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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 105年度上字第1065號 上　訴　人　趙麗玲 訴訟代理人　黃宗正律師 　　　　　　陳郁婷律師 上　一　人 複代理人　　張雅萍 　　　　　　陳寧馨律師 被上訴人　　丁誠 訴訟代理人　周建國 訴訟代理人　黃齡巧律師 　　　　　　江如蓉律師 　　　　　　古嘉諄律師 上　一　人 複代理人　　林廷翰律師 上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國105年 6月15日臺灣臺北地方法院104年度訴字第1253號第一審判決提起 上訴，並為訴之追加，本院於107年4月24日言詞辯論終結，判決 如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人下列第二項之訴部分，及除確定部分外訴 訟費用之裁判均廢棄。 被上訴人應給付上訴人新臺幣柒拾肆萬玖仟壹佰壹拾參元，及自 民國一０四年四月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算 之利息。 被上訴人應另給付上訴人新臺幣貳萬壹仟元，及自民國一０六年 十月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 其餘上訴及其餘追加之訴均駁回。 第一（除確定部分外）、二審（含追加之訴）訴訟費用，由被上 訴人負擔百分之二十三，餘由上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之。但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第44 6條第1項、第255條第1項第3款分別定有明文。查，本件上 訴人在原審依民法第179條、第359條但書、第227條第1項等 規定，請求被上訴人應給付房屋修繕費用新臺幣（下同）1, 093,305元、污名價值減損1,880,585元、民國（下同）103 年12月16日起至105年5月9日止之另行租屋損害469,260元〔 租金以每月23,700元計算，見原審卷㈣第19頁背頁至第20頁 背頁〕，合計3,443,150元；嗣上訴人上訴後，追加請求被 上訴人應另給付房屋修繕費用181,844元、另行租屋損害293 ,740元（即租金改以每月35,000元計算之差額，及增加修繕 期間1個月、觀察驗收期1個月之租金損害），共計474,584 元（前開追加部分之金額合計應為475,584元，上訴人僅就 其中474,584元為追加），及自106年9月6日起至清償日止， 按週年利率5％計算之利息，暨自105年5月10日起至清償日 止，按月給付35,000元〔見本院卷㈡第23頁至第25頁、第73 頁、第112頁至第114頁〕，核屬係就房屋修繕費用及另行租 屋損害所為擴張聲明之請求，與民事訴訟法第446條第1項但 書、第255條第1項第3款規定相符，自應予准許。 貳、實體方面： 一、上訴人主張：伊於103年11月11日，透過東森房屋新店七張 捷運加盟店（下稱東森房屋），以總價2,750萬元向被上訴 人購買門牌號碼為新北市○○區○○路○○巷○○號26樓房屋（ 下稱系爭房屋）及所坐落土地之應有部分（含1個停車位， 下合稱系爭房地）。被上訴人於系爭契約附件「不動產標的 現況說明書」（下稱現況說明書）其中「建築改良物是否有 滲水之情形」欄位中勾選「否」，伊遂與被上訴人簽訂不動 產買賣契約（下稱系爭契約），並於103年12月11日完成系 爭房地之所有權移轉登記，及於103年12月16日辦理交屋。 詎伊於交屋後陸續發現系爭房屋有多處嚴重滲漏水壁癌之瑕 疵，包括：㈠主臥房浴室之天花板夾板內有大範圍滲水痕跡 ，洗手台上方夾板內水管牆壁嚴重漏水，甚至產生青苔，浴 室按摩浴缸上方夾板內牆壁滲水，淋浴間蓮蓬頭正上方夾板 內水管旁牆壁漏水；㈡主臥房窗台之窗台邊緣滲水，產生乳 白色泡沫，窗台下方滲水產生裂痕及白華結晶；㈢廚房外陽 台之天花板夾板內水管漏水及長期滴水，造成夾板上層變色 發霉腐朽；㈣共用浴室之天花板夾板內水管周圍滲水痕跡， 並有白華結晶；㈤客廳之天花板多處嚴重滴水，多處裂縫處 出現白華結晶，多處散射狀、雪片狀白華結晶，多處滲水潮 濕；另外陽台之天花板，亦因滲漏水而有裂痕，並於裂縫處 產生雪花狀白華結晶與滲水潮濕之情形；㈥書房之天花板多 處漏水、滲水，多處裂縫處出線白色鐘乳石狀結晶。系爭房 屋既存有前揭多處嚴重漏水壁癌之瑕疵，且兩造於系爭契約 並未以特約免除被上訴人之瑕疵擔保責任，被上訴人自應就 系爭房屋嚴重漏水瑕疵所生之技術性貶值及交易性貶值負擔 買賣物之瑕疵擔保責任。