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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 105年度上字第1659號 上　訴　人　臺聘股份有限公司 法定代理人　李張月雲 訴訟代理人　吳家輝律師 上　訴　人　荃溢工業有限公司 法定代理人　吳大樹 上　訴　人　蔡美玉 　　　　　　吳昇峯 共　　　同 訴訟代理人　林東乾律師 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國105 年10 月11日臺灣士林地方法院103 年度重訴字第286 號第一審判決分 別提起上訴，本院於106 年11月21日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於命蔡美玉連帶給付部分，及該部分假執行之聲請，暨 訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。 上開廢棄部分，臺聘股份有限公司在第一審之訴及假執行之聲請 均駁回。 臺聘股份有限公司、荃溢工業有限公司及吳昇峯之上訴均駁回。 第一審訴訟費用（除確定部分外）由臺聘股份有限公司負擔十分 之四，其餘由荃溢工業有限公司、吳昇峯連帶負擔；第二審訴訟 費用，關於臺聘股份有限公司上訴部分由臺聘股份有限公司負擔 ，其餘上訴人上訴部分由荃溢工業有限公司、吳昇峯連帶負擔。 事實及理由 一、本件上訴人即被上訴人臺聘股份有限公司（下稱臺聘公司） 主張： ㈠伊為坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地，暨其上建號40 7 號建物即門牌號碼為新北市○○區○○○路○○○ 號房屋（ 下稱系爭房地）之所有權人。伊因買賣關係繼受訴外人葉芳 麟及詹秀尾與被上訴人即上訴人荃溢工業有限公司（下稱荃 溢公司）就系爭房地之租賃契約（下稱系爭租約）。系爭租 約第6 條約定：「乙方（即荃溢公司）於租期屆滿時，除經 甲方（即臺聘公司）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠 心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利， 如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金 5 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（ 即被上訴人即上訴人吳昇峯，下稱吳昇峯），決無異議。」 ，並約定：「註：房屋水泥結構，如須打掉修改，除經屋主 同意外，搬遷時亦須復原」、「註：水泥部分更改，絕不能 影響房屋安全結構。」又被上訴人即上訴人蔡美玉（下稱蔡 美玉，與荃溢公司、吳昇峯合稱荃溢公司等3 人）及吳昇峯 另立乙份切結保證書，載明：「茲因本人蔡美玉、吳昇峯向 屋主葉芳麟、詹秀尾承租坐落於北縣○○市○○○路○○○號1 -3樓房地乙戶，因所做電鍍行業具有腐蝕性，及所須用之水 塔有重量可能過重，影響安全結構之危險，故特此切結保證 ，日後房屋如有損害或任何問題，概由承租方，即切結保證 人全權負責修護賠償。」 ㈡然荃溢公司於102 年5 月至10月間欲終止系爭租約，伊屢與 荃溢公司協商，要求荃溢公司會同伊檢測確定是否有違反土 壤及地下水污染整治法及結構安全，並曾發函告知荃溢公司 ，詎荃溢公司置之不理，自行找其他廠商整治，伊直至103 年2 月19日、20日經換鎖始取回系爭房地。嗣於103 年7 月 9 日荃溢公司經新北市政府環境保護局（下稱新北市政府環 保局）認定為系爭房地之污染行為人，顯見系爭房地未回復 原狀，伊自得向荃溢公司等3 人請求損害賠償及支付回復原 狀所必要之費用以代回復原狀。伊因委由訴外人東典環安科 技股份有限公司（下稱東典公司）進行整治污染工作，支出 新台幣（下同）453 萬6000元，並為荃溢公司繳付系爭房地 102年11月、12月之電費7萬2031元，又依系爭租約第6 條約 定，荃溢公司如不即時遷讓交還房屋時，伊得每月向荃溢公 司請求按租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，則伊請求荃 溢公司等3人連帶給付2倍違約金11萬2000元。