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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　 104年度重上字第1047號 上　訴　人　邱顯明 訴訟代理人　林恒毅律師 被 上 訴人　呂慧萍 訴訟代理人　唐建雄 　　　　　　黃玥彤律師 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國104年8 月28日臺灣宜蘭地方法院104年度宜訴字第1號第一審判決提起上 訴，被上訴人並減縮起訴聲明，本院於106年7月25日言詞辯論終 結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 原判決主文第一項更正為「被告應將坐落於宜蘭縣○○鄉○○段 ○○○○號土地上如附圖所示編號A1、B及C部分騰空遷讓返還原 告。被告並應給付原告新臺幣捌拾陸萬陸仟壹佰貳拾玖元，及自 民國一百零三年八月二十二日起至遷讓交還附圖所示編號A1、B 等部分之日止，按月給付原告新臺幣拾萬元」。 事實及理由 甲、程序方面： 一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。申 言之，若當事人、訴訟標的及訴之聲明三者均屬相同，縱有 補充或更正事實上或法律上陳述之情事，亦無訴之變更或追 加可言（最高法院91年度台上字第2190號民事裁判意旨參照 ）。查被上訴人起訴請求上訴人騰空遷讓返還兩造於102年2 月22日簽訂租賃契約書（下稱系爭租約）之租賃標的即坐落 於宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地上同段149建號建物（門 牌號碼宜蘭縣○○鄉○○村○○路○○○號房屋，下稱系爭149 號建物），包括馬場（下稱系爭馬場）及民宿（下稱系爭民 宿）部分，原主張其範圍為附圖編號A1至A6、B及C所示（見 本院卷㈡第9頁反面），嗣依據宜蘭縣宜蘭地政事務所105年 8月16日宜地貳字第105008936號函、105年12月21日宜地貳 字第1050013555號函分別檢附之土地複丈成果圖（見本院卷 ㈠第208至209頁、卷㈡第107至108頁），主張系爭馬場包括 附圖編號A2至A5及C等部分，系爭民宿包括附圖編號A1及B等 部分（見本院卷㈣第2頁反面），亦即附圖編號A6部分不在 系爭149號建物範圍內，為上訴人所不爭執（見本院卷㈣第2 頁反面）。核被上訴人上開陳述既於當事人、訴訟標的及訴 之聲明三者無涉，顯屬更正事實上之陳述，依上開規定，尚 無不合。 二、次按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之， 但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟 法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。查被上訴 人在原審係起訴請求上訴人㈠騰空遷讓返還系爭149號建物 ，及㈡自103年8月22日起至交還前述建物之日，按月給付不 當得利15萬元（包括系爭馬場部分5萬元、系爭民宿部分10 萬元），與㈢依系爭租約請求上訴人給付積欠租金76萬7, 742元及房屋稅30萬0,175元（合計106萬7,917元）之本息（ 見原審卷㈠第109頁反面、卷㈡第171頁）。嗣被上訴人於本 院審理中以訴外人劉淑慧（下稱劉淑慧）自105年2月間起已 按月給付使用附圖編號A2、A3及A5等部分（按即系爭馬場） 之租金5萬元予伊（見本院卷㈣第40頁），復在105年9月間 交還占用之系爭馬場，經唐建雄現實占有使用迄今（見本院 卷㈣第3頁反面、37頁），而不再請求上訴人返還附圖編號 A2至A5等部分（見本院卷㈣第3頁反面），因而減縮上開㈠ 之請求為命上訴人騰空遷讓返還其餘附圖編號A1、B及C等部 分，及㈡之請求為命上訴人給付自103年8月22日起至105年1 月31日止因占有使用附圖編號A2、A3及A5等部分以按月5萬 元計算所得之86萬6,129元，與自103年8月22日起至遷讓返 還占有使用附圖編號A1、B等部分（即系爭民宿）止按月給 付伊10萬元（見本院卷㈣第36頁）。核其所為訴之變更，係 屬減縮起訴聲明，且經上訴人同意（見本院卷㈣第64頁反面 ），合於前揭規定，應予准許。 乙、實體方面： 一、被上訴人起訴主張：兩造於102年2月22日簽訂系爭租約，約 定伊將坐落於合併前宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地 上同段124建號建物（即門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○村○○ 路○○○號房屋，下稱系爭124號建物），及於上開地號上未辦 保存登記之建物，出租予上訴人；上開建物供民宿及餐廳使 用部分（即系爭民宿），每月租金10萬元，供馬場使用部分 （即系爭馬場），每月租金5萬元，合計15萬元，租賃期間 自102年3月1日起至105年2月28日止，共3年，建物之房屋稅 、坐落土地之地價稅、租賃所得稅、租賃物維護修繕及水電 費用，均由上訴人自行負擔，並於系爭租約第3條約定建物 之房屋稅應由上訴人負擔、第4條約定若上訴人積欠租金達 40萬元時視為違約。嗣上開宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土 地與同段666地號土地於102年5月9日合併為同段662地號土 地（下稱系爭土地），系爭124號建物經刪除後，與前述坐 落於同段662地號土地未辦保存登記之建物於103年5月12日 完成第一次所有權登記，而為系爭149號建物，即如附圖編 號A1至A5、B及C所示（如與坐落所在之系爭土地下合稱系爭 房地）。惟上訴人自103年1月起即未給付系爭民宿每月10萬 元之租金，自同年4月起亦未給付系爭馬場每月5萬元之租金 ，迄至同年4月30日止，遲付租金已達45萬元，依系爭租約 第4條約定，視為上訴人違約，爰以起訴狀繕本送達為終止 系爭租約之意思表示；上訴人除依民法第455條規定應騰空 系爭149號建物遷讓返還予伊外，並應依系爭租約第2條、第 4條或民法第421條規定給付自103年1月起即未支付系爭民宿 部分以每月10萬元計算，迄至租約終止日即103年8月21日以 前尚未給付之租金76萬7,742元，及依系爭租約第3條或民法 第179條規定返還伊代上訴人墊付之系爭149號建物103年度 房屋稅30萬0,175元，合計上訴人共應給付106萬7,917元， 併加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息；又上訴 人於系爭租約終止後仍繼續占有使用收益上開建物迄今，每 月可獲得相當於租金之利益，致伊受有相當於租金之損害， 應依民法第179條規定返還所受利益，故請求上訴人自103年 8月22日起至遷讓返還上開建物（即系爭馬場及民宿）之日 止，按月給付伊15萬元等情（原審為被上訴人全部勝訴之判 決，上訴人聲明不服，提起上訴）。被上訴人於本院減縮起 訴聲明如前所述（見前述甲、二），並答辯聲明：上訴駁回 。 二、上訴人則以：伊雖為系爭租約之簽約名義人，惟依兩造認知 實質上願受約定拘束之主體為邱正雄（下稱邱正雄）與被上 訴人，系爭租約為兩造通謀虛偽意思表示而無效，伊無庸依 系爭租約約定負承租人義務，被上訴人對伊所為各項終止系 爭租約後之請求，均無依據。