本件經臺灣省土木技師公會（下稱 土木技師公會）第1次鑑定結果，認為系爭房屋滲漏水所需 支出之修繕費用為1,093,305元。另系爭房屋滲漏水縱經修 繕，仍將受有污名化價值減損，以系爭房地買賣價金2,750 萬元之15％計算為4,125,000元，伊先就其中之1,880,585元 為一部請求。又伊因系爭房屋滲漏水瑕疵無法入住，須另行 租屋及停車位，每月租金為23,700元，則伊自103年12月16 日交屋時起至105年5月9日前，共受有398,160元之另行租屋 損害。另系爭房屋修繕所需施工期間約為3個月，伊亦受有 施工期間另行租屋之損害71,100元。爰依民法第179條後段 、第359條、第227條第1項規定，求為命被上訴人應給付上 訴人3,443,150元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5％計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行 〔原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴（ 上訴人就系爭房屋污名價值減損部分，僅就其中之1,375,00 0元聲明不服，提起上訴，其餘敗訴部分未據聲明不服，已 告確定），並於本院就房屋修繕費用及另行租屋損害為擴張 聲明之請求〕。其上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人下列 第二項之訴，及該部分假執行之聲請均廢棄。㈡被上訴人應 給付上訴人2,937,565元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被上訴人應另給付 上訴人474,584元，及自民事上訴理由㈤狀繕本送達翌日即 106年9月6日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；並 自105年5月10日起至清償日止，按月給付上訴人35,000元。 ㈣願供擔保請准宣告假執行。 二、被上訴人則以：上訴人自103年7月、8月起，曾於白天、夜 晚、晴天、雨天等各種狀況，協同東森房屋、信義房屋等仲 介人員數度前往系爭房屋看屋，對於屋況知之甚詳，系爭房 屋並無任何滲水或瑕疵情事。伊之代理人丁予安（下稱丁予 安）於兩造簽約前，協同東森房屋仲介人員確認系爭房屋屋 況，對於「不動產標的現況說明書」中「建築改良物是否有 滲漏水之情形」欄位勾選「否」，東森房屋仲介人員復於 103年11月7日協同上訴人確認不動產標的現況明書內容，是 兩造均已確認系爭房屋並無任何滲水抑或瑕疵之情事後，始 於103年11月11日簽訂系爭契約。上訴人於103年12月16日交 屋時，發現系爭房屋主臥浴室天花板有水漬，仍表示願意繼 續辦理交屋，並請丁予安代為聯繫系爭房屋起造人德盛開發 股份有限公司（下稱德盛公司）辦理修繕。因系爭房屋係屬 新成屋，結構、建材及防水等工程尚在德盛公司與伊約定之 保固期間，經兩造協商後，合意將天花板滲水乙事委由德盛 公司進行修繕。經德盛公司檢查結果，發現系爭房屋主臥室 滲水係肇因於樓上（即新北市○○區○○路○○巷○○號27樓， 下稱系爭27樓）露台區自設之花台矮磚牆有裂縫所致，德盛 公司於103年12月23日協同上訴人與系爭27樓屋主瞭解現場 狀況後，於翌日下午與上訴人、施作系爭房屋大樓之防水廠 商、丁予安開會協商後，分別於103年12月24日、30日、104 年1月2日、5日、22日、23日以上訴人指定並同意之方式， 於系爭27樓露台區自設花台旁設置排水孔、清空花台矮磚牆 內之花土。嗣上訴人於104年2月14日，反映系爭房屋客廳天 花板有水漬，經德盛公司派員檢查後，發現係因系爭27樓屋 主自行裝設之浴室按摩浴缸排水管線鬆脫所致，伊及德盛公 司即協調系爭27樓屋主，由德盛公司工務人員協助系爭27樓 屋主重新安裝按摩浴缸排水管線。德盛公司復於104年3、4 月間以上訴人指定並同意之方式，拆除系爭27樓露台區自設 花台內之地磚後，重新施作防水層再行鋪面。是伊業已依兩 造合意內容，委請德盛公司完成修繕，系爭房屋現已無瑕疵 存在。況依土木技師公會第1次鑑定結果可知，系爭房屋全 室係屬乾燥狀態，並無滲漏水現象，顯示系爭房屋之滲漏水 瑕疵業已修復，上訴人自不得請求減少價金，及價值貶損之 損害，上訴人亦無在外租屋之必要。另依土木技師公會第1 次鑑定所製作之鑑定報告書（下稱第1次鑑定報告）結論可 知，縱系爭房屋有滲漏水情形，亦僅存在於主臥室浴室柱頭 及梁邊窗框、主臥室窗台及窗台下牆壁等2處，此係上訴人 自行破壞主臥浴室窗框防水膠所造成，自不可藉詞要求伊負 擔瑕疵擔保責任。