爰依租賃契約 、保證契約、民法第432條第1項、土壤及地下水污染整治法 第20條、侵權行為法律關係，提起本件訴訟，請求判命：⑴ 荃溢公司等3人應連帶給付453萬6000元，及自起訴狀繕本送 達之翌日（即103年7月31日）起算之法定遲延利息；⑵荃溢 公司應給付7 萬2031元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法 定遲延利息；⑶荃溢公司、吳昇峯應自103 年1月1日起至新 北市政府環保局公告解除系爭房地所在場址為土壤污染控制 場址及土壤污染管制區之日止，按月連帶給付11萬2000元， ⑷願供擔保，請准宣告假執行等語（未繫屬本院部分，不另 贅述）。 二、荃溢公司等3人則辯以： ㈠荃溢公司曾於102 年8 月委託訴外人承泰昌環保工程有限公 司（下稱承泰昌公司）檢測系爭房地土壤，承泰昌公司另委 由東典公司做成檢測報告，檢測報告雖顯示系爭房地之土壤 有超過污染管制標準之情事，惟荃溢公司因東典公司報價過 高，乃委託訴外人環弘環境股份有限公司（下稱環弘公司） 處理，並已處理完畢，且訴外人富聯工程顧問股份有限公司 （下稱富聯公司）之環境工程技師劉暐廷出具「土壤污染評 估調查及檢測資料」送新北市政府環保局審查後，原則同意 通過，故荃溢公司通知臺聘公司受領系爭房地前已依約回復 原狀。嗣雖因臺聘公司要求新北市政府環保局派員檢查，致 新北市政府環保局又認荃溢公司為污染行為人，惟其認定與 前次審查通過之函文相違背，且民事案件與行政機關認定之 證據不完全一致，法院不必受行政機關認定拘束。又荃溢公 司亦已於租約屆滿前通知臺聘公司點收系爭租賃房屋，而臺 聘公司於102 年12月31日時並未到場點交，拒絕受領，遲至 103年2月19日、20日始換鎖才占有系爭房地，故系爭土地雖 有銅金屬含量超過管制標準與荃溢公司無涉。 ㈡荃溢公司既然已將系爭房地交還臺聘公司，臺聘公司自不得 將無法出租系爭房地之租金損害及自行使用電費要求荃溢公 司等3人連帶負擔，亦不得依系爭租約第6條之約定，請求荃 溢公司等3 人給付不及時搬出之懲罰性違約金。至於荃溢公 司是否未依約回復原狀，致使臺聘公司受有損害，係荃溢公 司應否給付臺聘公司回復原狀所需之污染整治費用問題，縱 令荃溢公司未將系爭房地全部回復原狀，系爭房地僅有測檢 表編號S08-3之銅金屬超過土壤污染管制標準，荃溢公司等3 人僅需負擔該部分之回復原狀及損害賠償之責，無庸給付違 約金，且臺聘公司與有過失，並應減輕荃溢公司等3 人之賠 償金額，爰請求駁回臺聘公司之訴，並陳明如受不利判決， 願供擔保，請准免予假執行等語。 三、原審判命：㈠荃溢公司等3 人應連帶給付258 萬7382元，及 自103 年7 月31日起算之法定遲延利息，㈡荃溢公司應給付 7 萬2031元，及自103 年7 月31日起算之法定遲延利息，㈢ 荃溢公司、吳昇峯應自103 年1 月1 日起，至新北市政府環 保局公告解除系爭房地所在場址為土壤污染控制場址及土壤 污染管制區之日止，按月連帶給付違約金5 萬6000元；並駁 回臺聘公司其餘之訴。臺聘公司就其敗訴部分，關於駁回復 原狀及違約金部分不服，而上訴聲明：㈠原判決關於駁回臺 聘公司後開第二項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，⑴荃溢 公司等3人應再連帶給付194萬8618元，及自103年7月31日起 算之法定遲延利息。⑵荃溢公司、吳昇峯應自103 年1月1日 起，至新北市政府環保局公告解除系爭房地所在場址為土壤 污染控制場址及土壤污染管制區之日止，再按月連帶給付5 萬6000元（臺聘公司就原審判決其餘敗訴部分，未據聲明不 服，已告確定）。荃溢公司等3 人則答辯聲明：上訴駁回。 荃溢公司等3 人就其敗訴部分不服，上訴聲明：㈠原判決不 利於荃溢公司等3 人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，臺聘公司 在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。臺聘公司則答辯聲明 ：上訴駁回。 