於服務客戶為出發點所作之協 助，並非李文傑與李俊杰承認辦理本件買賣過程中有任何疏 失，亦與被上訴人是否應負法律責任無關。另關於侵權行為 損害賠償請求權部分，已罹於消滅時效，倘應負損害賠償責 任亦得拒絕賠償等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：上訴 及追加之訴均駁回。 三、上訴人主張陳素華與冠權公司於101年2月18日簽訂系爭委售 契約，由李文傑負責居間仲介銷售系爭房地，嗣李文傑覓得 買主林怡旻，由上訴人與林怡旻於101年4月28日簽訂系爭買 賣契約，陳素華委任李俊杰辦理系爭房地所有權移轉登記等 事務，先於101年5月11日以贈與為原因，將系爭房地所有權 移轉登記予上訴人，再於同年6月28日以買賣為原因，辦理 所有權移轉登記予林怡旻之事實，有系爭委售契約、系爭買 賣契約、土地及建築改良物所有權贈與移轉契約書、系爭房 屋異動索引（見原審卷第49至54、19至29、56至57、17至18 頁）在卷可稽，堪認此部分事實為真實。又上訴人主張上開 系爭房地交易因不符合免課奢侈稅要件，經國稅局信義分局 核定應繳納奢侈稅70萬5000元、罰鍰17萬6250元，雖申請復 查仍遭駁回，因而由陳素華出資繳納奢侈稅、罰鍰總計88萬 1250元之事實，已據其提出國稅局信義分局101年8月20日財 北國稅信義營業字第0000000000號函、101年12月13日財北 國稅信義營業字第0000000000號函、奢侈稅核定稅額繳款書 、違章案件罰鍰繳款書（見原審卷第30至31、32、33、34頁 ）、陳素華之台北富邦銀行存摺節本（見本院卷第61至64頁 ）為證，亦堪信此部分事實為真實。惟上訴人主張陳素華委 託冠權公司仲介銷售系爭房地，約定以繳納一切稅捐後實得 450萬元價金為出售條件，因以陳素華名義出售無法達到出 售條件，陳素華依李文傑、李俊杰之規劃指示，將爭房地移 轉登記為上訴人名義後再出售，惟李文傑、李俊杰過失未告 知上訴人須設籍於系爭房屋之要件，致系爭房地交易遭課徵 奢侈稅並處罰鍰，陳素華因而未實際取得450萬元價金，而 受有差額即相當於前開稅額及罰鍰共88萬1250元之損害，其 已自陳素華受讓上開損害賠償債權，得依債權讓與及侵權行 為或債務不履行之法律關係，請求冠權公司、李文傑連帶賠 償損害，或李文傑、李俊杰連帶賠償損害等情，則為被上訴 人所否認，並以前開情詞置辯，是以本件應審究之重點厥為 ：㈠李文傑有無違反系爭委售契約之注意義務，而應與冠權 公司負連帶損害賠償責任？㈡李俊杰受委任處理系爭房地之 產權移轉登記等事務是否有過失，是否應依侵權行為法律關 係與李文傑負連帶損害賠償責任？或依民法第544條、地政 士法第26條之規定負債務不履行之損害賠償責任？茲分述如 後。 四、李文傑有無違反系爭委售契約之注意義務，而應與冠權公司 負連帶損害賠償責任？ ㈠查陳素華係於100年11月1日登記取得系爭房地所有權，有系 爭房屋異動索引可憑，而系爭委售契約係由陳素華與冠權公 司簽訂，陳素華於101年4月23日與林怡旻達成系爭房地買賣 總價470萬元之意思合致，上訴人係於同年月28日方與陳素 華共同出面並以上訴人名義簽訂系爭買賣契約之事實，有系 爭定金委託書（見原審卷第55頁）、系爭買賣契約可稽，足 見系爭房地原係陳素華所有，陳素華委託冠權公司仲介銷售 ，並與林怡旻成立買賣契約後，方以上訴人名義簽約無疑。 依陳素華於原審證稱：伊於101年2月18日簽訂系爭委售契約 後，過了幾天方簽系爭定金委託書，因李文傑說當地行情沒 有那麼好，會課稅沒有那麼好賣，伊當時未問是什麼稅，李 文傑說會想辦法，後來說他跟代書聯絡，過戶到伊兒子即上 訴人名下再賣就沒有問題，伊有問名字過來過去會不會有問 題，李文傑和李俊杰都說沒有問題，伊強調要實收450萬元 方出售系爭房地，伊從頭到尾不知道要付什麼稅，他說他們 是專業的，沒有問題。