況窗框滲漏水之程度尚屬輕微，實難認系 爭房屋已因滲漏水情形而達無法居住之程度等語，資為抗辯 。並答辯聲明：㈠上訴及追加之訴均駁回。㈡如受不利判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項〔見本院卷㈠第51頁正、背頁〕： ㈠上訴人於103年11月11日，透過東森房屋與被上訴人簽訂系 爭契約，以總價2,750萬元向被上訴人購買系爭房地，被上 訴人於系爭契約附件現況說明書中「建築改良物是否有滲水 之情形」欄位勾選「否」；兩造約定於103年12月16日辦理 交屋，有系爭契約、系爭房地之土地及建物所有權狀、不動 產標的現況說明書等影本在卷可參〔見原審卷㈠第24頁至第 29頁〕。 ㈡上訴人於104年1月12日寄發臺北北門郵局第100號存證信函 予被上訴人，要求被上訴人協商修繕系爭房屋漏水瑕疵，有 上開存證信函影本在卷可參〔見原審卷㈠第88頁〕。 ㈢上訴人於104年2月16日寄發大龍峒郵局第30號存證信函予被 上訴人，向被上訴人主張買賣物之瑕疵擔保責任，並請求減 少價金，此有上開存證信函影本在卷可憑〔見原審卷㈠第89 頁至第90頁〕。 ㈣上訴人與東森房屋於103年12月16日簽訂同意書，有同意書 影本在卷可按〔見原審卷㈠第140頁〕，被上訴人對該同意 書之形式真正不爭執。 ㈤上訴人與寶路營造股份有限公司（下稱寶路公司）簽訂保固 協議書，同意屋頂防水依上訴人請求，將屋頂地坪打除重新 施作，漏水處並自104年2月8日起至106年2月7日止保固兩年 ，有上開保固協議書影本附卷可參〔見原審卷㈠第151頁〕 。 四、本件上訴人主張伊向被上訴人購買系爭房地，於交屋後，發 現系爭房屋有前述之多處嚴重滲漏水之瑕疵，然被上訴人於 系爭房屋現況說明書說明系爭房屋無滲漏水瑕疵，且未以特 約免除瑕疵擔保責任，自應就系爭房屋嚴重漏水瑕疵所生之 技術性貶值及交易性貶值負擔買賣物之瑕疵擔保責任，爰依 民法第179條後段、第227條第1項、第359條但書規定，請求 滲漏水瑕疵所致之房屋修繕費用、房屋污名價損、另行租屋 損害等語，惟為被上訴人所否認，並以前揭各詞置辯。是本 件應審究者厥為：㈠系爭房屋於兩造交屋時，有無滲漏水之 瑕疵？㈡上訴人依民法第179條後段、第359條、第227條第1 項規定，請求被上訴人給付房屋修繕費用1,274,149元（含 追加請求180,844元）、房屋污名價損1,375,000元、另行租 屋損害763,000元（含追加請求293,740元）及追加請求自10 5年5月10日起至清償日止，按月給付35,000元之損害，有無 理由？ 五、得心證之理由： ㈠系爭房屋於兩造交屋時，有無滲漏水之瑕疵？ 按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責。民 事訴訟法第277條前段定有明文。次按民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。原 告對於自己主張之事實（即起訴事實）已盡證明之責後，被 告對其主張，如抗辯其不實，並提出新事實而為反對之主張 者，則原告對其反對之主張，亦應負證明之責，此乃舉證責 任分擔之原則（最高法院17年上字第917號、18年上字第285 5號民事判例意旨、72年度台上字第1036號、74年度台上字 第2143號民事判決意旨參照）。再按鑑定為調查證據方法之 一種，當事人因裁判上確定事實所需之證據資料而行鑑定時 ，參照民事訴訟法第376條之1第1項、第326條第2項前段、 第270條之1第1項第3款、第3項規定，得於起訴前或訴訟進 行中，就鑑定人、鑑定範圍、鑑定方法等事項加以合意；此 種調查證據方法所定之證據契約，兼有程序法與實體法之雙 重效力，具紛爭自主解決之特性及簡化紛爭處理程序之功能 。倘其內容無礙於公益，且非屬法院依職權應調查之事項， 及不侵害法官對證據評價之自由心證下，並在當事人原有自 由處分之權限內，基於私法上契約自由及訴訟法上辯論主義 與處分權主義之原則，自應承認其效力，以尊重當事人本於 權利主體與程序主體地位合意選擇追求訴訟經濟之程序利益 （最高法院102年度台上字第246號民事判決意旨參照）。經 查： ⒈系爭房屋交屋後，因系爭27樓之浴室浴缸排水管線鬆脫及露 台區花台短牆有裂縫，導致系爭房屋之客廳天平頂、主臥室 浴室平頂等多處滲漏水，德盛公司派員協助系爭27樓屋主重 新安裝按摩浴缸排水管線，及於系爭27樓露台區花台旁設置 排水孔、將花台短磚牆內之花土移除、剷平花台短磚牆內之 地磚後重新施作防水層再行鋪面乙節，有被上訴人提出之施 工照片多張，及上訴人提出之同意書、寶路公司出具之保固 協議書、漏水修繕明細等附卷可稽〔見原審卷㈠第116頁至 第123頁、第140頁、第151頁至第152頁〕。 ⒉本件兩造就系爭房屋之漏水瑕疵事項，於原審合意由土木技 師公會為鑑定〔見原審卷㈠第205頁〕，揆諸上開說明，此 項合意即為調查證據之證據契約，兩造應受其拘束，並承認 該公會因此所為鑑定報告之效力，不得任意翻異。況且土木 技師公會為鑑定土木工程之專業機構，應有相當之公信力， 所為鑑定結果，自堪憑採。依土木技師公會於104年6月12日 、14日會勘後所製作之104年7月20日（104）省土技字第368 7號鑑定報告書（即第1次鑑定報告，隨卷外放）鑑定結論載 稱：「 ⑴玄關前平頂： 玄關前平頂依據滲漏水痕現況研判確曾有滲漏水情形，研 判已存在一段很長時間，惟鑑定時已無滲漏水。滲漏水之 形成原因研判為樓上50號（應為52號之誤繕）27樓相對位 置之浴室防水層施作不良及鑑定標的物平頂樓板施工品質 不良所致（混凝土水密性、裂縫、氣泡、蜂窩、澆置、震 動、養護等不確實）。 ⑵客廳平頂、客廳陽台平頂、臥室平頂及主臥室浴室平頂： 客廳平頂、客廳陽台平頂、臥室平頂及主臥室浴室平頂依 據滲漏水痕現況及現場遺留有修復滲漏水之注射防水膠設 備及膠水痕，研判確曾有滲漏水情形且已存在一段很長時 間，惟鑑定時因樓上50號（應為52號之誤繕）27樓相對位 置之露台防水層正在重新施作，故本區於鑑定時無滲漏水 情形。滲漏水之形成原因研判為樓上50號（應為52號之誤 繕）27樓相對位置之露台防水層施作不良及鑑定標的物平 頂樓板施工品質不良所致（混凝土水密性、裂縫、氣泡、 蜂窩、澆置、震動、養護等不確實）。 ⑶主臥室浴室窗牆及柱： 主臥室浴室窗牆及依據滲漏水痕現況、現場遺留有修復滲 漏水之注射防水膠之設備、膠水痕及6月14日午後雨陣雨 之會勘，鑑定時確有嚴重滲漏水情形。滲漏水之形成原因 研判為窗框外牆防水層施作不良（或未施作）及鑑定標的 物柱混凝土施工品質不良所致（混凝土水密性、裂縫、氣 泡、蜂窩、澆置、震動、養護等不確實）。 ⑷主臥室窗牆： 主臥室窗牆依據油漆剝落、水漬及6月14日午後雷陣雨之 會勘，鑑定時確有嚴重滲漏水情形。滲漏水之形成原因研 判為窗框外牆防水層施作不良（或未施作）及鑑定標的窗 框與外牆間之填縫不實所致。……系爭房屋鑑定時有滲漏 水處（主臥室浴室窗牆及柱、主臥室窗牆）主要受天氣影 響，該滲漏水處如不修復，外觀上會有白華現象……」等 語（見第1次鑑定報告第8頁至第9頁）。 ⒊另鑑定人詹添全於本院證稱：前揭⑴、⑵、⑶、⑷滲漏水處 ，依滲漏水痕判斷，至少滲漏水有7個月以上之時間；其中 ⑶、⑷滲漏水處於104年6月14日鑑定當時確有水滴滴漏，研 判外牆有嚴重裂縫，因而造成水份滲漏至室內。因此，即使 沒有下大雨也會有滲漏的情形等語〔見本院卷㈠第134頁〕 。復經本院於106年2月17日會同兩造及鑑定人詹添全勘驗系 爭房屋是否仍有滲漏水情形，勘驗結果如下：「下列各項 目前均無漏水現象：㈠玄關前平頂。㈡客廳平頂、客廳陽台 平頂、臥室平頂及主臥室浴室平頂。㈢主臥室浴室窗牆及柱 。㈣主臥室窗牆。漏水痕跡：㈠主臥室窗牆部分：⒈窗框 、窗台連接處及窗台下牆壁均有白華現象。主臥室東側牆壁 下方踢腳板上緣有水泥漆粉刷剝落現象。⒉主臥室浴室洗手 台之明鏡有長水痕，鏡台上方除有施打防水針藥劑痕跡外， 目前看不出有漏水痕跡。⒊浴室窗牆上緣有漏水痕跡。⒋浴 室窗上窗簾盒有嚴重漏水痕跡。㈡臥室平頂無漏水現象，有 修補前舊有漏水痕跡，窗台均無漏水痕跡。㈢客廳陽台平頂 目前無漏水現象，有修補前舊有漏水痕跡。㈣客廳平頂目前 無漏水現象，有修補前舊有漏水痕跡。㈤玄關前平頂目前無 漏水現象，有修補前舊有漏水痕跡。」等語，有勘驗程序筆 錄在卷可稽〔見本院卷㈠第155頁正、背頁〕。嗣經本院再 次囑託土木技師公會鑑定，依土木技師公會於106年5月12日 、16日會勘後所製作之106年8月16日（106）省土技字第349 0號鑑定報告書（下稱第2次鑑定報告，隨卷外放）鑑定結論 略謂：系爭房屋之玄關前平頂、客廳平頂、客廳陽台平頂、 臥室平頂及主臥室浴室平頂部分，於本次鑑定時，主臥室浴 室平頂仍有滲漏水現象；主臥室浴室窗牆及柱、主臥室窗牆 部分，滲漏水依舊存在，且相較於第1次鑑定情況，滲漏更 嚴重等語（見第2次鑑定報告第7頁至第8頁）。是被上訴人 辯稱主臥室浴室窗牆及柱、主臥室窗牆係上訴人自行破壞主 臥浴室窗框防水膠所造成云云，委無可採。 ⒋綜上可知，系爭房屋就玄關前平頂、客廳平頂、客廳陽台平 頂、臥室平頂及主臥室浴室平頂部分，於104年6月12日及14 日第1次鑑定時已無滲漏水情形；主臥室浴室窗牆、柱及主 臥室窗牆部分，則有嚴重滲漏水情形。嗣經本院於106年2月 17日勘驗時，玄關前平頂、客廳平頂、客廳陽台平頂、臥室 平頂、主臥室浴室平頂、主臥室浴室窗牆及柱、主臥室窗牆 均已無漏水情形。