四、兩造不爭執之事項： ㈠荃溢公司於92年11月10日，邀同吳昇峯為連帶保證人，與葉 芳麟、詹秀尾就系爭房地訂立系爭租約，於系爭租約前言記 載：「立房屋租賃契約出租人詹秀尾、葉芳麟（以下簡稱為 甲方）承租人荃溢公司（以下簡稱為乙方）蔡美玉乙方連帶 連帶保證人吳昇峯（以下簡稱為丙方）茲經雙方協議訂立房 屋租賃契約條件列明於左」等字，約定每月租金5 萬元，租 賃期間自93年1月1日起至102 年12月31日止，並由荃溢公司 、吳昇峯於系爭租約簽章，另於同日簽訂附註條款，約定： 「㈣屋內如牆壁、門板、地磚等之部分，如有人為污損、釘 孔、破洞之情況，概由乙方負責更新修復，如乙方藉故拖延 ，甲方可逕自從押金扣除，乙方絕無異議」、「㈥租約期滿 ，若甲方未同意續約，乙方要按時搬離，若乙方藉故拖延， 則甲方可在期滿7 日後，不須任何書面知，即可自由進出屋 內，將乙方所有之物品，依廢棄物全部清除，乙方絕無異議 ，並自願放棄先訴抗辯權。」另於系爭租約加註：「租金每 兩年，調整3%」。迄至101年1月止共計調整4次，於102年12 月31日租約屆滿時每月租金已調整為5 萬6000元（見原審卷 一第17至20頁、第82頁）。 ㈡系爭租約第6 條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意 繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方 ，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時 ，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了 之日止，乙方及連帶保證人丙方（即吳昇峯），決無異議」 。 ㈢系爭租約第11條約定：「乙方應以善良管理人之注意使用房 屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房 屋毀損，應負損害賠償之責。」第13條約定：「乙方如有違 背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時丙方應連帶負賠償 損害責任並願拋棄先訴抗辯權。」並另於系爭租約加註「房 屋水泥結構，如須打掉修改，除經屋主同意外，搬遷時亦須 復原。」、「水泥部分更改，絕不能影響房屋安全結構。」 蔡美玉、吳昇峯於92年12月30日簽立切結保證書（下稱系爭 切結保證書），記載「茲因本人蔡美玉、吳昇峯向屋主葉芳 麟、詹秀尾承租座落於北縣○○市○○○路○○○號1-3樓房地 乙戶，因所做電鍍行業具有腐蝕性，及所須用之水塔有重量 可能過重，影響安全結構之危險，故特此切結保證，日後房 屋如有損壞或任何問題，概由承租方即切結保證人全權負責 修護賠償。」（見原審卷一第81頁） ㈣臺聘公司於100 年3 月22日以買賣原因，登記為系爭房地之 所有權人，並繼受荃溢公司與葉芳麟、詹秀尾之系爭租約（ 見原審卷一第13至16頁、第24頁）。 ㈤臺聘公司代荃溢公司繳付系爭房地102 年11月、12月之電費 7 萬2031元，荃溢公司尚未給付予臺聘公司（見原審卷一第 45至53頁）。 ㈥荃溢公司於102 年12月以律師函通知臺聘公司，訂於102 年 12月31日下午2 時，至新北市○○區○○○路○○○ 號1-3 樓 點交歸還系爭房地（見原審卷一第109 頁）。臺聘公司陳稱 於103 年2 月19日及同年月20日更換系爭房屋之門鎖（見原 審卷二第17、74頁）。 ㈦新北市政府環保局於103 年7月9日函知荃溢公司所在（即新 北市○○區○○段○○○ ○號）土地將公告為土壤污染控制場 址，並劃定為土壤污染管制區，請臺聘公司、荃溢公司於文 到後7 日內提出陳述意見，說明欄記載：「旨揭土地經本局 於103年5月29日調查發現，土壤中重金屬最高濃度為銅6,36 0毫克/公斤，已超過土壤污染管制標準（土壤污染管制標準 ：銅400毫克/公斤）。……污染來源事證明確，故貴公司（ 荃溢公司）即為旨揭場址土地污染行為人。」（見原審卷一 第83頁）。新北市政府環保局並於103年8月29日以北環水字 第0000000000號公告，荃溢公司所在之土地為土壤污染控制 場址，並劃定為土壤污染管制區（如附圖）（見原審卷二第 87頁）。 ㈧新北市政府環保局於103 年5 月29日測得系爭土地土壤中重 金屬最高濃度為銅6360毫克/ 公斤之地點，乃位於土壤查證 採樣位置圖（套繪荃溢公司配置圖）之S08 （見原審卷一第 85頁、原審卷三第87頁陳必祥證言）。 ㈨新北市政府環保局公告系爭房地所在場址於105 年10月29日 解除土壤污染管制區之列管（見本院卷第147、153頁）。 五、本院判斷：臺聘公司主張荃溢公司於承租系爭房地期間造成 銅及鎳等污染，致系爭房地所在場址經新北市政府環保局公 告為土壤污染控制場址及土壤污染管制區，其為解除污染管 制，支出整治費用453 萬6000元，且為荃溢公司代墊102 年 11月與12月份之電費7 萬2031元，又荃溢公司自103 年1 月 1 日起至系爭房地所在場址經解除污染管制之日止，未將系 爭房地回復原狀，且未遷讓交還，自應按月給付租金2 倍計 算之違約金，而蔡美玉與吳昇峯為連帶保證人，亦應與荃溢 公司負連帶賠償責任等語。惟為荃溢公司等3 人所否認，並 以前詞置辯。經查： ㈠臺聘公司主張系爭房地於荃溢公司承租期間造成銅及鎳等污 染，且於租期屆滿返還系爭房地時未回復原狀部分： ⒈經查臺聘公司主張系爭房地因於荃溢公司租賃期間造成銅及 鎳等污染，且經新北市政府環保局於103 年7月9日認定荃溢 公司為系爭房地之污染行為人，迨至105 年10月29日始解除 污染管制等語，有東典公司102 年11月25日檢測報告足憑（ 見原審卷二第37至42頁)，且系爭房地所在場址於103年8 月 29日經新北市政府環保局公告為土壤污染控制場址，並劃定 土壤污染管制區，及認定荃溢公司為污染行為人等情，亦有 新北市政府環保局103年8月29日北環水字第1031516545號公 告足憑（見原審卷二第87至88頁），自堪信為真實。 ⒉荃溢公司雖抗辯其於102 年12月31日將系爭房地返還給臺聘 公司前，已委由環境工程技師出具調查及檢測資料，並經新 北市政府環保局審查通過，符合土壤管制標準云云，並提出 經富聯公司認證就系爭房地之土壤污染評估調查及檢測資料 （下稱系爭富聯公司檢測資料，見原審卷一第112至232頁） 為憑。惟查臺聘公司所提出東典公司之檢測報告，採樣點計 有S01至S24共24個採樣點，其中S08（新北市政府環保局103 年7 月9日公告記載為S08-3）之採樣點銅污染檢測結果高達 每公斤6360毫克，已超過管制標準每公斤400 毫克等情，有 東典公司102 年11月25日之檢測報告，與新北市政府環保局 103 年7月9日公告足憑（見原審卷二第49、58、64頁，原審 卷一第85至86頁）。至稱系爭富聯公司檢測資料雖記載系爭 房地所在場址符合土壤污染管制標準（見原審卷一第178 頁 ），然採樣點僅有S01至S04共計4 個採樣點（見原審卷一第 148頁、第173至176頁），並未就東典公司之S08採樣點進行 採樣，而系爭房地所在場址係因S08 採樣點採樣送驗結果經 檢測為銅污染超過管制標準，自不能因其他採樣點未檢測出 有污染情事，即可謂系爭房地所在場址未經污染，況證人劉 暐廷即富聯公司環境工程技師於原審亦證稱：就伊主觀判斷 ，佈點的位置不同會有不同的檢測結果等語（見原審卷三第 63頁背面至第64頁）。則荃溢公司此部分之抗辯，顯無可採 。 ⒊荃溢公司雖又抗辯：臺聘公司主張之污染情形為荃溢公司返 還系爭房地後，S08-3 位置才被檢測出銅污染過高，實非荃 溢公司所造成，而係鄰近之其他電鍍工廠造成，與荃溢公司 無關云云。惟查證人劉暐廷即富聯公司環境工程技師於原審 證稱：102 年12月25日伊到現場去時已經沒有鋪面，且地上 沒有水泥鋪面，僅有泥土部分，現場除了勘查該屋外，並未 看到附近有從事相關金屬及電鍍公司等語（見原審卷三第61 頁背面至第64頁）。證人陳必祥即新北市政府環保局雇員於 原審亦證稱：當時測到S08 有銅污染超標的情形，並未發現 系爭場址附近其他地方有從事金屬相關的行業，可能造成S0 8點污染的原因，因為S08點的右邊是7-11超商，並沒有其他 與荃溢公司相同性質的工廠等語（見原審卷三第88頁背面） 。證人蔡明杰即東典公司人員於原審證稱：酸鹼廢水儲存糟 是在S05及S08的區域間，即係原審卷一第31頁照片編號7 及 第32頁照片編號9，原審卷一第32頁照片編號9所示的溝渠上 方原為電鍍區域。系爭土地之污染不是地下水污染造成。以 該地污染濃度判斷，應是由廢水直接污染，如果是地下水造 成污染，他處應該也有採集到污染點等語（見原審卷三第90 頁）。