系爭房地實際上是伊要賣，李文傑說 用伊名字去賣會課稅，所以要伊用兒子名字去簽買賣契約。 系爭房地以前登記在賴錫田名下就打算要賣，但是找不到好 價格，伊想說房子沒有人住所以又想要賣，伊有跟李文傑說 要實收450萬元，第一次簽伊是要賣500多萬元，李文傑跟伊 說賣不出去，後來伊說要實收450萬元，李文傑就告訴伊說 賣出去，同時讓伊簽系爭定金委託書，這中間沒有隔幾天， 就拿給伊簽了。李文傑有跟伊說可能要過戶到上訴人名下， 後來過幾天才說要過到上訴人名下，要伊約上訴人見面。簽 系爭買賣契約當天，伊才帶上訴人前去等語（見原審卷第71 至74頁）。觀諸上訴人提出之委託銷售/出租契約內容變更 同意書內明載「特別約定事項：註⑴如乙方（即冠權公司） 拆佣則甲方（即陳素華）以實得肆佰伍拾萬元整出售上述之 房地（即系爭房地）」等語（見本院卷第257頁），另參諸 李文傑於原審陳稱：「（問：陳素華是否有向你表示不管課 稅金額多少，他要實收金額450萬元？）她有跟我這樣說， 後來有談到稅費由陳素華自己負擔，那個時候是寫470萬元 ，服務費如果不足我們可以降服務費成交等語（見原審卷第 75頁），佐以系爭定金委託書上記載，買方林怡旻願意以 470萬元購買系爭房地，以此計算，扣除冠權公司可領取之 仲介服務費，及本件買賣相關應繳納之稅費（不含奢侈稅） 、規費後，剩餘之買賣價款即大約符合陳素華所要求之實拿 450萬元。可見陳素華委託冠權公司仲介銷售系爭房地，簽 立系爭委售契約確實約定以繳納稅捐後實得450萬元價金為 出售條件，陳素華同意在系爭定金委託書上之賣方欄簽字確 認之前提，應係不用另行負擔其他稅捐。而陳素華有出售其 所有系爭房地意思，由陳素華自行出面與冠權公司洽商，且 系爭委售契約、系爭定金委託書均係陳素華簽立，依一般不 動產交易情形，本應係直接由陳素華名義簽定買賣契約。然 系爭房地買賣係由陳素華與買方林怡旻達成出售價格後，方 以上訴人名義簽立，並先辦理系爭房地所有權移轉登記予上 訴人，再移轉登記予林怡旻，顯然係有別於一般交易模式所 特別規劃者。李文傑為不動產專業經紀人，就不動產出售可 能負擔之稅賦、規費等具備專業知識，倘非經李文傑規劃指 示，陳素華當無以上訴人名義出售之理。是上訴人主張陳素 華與冠權公司簽立系爭委售契約，約定以系爭房地扣除繳納 稅捐後實得450萬元為出售條件，陳素華係依李文傑之規劃 指示，方以上訴人名義出售，係為規避以陳素華名義出售須 繳納之奢侈稅而為等語，應屬可採。 ㈡上訴人主張李文傑因重大過失未告知陳素華須於簽立買賣契 約前將上訴人戶籍遷入系爭房屋，致系爭房地交易因不符合 免課奢侈稅之要件，遭核定補繳稅款及裁處罰鍰等語，為被 上訴人所否認，經查： ⒈陳素華與冠權公司簽立系爭委售契約，既認知如課稅後可 實收450萬元價金仍願意出售系爭房地，顯無規避奢侈稅 意圖。且陳素華為一般消費者，信賴李文傑規劃指示系爭 房地以上訴人名義出售將無須課徵奢侈稅，得滿足其出售 系爭房地實得450萬元價金之條件，乃與李文傑尋得之買 主林怡旻達成買賣意思合致後，辦理系爭房地贈與上訴人 ，並以上訴人名義簽訂系爭買賣契約出售系爭房地。李文 傑自承曾查詢系爭房地登記謄本，如以陳素華名義出售系 爭房地有課徵奢侈稅問題，以系爭房地當地行情，於完納 奢侈稅後所餘價金顯不足450萬元，不符合出售條件，李 文傑既規劃指示陳素華改以上訴人名義出售系爭房地，依 此交易模式可達到陳素華之出售條件，則關於免徵奢侈稅 之要件，李文傑即有告知之義務，以確保陳素華要求之實 得450萬元買賣價金，方符合系爭委售契約之本旨。 ⒉依陳素華於原審證稱：系爭房地實際上是伊要賣，李文傑 跟伊說用伊的名字去賣會課稅，所以要伊用上訴人名字去 簽買賣契約。伊有問伊的名字可以賣就賣，為何要先過戶 到上訴人身上，他說他們是專業的沒有問題，上訴人也有 問他們這些話。在收到國稅局信義分局函文後，伊有問李 文傑和李俊杰，後來我們在仲介公司商量，李俊杰有承認 是他們疏失，李文傑說要跟他們老闆研究，後來李俊杰有 提出公司、伊、代書各負擔3分之1，伊有同意，但是仲介 不同意，他說要問他們老闆，他們後來就不理我，要伊去 告等語（見原審卷第72頁）。另李俊杰陳稱：收到國稅局 信義分局函文後，伊有跟李文傑、上訴人去國稅局，問看 看是什麼情形，國稅局說沒有設籍要課奢侈稅。國稅局有 問我們要不要申訴，國稅局說沒有設籍就是要罰，當天只 是純粹問為何要課奢侈稅的狀況，伊有聽到國稅局說因為 上訴人沒有設籍在裡面所以要課奢侈稅。因本件要課奢侈 稅，伊、陳素華、上訴人及仲介，有討論如何分擔，伊提 議是否分3份，李文傑說要請示公司，伊也要請示公司， 後來有申請調解，上訴人提出20萬元和解，我們回去跟公 司老闆請示，伊打電話給陳素華，陳素華表示仲介公司20 萬元，我們要30萬元，所以沒有辦法和解等語（見原審卷 第78至79頁）。倘如李文傑所述，在協助出售系爭房地過 程中曾告知陳素華免課奢侈稅之3要件（即系爭房屋未出 租營業；出賣人名下僅1戶；出賣人在簽約時有設籍系爭 房屋），則陳素華、李文傑及李俊杰即可先行確認本件買 賣是否符合上述免課奢侈稅之3要件，並可知悉遭國稅局 信義分局核課奢侈稅之原因，然陳素華、李文傑及李俊杰 係至國稅局信義分局詢問時，才知悉係因上訴人未設籍在 系爭房屋而遭課奢侈稅，顯見李文傑在處理本件買賣過程 中，應只有告知陳素華將系爭房地過戶至上訴人名下即可 免課奢侈稅之內容，而未向陳素華提到上訴人在簽立系爭 買賣契約前須將其戶籍遷入系爭房屋之要件，否則陳素華 既願意配合將系爭房地以贈與方式移轉登記至上訴人名下 出售，豈可能單獨漏未辦理將上訴人之戶籍遷入系爭房屋 ？再者，李俊杰確曾向陳素華主動提及奢侈稅可分成3部 分由三方平均分擔，倘李文傑在系爭買賣契約簽立前，有 將本件買賣免課奢侈稅之3要件詳實告知陳素華或上訴人 ，而無任何居間處理本件買賣事務上之疏失，則李俊杰焉 有可能主動提議由三方平均分擔核定之奢侈稅，足認陳素 華、李文傑及李俊杰均係至國稅局信義分局查詢後，始知 悉本件買賣遭課奢侈稅之原因為上訴人未在簽立系爭買賣 契約前將戶籍遷入系爭房屋，李文傑確有此部分要件未告 知之疏失。又李俊杰提出前揭三方平均分擔之建議後，李 文傑並未當場拒絕該項提議或表示此部分係因陳素華或上 訴人之個人疏失所致，而僅表示要回公司請示，益見李文 傑應係承認其在處理本件買賣時，漏未向陳素華或上訴人 說明及強調本件買賣免課奢侈稅所應具備出賣人須設籍系 爭房屋之要件。此外，李俊杰不否認上訴人寄與國稅局信 義分局之申訴函內容係由伊所書寫（見原審卷第78頁反面 及第83至85頁），且該申訴函中載明：只知為自住且只有 一屋無出租無營業就符合政府規定不需徵奢侈稅，直到收 到貴局通知才知少辦戶籍登記等語（見原審卷第84頁）， 此舉顯已逾李俊杰受託辦理系爭房地移轉登記等事務之範 疇，衡情應係為了彌補李文傑漏未告知陳素華或上訴人上 述免課奢侈稅之其中1項要件之後續補救措施。況依一般 社會常情，出賣人委託房屋仲介業者辦理房屋出售，多係 配合仲介人員指示辦理，以節省相關費用支出。如李文傑 有事先告知陳素華或上訴人應在簽立系爭買賣契約前將上 訴人設籍在系爭房屋，則陳素華或上訴人即無可能不遵照 辦理。