復經土木技師公會於106年5月12日及16日 為第2次鑑定時，玄關前平頂、客廳平頂、客廳陽台平頂、 臥室平頂亦均已無滲漏水情形，主臥室浴室平頂有滲漏水現 象，主臥室浴室窗牆及柱、主臥室窗牆亦有滲漏水情形，且 滲漏更為嚴重。顯見玄關前平頂、客廳平頂、客廳陽台平頂 、臥室平頂經修復後已無滲漏水情形。至主臥室浴室平頂於 土木技師公會第2次鑑定時雖有滲漏水現象，惟該鑑定報告 亦載稱：第1次鑑定時，系爭房屋樓上即系爭27樓相對位置 之露台防水層重新施作，故鑑定時無滲漏水情形。第2次鑑 定時，發現露台防水層重新施作已有2年多左右，防水層出 現澎共鼓起現象，顯示新作防水層漸失功能，因防水層施作 品質不佳，致106年5月16日會勘時，主臥室浴室平頂有水滴 不斷滲水（見第2次鑑定報告第6頁至第7頁）。可見主臥室 浴室平頂原滲漏水處已經德盛公司派員將系爭27樓露台區花 台短磚牆內之花土移除、剷平花台短磚牆內之地磚後重新施 作防水層而不再有滲漏水情形。又主臥室浴室窗牆、柱及主 臥室窗牆部分，於第1次鑑定時，已有嚴重滲漏水情形；嗣 於第2次鑑定時，仍有滲漏水情形，且較第1次鑑定時更為嚴 重。顯見主臥室浴室窗牆、柱及主臥室窗牆之滲漏水情形， 並未因系爭27樓露台地面重新施作防水層而獲改善。從而， 系爭房屋於交屋後，原發現玄關前平頂、客廳平頂、客廳陽 台平頂、臥室平頂、主臥室浴室平頂、主臥室浴室窗牆及柱 、主臥室窗牆等處之滲漏水，經德盛公司派員進行修復後， 除主臥室浴室窗牆及柱、主臥室窗牆仍有嚴重之滲漏水瑕疵 未獲改善外，其餘玄關前平頂、客廳平頂、客廳陽台平頂、 臥室平頂、主臥室浴室平頂部分均已無滲漏水情形。 ㈡上訴人依民法第179條後段、第359條、第227條第1項規定， 請求被上訴人給付房屋修繕費用1,274,149元（含追加請求 180,844元）、房屋污名價損1,375,000元、另行租屋損害76 3,000元（含追加請求293,740元）及追加請求自105年5月10 日起至清償日止，按月給付35,000元之損害，有無理由？ ⒈房屋修繕費用1,274,149元（含追加請求180,844元）部分： 按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金；但依情形 ，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第 359條定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。 凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價 值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上 應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號民事判例意旨 參照）。又物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任 ，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354 條規定自明；倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣 人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上字第95 1號民事判決意旨參照）。次按因可歸責於債務人之事由， 致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之 規定行使其權利。民法第227條第1項著有明文。所謂不完全 給付，係指債務人雖為給付，然給付之內容、方法並不符合 債務本旨而言（最高法院102年度台上字第182號民事判決意 旨參照）。再按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責 任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後發生，且因可歸責於出 賣人之事由所致者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時 構成不完全給付之債務不履行責任。所謂不完全給付，包含 債務人之給付未依債務本旨，其給付有瑕疵致減少其價值或 效用，而侵害債權人對原本給付所具有之利益，即學說上所 稱之「瑕疵給付」在內。不完全給付，如其瑕疵能補正者， 依民法第227條第1項之規定，債權人得依關於給付遲延之規 定行使其權利（最高法院103年度台上字第196號、第442號 民事判決意旨參照）。