可見系爭房地於測到S08 採樣點有銅污染超標的情形 時，未發現該場址附近其他地方有從事金屬相關的行業，並 無荃溢公司所述之其他電鍍工廠存在，且可排除是地下水污 染所致，再徵諸荃溢公司所設廢水槽溝渠上方原本為其銅電 鍍區域等情，自堪認系爭房地S08 採樣點之污染係由荃溢公 司所造成。則荃溢公司此部分之抗辯，難認可採。 ⒋綜上所述，荃溢公司所提出之系爭富聯公司檢測資料並未就 S08 之採樣點為採樣檢測，故未檢測出該位置有銅含量超過 標準。惟經新北市政府環保局於103年5月29日就該位置為佈 點採樣檢測，確有銅含量超過標準之情事，且廢水槽溝渠上 方原本為荃溢公司之銅電鍍區域，該位置周圍並無其他電鍍 工廠，可排除是地下水污染所致。自堪認銅污染超過管制標 準顯與荃溢公司於承租期間從事銅電鍍作業而設置之廢水槽 間有相當因果關係，又系爭房地銅污染超標於105 年10月29 日前尚未完全除去，自堪信臺聘公司主張系爭房地於系爭租 約租期102 年12月31日屆滿時有銅污染超過管制標準之情事 ，荃溢公司並未依約回復原狀等語，堪予採信。荃溢公司辯 稱非其造成，且已清除云云，尚難謂可採。 ㈡臺聘公司請求荃溢公司給付回復原狀之必要費用453 萬6000 元部分： ⒈按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生 產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃 物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物 之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在 此限，民法第432 條定有明文。次按因故意或過失，不法侵 害他人之權利者，負損害賠償責任。負損害賠償責任者，除 法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之 原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給 利息。第1 項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費 用，以代回復原狀。民法第184 條第1 項前段、第213 條分 別定有明文。再按污染土地關係人、土地使用人、管理人或 所有人因第17條至第19條之管制，受有損害者，得向污染行 為人請求損害賠償，土壤及地下水污染整治法第20條定有明 文。 ⒉經查臺聘公司主張系爭房地所在場址，經新北市政府環保局 以103 年8 月29日北環水字第1031516545號公告為土壤污染 控制場址，並劃定土壤污染管制區，且荃溢公司經新北市政 府環保局認定為污染行為人等情，已如前述，堪認荃溢公司 並未盡承租人善良管理人之注意，致系爭土地受有污染，依 上開規定，自應負損害賠償責任。則臺聘公司為使系爭房地 所在場址解除污染管制之公告而支出整治費用，依上開規定 ，請求荃溢公司賠償（見本院卷第128頁），自屬有據。 ⒊復查系爭房地所在場址之整治費用，綜合該案條件及特性， 可行之修復方式為重金屬污染超標土壤採取排土/ 客土方法 ，進行外運固化處理，並購置乾淨土壤回填原址，使系爭場 址可符合環保署公告之土壤污染管制標準值，且「荃溢工業 有限公司土壤污染控制計畫書」及完成報告書依序於104 年 7 月、105 年7 月核定在案，依前述完成報告書第40頁已載 明移除清運處理之重金屬土壤數量為95.65 公噸（含三聯單 、妥善處理證明及樣品檢驗文件等附件以資證明），並已獲 得新北市環保局及審查委員審查通過，與臺灣省環境工程技 師公會（下稱環工技師公會）鑑定事項㈡污染範圍評估所須 移除重金屬污染土壤清運處理數量102 公噸相當，欲將系爭 房地重金屬除去，使系爭房地達到解除管制污染控制場址列 管之目的，而無污染超標之情事，所需整治及工項費用應為 258 萬7382元等情，有環工技師公會鑑定報告書足憑（下稱 系爭鑑定報告書，見第21至23頁，證物外放），則臺聘公司 請求荃溢公司賠償回復原狀費用258 萬7382元，為有理由， 應予准許。 ⒋臺聘公司雖另主張其因進行本件整治工作支出453 萬6000元 ，且環工技師公會並未就低污染濃度區處理方式及費用進行 判斷，系爭鑑定報告書顯有疏漏云云，並提出發票4 紙為證 （見本院卷第135至137頁）。