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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　104年度上易字第672號 上訴人即附 帶被上訴人　何淑媛 被　上訴人　騏億不動產有限公司 法定代理人　丁福珠 被上訴人即 附帶上訴人　陳彥文 上列2人共同 訴訟代理人　朱柏璁律師 複代理人　　江明軒律師 訴訟代理人　黃韵筑律師 上列當事人間請求給付定金等事件，上訴人對於中華民國104年4 月17日臺灣新北地方法院103年度訴字第1000號第一審判決提起 上訴，被上訴人陳彥文提起附帶上訴，本院於104年12月8日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於命上訴人應給付被上訴人騏億不動產有限公司新臺幣 壹拾柒萬柒仟元本息、給付被上訴人陳彥文新臺幣貳拾萬元本息 部分及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 附帶上訴駁回。 第一、二審訴訟費用，關於上訴部分，由被上訴人騏億不動產有 限公司負擔百分之四十七，餘由被上訴人陳彥文負擔；關於附帶 上訴部分，由附帶上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人主張：被上訴人陳彥文（下稱陳彥文）於民國102 年11月1日與被上訴人騏億不動產有限公司（下稱騏億公司 ）簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭委銷契約）， 委託銷售「亞昕晴空樹戶別為A2-4F之預售房地（含車位：B 3-180）」（下稱系爭不動產）。上訴人欲以新臺幣（下同 ）1,770萬元購買，於103年1月9日委託騏億公司代為斡旋， 簽立不動產買賣意願書（下稱系爭買賣意願書），提出面額 10萬元本票交予騏億公司作為斡旋金，該系爭買賣意願書第 4條第1項約定斡旋有效期間至103年1月10日24時止，若賣方 於期間內接受買方之承購總價款及付款條件時，買賣契約成 立生效，買方同意斡旋金轉為購屋定金之一部分。嗣陳彥文 於103年1月9日23時許，於系爭買賣意願書上簽章同意，該 買賣契約已成立。又上訴人於翌日（10日）簽立承買確認書 （下稱系爭承買確認書），交付定金50萬元之支票（票號： HA0000000，下稱系爭支票），約定承購總價款為1,770萬元 、付款方式依陳彥文與亞昕國際開發股份有限公司（下稱亞 昕公司）所簽訂之系爭不動產預售買賣合約（下稱系爭預售 合約），且預定於同年月23日11時簽訂不動產買賣契約書。 詎上訴人未依約履行，違反系爭承買確認書第6條第1項之約 定，陳彥文於103年1月27日以存證信函通知上訴人沒收定金 ，惟因系爭支票無法兌現，上訴人亦未出面解決，爰依定金 契約請求上訴人交付定金（或違約金）50萬元。另陳彥文與 上訴人就系爭不動產已達成買賣，騏億公司依承買確認書第 4條約定，可請求上訴人給付服務報酬177,000元。爰聲明請 求：㈠上訴人應給付騏億公司177,000元，並自起訴狀繕本 送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡上訴 人應給付陳彥文50萬元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清 償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執 行。 二、上訴人則以：系爭承買確認書未給予伊3日以上之審閱期， 對伊不生效力。又伊簽立系爭承買確認書時，未曾見過系爭 不動產之實價登錄行情表，且系爭不動產斯時尚未動工興建 ，系爭承買確認書雖註明「依預售買賣合約」給付，惟伊未 見過系爭預售合約，不知給付價金之金額及時期為何。