本件上訴人主張伊於103年11月11日 透過東森房屋向被上訴人購買系爭房地，於同年12月11日移 轉所有權登記，同年月16日雙方辦理交屋；伊於交屋後始陸 續發現系爭房屋有多處嚴重滲漏水壁癌之瑕疵，並於104年1 月12日以臺北北門郵局營收股第100號存證信函，要求被上 訴人協商修繕系爭房屋漏水瑕疵；復於104年2月16日以大龍 峒郵局第30號存證信函，向被上訴人主張買賣物之瑕疵擔保 責任並請求減少價金等語，並提出前揭2份存證信函為憑〔 見原審卷㈠第88頁至第90頁〕。經查： ⑴證人張守裕於本院證稱：上訴人委託伊承作系爭房屋之裝 潢，故伊曾分別於103年11月15日、同年12月15日至系爭 房屋，第1次去時發現主臥室的矮窗台及客廳的矮窗台有 白華及濕潤的現象，主臥室的牆面也有龜裂及油漆剝落現 象。第2次去時，發現主臥室浴室鏡子有水，打開天花板 維修孔，發現上面有大量滲漏水。後來因滲漏水嚴重，所 以裝潢工程最後未承作等語〔見本院卷㈠第135頁背頁至 第136頁〕。另鑑定人詹添全於本院證稱：玄關前平頂、 客廳平頂、客廳陽台平頂、臥室平頂、主臥室浴室平頂、 主臥室浴室窗牆及柱、主臥室窗牆等滲漏水處，依滲漏水 痕判斷（即第1次鑑定時），至少滲漏水有7個月以上之時 間等語〔見本院卷㈠第134頁〕。顯見前開玄關前平頂等 多處滲漏水之瑕疵，於兩造買賣系爭房地時，即已存在於 系爭房屋。 ⑵玄關前平頂、客廳平頂、客廳陽台平頂、臥室平頂及主臥 室浴室平頂部分： 上訴人雖主張伊於交屋後，發現玄關前平頂、客廳平頂、 客廳陽台平頂、臥室平頂及主臥室浴室平頂有多處滲漏水 之瑕疵云云。惟經德盛公司派員協助系爭27樓屋主重新安 裝按摩浴缸排水管線，及於系爭27樓露台區花台旁設置排 水孔、將花台短磚牆內之花土移除、剷平花台短磚牆內之 地磚後重新施作防水層後，前開多處滲漏水處已無滲漏水 情形，且於土木技師公會分別於104年6月12日及14日為第 1次鑑定時，及本院於106年2月17日至現場勘驗時，系爭 房屋之上揭多處滲漏水處確已無滲漏水情形乙節，已如前 述。則玄關前平頂、客廳平頂、客廳陽台平頂、臥室平頂 及主臥室浴室平頂之滲漏水既已經修補，上訴人主張被上 訴人就玄關前平頂、客廳平頂、客廳陽台平頂、臥室平頂 及主臥室浴室平頂之滲漏水部分應負物之瑕疵擔保責任， 請求減少該部分之價金，及依債務不履行之規定，請求該 部分修復費用之損害云云，尚乏依據。至主臥室浴室平頂 於土木技師公會第2次鑑定時雖有滲漏水現象，惟該滲漏 水係因露台防水層重新施作已有2年多左右，且因施作品 質不佳，致防水層出現澎共鼓起現象，漸失防水功能（見 第2次鑑定報告第6頁至第7頁），此係兩造交屋並經修補 ，經過2年多後，始行發生之瑕疵，自非被上訴人應負物 之瑕疵擔保責任範疇。是上訴人主張被上訴人就此部分應 負物之瑕疵擔保責任及債務不履行之損害賠償責任云云， 亦屬無據。 ⑶主臥室浴室窗牆及柱、主臥室窗牆部分： 主臥室浴室窗牆及柱、主臥室窗牆之滲漏水瑕疵於兩造交 屋時即已存在，雖經德盛公司派員修補，惟迄至土木技師 公會為第2次鑑定時，該滲漏水瑕疵仍然存在之情，業如 前所述。則上訴人請求減少該部分瑕疵之價金，尚屬有據 。經土木技師公會派員鑑定主臥室浴室窗牆及柱、主臥室 窗牆滲漏水瑕疵之修復費用估算如下（見第2次鑑定報告 第11頁至第12頁）： ①主臥室浴室窗牆、柱部分： a.拆除原有裝修表層6,400元 b.滲水縫、蜂窩等Epoxy填補38,400元 c.主臥浴室壁面粉光38,500元 d.外牆及柱防水處理80,000元 e.外,牆壁面面材復原19,200元 f.主臥浴室壁面壁磚貼附6,500元 g.主臥浴室明鏡裝設7,500元 h.大工17,500元 i.小工14,700元 合計：228,700元 ②主臥室窗牆部分： a.窗台邊石板拆除（氣密窗框旁）及安裝10,000元 b.窗框外部防水施作114,000元 c.外牆壁面面材復原22,800元 d.窗台邊磁磚拆除及貼附4,950元 e.窗台收邊速立康（SILICON）1,224元 f.牆刷水泥漆一底二度1,900元 g.大工17,500元 h.小工14,700元 合計：187,074元 ③其他費用： a.外牆鷹架架設158,080元 b.廢料清理及運什費20,789元〔計算式：（228,700＋ 187 ,074）×5％＝20,789，小數點以下四捨五入〕 c.其他費用24,946元〔計算式：（228,700＋187,074） ×6％＝24,946，小數點以下四捨五入〕 d.安全衛生管理費4,158元〔計算式：（228,700＋187, 074）×1％＝4,158，小數點以下四捨五入〕 e.利潤、稅捐及管理費（內含加值型營業稅）62,366元 〔計算式：（228,700＋187,074）×15％＝62,366， 小數點以下四捨五入〕 合計：270,339元 ④以上共計686,113元（計算式：228,700＋187,074＋270 ,339＝686,113）。 ⑷從而，上訴人依民法第359條規定，請求減少買賣價金686 ,113元為有理由，逾此部分請求，則為無理由。又本院既 認上訴人此部分之請求為有理由，則關於上訴人另依第22 7條第1項債務不履行規定為請求部分，即無再加論究必要 ，附此敘明。 ⒉另行租屋損害763,000元（含追加請求293,740元），及追加 請求自105年5月10日起至清償日止，按月給付35,000元之損 害部分： 查，上訴人於交屋後發現系爭房屋之主臥室浴室窗牆及柱、 主臥室窗牆有嚴重滲漏水情形，即於104年1月12日寄發臺北 北門郵局第100號存證信函予被上訴人，要求被上訴人協商 修繕系爭房屋漏水瑕疵；復於104年2月16日寄發大龍峒郵局 第30號存證信函予被上訴人，向被上訴人主張買賣物之瑕疵 擔保責任，並請求減少價金等情，有上開存證信函影本2份 在卷可憑〔見原審卷㈠第88頁至第90頁〕，並為兩造所不爭 執〔見前開兩造不爭執事項之㈡、㈢〕。又系爭房屋之主 臥室浴室窗牆及柱、主臥室窗牆之滲漏水瑕疵，雖經德盛公 司派員修補，惟迄至土木技師公會為第2次鑑定時，該滲漏 水瑕疵仍然存在乙節，復如上所述。則系爭房屋主臥室浴室 窗牆及柱、主臥室窗牆之滲漏水瑕疵迄今仍未能完全修補， 顯係可歸責於被上訴人。次查，系爭房屋滲漏水之修復時間 至少需4個月以上之情，有第2次鑑定報告在卷可按（見第2 次鑑定報告第13頁）。又上訴人主張伊於系爭房屋修復期間 因無法居住，而須另行在外租屋，每月租金為21,000元之情 ，已據其於原審提出房屋租賃契約書影本1份為證〔見原審 卷㈠第93頁至第97頁〕，被上訴人對前揭房屋租賃契約書之 形式真正並不爭執〔見原審卷㈠第204頁背頁〕。依該房屋 租賃契約書所載，租賃期間為103年8月13日至104年7月13日 。上訴人於本院雖另主張伊另行在外租屋，每月租金為35,0 00元云云，並提出租賃期間自106年10月12日起至107年10月 12日止之房屋租賃契約書影本1份為憑〔見本院卷㈡第218頁 至第224頁〕。惟系爭房屋之前揭滲漏水瑕疵，於土木技師 公會第1次鑑定後，縱被上訴人經上訴人前開2次催告後仍不 修復，上訴人亦得自行修復，並向被上訴人請求減少買賣價 金或修復費用之損害賠償，而非延宕迄今仍未修復。是計算 上訴人於系爭房屋修復期間因無法居住，而須另行在外租屋 之每月租金，自應以上訴人於103年8月13日至104年7月13日 之租金每月21,000元為準，而非106年10月12日起至107年10 月12日止之租金每月35,000元。則上訴人依民法第227條第1 項規定，得請求系爭房屋修復期間因無法居住，而須另行在 外租屋之租金損害為4個月。是上訴人起訴請求被上訴人給 付3個月之租金損害63,000元（計算式：21,000×3＝63,000 ），及於本院追加請求1個月之租金損害21,000元，為有理 由，逾前開範圍之請求，則為無理由。 ⒊房屋污名價損1,375,000元部分： 本件上訴人雖主張系爭房屋滲漏水縱經修繕，仍將受有污名 化價值減損云云。然系爭房屋滲漏水之瑕疵經修繕後，已回 復至合於正常使用狀態，應無再減損系爭房屋效用或價值。 且本件經囑託社團法人台北市不動產估價師公會鑑定結果， 亦認為系爭房屋經修繕完畢確認不會漏水再行出售時，並不 會造成市場價值減損，此亦有朝華不動產估價師事務所不動 產估價報告書在卷可參（見該份鑑定報告書第4頁、第50頁 至第51頁）。另鑑定人劉乾華於本院證稱：如果買方於現場 看屋時發現房屋有漏水現象，在跟屋主洽談價格時，會把日 後可能會修繕所需費用及心理因素之減損，自價格中扣除而 降低買賣成交價格。但房屋漏水瑕疵經修繕完畢確認不會漏 水後，屋主再行出售時，則不會造成房屋市價減損等語〔見 本院卷㈠第132頁正、背頁〕。是上訴人主張系爭房屋滲漏 水縱經修繕，仍將受有污名化價值減損，依民法第227條第1 項規定，請求被上訴人賠償房屋污名價損1,375,000元云云 ，尚乏依據。 ⒋上訴人另依民法179條後段規定為本件請求部分： 復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，應返還亦同 。民法第179條有明文規定。不當得利返還請求權，須以當 事人間之財產損益變動，即一方受財產上之利益，致他方受 財產上之損害，無法律上之原因，為其成立要件；而一方基 於他方之給付受有利益，是否「致」他方受損害，應取決於 當事人間是否存有給付目的及給付關係而定（最高法院102 年度台上字第1855號民事判決意旨參照）。