惟查系爭鑑定報告書所載鑑定 範圍包括「高污染濃度區（管制標準4 倍以上）」及「低污 染濃度區（管制標準1~4 倍）區位之費用」，且環工技師公 會推估之整治工項及費用已可滿足清除污染範圍（超過法定 管制標準）所需回復工程之必要項目及金額，有環工技師公 會106年9月26日函足憑（見本院卷第247至248頁），可見系 爭鑑定報告書所載回復原狀費用258 萬7382元已包含低污染 濃度區與高污染濃度區之回復原狀費用，則臺聘公司請求荃 溢公司賠償回復原狀費用逾258 萬7382元之範圍，難認有據 ，不應准許。 ㈢臺聘公司請求荃溢公司給付電費7萬2031元部分： 經查系爭租約第15條約定，荃溢公司就系爭房地於租賃期間 之水電費須自行負擔，且依系爭租約第3 條約定，可知兩造 約定每月租金5 萬元並不包含電費及自來水費，則於租賃期 間系爭房地之水電費約定應由荃溢公司自行負擔。次查系爭 租約有效期間內即102 年11月19日起至102 年12月31日止， 應由荃溢公司負擔之系爭房地電費為7 萬2031元，為兩造所 不爭執。則臺聘公司依系爭租約約定請求荃溢公司給付自10 2年11月19日起至102年12月31日止系爭房地之電費7 萬2031 元，核屬有據，應予准許。 ㈣臺聘公司請求荃溢公司自103 年1 月1 日起至新北市政府環 保局公告解除系爭房地所在場址為土壤污染控制場址及土壤 污染管制區之日止，按月給付11萬2000元部分： ⒈按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以 期不失立約人之真意（最高法院18年上字第1727號民事判例 要旨參照）。次按違約金本應推定為損害賠償之預約，關於 損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其 所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當 事人實際上所受損失為標準，酌予核減（同院79年台上字第 1915號判例、93年度台上第1564號判決要旨參照）。又約定 之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，不問其作用為懲罰抑為損害賠償額之預定，均有 其適用（同院50年台抗字第55號判例要旨參照）。 ⒉經查兩造於系爭租約第6 條約定：「乙方（即荃溢公司）於 租期屆滿時，除經甲方（即荃溢公司）同意繼續出租外，應 即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉 或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向 乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及 連帶保證人丙方（即吳昇峯），決無異議。」有系爭租約影 本可稽（見原審卷一第18頁）。另觀諸系爭切結保證書之內 容，可知於訂立系爭租約及切結保證書時，系爭租約之雙方 明知荃溢公司承租系爭房地供作電鍍業使用，恐有腐蝕、污 染系爭房地之結構而影響安全性，則系爭租約第6 條其中所 謂「不即時遷讓交還房屋」，應係指遷空並交還予臺聘公司 之系爭房地，須符合原出租人於租賃契約開始時所交付予承 租人即荃溢公司之系爭房地之狀態，即須交還未有金屬污染 超過管制標準之系爭房地，故荃溢公司若未依約交還無金屬 污染超過管制標準之系爭房地給臺聘公司，仍屬系爭租約第 6 條約定「未依約即時交還」之情事，始符合雙方當事人訂 立系爭租約第6 條有關違約金之約定。倘荃溢公司未交還無 金屬污染超過管制標準之系爭房地，臺聘公司當得請求荃溢 公司給付違約金。 ⒊次查臺聘公司主張其因系爭房地因荃溢公司未依約履行回復 原狀義務，致不能為通常之利用等情，核與新北市政府環保 局於103年8月29日北環水字第1031516545號公告記載：「依 土壤及地下水污染整治法第17條第1項、第2項規定本公告土 壤污染管制區內禁止下列行為：⑴置放污染物於土壤。⑵注 入廢（污）水於地下水體。⑶排放廢（污）水於土壤。⑷其 他經主管機關公告之管制行為。⑸禁止下列土地利用行為， 並得限制人員進入。但經中央主管機關同意者，不在此限： ①環境影響評估法規定之開發行為。