且依 伊與騏億公司之業務員蘇曉婷間通訊軟體Line之對話可知， 蘇曉婷於103年1月20日始告知伊簽約時須一次給付422萬元 （即陳彥文已付予亞昕公司之150萬元、價差272萬元），伊 不同意。另蘇曉婷於103年1月22日回覆，若延期換約即須補 足一成訂金（即170萬元），即伊延期數日簽約，須給付陳 彥文642萬元，顯屬無稽。伊於事後始知悉本件為紅單（即 購屋預約單）之權利讓渡交易，陳彥文為買空賣空，轉手獲 利達200餘萬元，是伊與陳彥文間尚有諸多必要之點，尤其 付款方法及時期、稅賦負擔、點交時期、點交之物品、種類 、項目、費用及違約金之約定等重要事項均尚未約定，買賣 契約未成立等語，資為抗辯。爰答辯聲明：㈠被上訴人之訴 及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。 三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判決㈠上訴 人應給付騏億公司177,000元及自103年3月26日起至清償日 止，按年息5％計算之利息。㈡上訴人應給付陳彥文20萬元 及自103年3月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 ㈠、㈡之給付得假執行，但上訴人如分別以177,000元、20 萬元預供擔保後，得免假執行；另駁回陳彥文其餘之訴及假 執行之聲請。 上訴人就其敗訴部分聲請不服，其上訴聲明；㈠原判決不利 於上訴人部分廢棄，㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之 訴及假執行之聲請均駁回。 被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。另陳彥文就其敗訴部分提 附帶上訴，其附帶上訴聲明：㈠原判決不利於陳彥文部分廢 棄。㈡上開廢棄部分，上訴人應再給付陳彥文30萬元及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 上訴人就附帶上訴之答辯聲明：附帶上訴駁回。 四、兩造不爭執事項如下： ㈠陳彥文與騏億公司簽訂系爭委銷契約，銷售系爭不動產。 ㈡上訴人於103年1月9日與騏億公司簽訂系爭買賣意願書代為 斡旋，並交付票據面額10萬元之本票作為斡旋金，陳彥文於 同日在系爭買賣意願書上簽名同意。 ㈢上訴人於翌日（10日）簽立系爭承買確認書，並交付系爭支 票予騏億公司收執作為定金之用；嗣系爭支票經陳彥文提示 未獲付款而退票【系爭委銷契約、買賣意願書、承買確認書 、支票、臺灣票據交換所（總所）退票理由單見原審卷㈠8 至10頁、12頁】。 五、本件之爭執事項如下： ㈠依上訴人於103年1月10日簽訂之系爭承買確認書之記載，事 後上訴人未與陳彥文簽訂不動產買賣契約，是否為可歸責於 上訴人之事由？ ㈡陳彥文依系爭承買確認書第6條第1項之約定，請求沒入定金 50萬元或給付違約金50萬元，有無理由？ ㈢騏億公司依系爭承買確認書第4條之約定，請求上訴人給付 服務報酬177,000元，有無理由？ 六、本院得心證之理由： ㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條定有明文。另按稱買賣者，謂當事人約 定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，當事人就 標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。又按當事 人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成 立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點， 未經表示意思者，推定其契約為成立。關於該非必要之點， 當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第 345條、第153條分別定有明文。