縱認伊為系爭租約之承租人， 惟系爭馬場於101年7月28日即經被上訴人交由葛瑪蘭騎馬場 有限公司（下稱葛瑪蘭公司）出租予訴外人高經清、石坤信 、鄒富美（下分別稱高經清、石坤信、鄒富美，合則稱高經 清等3人）至102年8月13日為止，102年8月13日以後為訴外 人唐建雄（下稱唐建雄）使用，103年3月18日以後亦經唐建 雄交付邱正雄，由邱正雄為自己意思而占有使用，被上訴人 從未交付系爭馬場予伊管理使用；系爭民宿自兩造簽訂系爭 租約迄今，亦由邱正雄自主占有，且被上訴人於103年2月11 日書立之同意證明書亦表示其與上訴人間系爭租約自始轉由 唐建雄及訴外人陶建宇（下稱陶建宇）管理使用，無從認定 被上訴人已將系爭租約約定之系爭124號建物及未辦保存登 記之建物交付予伊。且被上訴人於106年2月7日向臺灣宜蘭 地方法院（下稱宜蘭地院）提起106年度重訴字第27號事件 （下稱27號事件），主張門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○○○ 號房屋（按即系爭民宿及馬場）現為邱正雄、葛瑪蘭公司、 紀介華及綽號「阿恆」之人占有，足見伊並未占有上開房屋 ，自無需負遷讓返還之責。又系爭租約記載之系爭馬場及民 宿，僅係計算租金之標準，而非必然等同於租賃標的物即系 爭124號建物及未辦保存登記建物面積，因此系爭租約所載 系爭馬場及民宿坐落所在位置及範圍即未能特定，被上訴人 又未能對其已經交付使用租賃標的物乙節舉證證明，違反出 租人應交付租賃物予伊使用收益之義務，其依系爭租約第4 條約定終止系爭租約，即不合法，伊併主張民法第264條規 定為同時履行抗辯權，拒絕給付租金及返還103年度房屋稅 捐。再依系爭租約記載系爭124號建物面積為299平方公尺， 未辦保存登記建物面積約2,000坪（換算為平方公尺後，約 6611.58平方公尺），合計租賃標的物總面積應約6910.58平 方公尺，且系爭124號建物已於102年10月16日拆除完畢，並 於103年4月3日辦理建物消滅登記，惟被上訴人請求騰空遷 讓之系爭149號建物係在103年5月12日始為第一次所有權登 記，於系爭租約訂立時尚未存在，且其總面積僅有4602.52 平方公尺，兩者顯有不同，因此被上訴人以系爭149號建物 為系爭租約約定之租賃標的物，並以終止系爭租約為由，請 求伊騰空遷讓返還、給付欠租及終止後相當於租金之不當得 利、返還代墊之103年度房屋稅款，均無依據。縱認伊有遷 讓返還租賃物之義務，被上訴人於105年度執字第3734號執 行事件具狀陳報劉淑慧於105年9月初自系爭馬場搬遷完竣， 而該處現由唐建雄進行養馬管理中，伊現未占用系爭馬場， 不應負擔該部分遷讓返還及給付不當得利等責任；且被上訴 人既主張系爭租約已經終止，其於終止後再依該租約第3條 約定，請求伊給付103年度房屋稅30萬0,175元，亦屬無理等 語，資為抗辯。並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一 審之訴駁回。 三、兩造不爭執之事項（見本院卷㈠第179至182頁）： ㈠葛瑪蘭公司於99年11月11日設立，登記代表人為上訴人之母 即訴外人邱戴菊，上訴人為股東，嗣於100年1月20日因股東 出資轉讓，代表人改為訴外人郭秀琴，上訴人仍為股東，有 經濟部99年11月11日經授中字第09932822650號函、100年1 月20日經授中字第10031581260號函及該公司設立、變更登 記表可稽（見原審卷㈠第142至147頁），並經本院調閱上開 公司登記案件卷宗核對無訛。 ㈡訴外人王麗美（下稱王麗美）於100年1月31日以買賣為原因 ，將坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地及其上系爭124號 建物所有權移轉登記予被上訴人，嗣訴外人朱睿紘於100年5 月19日以買賣為原因將662地號土地移轉登記予被上訴人， 被上訴人並就前揭不動產與邱正雄成立借名登記契約，由邱 正雄借用被上訴人名義登記為前揭不動產之所有權人，有不 動產買賣契約書、宜蘭縣宜蘭地政事務所網路申領《異動索 引》、土地及建物登記謄本在卷可稽（見原審卷㈠第10、11 、16頁，本院卷㈠第151至155頁），並由葛瑪蘭公司於上開 不動產上經營馬場及民宿。 ㈢葛瑪蘭公司於100年6月22日再度因股東出資轉讓，代表人改 登記為被上訴人，有經濟部100年6月22日經授中字第100321 57340號函及該公司變更登記表可稽（見原審卷㈠第1 48至 150頁）。唐建雄於101年7月28日代表葛瑪蘭公司與高經清 等3人簽訂「葛瑪蘭騎馬場有限公司（馬場部分）租賃合約 書」，約定由葛瑪蘭公司將所屬馬場（含馬匹、障礙架、馬 鞍、馬衣、馬廄）以每月5萬元之租金出租予高經清等3人， 有上開租賃契合約書可稽（見原審卷㈠第151至152頁）。 ㈣被上訴人於102年2月22日由唐建雄代理，與邱正雄簽訂協議 書，有協議書可稽（下稱系爭協議書，見原審卷㈠第55至61 頁），簽訂系爭協議書後，662、666地號土地上之未辦保存 登記建物併系爭124號建物，兩造於本件不爭執歸被上訴人 所有。 ㈤被上訴人於102年2月22日由唐建雄代理，與上訴人簽訂系爭 租約，約定上訴人向被上訴人承租葛瑪蘭公司使用之不動產 即662、666地號2筆土地上系爭124號建物及面積約2,000坪 之未辦保存登記建物，並約定當時現況供作系爭馬場使用部 分每月租金為5萬元，供作系爭民宿使用部分每月租金為10 萬元，租賃期間自102年3月1日起至105年2月28日，租賃標 的之房屋稅、標的坐落土地之地價稅、租賃所得稅、租賃物 維護修繕及水電費用均由上訴人負擔，欠租金額累計達40萬 元時視為違約，租賃契約不待被上訴人催告即時終止。有系 爭租約可稽（見原審卷㈠第8至9頁）。 ㈥系爭租約簽訂後，系爭馬場繼續由高經清等3人直接占有使 用，系爭民宿之實際從事經營之人為邱正雄。 ㈦被上訴人在合作金庫銀行宜蘭分行（下稱合庫宜蘭分行）開 設帳號0000000000000號之帳戶，於下表所列時間，記載有 「無摺轉存＠邱顯明」之摘要，並分別存入表列金額，另 102年4月3日記載有「無摺轉存＠」，存入2萬2,768元，有 被上訴人上開存摺往來明細可稽（見原審卷㈠第238至239頁 ）： ┌───────┬──────┬─────────┐ │時 間│金 額│備 註│ ├───────┼──────┼─────────┤ │101 年11月21日│2萬元 │ │ ├───────┼──────┼─────────┤ │101 年12月7 日│10萬元 │ │ ├───────┼──────┼─────────┤ │101 年12月22日│2萬元 │ │ ├───────┼──────┼─────────┤ │102 年1 月10日│10萬元 │ │ ├───────┼──────┼─────────┤ │102 年1 月24日│2萬元 │ │ ├───────┼──────┼─────────┤ │102 年2 月18日│12萬元 │ │ ├───────┼──────┼─────────┤ │102 年3 月11日│10萬元 │ │ ├───────┼──────┼─────────┤ │102 年3 月21日│2萬元 │ │ ├───────┼──────┼─────────┤ │102 年6 月7 日│19萬1,667 元│ │ └───────┴──────┴─────────┘ ㈧邱正雄於102年5月間委任訴外人浩淼工程有限公司（下稱浩 淼公司）就662、663、666、668地號土地辦理休閒農場或畜 牧場開發等事宜，有委任合約書可稽（見原審卷㈠第99至 102頁），而666地號土地因進行前揭開發，於102年5月9日 合併入662地號土地，有宜蘭縣宜蘭地政事務所網路申領《 異動索引》及宜蘭縣宜蘭地政事務所105年12月21日宜地貳 字第1050013555號函可稽（見原審卷㈠第14、17頁、本院卷 ㈡第107頁），系爭民宿並因前揭開發工程至102年12月止均 無法繼續營業。 ㈨高經清等3人於102年6月13日書立終止租賃契約聲明書，記 載唐建雄為葛瑪蘭公司之代表人，向葛瑪蘭公司表示終止承 租宜蘭縣○○鄉○○村○○路○○○號，租期自101年8月1日至 104年7月31日之租約，有上開聲明書可按（見原審卷㈠第 108頁）。葛瑪蘭公司與高經清等3人於102年6月13日簽訂「 租賃契約－雙方同意提前退租事宜」，約定高經清等3人所 申請之「蘭陽馬術企業社」應於102年8月13日遷出馬場，亦 有前述文書可佐（見原審卷㈡第124頁），而蘭陽馬術企業 社於102年8月13日遷出系爭馬場後由唐建雄繼續接手使用。 ㈩葛瑪蘭公司102年7月份對蘭陽馬術企業社之應收帳款，包括 馬場租金5萬元、騎乘券溢付1萬5,400元及電費（至8/1） 1,592元，合計6萬6,992元，依「葛瑪蘭騎馬場有限公司應 收應付明細表102年8月份」，前開馬場租金5萬元部分有「 唐應收」之記載；前開電費1萬6,992元部分則有「邱董應收 」之記載，有上開明細表可按（見原審卷㈡第100頁）。 葛瑪蘭公司102年8月份對蘭陽馬術企業社之應收帳款包括馬 場租金（13天）2萬1,667元及電費（至8/13）669元，合計2 萬2,366元，應退帳款則包括應退石坤信股金70萬元、應退 高經清股金70萬元，共計140萬元，扣除前揭102年7、8月之 應收帳款8萬9,358元，應退131萬0,642元，唐建雄已於102 年9月2日將65萬5,321元存入石坤信指定之林美珠帳戶，另 於同日匯款65萬5,321元入高經清帳戶，有合作金庫商業銀 行商業銀行匯款申請書、存款憑條及葛瑪蘭公司102年7、8 月份應收、應付明細表可稽（見原審卷㈡第99頁反面至101 頁）。 葛瑪蘭公司之負責人於102年11月26日變更登記為上訴人， 有經濟部商業司公司基本資料查詢及經濟部102年11月26日 經授中字第10234073020號函可按（見原審卷㈠第85頁、卷 ㈡第133頁）。 系爭民宿自103年1月起恢復營業，實際從事經營之人仍為邱 正雄。 訴外人劉興業律師（下稱劉興業律師）於103年2月5日以受 上訴人委任為由，寄發台北信維郵局1177號存證信函（下稱 2月5日存證信函）予唐建雄、陶建宇，內容提及：上訴人於 102年2月22日向被上訴人承租662、666地號2筆土地及土地 上之建物作為葛瑪蘭騎馬場，至同年8月13日將上開馬場轉 交由唐建雄使用，唐建雄並聘請陶建宇管理馬場迄今...近 日上訴人詳閱與被上訴人之租賃契約才知租賃契約第8條規 定上訴人未經被上訴人同意不得私自將租賃物全部或一部出 借、轉租、頂讓或以其他變相方法供他人使用...目前葛瑪 蘭騎馬場之使用狀態已屬違反上開規定...請唐建雄、陶建 宇務必於103年2月15日前將馬場、馬廄、馬匹歸還...等語 ，有該存證信函可稽（見本院卷㈠第49至50頁），被上訴人 收受後隨即於103年2月11日書立同意證明書，表示系爭租約 自始同意轉由唐建雄及陶建宇管理使用，並由唐建雄委由律 師，寄發律師函予上訴人，有上開同意證明書及律師函可按 （見原審卷㈡第159至160頁）。 被上訴人於103年3月4日委由律師對上訴人寄發律師函，主 張上訴人未經其同意將馬場部分轉租予高經清等3人使用， 自102年8月13日起轉租唐建雄使用，並據此表示終止系爭租 約有關馬場部分之租賃契約。有該律師函可稽（見原審卷㈠ 第19頁）。 劉興業律師於103年2月27日以受上訴人委任為由，寄發台北 大安郵局第000104號存證信函（下稱2月27日存證信函）予 唐建雄、陶建宇，內容提及：本人於102年2月22日向被上訴 人承租「宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○號2筆土地及同段 124建號」作為「葛瑪蘭騎馬場」，至同年8月13日將上開馬 場部分暫時委託交由台端負責管理，現本人依民法第549條 第1項終止此委任契約...台端及台端所聘用之...陶建宇... 務必於函到5日內將...設備...等歸還本人等語。有該存證 信函可稽（見本院卷㈡第48頁）。 唐建雄於103年3月18日遷出系爭馬場，邱正雄自斯時起，為 系爭馬場之直接占有人。 系爭124號建物於103年4月3日以滅失為原因辦理消滅登記。 有宜蘭縣宜蘭地政事務所105年12月21日宜地貳字第1050013 555號函及檢送之建物測量及標示變更申請書、上開地政事 務所103年3月31日建物測量成果圖、註銷之所有權狀等在卷 可稽（見本院卷㈡第107、116至118、120至123頁）。 149號建物（建物坐落662地號土地，一層面積：3,220.06平 方公尺，二層面積：1,354.3平方公尺，突出物：28.16平方 公尺，總面積：4,602.52平方公尺，門牌：宜蘭縣○○鄉○ ○路○○○號），於103年5月12日以第一次登記為原因，登記 為被上訴人所有。有系爭149號建物登記謄本可稽（見原審 卷㈠第18頁），並經本院核對該建物之建造執照及使用執照 無誤（外附）。 被上訴人已於103年5月26日繳納宜蘭縣○○鄉○○村○○鄰○ ○路○○○號之103年房屋稅計30萬0,175元，有宜蘭縣政府地 方稅務局補發103年房屋稅繳款書可稽（見原審卷㈡第102頁 ）。 上訴人認為被上訴人未曾交付使用系爭民宿，未曾依系爭租 約之約定，就系爭民宿給付被上訴人自103年1月1日起至103 年8月21日止之租金。 上訴人認為被上訴人未曾交付使用系爭馬場，未曾依系爭租 約之約定，就系爭馬場給付被上訴人自103年4月1日起至103 年8月21日止之租金。 四、被上訴人主張兩造為102年2月22日訂立之系爭租約當事人， 其已將系爭租約之租賃標的物即系爭馬場及民宿均交付上訴 人，嗣系爭租約所載系爭124號建物於辦理滅失登記後，與 其他未辦理保存登記之建物合併申請為系爭149號建物，惟 上訴人自103年1月起即未給付系爭民宿之租金，自同年4月 起亦未給付系爭馬場之租金，迄至同年4月30日止，遲付租 金數額已超逾系爭租約第4條約定，上訴人已違約，以起訴 狀之送達終止系爭租約，請求上訴人遷讓騰空返還系爭馬場 及民宿、給付積欠之租金及使用系爭馬場、民宿等建物之不 當得利、返還代墊之103年房屋稅款等情，為上訴人所否認 ，並以前詞置辯。是以本件首應審究者為系爭租約之承租人 為上訴人或邱正雄？其次，系爭租約承租人承租系爭馬場及 民宿之範圍為何？再者，被上訴人以上訴人欠租為由，主張 終止租約，請求返還系爭馬場、民宿、積欠之租金及終止後 上訴人使用上開建物之不當得利，有無理由？以及被上訴人 可否於系爭租約終止後請求上訴人返還墊付之103年度房屋 稅？經查： ㈠關於系爭租約承租人為上訴人或邱正雄之部分： ⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立，民法第153條第1項著有明文。次按當事人締結之 契約一經合法成立，雙方均應受其拘束（最高法院18年上字 第484號民事判例參照）。查，成立於102年2月22日之系爭 租約承租人係上訴人親自署名乙節，業據證人邱正雄（即上 訴人父親）證述在卷（見本院卷㈠第58頁反面、卷㈣第65頁 ），核與證人王麗美證述情節相符（見本院卷㈡第98頁正反 面）。又系爭租約簽訂後，系爭馬場繼續由高經清等3人直 接占有使用，系爭民宿之實際從事經營之人則為邱正雄，已 如前述（見前述乙、㈢、㈥），上訴人於締約前後，即以其 本人名義，於102年2月、3月、6月存款10萬元以上至被上訴 人於合庫宜蘭分行設立之帳戶，亦如前述（見前述乙、三、 ㈦）；其復以系爭馬場承租人身份自居，於同年4月10日， 藉台北大安郵局第248號存證信函通知高經清等3人略以「本 人向呂慧萍女士承租座落於宜蘭縣○○鄉○○段0000000地 號二筆土地上建物，其一為同上地段124建號建物，及其二 之建物面積約2000坪之不動產，台端因現況使用之上開土地 為本人有合法承租使用權利，葛瑪蘭騎馬場有限公司只有租 予台端馬場部分，按照租賃合約書內容...