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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 105年度上字第1432號 上　訴　人　丁洋機 訴訟代理人　王信凱律師 　　　　　　蔡崧翰律師 被　上訴人　王成樂 訴訟代理人　李立普律師 　　　　　　喬心怡律師 上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，上訴人對於中華民 國105年8月31日臺灣臺北地方法院104年度訴字第4304號第一審 判決提起上訴，本院於105年12月13日言詞辯論終結，判決如下 ： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張：被上訴人於民國101年6月22日向訴外人保強建 設開發股份有限公司（下稱保強公司）購買「臺大OPUS ONE 」案新建工程之B1棟19樓房屋1戶、地下2層編號203號、204 號、地下5層編號65號之停車位及上開房屋、停車位所坐落 土地（以下合稱系爭預售房地），訂有土地預定買賣契約書 及房屋預定買賣契約書（以下合稱系爭預定買賣契約），土 地及房屋之價金分別為新臺幣（下同）7,950萬元、2,650萬 元，合計總價1億600萬元。嗣伊委任訴外人王禹雯代理伊於 101年11月11日與被上訴人簽立預售房屋權利讓售契約書（ 下稱系爭讓售契約），由被上訴人將系爭預售房地之相關權 利讓與伊，約定轉售價額按上開房屋坪數以每坪160萬元計 價。經被上訴人告知並保證上開房屋之實際權利坪數69.13 坪，加計3個停車位（共1,000萬元）等相關費用，總價為1 億2,047萬元，伊已全數給付被上訴人，並由伊與保強公司 換約完成權利讓渡。嗣伊發現上開房屋之實際總坪數僅66.4 4坪，與系爭讓售契約及兩造約定之實際權利坪數相差2.69 坪，始悉被上訴人將依行政院消費者保護處所公告「預售屋 買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第7條所明定應不 予計價之雨遮，計入讓售之總坪數，超收2.69坪之價金430 萬4,000元【160萬元×（69.13坪－66.44坪）＝430萬4,000 元】。被上訴人係按其所宣稱上開房屋之實際權利坪數69.1 3坪計價讓售權利予伊，短少之2.69坪權利並不存在，且係 因可歸責於被上訴人之情事致其給付悖離系爭讓售契約之債 之本旨，自應對伊負權利瑕疵擔保及不完全給付責任，賠償 伊損害430萬4,000元。爰依民法第350條、第353條、第227 條第1項、第226條第1項規定，請求：㈠被上訴人應給付上 訴人430萬4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即104年11月6 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡願供 擔保，請准宣告假執行。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人 不服，提起上訴，除補稱：給付行為與標的物瑕疵屬二事， 原審未予辨明，徒依常情遽採證人陳喻旻對伊不利之證述， 且未考量不動產交易實務與經驗法則乃按總坪數乘以每坪單 價定買賣總價，認事用法違誤云云外，其上訴聲明為：㈠原 判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人430萬4,000元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算 之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。 二、被上訴人則以：伊於簽立系爭讓售契約前，即已提供系爭預 定買賣契約（除價金部分遮隱）予上訴人之代理人王禹雯閱 覽，因系爭讓售契約附圖有標示雨遮，契約本文未記載雨遮 坪數，伊於議價時已提出分坪表，並說明：上開房屋含雨遮 權狀為69餘坪，無雨遮為66餘坪，如不含雨遮，每坪單價較 高，總價相同，雖預售屋之雨遮不能計價，實際上雨遮面積 有登記，每坪單價即視含雨遮或不含雨遮之方式計價。