另依事件之性質，倘當事人 還未就所有事項達成合意，而根據一方當事人之意思表示應 就這些事項作成約定，於發生疑問時，契約即尚未成立。本 件陳彥文主張其與上訴人已談妥就系爭不動產之買賣，及約 定簽約日期，因可歸責於上訴人之事由，致無法完成系爭不 動產買賣契約書面之簽訂，依系爭承買確認書第6條第1款約 定，陳彥文得沒收定金或請求給付違約金50萬元；騏億公司 主張依系爭承買確認書第4條約定，上訴人應給付服務報酬 177,000元等情，均為上訴人所否認，並稱針對買賣價金部 分，僅同意以10％、10％、10％、70％比例支付，從未同意 需在簽訂不動產買賣契約書時一次給付422萬元鉅款，不動 產買賣契約未能簽署，實無可歸責於上訴人等詞置辯。是以 本院首應審究上訴人與陳彥文就不動產買賣契約書之未能簽 署，是否可歸責於上訴人。 ㈡次按買賣契約固以出賣人交付標的物及買受人給付價金為主 給付義務，然不動產之買賣交易，常涉及高額之價金，除標 的物及價金為要素，須買賣雙方互相同意外，尚有關於付款 方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項之相配套，方能 確保契約目的之達成。本件上訴人於103年1月10日簽立系爭 承買確認書，有系爭承買確認書可憑（見原審卷㈠10頁）， 並交付系爭面額50萬元之支票予騏億公司。經檢視系爭承買 確認書中，固記載買賣標的物為系爭不動產及買賣價金為1, 770萬元，然於第3條約定：「預定於民國103年1月23日11時 ，於受託人營業處所簽訂不動產買賣契約書。」等語，並於 第6條第1項約定：「如因可歸責於買方之事由致無法完成簽 訂契約者，定金由賣方沒收；如係可歸責於賣方之事由致無 法完成簽訂契約者，賣方應加倍返還買方所付之定金。」（ 見原審卷㈠10頁）。系爭承買確認書所約定系爭不動產之價 金高達1,770萬元，金額甚鉅，付款條件僅記載「依預售買 賣合約」字句，而預售買賣合約總價僅為1,498萬元，二者 金額不符，且不動產所有權移轉登記及土地、建物點交事宜 、給付價金之具體時程、有無尾款給付之擔保等事項，於系 爭承買確認書中均付之闕如，僅憑系爭承買確認書，尚難認 系爭不動產買賣可順利履約。 ㈢陳彥文主張其與上訴人間無法簽訂不動產買賣契約書，係可 歸責於上訴人之事由所致，依系爭承買確認書第6條第1項約 定，其得請求沒入50萬元定金（或違約金），上訴人則否認 之，辯稱未同意在與建商換約時，一次給付陳彥文422萬元 鉅款，此與當初其購屋之付款條件不符等詞置辯，經查： 1.陳彥文於102年11月1日將系爭不動產委託騏億公司銷售， 並簽立系爭委銷契約，其中第1條載明系爭不動產，第2條 則載明委託銷售總價格為20,880,000元，第14條載明委託 銷售期間自102年11月1日至103年2月28日止，另第10條第 1項、第2項前段分別約定：「甲方（即陳彥文）同意乙方 （即騏億公司）得為買賣雙方之代理人」、「．．．甲方 同意授權乙方無需再行通知即得全權代理收受定金、通知 買方成交、並代為保管定金。」等語（見原審卷㈠8頁） ，可知陳彥文初始係以20,880,000元之價格，委託騏億公 司銷售系爭不動產，騏億公司得代為收受定金並得擔任陳 彥文之代理人。再檢視系爭委銷契約中，第3條對於「價 款支付方式及注意事項」中，亦記載簽約款（含定金）10 ％、用印款10％、完稅款10％、尾款（交屋款）70％。並 無買受人須在簽訂不動產買賣契約書時一次給付422萬元 之要求，至為明確。 2.嗣上訴人於103年1月9日簽訂系爭買賣意願書，向騏億公 司表示願以總價17,700,000元承買系爭不動產，並提出面 額100,000元之本票交予騏億公司作為斡旋金。其中對於 買賣價金之支付方式亦僅係以手寫方式記載「依買賣合約 書」字句。經騏億公司斡旋後，陳彥文於當日23時在系爭 買賣意願書之賣方簽章處為簽章確認同意之事實，此有系 爭買賣意願書可稽（見原審卷㈠9頁）。 3.上訴人於103年1月10日再簽立系爭承買確認書，有系爭承 買確認書可憑，並交付系爭面額50萬元之支票予騏億公司 。