每月向台端收費 新台幣五萬元...台端自民國102年4月1日起若要使用運動場 500坪部分，須再增加租金每月三萬元，及騎馬場使用之自 來水費用每月需新台幣5,000元...如要使用停車場，每次需 依新台幣200元計費...請蘭陽馬術企業社不得在本人承租之 租賃物內，利用葛瑪蘭騎馬場有限公司之馬匹、馬廄、馬鞍 及備品進行任何未經本人同意之營業行為...」（見本院卷 ㈠第89至90頁，下稱4月10日存證信函），嗣於近1年後之 103年2月5日、27日，二度藉由存證信函告知唐建雄（收件 人，按即代理被上訴人與上訴人締結系爭租約之人，見前述 乙、三、㈤及原審卷㈠第132頁之授權書）、陶建宇（副本 收件人）等人，再次強調其於102年2月22日已向被上訴人承 租系爭房地，雖於102年8月13日交由唐建雄使用，惟限期要 求唐建雄等人歸還等情（見前述乙、三、及）。足見上 訴人親自締結系爭租約後，內部繳交租金予被上訴人，對外 亦以系爭房地之承租人自居，主張對於系爭租約表彰之租賃 標的物有管理、使用權能並得基此排除他人侵害，是以被上 訴人主張上訴人即為與其締結系爭租約之主體，並非邱正雄 等情，尚非無據。 ⒉上訴人雖辯稱系爭租約係兩造通謀虛偽意思表示而無效云云 。惟所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故 意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意， 並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當 ；且通謀虛偽意思表示乃權利障礙要件，屬變態之事實，為 免任意挑釁當事人間已存在之法律關係，應由主張此項利己 事實之人，提出具有相當證明力之證據而後可（最高法院51 年台上字第215號判例、105年度台上字第1634號判決意旨參 照）。又當事人間本於租賃之意思合致，經出租人交付租賃 標的物予承租人，即應成立租賃契約，至承租人訂立租賃契 約之動機、取得租賃物後之用途，均與租賃契約之成立無關 。查證人王麗美證稱其曾參與兩造締結系爭協議書及租約情 節，被上訴人等人於簽完系爭協議書並交付所有支票補足差 額，取得系爭馬場及民宿所有權，邱正雄想要繼續在這個房 地上面繼續用葛瑪蘭公司經營馬場、民宿、餐廳，為保障其 有權利繼續使用，所以當天簽訂系爭租約，考量邱正雄債信 較不良，要求要以邱顯明當承租人；系爭租約訂立時之現況 係系爭馬場是邱正雄出租與高經清等人佔有使用中，系爭民 宿為邱正雄在佔有使用中，當場有跟上訴人說明就是這樣交 付，被上訴人不用做實質收回系爭房地再做交付的動作，系 爭馬場高經清每個月會匯5萬元給上訴人，上訴人承租後系 爭民宿交給邱正雄使用；上訴人逐筆核對過租約，才在契約 內簽名等情（見本院卷㈡第98頁正反面）。上訴人雖否認王 麗美於訂立系爭租約時在場，伊係事後經邱正雄要求而於系 爭租約上簽名云云。然查，王麗美為系爭租約所載系爭124 號建物之前所有人（見前述乙、三、㈡），且上訴人父親邱 正雄亦陳稱王麗美係最清楚當初買土地建造農場馬場經過之 人選，有邱正雄寄交唐建雄之宜蘭大學郵局000055號存證信 函可稽（見原審卷㈡第114頁），又系爭協議書亦在102年2 月22日成立，其第1條載明締約之甲方名義人雖為被上訴人 ，惟包含內部集資之唐建雄、王麗美等人（見原審卷㈠第55 頁），是以王麗美所稱其曾參與於系爭協議書同日稍後締結 成立之系爭租約，即非無據。因此上訴人既親自參與訂立系 爭租約經過，瞭解系爭租約所列租賃標的物之現實使用狀況 以及被上訴人擬採取之交付方式，並逐一核對租約內容始簽 約，無論其締約動機是否為使其父親邱正雄繼續使用，或於 締約後對於租賃標的物之使用計畫內容，均無礙於租賃契約 於兩造間已經有效成立。何況上訴人於締約後除即依約給付 租金予被上訴人外，並以承租人身份，於102年4月10日、 103年2月5日、27日分別對於使用系爭馬場（按即系爭租約 所列租賃標的物之一）之高經清等3人、唐建雄等人主張權 利甚或請求排除侵害，亦如前述（見前述乙、四、㈠、⒈） ，堪信上訴人於締約後，向以系爭房地承租人自居而履行義 務、行使權利；上訴人又未能就其主張兩造互相故意為非真 意訂立系爭租約表示乙情舉證證明。依上說明，被上訴人主 張兩造締結之系爭租約，係出於雙方真意合致，並非通謀虛 偽成立等情，可以憑採；上訴人徒執前開辯解指摘系爭租約 無效云云，即難採信。 ⒊上訴人又辯稱前開2月5日、27日存證信函內容均係邱正雄以 邱顯明名義委請劉興業律師所為，上開以「邱顯明」名義給 付款項至被上訴人於合庫宜蘭分行開設帳戶亦係邱正雄以上 訴人名義為之，均與上訴人無關云云。經查，上開情節，均 為被上訴人所否認。次查，依律師倫理規範第16條第1項前 段規定「律師接受事件之委託後，應忠實蒐求證據、探究案 情」，乃證人劉興業身為律師，自然知悉上開規定；觀劉興 業以其名義寄發之2月5日存證信函起始已載明係「當事人邱 顯明先生來所委稱」，其函末復記載「經核相關資料，尚無 不合，爰代函達之」等情（見本院卷㈠第49至50頁），而劉 興業亦證實其於事務所員工鄭旭峰擬好後曾經看過，認沒問 題，交給會計發文寄出等情（見本院卷㈡第96頁），足見該 等存證信函應係上訴人本人攜帶相關資料至劉興業經營之律 師事務所，經劉興業律師或其授權人員核對後，始依上訴人 陳述及攜帶資料內容撰擬發出；因此上訴人辯稱係邱正雄委 由劉興業寄發上開存證信函云云，已與卷證資料不符。至劉 興業雖一度陳稱係受聖富砂石有限公司之邱正雄聘任為法律 顧問，經該公司委任寄發2月5日存證信函云云，惟其於同次 期日旋即改稱不清楚當事人是誰、對相關資料亦無印象等情 （見本院卷㈠第96頁正反面），顯然證人劉興業關於何人委 請寄發2月5日存證信函之陳述前後不一，自無從為有利於上 訴人抗辯之佐證。又邱正雄雖證稱係其逕以邱顯明名義匯入 款項至被上訴人前述金融機關帳戶，惟無論其證述情節是否 實在，觀上訴人辯稱與被上訴人間並無債權債務關係，則其 倘非履行繳付租金義務，自無於系爭租約成立後，以其名義 給付金錢予被上訴人之理，因此上訴人此部分辯解，亦難採 取。 ㈡關於系爭租約承租人承租系爭馬場及民宿之範圍之部分： ⒈查，坐落於系爭666地號土地上之原系爭124建號建物，係於 99年12月23日以農業設施資材室之用途，辦理第一次保存登 記，登記所有權人為王麗美，嗣於100年1月31日以買賣為原 因登記為被上訴人所有，於103年3月24日由被上訴人委託訴 外人陳麗情代理向宜蘭縣宜蘭地政事務所申請建物滅失複丈 ，經被上訴人具結於102年10月16日拆除完畢，經該事務所 派員實地勘查建物確已拆除，於103年4月3日收件宜登字第 00000號辦理建物滅失登記完畢，被上訴人嗣於103年5月12 日，在系爭土地上，以休閒農場用途，辦理完成系爭149號 建物第一次登記，其範圍包括附圖編號A1、A2、A3、A5、B ，其中編號A2、A3、A5為系爭馬場一部分，編號A1及B為系 爭民宿部分，所有權人為被上訴人等情，有系爭124、149建 號建物登記謄本、異動索引以及宜蘭縣政府106年2月16日府 建管字第1050187035號函及所附系爭149建號建物之建造執 照及使用執照、宜蘭縣宜蘭地政事務所106年1月19日宜地壹 字第1060000667號函、土地登記申請書、宜蘭縣員山鄉公所 使用執照、複丈成果圖、建物測量及標示變更登記申請書， 以及宜蘭縣員山鄉公所106年2月22日員鄉工字第1060002154 號函檢附之系爭124號建物之建照執照及使用執照以及宜蘭 縣宜蘭地政事務所105年8月16日宜地貳字第1050008936號函 、同年12月21日宜地貳字第1050013555號函、106年1月17日 宜地貳字第1060000216號函及分別檢附之土地複丈成果圖暨 現場照片等在卷可稽（見原審卷㈠第10至11、18頁、本院卷 ㈡第107、162至167、208至209頁、卷㈢第1至142、146至 148、217至231頁），且為兩造所不爭（見前述乙、三、 及及本院卷㈢第190頁反面、卷㈣第2頁反面），堪信真正 。 ⒉上訴人雖辯稱系爭租約約定之系爭馬場及民宿位置及面積並 未特定，且範圍不明云云。經查，依系爭租約第1條、第7條 約定內容，係略以「...馬場部分租金每月以新台幣（下同 ）5萬元計，民宿部分以以10萬元計...」、「上開未辦保存 登記之建物因辦理保存登記致乙方（按即上訴人）無法營業 時。其無法營業部分（馬場、民宿或全部）於無法營業期間 甲方（按即被上訴人），同意不收取該部分之租金」等情（ 見原審卷㈠第8至9頁），邱正雄亦證實兩造簽訂之系爭租約 ，係承租葛瑪蘭騎馬場及民宿（見本院卷㈠第58頁反面）， 又證人王麗美亦證稱係因邱正雄想要於系爭房地上面繼續用 葛瑪蘭公司經營馬場、民宿、餐廳，為保障邱正雄有權利繼 續使用，所以於系爭協議書簽訂，被上訴人等交付所有支票 補足差額，取得系爭房地所有權後，當日亦簽訂系爭租約， 訂立系爭租約當時在場之人均知系爭租約第1條現狀為系爭 馬場為邱正雄出租與高經清等人佔有使用中，系爭民宿為邱 正雄在佔有使用中，當場已向上訴人說明係以現況交付，被 上訴人無須實際收回系爭房地再行交付，系爭馬場由高經清 每個月會匯五萬元給上訴人，上訴人承租後系爭民宿交給邱 正雄使用，如前所述（見前述乙、四、㈠、⒉及本院卷㈡第 98頁正反面），輔以電子媒體曾於100年間報導系爭馬場及 民宿於100年6月22日開幕，依該節目攝影所翻拍之照片內容 （見本院卷㈣第70至94、145頁），核與本院105年6月27日 勘驗內容（包括勘驗筆錄及現場照片，見本院卷㈠第195至 202頁）以及被上訴人於106年5月23日陳報之現場狀況照片 （見本院卷㈢第217至231頁）大致相符，可知兩造於102年2 月22日締結系爭租約時，系爭馬場及民宿即已存在，雙方因 此合意租賃標的物係作為系爭馬場、民宿（包括餐廳）等用 途，且就所在範圍區分為葛瑪蘭公司使用之系爭馬場，以及 邱正雄占有使用中之系爭民宿；佐以上訴人於系爭租約訂立 後所為通知高經清等3人之系爭4月10日存證信函內容「... 查本人向呂慧萍女士承租座落於宜蘭縣○○鄉○○段○○○○ ○○○○號二筆土地上建物，其一為同上地段124建號建物，及 其二之建物面積約2,000坪之不動產，台端因現使用之上開 土地為本人有合法承租使用權利，葛瑪蘭騎馬場有限公司只 有租予台端馬場部分，按照租賃合約書內容，只有馬匹、馬 廄、馬鞍等備品，每月向台端收費新台幣五萬元。另外葛瑪 蘭騎馬場有限公司裡面尚有運動場500坪部分，合約書並沒 有租賃予台端此運動場部份，之前都係無償借予台端使用， 特告知台端自民國102年4月1日起若要使用運動場500坪部分 ，須再增加租金每月三萬元，及騎馬場使用之自來水費用每 月需新台幣5000元。且停車場、販賣部及觀馬區並不在本人 同意承租之使用範圍內，自4月1日起所有騎馬場人員及要騎 馬節數的人員一律須從最後面那道門進出，其他無租賃予台 端之範圍不得停車佔用，如要使用停車場每次需依新台幣 200元計費，並拍照存底，於退租時一併結清...請蘭陽馬術 企業社不得在本人承租之租賃物內，利用葛瑪蘭騎馬場有限 公司之馬匹、馬廄、馬鞍及備品進行任何未經本人同意之營 業行為，違反者將依法提告，追究民刑事責任尚祈勿增訟累 為禱」等節（見本院卷㈠第89頁至90頁反面），足見上訴人 亦清楚其向被上訴人承租後，所受交付之租賃標的物，包括 系爭馬場及系爭民宿各自所在，均得特定，範圍並無不明確 之情形。上訴人又辯稱系爭租約記載之系爭124號建物已拆 除，以及系爭租約所載租賃標的物面積總和與系爭149號建 物不同，無從認定系爭149號建物即為系爭租約約定之租賃 標的物云云。經查，依證人吳浴淇、林寶彩於檢察官偵查中 所述，其等係以礁溪鋼鐵機械有限公司名義，自99年開始承 作坐落系爭土地上建物，包括馬場及餐廳等鋼構工程，其中 99年11月16日與邱正雄之配偶邱戴菊以葛瑪蘭公司負責人名 義簽訂馬場鋼新建工程，100年間葛瑪蘭公司變更為七賢公 司，登記被上訴人為負責人，工程仍繼續追加施作，101年6 月12日與邱正雄簽約施作另件詩藝餐廳民宿增建部分，因需 向銀行貸款，故於102年2月1日與七賢公司代表唐達雄、邱 正雄簽立馬場鋼構增建工程，詩藝餐廳民宿增建工程及系爭 馬場增建工程經七賢公司合併一起向合作金庫銀行申辦貸款 ，於102年12月底主結構完工，經細部修改陸續施工，103年 7月間始真正完工，上開馬場鋼構增建工程，實質上是一個 工程之延續進行，事實上是同一個工程等情【見臺灣宜蘭地 方法院檢察署（下稱宜蘭地檢署）103年度偵字第2985號偵 查卷第77至79頁】，核與邱正雄於偵查中所述與礁溪鋼鐵機 械有限公司締約內容及經過大致相符（見同上偵查卷第84至 86頁），且礁溪鋼鐵機械有限公司確於系爭租約訂立前後， 施作「葛瑪蘭馬場電梯工程」、「葛瑪蘭馬場維修工程」、 「跑馬場屋頂拆除工程」、「修改大門馬欄、拆除跑馬場＊ 2區、拆除鴕鳥區」等工程項目，其請款單並經邱正雄署名 及日期，亦有請款單、工程承攬合約書（包括報價單）可稽 （見原審卷㈡第19、30、49、60、74、85頁、本院卷㈢第 203至210頁），另觀系爭124號建物係於99年6月22日提出起 造之申請，於99年12月11日建築完成，並於同年月23日辦理 第一次所有權登記，有宜蘭縣員山鄉公所106年2月22日鄉工 字第1060002154號函檢送之124號建物之建造執照及使用執 照資料、建物登記謄本及宜蘭縣宜蘭地政事務所網路申領《 異動索引》可稽（見原審卷第10至11頁、本院卷㈢第1至142 頁），復比對系爭土地於99年10月12日（即系爭124號建物 辦理第一次所有權登記前）之航照圖上已可辨識有建物存在 ，於100年6月9日之航照圖則可辨識土地上建物較諸先前已 有擴建，依101年11月10日（兩造於其後之102年2月22日訂 立系爭租約）之航照圖與104年10月27日（即系爭149號建物 於103年2月20日建築完成後，見原審卷第18頁之建物登記謄 本）之航照圖相互比對，其範圍大致相符，有上開航照圖可 按（見本院卷㈡第39至49頁），暨依上開宜蘭縣宜蘭地政事 務所106年1月17日宜地貳字第1060000216號函所檢附之土地 複丈成果圖，原系爭124號建物係位於149號建物現如附圖編 號A1「第一層鋼骨造建物」之內（見本院卷㈡第146、148頁 ），並參酌本院於105年6月27日勘驗系爭149號建物時，該 建物如附圖編號A2、A3、A4、A5等位置分別為跑馬場、馬廄 、雨遮，此外A1、B等位置為一、二樓有經營民宿、餐廳等 設施（包括櫃臺、床鋪、浴室、盥洗室、游泳池及冰櫃等） ，及附圖編號C即馬場連接民宿鋼鐵造樓梯，有勘驗筆錄、 現場繪製圖說、現場照片、準備程序筆錄以及宜蘭縣宜蘭地 政事務所105年8月16日宜地貳字第1050008936號函檢附之複 丈成果圖可按（見本院卷㈠第198至206、208至209頁、卷㈢ 第230至231頁、卷㈣第2至5頁）。足見兩造於102年2月22日 締結系爭租約時，系爭土地上雖有用途為「農業設施資材室 」之系爭124號建物及部分未辦保存登記建物，惟系爭馬場 及民宿，亦即系爭租約約定之租賃標的物整體工程仍在持續 施作中，致無法確定其確切面積，然其坐落所在已屬可得特 定，並為完工後辦理登記之用途為「休閒農業設施、畜牧設 施（機房）」之系爭149號建物（即附圖編號A1至A3、A5、B ）及附圖編號A4、C等，現用以經營系爭馬場及民宿等位置 及面積。