況王 禹雯已購買「臺大OPUS ONE」案新建工程另棟房屋，應知上 開房屋之附屬建物包含陽台及雨遮。伊已善盡告知義務，並 無隱匿系爭預售房地之面積及建物項目。兩造間之交易非屬 預售屋買賣，且與定型化契約無關，伊亦非該預售屋買賣契 約書範本規範之義務人。上訴人已與保強公司完成換約，伊 已全部履約完畢，伊對保強公司享有之債權有效存在未消滅 ，無任何妨害債權行使之障礙，伊讓售系爭預售房地之權利 並無瑕疵，無權利瑕疵擔保責任可言。另民法債編買賣瑕疵 擔保之規定既優先適用於債編通則，關於債務不履行之規定 定有短期時效，自應優先適用，上訴人不得依不完全給付之 規定請求伊賠償損害等語，資為抗辯，並答辯聲明：上訴駁 回，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。 三、兩造不爭執之事項（本院卷第28頁背面）： ㈠被上訴人於101年6月22日向保強公司購買系爭預售房地，訂 有系爭預定買賣契約書，土地及房屋之價金分別為7,950萬 元、2,650萬元，合計總價1億600萬元。 ㈡上訴人委任王禹雯代理上訴人於101年11月11日與被上訴人 簽立系爭讓售契約，約定由上訴人給付價金1億2,047萬元予 被上訴人，被上訴人則將其系爭預售房地之相關權利讓與上 訴人。 ㈢上訴人已給付上開價金予被上訴人，並與保強公司換約及完 成權利讓渡。 四、上訴人主張被上訴人未告知所讓售系爭預售房地權利有關計 價之房屋總坪數，係包含依預售屋買賣定型化契約應記載及 不得記載事項明定不應計價之雨遮面積，致超收2.69坪之價 金430萬4,000元，依權利瑕疵擔保及不完全給付之法律關係 ，被上訴人應賠償上訴人所受每坪以160萬元計算之價金損 失430萬4,000元云云，為被上訴人所否認，並以上開情詞置 辯。是本件應審酌：上訴人依權利瑕疵擔保或不完全給付規 定，請求被上訴人給付430萬4,000元，有無理由？ 五、本院得心證之理由： ㈠經查，兩造就由被上訴人讓售予上訴人之系爭預售房地權利 範圍，已於系爭讓售契約前言訂明：「現因賣方（即被上訴 人，下同）願將前於民國101年6月22日向保強建設開發股份 有限公司承購坐落臺北市○○區○○段○○段地號10-7等36 筆土地及地上所興建之臺大OPUS ONE第B1棟19樓房屋一戶， 及地下二層編號203,204號停車位、地下五層編號65號停車 位及其土地應有持分讓售予甲方（即上訴人）（詳如賣方與 向保強建設開發股份有限公司所簽訂的土地及房屋預定買賣 契約書）……」明確，有系爭讓售契約可稽（原審卷第33頁 ）。又上訴人已與保強公司換約及完成權利讓渡之事實，復 為其所不爭執，已如上述。可見被上訴人已將其對保強公司 就系爭預售房地所享有如其與保強公司所簽訂系爭預定買賣 契約書所載之權利，全數移轉予上訴人。而保強公司亦未否 認上訴人擁有該權利，難謂被上訴人所讓售予上訴人之系爭 預售房地相關權利有何瑕疵。上訴人請求被上訴人負權利瑕 疵擔保責任云云，即屬無據。 ㈡次查，上訴人所舉證人王禹雯雖結證：伊全程參與兩造就系 爭預售房地相關權利移轉之過程，前此半年之預售時期，伊 向保強公司買受同社區A棟7樓，每坪單價135萬元至140萬元 間，含2個車位。經由伊認識近十年之永慶房屋仲介股份有 限公司員工陳喻旻處得知被上訴人有意以每坪160萬元轉讓 系爭預售房地，3個車位1,000萬元，如此高單價不可能不用 坪數計算。被上訴人聲稱房屋面積為69餘坪，車位不算入坪 數，扣除車位後餘款攤在坪數計算。被上訴人未提及雨遮， 亦未將雨遮算入69.13坪等語（原審卷第195頁背面-197頁背 面）。惟由其另證述：被上訴人於議價時有將系爭預定買賣 契約書放在桌上，但伊未閱覽，因為向保強公司購買之合約 均相同，且買方無法更改合約之條款。議價時被上訴人向伊 表示房屋坪數，未說明個別項目，伊未詢問移轉之面積有無 包括房屋雨遮，若未再轉讓，即不會發現被上訴人將雨遮計 入坪數等語（原審卷第196頁背面-第197頁背面）；再衡諸 一般社會交易常情，若兩造確係以房屋之總坪數按每坪單價 加計停車位之方式為權利讓售價格之議定，則房屋坪數即為 兩造約定之重點，且系爭預售房地轉讓金額高達億元，證人 王禹雯應會就房屋總坪數是否與被上訴人或仲介所宣稱者相 符，及該坪數之個別使用項目為何等節為確認。