檢視系爭承買確認書中，對買賣價金之支付，僅記載「 依預售買賣合約」字句（見原審卷㈠10頁）；此經本院詢 問被上訴人所謂「依預售買賣合約」之付款方式係指何種 付款方式時，被上訴人明確答稱：係依照原證9約定方式 支付價金等語（見本院卷119頁），再參酌原證9之附件（ 即房地暨汽車停車位付款明細表），其中對付款明細僅記 載訂金48萬元、簽約102萬元、開工75萬元、開挖完成17 萬元、第一節鋼柱吊裝完成17萬元、一樓板完成16萬元、 第三節鋼柱吊裝完成16萬元、第七節鋼柱吊裝完成16萬元 、第十三節鋼柱吊裝完成16萬元、17樓板RC灌漿完成16萬 元、17樓以下外牆磚完成16萬元、屋頂板RC灌漿完成16萬 元、33樓以下外牆磚完成16萬元、中庭植樹完成16萬元、 申請使照16萬元、產權移轉款（含金融貸款）1,048萬元 ，點交產權及房屋15萬元，合計1,498萬元（見原審卷㈡ 25頁反面），故由上開文字記載亦未見有上訴人於簽訂不 動產買賣契約書時，即需一次給付422萬元之約定。 4.被上訴人再主張陳彥文係預售屋買賣，陳彥文與上訴人簽 訂不動產買賣契約書時，同時需與建商換約，上訴人應給 付陳彥文已付建商之150萬元及二份買賣契約書之差價272 萬元（1,770萬元－1,498萬元＝272萬元），合計422萬元 （150萬元＋272萬元＝422萬元），如此對陳彥文始有保 障，上訴人知悉屬預售屋買賣且同意上開付款條件，僅對 簽約日期有意見云云，無非以證人（即騏億公司業務員） 蘇曉婷、吳江鵬之證言為據。然查： ⑴蘇、吳二人係夫妻關係，本件買賣過程係吳江鵬使用蘇 曉婷之手機，以通訊軟體LINE與上訴人連絡，對於有無 向上訴人告知本件交易係陳彥文向他人買受之預售屋買 賣，再為轉售或只說係預售屋買賣一節，蘇曉婷於本院 審理時，當庭表示並不清楚等詞（見本院卷87頁反面、 88頁），是由證人蘇曉婷之證言，並不能證明上訴人明 知為預售屋轉賣並同意於換約時一次支付422萬元款項 。 ⑵證人吳江鵬於本院審理時，固然證稱：上訴人係簽署原 審卷㈡90頁之不動產買賣意願書，後來一坪355,000元 成交，至於需給付差價（指272萬元）係在LINE時對上 訴人提及。因有筆開工款不知陳彥文有無支付，以致未 向上訴人講確定總額，僅說大概三、四百萬元，上訴人 如不同意即不會簽署承買契約書等語（見本院卷89頁正 、反面）。然檢視上訴人103年1月2日簽訂之系爭買賣 意願書（即第一次簽訂，原審卷㈡90頁），上訴人願意 購買之價金為1,747萬元，當時付款條件係記載：簽約 款（含定金）10％、用印款10％、完稅款10％、尾款（ 交屋款）70％。因上訴人之出價過低，陳彥文不願意出 賣，嗣上訴人於103年1月8日提高買賣價金願意以每坪 355,000元買受，本院檢視上訴人與業務員蘇曉婷（實 際上係吳江鵬以該通訊軟體與上訴人對話，下同）自 103年1月8日至同年月10日之LINE通訊軟體對談內容， 除上訴人同意提高每坪購買之價金為每坪355,000元即 「若35.5萬一坪，我就買，以此為證！」文字外，並無 隻字片語提及上訴人同意付款比例之變動，例如：蘇曉 婷係於103年1月20日提及「差價部分是272萬，屋主已 繳給建設公司是150萬，共422萬，要在換約的時候用台 資（應係台支）本票或銀行本票給付，何姐（指上訴人 ）因為屋主有說到原約定時間是23號，那您覺得我們應 該約幾號比較方便？」，上訴人未以文字回覆，直接以 電話與蘇曉婷連繫，該次留言之內容係上訴人針對一次 支付422萬元提出異議一節，業據證人吳江鵬證述明確 （見原審卷㈡130頁反面、131頁），嗣蘇曉婷再解釋「 何姐一般換約都要在換約的同時一次付清，因為屋主在 換約後就沒有房屋合約上的權利，所以換約就等同所有 權利的轉移，那我該怎麼幫您跟屋主溝通呢？」，上訴 人仍未以文字回覆而以電話連繫，之後蘇曉婷回覆「何 姐，我會盡量跟屋主溝通看看，明天我會去找他，看怎 麼樣再跟你說喔」等語（見原審卷㈡106至107頁），顯 然當業務員蘇曉婷提議於換約時需一次給付422萬元時 ，上訴人未同意，否則該業務員自不會回覆需再找屋主 溝通等詞至明。