是以上訴人以其經由邱正雄占有管領之系爭149號 建物於兩造訂定系爭租約時尚不存在，且面積僅有4602.52 平方公尺，與系爭租約記載系爭124號建物面積299平方公尺 ，加計未辦保存登記建物面積約2,000坪，合計租賃標的物 面積應約6910.58平方公尺不符，否認系爭149號建物即為系 爭租約規範之系爭馬場及民宿所在等辯解，亦無可採。 ㈢關於被上訴人以上訴人欠租為由，主張終止租約，請求返還 租賃物以及積欠之租金76萬7,742元、租約終止後使用之不 當得利有無理由之部分： ⒈經查，兩造於訂立系爭租約時，係約定由被上訴人以系爭馬 場為邱正雄出租與高經清等人佔有使用中，系爭民宿為邱正 雄在佔有使用中之現況交付予上訴人，無需由被上訴人實際 收回後再行交付，已如前述（見前述乙、四、㈠、⒉及㈡、 ⒉）。關於系爭馬場部分，於101年8月1日形式上雖由葛瑪 蘭公司出租予高經清等3人，租期原訂至104年7月31日，邱 正雄係名列見證人、保證人，每月租金5萬元，其內約定如 要停止營業，需提前2個月告知，再退還股金210萬元，有租 賃合約書可稽（見本院卷㈠第74至76頁），惟邱正雄自承葛 瑪蘭公司雖換過很多負責人名義，然自99年起迄今，即為其 實際經營（見原審卷㈠第49、173至174頁、卷㈡第111、173 頁），又邱正雄於宜蘭地檢署103年度他字第331號案件偵查 中亦表示「（問：高經清與馬場有何關係？為何高經清與馬 場有約？）因為我之前租給高經清，之後就是由高經清經營 ，後來高經清解約後，就由唐達雄經營...」（見該案件卷 第30頁），核與高經清於同上偵查案件中所述「有（曾在葛 瑪蘭馬場工作）...當時押金一個人70萬，是給邱正雄.. . 」情節相符（筆錄內容見本院卷㈢第171、172頁）；又唐建 雄亦證實系爭馬場自99年、100年即由邱正雄經營，因邱正 雄經營虧錢，故其建議邱正雄出租予高經清，且因高經清等 人擔心邱正雄沒有履約能力，故找其出來簽，故後來簽訂租 賃契約，邱正雄每月收取5萬元及1筆擔保金，於簽訂系爭租 約後，仍由高經清承租，付錢給邱正雄，邱正雄再付錢給其 等情明白（見原審卷㈠第170頁），核與葛瑪蘭公司與高經 清等3人締結之租賃合約書記載情節，以及偕同高經清向葛 瑪蘭公司承租系爭馬場之石坤信之女兒石珮芳於105年3月19 日之電子郵件所載「主旨：蘭陽馬術企業社租金費用收取簽 收單。內容：王小姐您好，找到的資料已經幫你掃描月份給 您了，其中101年08月份及102年06月份我找不到簽收的單據 ，而101年12月份則是場地維修所以沒有收取租金，一併附 上明細分類帳給您看，『基本上有入帳邱老先生（按指邱正 雄）都有收取租金費用。裡面有些簽收人是女生簽名，那是 當初邱老先生他請來民宿櫃檯的小姐簽收的唷。然後你看每 個月第一張A4的紙張都是邱董的小姐會先作帳傳真給我，要 跟我請款的單子，我確認金額後，我都直接拿轉帳傳票給他 們簽收，但畢竟一開始我的借貸方都搞得亂七八糟，希望那 轉帳傳票沒有寫錯啦！但邱老先生有收蘭陽馬術企業社的錢 是事實就是了！基本上給他的錢都是直接付現，沒有匯款。 資料您就參考看看...」及附加檔案內容即101年9、10、11 、12月及102年1、2、3、5、7、8月應收、應付明細表及轉 帳傳票等內容相符，有上開電子郵件、應收、應付明細表及 轉帳傳票在卷可按（見本院卷㈠第135至146頁），其中101 年10月24日、12月12日、102年4月10日、28日、6月（日期 未記載）、8月31日之轉帳傳票更經署名「邱」或「邱正雄 」之人簽收。上訴人雖否認上開石珮芳寄交之電子郵件及葛 瑪蘭公司應收、應付明細表形式真正，惟上訴人既不爭執前 述轉帳傳票之形式真正（見本院卷㈠第162頁反面），邱正 雄亦證稱其為與高經清等3人簽訂租賃契約書事件之當事人 ，並已收受上開承租人交付之210萬元擔保金（見本院卷㈡ 第60頁反面），核與上開租賃合約書相符（見本院卷㈡第74 頁反面），而該電子郵件及應收、應付明細表內容均僅在說 明高經清等3人經營之蘭陽馬術企業社給付邱正雄有關系爭 馬場租金之數額及經過，核與上開租賃合約書及轉帳傳票所 載情節吻合，是以上訴人否認上開電子郵件及應收、應付明 細表之形式真正，即無可採。再佐以高經清等3人於收受上 訴人寄出之4月10日存證信函（見本院卷㈡第89至90頁）後 ，欲請求提前退租時，係與邱正雄接洽於同年6月13日訂立 「租賃契約－雙方同意提前退租事宜」（見本院卷㈡第76頁 ）；嗣上訴人於高經清等3人在同年8月13日返還系爭馬場後 ，委由律師寄出之前述2月5日存證信函，及其以本人名義所 為之2月27日存證信函，分別敘明「本人（按即上訴人）於 民國102年2月22日向呂慧萍女士承租位於『宜蘭縣○○鄉○ ○段○○○○○○○○號2筆土地及土地上之建物』作為『葛瑪蘭 騎馬場』，至同年8月13日將上開馬場轉交唐建雄使用，唐 建雄並聘請陶建宇管理馬場迄今，原本大家一直相安無事.. .特委請貴律師發函通知唐建雄、陶建宇二人務必於103年2 月15日前將馬場、馬廄、馬匹歸還本人...」（見本院卷㈠ 第49至50頁）、「本人於民國102年2月22日向呂慧萍女士承 租位於『宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○號2筆土地及同段 124建號』作為『葛瑪蘭騎馬場』，至同年8月13日將上開馬 場部分暫時委託交由台端負責管理，現本人依民法第549條 第1項規定終止此委任契約，並以本函之送達為『終止』之 意思表示...」（見本院卷㈠第48頁），嗣唐建雄於103年3 月18日以電子郵件通知邱正雄並交付系爭馬場予邱正雄管理 使用，亦有該電子郵件可稽（見本院卷㈠第77頁），而邱正 雄於檢察官偵訊時自陳系爭馬場一開始就是其在經營，中間 沒有換過人經營，有一段時間租給高經清，高經清解約後唐 建雄說給他做等情（見上開偵查卷宗第29至30頁），是以被 上訴人主張系爭馬場於102年3月1日系爭租約生效時起，即 由兩造洽定延續由邱正雄出租予高經清等3人，即邱正雄為 間接占有人之狀態，而完成交付，其後亦係邱正雄交付唐建 雄占有使用，唐建雄於103年3月18日亦交予邱正雄等情，可 以憑採。又系爭民宿向由邱正雄占有使用，經營權從未旁落 他人，已經邱正雄證述在卷（見本院卷㈠第59頁正反面、61 頁、卷㈣第65頁反面），證人紀介華亦於本院勘驗現場時證 實其係經邱正雄提議經商，故出資請工人自104年5月於系爭 民宿進行裝潢，有勘驗筆錄及照片可稽（見本院卷㈠第204 頁反面至205頁）。參以上訴人於訂立系爭租約後之102年4 月10日即以承租人身份藉由存證信函告知高經清等3人所得 使用其向被上訴人所承租之系爭房地之範圍（見本院卷㈠第 89至90頁），另於103年2月5日、27日再以承租系爭房地為 由，以上開2月5日、27日存證信函通知唐建雄、陶振宇終止 自102年8月13日以來之前述委任管理系爭馬場之契約，益可 證明其已經被上訴人交付系爭租約之租賃標的物，方有是理 。此外系爭租約約定之租賃標的物（包括系爭馬場及民宿） ，自103年3月18日至104年5月4日期間，係為邱正雄占有管 理使用，此為兩造所不爭（見前述乙、三、及，本院卷 ㈠第35頁反面）。故依上開事證，系爭租約訂立後，邱正雄 係受上訴人指示，為上訴人占有使用管領系爭租賃物，包括 系爭馬場及民宿，其中系爭馬場部分於訂立系爭租約當時， 因高經清等3人承租而直接占有使用，邱正雄為間接占有， 系爭民宿甚至為邱正雄直接占有使用，因此被上訴人主張其 依民法第946條第2項準用第761條第1項但書規定，以簡易方 式交付租賃標的物予邱正雄，即已完成出租人交付租賃物之 義務，可以採取。是以上訴人辯稱被上訴人於締結系爭租約 後從未交付系爭馬場及民宿，與上開事證不符，難以採取； 其據而主張同時履行抗辯，拒絕給付欠租，亦屬無據。 ⒉上訴人雖舉被上訴人書寫之同意證明書（見原審卷㈠第154 頁），辯稱被上訴人已於103年2月11日將系爭馬場及民宿等 租賃標的物自始轉由唐建雄及陶建宇管理使用，未曾交付予 其占有使用云云。