證人王禹雯 上開所述其於議約時未核對被上訴人所提出之系爭預定買賣 契約書所載坪數是否與被上訴人或仲介所稱之坪數相符，實 與常情有悖，其所證述兩造就系爭預售房地除停車位以外部 分，係以具體坪數按每坪單價160萬元計算之方式議定成交 金額云云，難信為真。 ㈢復查，被上訴人抗辯其於議價時已提出上開房屋之分坪表乙 情，業據證人即仲介系爭預售房地權利移轉之陳喻旻結證： 被上訴人於議價時有提出分坪表，伊曾見過等語（原審卷第 215頁背面、217頁背面），核與被上訴人所結證：陳喻旻偕 同王禹雯在伊住處議價二、三次，第一時間伊即出示分坪表 予王禹雯，因伊與保強公司之系爭預定買賣契約書附圖有雨 遮標示，而系爭讓售契約未標示雨遮坪數，伊始主動出示分 坪表等情（原審卷第216頁），大致相符。證人王禹雯就此 雖稱：議價時被上訴人未提供分坪表，伊亦未見過該資料云 云（原審卷第197頁），然衡酌證人王禹雯於議價時既未閱 覽系爭預定買賣契約書，則其所稱未見過分坪表云云，是否 係因被上訴人未提出，抑或可歸責於王禹雯之事由致未閱覽 ，即非可疑，其所為被上訴人未於議價時提出分坪表之證述 ，難以採信。 ㈣再查，被上訴人所提出之分坪表已臚列系爭預售房地之主建 物、陽台、雨遮、共有部分等個別使用項目之面積，並有「 銷售總面積（扣除雨遮）」及「權狀總面積（含雨遮）」兩 欄，有分坪表可憑（原審卷第54頁），則王禹雯應可提供使 上訴人獲悉系爭預售房地有無加計雨遮之面積各為何，以利 其評估。況系爭讓售契約並未就被上訴人所讓售系爭預售房 地權利之坪數為具體記載，僅泛載「詳如賣方與向保強建設 開發股份有限公司所簽訂的土地及房屋預定買賣契約書」， 益徵被上訴人所結證：系爭預售房地係預售屋，政府有規定 包含與不含雨遮之坪數，建商在契約有標示雨遮，伊恐日後 滋生爭議，即向建商索取建築藍圖及分坪表，其上標示不含 雨遮為66餘坪，含雨遮為69餘坪，伊已向王禹雯敘明，如不 含雨遮每坪單價會較高，如依所有權狀登記含雨遮，單價會 稍低，即以系爭讓售契約書所載總價為準，最後算出來總價 均相同，一般以所有權狀計算買賣總價係因實價登錄均如此 ，否則伊不會提出分坪表及建築藍圖等語（原審卷第215頁 背面-216頁背面），較堪採信。 六、綜上所述，被上訴人已依約將系爭預售房地之相關權利移轉 予上訴人，且保強公司並未否認上訴人之權利並已完成換約 。而被上訴人於議價過程中，亦已提出分坪表供上訴人之代 理人王禹雯閱覽，並無上訴人所指未盡告知義務即將雨遮面 積納入系爭預售房地之讓售面積而為計價，致系爭預售房地 讓售面積較約定為少所生之權利瑕疵，且依卷內現有事證， 並無任何可歸責被上訴人之事由。上訴人復未能舉證證明其 所主張兩造係約定按不含雨遮之房屋總面積每坪160萬元計 算讓售總價之主張為真實，其依民法第350條、第353條、第 227條第1項、第226條第1項規定，請求被上訴人賠償其所受 溢付2.69坪而每坪以160萬元計算之價金損失430萬4,000元 ，及自起訴狀繕本送達翌日即104年11月6日起至清償日止， 按週年利率百分之五計算之利息，洵屬無據，不應准許。從 而，原審所為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請， 核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由 ，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所舉證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐 一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 12 月 27 日 民事第十三庭 審判長法 官 吳麗惠 法 官 林純如 法 官 王麗莉 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 12 月 27 日 書記官 余姿慧 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。