嗣業務員蘇曉婷於103年1月21日至23日 表示換約至遲僅能延期至103年1月28日，如欲再延期上 訴人即需補足一成訂金，上訴人若不從則依契約定其法 律效果，或五十萬元訂金先兌現，上訴人則回覆「屋主 可惡」、「很煩耶！叫誰幫我去墊五十萬？」、「傾向 先給屋主五十萬，換回本票。但我家人在日本渡假，我 正在聯繫」等字句（見原審卷㈡108至113頁），由業務 員與上訴人間之對話內容敘述，實無法證明上訴人就換 約時一次給付422萬元已有同意之意思表示。 ⑶另參諸陳彥文於102年11月1日與騏億公司簽立之系爭委 銷契約第10條第1項約定：「甲方（即陳彥文）同意乙 方（即騏億公司）得為買賣雙方之代理人」，據此文義 ，當騏億公司所屬業務員蘇曉婷、吳江鵬與上訴人洽商 買賣契約之付款條件時，蘇、吳二人即成為陳彥文之代 理人，可代理陳彥文為意思表示，且其等又為騏億公司 受僱人，故不能僅憑蘇、吳二人單方面在原審陳述：於 103年1月9日時有跟上訴人講需準備400多萬元等語（見 原審卷㈡130頁反面）、於本院陳稱：只有說大概要3、 400萬元等語（見本院卷89頁反面），即逕認上訴人已 同意於首次付款時，需一次支付422萬元之付款條件。 且其前後所言之金額不一，亦難確認其已告知上訴人簽 約時至少應付422萬元。何況依前揭蘇曉婷與上訴人之 手機LINE通訊軟體之談話內容，實不能得出上訴人有同 意首次付款即支付422萬元之付款條件。 5.從而，由系爭委銷契約、系爭買賣意願書、系爭承買確認 書或前揭「房地暨汽車停車位付款明細表」、證人蘇曉婷 、吳江鵬之證言及手機通訊體LINE之業務員與上訴人間之 談話內容等證據，均無法證明上訴人對於與陳彥文簽訂不 動產買賣契約書，及與建商換約時需一次給付422萬元予 陳彥文一節有同意之意思表示。自難認上訴人與陳彥文間 ，事後無法簽訂不動產買賣契約書，係屬於可歸責於上訴 人之事由，亦即上訴人抗辯未能簽訂不動產買賣契約書無 可歸責於己之事由，應屬可取。故陳彥文依系爭承買確認 書第6條第1項之約定，請求上訴人應給付50萬元定金（或 違約金）云云，為無理由。 ㈣另騏億公司依系爭承買確認書第4條之約定，請求上訴人應 給付仲介服務費177,000元，為上訴人所否認。查系爭承買 確認書第4條固約定：「買方承諾應於買賣成交時，給付成 交總價款百分之壹之服務報酬予受託人，於簽訂不動產買賣 契約時以現金一次給付，絕無異議。若可歸責於買方之事由 致無法完成簽約者，賣方仍應依前開規定給付服務報酬予受 託人。」（見原審卷㈠10頁），惟查，上訴人與陳彥文間買 賣付款條件未達一致，因而無法簽訂不動產買賣契約書，係 不可歸責於上訴人之事由，業如前述，則騏億公司依上開約 定，請求上訴人給付仲介服務費用177,000元，亦非有據。 七、綜上所述，陳彥文依系爭承買確認書第6條第1項之約定，請 求上訴人應給付20萬元定金（或違約金）本息；騏億公司依 系爭承買確認書第4條之約定，請求上訴人應給付仲介服務 費177,000元本息，均無理由，不應准許。原審判命上訴人 分別給付，並為得假執行之宣告，自有未合。上訴意旨指摘 原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判 如主文第二項所示。另陳彥文提起附帶上訴，請求上訴人再 給付30萬元定金（或違約金）本息，亦無理由，應駁回此部 分之附帶上訴。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。 九、據上論結，本件上訴為有理由，附帶上訴為無理由，依民事 訴訟法第450條、第78條、第85條第1項但書，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 12 月 22 日 民事第六庭 審判長法 官 陳玉完 法 官 曾部倫 法 官 呂淑玲 正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 104 年 12 月 22 日 書記官 秦湘羽