而李文傑復未能舉證證明確有告知陳素華或上訴人 簽立買賣契約前需完成上訴人在系爭房屋設籍之要件，是 上訴人主張李文傑未告知陳素華免課奢侈稅之要件，應屬 可採，李文傑抗辯其已詳實告知陳素華奢侈稅之相關規定 云云，不足採信。 ㈢被上訴人雖抗辯未受上訴人委任處理奢侈稅課徵問題，不負 告知課徵奢侈稅相關規定之義務，不動產經紀業相關規範亦 無要求告知，李文傑並無過失云云。惟查： ⒈冠權公司受陳素華有償委託仲介，李文傑為經紀人員，為 冠權公司債務履行輔助人，冠權公司與陳素華間之契約關 係兼具委任之性質，依民法第535條後段規定，應負善良 管理人注意義務，且仲介業之業務，涉及房地買賣之專業 知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，仲介業 者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金， 應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。是冠 權公司與陳素華簽立系爭委售契約後，就仲介系爭房地買 賣自負有善盡預見危險及調查之義務，且對於系爭房地必 要資訊有據實告知陳素華之義務。 ⒉按依100年5月4日公布同年6月1日起施行，104年1月7日修 正前特種貨物及勞務稅條例第2條第1項第1款規定，該條 例規定之特種貨物項目，房屋、土地指持有期間在2年以 內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地 ；但符合第5條規定者，不包括之。又依同條例第5條第1 款、第2款規定，所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅 有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供 營業使用或出租者；符合前款規定之所有權人或其配偶購 買房屋及其坐落基地，致共持有二戶房地，自完成新房地 移轉登記之日起算1年內出售原房地，或因調職、非自願 離職、或其他非自願性因素出售新房地，且出售後仍符合 前款規定者，非屬該條例規定之特種貨物。足見出售持有 期間在2年以內之房屋及其坐落基地，尚非一律課徵奢侈 稅，仍有排除課徵奢侈稅之例外情形。冠權公司為經紀業 者，從事業務涉及買賣房地之專業知識，並有代書、地政 士等專業人員於業務往來上配合，就交易房地之相關稅捐 、資訊，相較於陳素華，自處於優勢地位，且陳素華與冠 權公司簽訂系爭委售契約時，上開條例已施行，冠權公司 及李文傑就此奢侈稅之相關規定，本諸其專業理應熟知。 而冠權公司對於陳素華簽訂系爭委售契約時聲明實收價金 之要求，自應善盡調查及告知之義務。本件陳素華向李文 傑表示出售系爭房地扣除課稅金額後仍須實收450萬元之 條件，此為冠權公司之履行輔助人李文傑所明知，並屬系 爭委售契約交易之重要內容，冠權公司就陳素華委售系爭 房地是否符合奢侈稅要件之相關資訊，應善盡預見危險、 調查及據實告知之義務，使陳素華充分獲得應有資訊而自 為判斷。李文傑既規劃指示陳素華以上訴人名義出售系爭 房地，以達到無庸課徵奢侈稅陳素華可實得450萬元買賣 價金出售條件，陳素華並信賴冠權公司、李文傑等仲介專 業，配合辦理系爭房地之出售，李文傑就如此規劃可免於 課徵奢侈稅之相關規定，即「所有權人名下僅有1戶房地 」、「辦竣戶籍登記」、「持有期間無出租營業使用或出 租」3個要件，依善良管理人之注意義務，自應據實告知 陳素華。被上訴人抗辯系爭委售契約並無告知課徵奢侈稅 相關規定之約定，且不動產經紀業相關規範亦無要求須告 知，李文傑對於陳素華不負告知課徵奢侈稅相關規定之義 務，縱未對於陳素華告知亦無過失云云，委非可採。 ㈣按「本條例用辭定義如下︰……經紀業︰指依本條例規定 經營仲介或代銷業務之公司或商號。……經紀人員︰指經 紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務； 經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。…… 」不動產經紀業管理條例第7條第4、7款定有明文。又經紀 業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事 人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，同條 例第26條第2項亦定有明文。查陳素華與冠權公司簽立系爭 委售契約後，由李文傑處理系爭房地仲介銷售，規劃指示陳 素華改以上訴人名義出售，李文傑漏未告知出售系爭房地前 須辦竣上訴人戶籍登記系爭房屋之要件，並調查確認上訴人 戶籍遷入，顯然未盡善良管理人之注意義務而有過失，致系 爭房地之交易仍遭課徵奢侈稅70萬5000元、罰鍰17萬6250元 。又陳素華固因出售系爭房地取得450萬元價金，有銀行存 摺節本可稽（見本院卷第66至67頁），然事後遭追徵奢侈稅 及罰鍰，致出售系爭房地實質對價有同額之減損而未實際取 得450萬元價金，可認陳素華受有差額即相當於前開稅額及 罰鍰共88萬1250元之損害，依上開規定，陳素華自得請求冠 權公司與李文傑就此損害負連帶賠償責任。 ㈤又陳素華因不諳法律，信賴冠權公司經紀業者、李文傑經紀 人員之專業，聽從李文傑之指示將系爭房地辦理移轉登記， 以上訴人名義出售系爭房地，以此為合法節稅手段，難謂陳 素華有何過失。被上訴人抗辯陳素華、上訴人本依法有公平 納稅之義務，陳素華與林怡旻買賣契約意思合致時，即應繳 納奢侈稅，上訴人未繳納奢侈稅，亦有過失。縱使李文傑有 告知免徵奢侈稅要件之義務，李文傑未告知應將戶籍遷入系 爭房屋，與上訴人遭課徵奢侈稅無因果關係云云，均非可採 。至於本院103年度消上易字第8號民事判決之事實，乃消費 者委託仲介業者銷售房地前，即以夫妻贈與為原因移轉房地 所有權，與本件陳素華簽訂系爭委售契約後，依李文傑規劃 指示方以贈與原因移轉所有權登記為上訴人名義之事實不同 ，自無援用於本件。 ㈥末查上訴人主張受讓陳素華基於系爭委售契約、系爭買賣契 約關於委託銷售系爭房地所生之一切債權之事實，已據其提 出債權讓與契約書為證（見本院卷第55頁），堪信為真實。 上訴人依債權讓與、不動產經紀業管理條例第26條第2項之 規定，請求冠權公司、李文傑連帶賠償88萬1250元之損害， 於法有據，應予准許。 五、李俊杰受委任處理系爭房地之產權移轉登記等事務是否有過 失，是否應依侵權行為法律關係與李文傑負連帶損害賠償責 任？或依民法第544條、地政士法第26條之規定負債務不履 行之損害賠償責任？ ㈠上訴人主張李俊杰受委任辦理移轉系爭房地所有權予林怡旻 事宜，就上訴人移轉系爭房地所有權與林怡旻時，需繳納奢 侈稅一節，未提醒陳素華及上訴人，致系爭房地交易須補繳 奢侈稅並被裁罰，顯有故意或重大過失，李俊杰與李文傑共 同辦理系爭房地居間仲介銷售過戶相關事宜，因故意或重大 過失不法侵害陳素華之權利，致其受有損害，依民法第184 條第2項及第185條第1項之規定，應與李文傑負共同侵權行 為連帶損害賠償責任等語。查陳素華係依李文傑之規劃指示 將系爭房地移轉上訴人名義出售，於101年4月23日與林怡旻 達成買賣契約意思合致後，方於同年月28日簽訂系爭買賣契 約時遇到李俊杰，在此之前李俊杰未向陳素華提到以上訴人 名義為買賣或課徵奢侈稅事情，此經陳素華證述明確（見原 審卷第74頁），顯然李俊杰非受託銷售系爭房地之人員，自 無可能在簽立系爭買賣契約前事先告知陳素華本件免課奢侈 稅之相關規定。