又不當得利，須 以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其成立要件， 倘一方受有利益係有法律上之原因，縱他方因此受有損害， 亦不構成不當得利（最高法院98年度台上字第1500號民事判 決意旨參照）。本件上訴人復主張伊於103年12月16日與被 上訴人辦理交付系爭房屋後，始陸續發現系爭房屋有多處嚴 重滲漏水壁癌之瑕疵，爰依民法第179條後段規定，請求被 上訴人返還伊所受之前述損害云云。然上訴人主張前揭所受 各損害均係因系爭房屋滲漏水之瑕疵，致其受有之損害，並 非被上訴人因此所受之利益。且被上訴人受有上訴人交付系 爭房地買賣價金之利益，係上訴人基於系爭契約所為之給付 ，並非其欠缺給付之目的。縱認上訴人確實受有其所主張之 損害，然兩造既存有系爭契約之給付目的及給付關係，則被 上訴人因上訴人之給付受有利益，尚難謂即致上訴人受有前 述之損害。是上訴人主張依不當得利法律關係，請求被上訴 人應賠償其房屋修繕費用1,274,149元（含追加請求180,844 元）、房屋污名價損1,375,000元、另行租屋損害763,000元 （含追加請求293,740元）及追加請求自105年5月10日起至 清償日止，按月給付35,000元之損害云云，核屬無據，不應 准許。 六、綜上所述，上訴人依民法第227條第1項、第359條之規定， 請求被上訴人給付749,113元（計算式：686,113＋63,000＝ 749,113），及自起訴狀繕本送達翌日即104年4月2日〔繕本 於104年4月1日送達被上訴人-見原審卷㈠第102頁之送達證 書〕起至清償日止，按週年利率5％計算之利息部分，為有 理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。 從而，原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有 未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為 有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至上開不應 准許部分，原審為上訴人敗訴之判決（除追加部分外），並 駁回此部分假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原 判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分 之上訴。另上訴人追加請求被上訴人應另給付另行租屋損害 21,000元，及自106年10月16日〔上訴人未提出106年10月11 日上訴理由㈤狀送達被上訴人之證明，惟被上訴人至遲於10 6年10月16日準備程序期日前即應已知悉上訴人前述所為追 加，故此部分遲延利息應自106年10月16日起算〕起至清償 日止，按週年利率5％計算之利息部分，為有理由，應予准 許；其餘追加部分則為無理由，併予駁回。又本院判命給付 部分未逾150萬元，一經本院判決即告確定，無假執行之必 要，故就本院判命給付部分，兩造陳明願供擔保宣告准免假 執行部分未併為准免之諭知，亦無廢棄原判決此部分駁回之 諭知後再另為駁回諭知之必要，併此敘明。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為一部有理由、一部無理 由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決 如主文。 中 華 民 國 107 年 5 月 15 日 民事第十庭 審判長法 官 黃嘉烈 法 官 林鳳珠 法 官 高明德 正本係照原本作成。 被上訴人就敗訴部分不得上訴。 上訴人就敗訴部分如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院 提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向 本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應 提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者 ，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第 466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本 。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 5 月 15 日 書記官 郭彥琪 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。