惟查，依上開說明，被上訴人於締結系爭 租約後，既已藉由簡易交付方式交付租賃標的物，包括系爭 馬場及民宿予上訴人占有，即便高經清等3人自102年8月13 日交還系爭馬場後，上訴人亦係透過其父親邱正雄交付唐建 雄占有使用，嗣唐建雄於103年3月18日仍係交還系爭馬場予 邱正雄，均如前述，足見唐建雄於102年8月13日起至103年3 月18日為止，係本於上訴人之同意、允諾而占用系爭馬場， 尚非源於被上訴人之授權，是以上開同意證明書內容即與真 實不符，無論被上訴人撰擬之動機為何，均不足以採為本件 有利於上訴人主張之依據。上訴人又辯稱被上訴人於宜蘭地 院27號事件主張係邱正雄、葛瑪蘭公司、紀介華及綽號「阿 恆」之人占有使用系爭馬場及民宿，伊自無須負遷讓返還該 等建物，及給付占有之不當得利責任云云，並提出被上訴人 於該事件之起訴狀影本為依據（見本院卷㈢第211至214頁） 。惟查，邱正雄自承葛瑪蘭公司自99年起迄今，均為其實際 經營，已如前述（見前述乙、四、㈢、⒈），又證人紀介華 、劉志恆、邱正雄於本院105年6月27日勘驗期日時均在場， 邱正雄要求紀介華引領法院至系爭民宿二樓查看，紀介華並 證稱伊向邱正雄提議做一些生意，經邱正雄回應本錢回來再 說，伊遂出資請一位賴姓工人於104年5月左右裝潢系爭民宿 ，系爭民宿房間鑰匙是由劉志恆保管（見本院卷㈠第196頁 正反面），劉志恆證稱伊係經紀介華交付系爭民宿之鑰匙， 每月經紀介華給予2、3萬元薪水，包吃包住（見本院卷㈠第 196頁反面至197頁），邱正雄則證稱紀介華以伊缺資金為由 幫忙裝潢，如系爭民宿有經營就先還裝潢的錢（見本院卷㈠ 第197頁），足見紀介華、劉志恆占用系爭民宿之行徑，係 經邱正雄允諾或同意而來；乃邱正雄於兩造締結系爭租約後 ，係受上訴人指示，為上訴人占有使用管領系爭租賃物（包 括系爭馬場及民宿，見前述乙、四、㈢、⒈），是以被上訴 人主張紀介華、劉志恆、邱正雄及葛瑪蘭公司等人占有系爭 馬場及民宿之情節，應視為上訴人之間接占有（見本院卷㈣ 第8頁），即非無據，因此上訴人前揭抗辯，亦難憑採。 ⒊按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金。承 租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人 支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契 約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額 ，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時 支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法 第421條第1項、第439條前段、第440條第1、2項分別定有明 文。被上訴人主張兩造於系爭租約約定系爭建物即系爭民宿 使用部分，每月租金10萬元，連同系爭馬場使用部分，每月 租金5萬元，合計每月租金15萬元，租賃期間自102年3月1日 起至105年2月28日止，共3年。上訴人業經被上訴人交付系 爭馬場及民宿而為占有使用，已如前述；又其自承未曾依系 爭租約約定，就系爭民宿給付被上訴人自103年1月1日起至 103年8月21日止之租金、就系爭馬場給付被上訴人自103年4 月1日起至103年8月21日止之租金（見前述乙、三、及 ），是以上訴人合計遲付租金總額已達100萬1,613元【計算 式：《系爭民宿部分：（100,000×7）＋（21/31×100,000 ）＝767,742》＋《系爭馬場部分：（50,000×4）＋（ 21/31×50,000）＝233,871》＝1,001,613，小數點以下四 捨五入】，其數額已逾2個月租額，因此被上訴人執系爭租 約第4條關於累積租金已達40萬元時不待催告即時終止之約 定，主張系爭租約已於103年8月21日（即本件起訴狀繕本送 達之日，送達證書見原審卷㈠第26頁）終止，即無不合。 ⒋次查，附圖編號A1、B及C等，係系爭民宿本體或系爭馬場連 接至上開民宿之樓梯，有現場照片可稽（見本院卷㈢第217 至223、230至231頁），並為兩造所不爭（見本院卷㈣第2頁 反面、4頁），系爭馬場、民宿自系爭租約訂定時起，即由 被上訴人以簡易交付方式，交予為上訴人占有之邱正雄使用 ，已如前述（見前述乙、三、㈥、，及四、㈢、⒈）。茲 依本院會同兩造勘驗現場，系爭民宿迄今仍為邱正雄所占用 ，有勘驗筆錄可稽（見本院卷㈠第196至197頁）；又邱正雄 嗣於104年11月2日以葛瑪蘭公司代理人自居，係將系爭馬場 關於「馬廄、跑馬場、後半段空地（含車棚、出入口為獨用 ）、1樓房間2間、辦公室1間...」等處所交予劉淑慧、劉淑 華姊妹使用，未及於附圖編號C之樓梯，業經邱正雄證述在 卷（見本院卷㈠第196頁），且有馬匹寄養合約書（甲方為 邱正雄，乙方為劉淑慧，見證人為劉淑華）及劉淑慧寄交葛 瑪蘭公司之存證信函可佐（見本院卷㈣第34至35、45至48頁 ），嗣被上訴人以出租人身份與承租人「崑力企業有限公司 」及連帶保證人劉淑華等人於105年6月13日締結之不動產租 賃契約書所載租賃標的亦僅為「宜蘭縣○○鄉○○路○○○號 之馬廄及室內運動場...」，有該契約書可按（見本院卷㈣ 第48至49頁），參以邱正雄亦證稱附圖編號A1、B及C等處都 是其興建及使用（見本院卷㈣第65頁反面），乃上訴人又未 舉證證明已經遷讓返還附圖編號A1、B及C等處所予被上訴人 ，是則被上訴人依民法第455條規定，請求上訴人返還上開 租賃標的物，核屬有據。另查，被上訴人自承附圖編號A2至 A5等部分現況係由其指示唐建雄以豢養馬匹及羊駝等方式而 占用（見本院卷㈣第3頁反面），邱正雄亦證稱上開處所現 經被上訴人飼養馬匹、羊駝使用（見本院卷㈣第65頁反面） ，上開情節亦為上訴人所不爭，自無從課以上訴人返還附圖 編號A2至A5等部分之責。此外，上訴人提出之宜蘭地院105 年度司執字第3734號、106年度執事聲字第5號民事裁定，以 及本院106年度抗字第657號民事裁定（見本院卷㈣第26至32 頁），係就被上訴人得否在宜蘭地院105年度司執字第3734 號遷讓房屋執行事件對於邱正雄、葛瑪蘭公司、紀介華及劉 淑慧等人為強制執行而為論述，核與本件關於上訴人應否依 系爭租約返還租賃標的物之紛爭情節並無直接關連，亦無從 據為有利於上訴人之證明，併此敘明。 ⒌再查，上訴人自承系爭民宿自103年1月1日起，系爭馬場自 103年4月1日起，迨至系爭租約103年8月21日終止之際，均 未給付租金予被上訴人（見前述三、、），是以被上訴 人依系爭租約第2條約定，請求上訴人給付於租約終止前， 自103年1月起至同年8月21日止之系爭民宿租金76萬7,742元 （計算式如乙、三、㈢、⒊），係屬有據，可以採取。又本 院既認被上訴人依系爭租約第2條約定請求上訴人給付欠租 部分為有理由，爰不贅行審酌上訴人另主張之訴訟標的即民 法第421條（見本院卷㈡第36頁），附此說明。 ⒍又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地， 可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院 61年台上字第1695號判例要旨參照），此於無權占有他人房 屋之情形，亦應為相同之解釋。經查，系爭租約業於103年8 月21日終止，已如前述，是上訴人於系爭租約終止後，即屬 無權占有，依上揭說明，應認上訴人自103年8月22日起，因 無權占有系爭馬場、民宿，已致被上訴人受有不能使用收益 之損害，且兩者有相當因果關係，故被上訴人依不當得利法 則，請求上訴人返還自103年8月22日起無權占有系爭149號 建物所獲得相當於租金之利益，即屬有據。