又依系爭委售契約記載，陳素華委託協助出 售系爭房地者為冠權公司，李俊杰亦非受託人，故李俊杰即 使於簽立系爭買賣契約當日有口頭告知陳素華及上訴人有關 本件買賣免課奢侈稅之3要件，充其量僅屬諮詢性質，李俊 杰此舉難認對陳素華及上訴人有何不法侵害行為可言。是以 上訴人主張依民法第184條第2項及第185條第1項之規定，李 俊杰應與李文傑負共同侵權行為損害賠償責任，於法無據， 為不足採。 ㈡上訴人另主張李俊杰為地政士，依民法第544條、地政士法 第26條之規定應負債務不履行之損害賠償責任云云。惟查陳 素華依李文傑指示以上訴人名義出售系爭房地後，李俊杰受 李文傑之通知，於101年4月28日到場辦理系爭房地買賣契約 簽約事宜，方受陳素華委任處理系爭買賣契約簽約及辦理贈 與、買賣所有權移轉登記事務，不包括奢侈稅之諮詢及避稅 之建議。上訴人主張李俊杰為地政士，漏未告知陳素華及上 訴人於系爭房地過戶前上訴人即須設籍系爭房屋，未盡善良 管理人注意義務，處理委任事務有過失，依民法第544條、 地政士法第26條之規定，對於陳素華應負損害賠償責任云云 ，委非可取。 六、綜上所述，上訴人依不動產經紀業管理條例第26條第2項之 規定及債權讓與之法律關係，請求冠權公司、李文傑應連帶 給付上訴人88萬1250元，及自民事言詞辯論意旨狀繕本送達 之翌日即104年11月19日起，至清償日止，按年息5%計算利 息部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由 ，不應准許。從而原審就上開應准許本金部分，為上訴人敗 訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求 予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所 示。至於上訴人請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判 決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘 原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部 分之上訴。另上訴人追加請求法定遲延利息之訴部分，對於 冠權公司、李文傑部分為有理由，應予准許，逾此部分之請 求，為無理由，應予駁回。 七、本件冠權公司、李文傑依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定應負連帶損害賠償責任之事證已臻明確，兩造其餘之 攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足 以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。 據上論結，本件上訴及追加之訴均為一部有理由、一部無理由。 依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項、 第2項，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 5 月 18 日 民事第二十三庭 審判長法 官 林麗玲 法 官 李昆霖 法 官 朱漢寶 正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 105 年 5 月 19 日 書記官 魏淑娟