揆諸兩造於系爭 租約已約定租賃標的物使用對價（系爭馬場、民宿部分依序 為每月5萬元、10萬元），並參以租賃標的物隔壁為砂石場 、對面有雜貨店、附近一公里有普門醫院、2公里處有七賢 國小，距離便利商店或市場均大於2公里以上，附近有些許 平房、農舍，土地大都做農舍使用，距離台九線約3公里、 距離高速公路約5公里等情，此經本院勘驗屬實，並為兩造 所不爭，有系爭租約及勘驗筆錄可稽（見原審卷㈠第8至9頁 、本院卷㈠第203頁反面至204頁），並參酌系爭馬場設有跑 馬場、馬廄，系爭民宿為一、二樓，其內床鋪、浴廁盥洗設 備一應俱全，甚至有游泳池，設施堪稱完善，有現場照片、 電子媒體製作節目翻拍畫面、圖說及宜蘭縣宜蘭地政事務所 105年8月2日宜地貳字第1050008396號含檢附之土地複丈成 果圖可稽（見本院卷㈠第199至202、208至209頁、卷㈢第 218至231頁、卷㈣第13至18、70至96、145頁），又浩淼公 司以105年5月5日（104）淼馬申字第104001號函敘明邱正雄 於平面及多媒體刊登招攬廣告，於系爭房地經營民宿、餐飲 、騎馬及相關休閒娛樂活動，有該件函文及所附資料可稽（ 見原審卷㈡第136至141頁），另依卷附「葛瑪蘭觀光七賢休 閒農場」文宣，係載「本館103年元旦試營運...」、地址「 宜蘭縣○○鄉○○村○○路○○○號」，建築物上方並懸掛有 「葛瑪蘭馬術俱樂部餐廳民宿碳烤」等招牌（見原審卷第 107頁），核與上訴人自承系爭民宿自103年1月起恢復營業 乙情（見前述乙、三、）相符。是綜上情節，本院因認被 上訴人主張上訴人使用系爭馬場、民宿每月之不當得利分別 為5萬元、10萬元，尚屬相當。然而，邱正雄代理葛瑪蘭公 司，於104年11月2日將系爭馬場關於除附圖編號C樓梯外， 交付劉淑慧使用並收取馬匹寄養費及租金，惟劉淑慧自105 年2月間起即將占有使用系爭馬場部分按月所應給付之對價 繳納予被上訴人，嗣於105年6月13日亦就其占用部分與被上 訴人訂立不動產租賃契約書，復於9月間交還該部分所在予 被上訴人，除如前述（見前述乙、四、㈢、⒋）外，並經邱 正雄證述在卷（見本院卷㈣第65頁反面），且據被上訴人自 承屬實（見本院卷㈣第37、40頁），亦即上訴人自105年2月 起，即未再占有使用系爭馬場除前開附圖編號C部分所在； 又上訴人迄今尚未遷讓返還系爭民宿，則如前述（見前述乙 、四、㈢、⒋）。從而，被上訴人依民法第179條規定，請 求上訴人就系爭馬場部分，應自103年8月22日起至105年1月 31日，按月給付5萬元，合計86萬6,129元【計算式：（ 50,000×10/31）＋（7月×50,000）＝866,129】，就系爭 民宿即附圖編號A1、B部分，應自103年8月22日起至騰空遷 讓返還之日止，按月給付10萬元，為有理由。 ㈣關於被上訴人得否於系爭租約終止後請求上訴人返還墊付之 103年度房屋稅之部分： 查，系爭租約第3條已約定「租賃期間內上開不動產坐落之 土地地價稅以及房屋稅與租賃所得稅由乙方（按即上訴人） 負擔...」（見原審卷㈠第8頁），依證人王麗美所述，上訴 人於訂定系爭租約時曾經詢問約定由承租人負擔房屋稅及地 價稅之原因，經代理被上訴人之唐建雄表示係因系爭租約每 月只收取15萬元租金，惟租賃之建物房屋稅1年要30幾萬元 ，所以租金僅收取15萬元，但要承租人負擔稅的部分，上訴 人逐筆核對後始在契約上親自簽名等情（見本院卷㈡第98頁 反面至99頁），上訴人既經同意上開約款，即應依約定內容 ，負擔系爭149號建物於租約存續期間之房屋稅。系爭契約 係於103年8月21日終止，惟103年度之房屋稅30萬0,175元係 由被上訴人於103年5月26日繳付，此為兩造所不爭（見前述 乙、三、），核此即屬上訴人無法律上原因所受利益，並 致被上訴人受有損害，二者即具因果關係。從而，被上訴人 依民法第179條規定，請求上訴人給付30萬0,175元，亦屬有 據。又此部分既經本院認被上訴人所為不當得利之訴訟標的 主張為可採，爰不就被上訴人另主張之系爭租約第3條有無 理由贅予說明。 ㈤再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權 人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延 利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者 ，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、 第203條定有明文。從而，被上訴人就上訴人應給付之系爭 民宿部分之欠租76萬7,742元以及103年度房屋稅30萬0,175 元，合計106萬7,917元（計算式：767,742＋300,175＝1, 067,917），併請求自起訴狀繕本送達翌日即103年8月22日 （見原審卷㈠第26頁送達證書）起至清償日止，按年息5％ 計算之法定遲延利息，自應准許。 五、綜上所述，被上訴人依民法第455條規定，請求上訴人騰空 遷讓返還附圖編號A1、B及C等部分，並依系爭租約第2條約 定及民法第179條規定，請求上訴人給付欠租、103年房屋稅 款共計106萬7,917元，及自103年8月22日起至清償日止按週 年利率5％計算之遲延利息，暨系爭馬場部分自103年8月22 日起至105年1月31日以每月5萬元計算之不當得利合計86萬 6,129元、系爭民宿部分自103年8月22日起至騰空返還之日 止，按月給付10萬元，為有理由，應予准許。原審除被上訴 人減縮部分外，為上訴人敗訴之判決，並分別為兩造得於供 擔保後為假執行及免假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨仍 執前詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由， 應予駁回。另被上訴人於本院減縮請求如前所述，爰將原判 決主文第一項更正如主文第三項所示。 六、又被上訴人雖聲請訊問劉淑慧、曾秋綾。惟其事後已捨棄聲 請該部分證據之調查（見本院卷㈣第33、67頁），且關於劉 淑慧待證情節，即劉淑慧分別與葛瑪蘭公司及被上訴人締約 承租系爭馬場使用，以及繳納租金過程等，有前揭馬匹寄養 合約書、存證信函及不動產租賃契約書等件可稽（見本院卷 ㈣第43至49頁），復據邱正雄證述明白（見本院卷㈣第65至 66頁），並經本院於參考相關事證後說明如前（見前述乙、 四、㈢、⒋及⒍）；另關於曾秋綾待證內容，即系爭協議書 及租約締結主體、過程，除有系爭租約及協議書在卷可佐外 （原審卷㈠第8至9、55至61頁），並經證人邱正雄、王麗美 證述在卷（見本院卷㈠第58頁反面、卷㈡第98頁正反面）， 本院亦就此部分論述所得心證之理由（見前述乙、四、㈠、 ⒈），是本院因認被上訴人所為上開證據調查之主張，應無 必要。此外，本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方 法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判 決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。 丙、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 8 月 8 日 民事第七庭 審判長法 官 李媛媛 法 官 林翠華 法 官 蕭胤瑮 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 8 月 9 日 書記官 李映汶 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。