②新建、增建、改建、 修建或拆除非因污染控制計畫、污染整治計畫或其他污染改 善計畫需要之建築物或設施。③其他經中央主管機關指定影 響居民健康及生活環境之土地利用行為。」等字相符（見原 審卷二第87至88頁），可見系爭房地所在場址確因新北市政 府環保局公告為土壤污染控制場址及土壤污染管制區，致不 能排放廢（污）水於土壤，且人員進行與土地利用均遭受限 制，堪認臺聘公司因荃溢公司並未回復原狀，其交還系爭房 地即難謂已符合債之本旨。 ⒋荃溢公司雖抗辯其已向臺聘公司表示自102 年12月31日租約 屆滿不再續租，並已通知臺聘公司於102年12月31日下午2時 至系爭房地交還系爭房地，且自租期屆滿後即未再占用使用 系爭房地等語，有102年12月函影本1份可稽（見原審卷一第 109至110頁），與證人劉暐廷於原審證述：伊102 年12月25 日至現場採樣檢測時，荃溢公司機器設備已經移走，現場沒 有任何機械設備，地上只有土壤，沒有水泥地面等語相符（ 見原審卷三第63頁背面）。惟荃溢公司雖於系爭租約102 年 12月31日租期屆滿後遷讓系爭房地予臺聘公司，然系爭房地 因尚有銅、鎳濃度過高之損害未除去，仍難認已盡系爭租約 回復原狀並即時交還義務。 ⒌末查系爭租約第6 條約定：「乙方（即荃溢公司）於租期屆 滿時，除經甲方（即臺聘公司）同意繼續出租外，應即日將 租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張 任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請 求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保 證人丙方（即吳昇峯），決無異議。」核屬民法第250條第2 項所定之違約金。又系爭租約原約定租金為每月5 萬元，並 於附註記載：「租金每兩年，調整3%」，迄至101年1月止共 計調整4次，於102年12月31日租約屆滿時每月租金已調整為 5 萬6000元等情，有系爭租約足憑，且為兩造所不爭執（見 原審卷一第17至20頁、第82頁，本院卷第146 頁）。爰審酌 荃溢公司雖未能即時返還已回復原狀之系爭房地，然其於租 期屆滿後並未實際占用系爭房地，且曾委請富聯公司檢測， 並審酌荃溢公司若履行回復原狀並即時交還義務，臺聘公司 依通常情形當得繼續出租系爭房地，而獲得每月5 萬6000元 租金之預期利益等情，認臺聘公司請求依系爭租約第6 條約 定按月給付租金2 倍計算之違約金與實際損害顯相懸殊，應 予酌減為按月給付相當於1個月之租金5萬6000元為適當。則 臺聘公司請求荃溢公司自103 年1月1日起至系爭房地所在場 址經新北市政府環保局解除污染管制之日（即105 年10月29 日止），按月給付5 萬6000元之違約金，即屬有據，應予准 許，逾此之違約金請求，即屬無據，應予駁回。 ㈤臺聘公司請求吳昇峯、蔡美玉與荃溢公司負連帶賠償責任部 分： ⒈按數人保證同一債務者，除契約另有訂定外，應連帶負保證 責任，民法第748 條定有明文。次按當事人之一方將其因契 約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受者，係屬契約承 擔，與單純的債權讓與不同，非經他方之承認，對他方不生 效力。此之「他方」係指契約當事人之另一方而言，而非契 約之保證人或連帶保證人。蓋契約之保證人或連帶保證人係 於其所保證或連帶保證之債務人不履行債務時代負或代為連 帶負履行責任，其所信賴而願為保證或連帶保證之對象乃債 務人，非債權人。債權人將與債務人間所訂立之契約概括讓 與第三人者，僅契約主體即債權人之一方變更為第三人而已 ，債之內容、保證人或連帶保證人所擔保之對象及責任範圍 均未變異，參酌民法第295條第1項前段規定「讓與債權時該 債權之擔保隨同移轉於受讓人」之趣旨，債權人將契約概括 讓與第三人，自毋庸得保證人或連帶保證人之同意。準此而 言，第三人為契約承擔，該承擔契約之擔保權利隨同移轉於 承受人，對於為擔保之保證人或連帶保證人祗須經讓與人或 承受人以此事由而為通知，即生效力（最高法院86年度台上 字第2363號民事判決可資參照）。 ⒉經查臺聘公司因買賣取得系爭房地之所有權，且系爭租約之 原出租人葉芳麟、詹秀尾亦經承租人即荃溢公司之同意由臺 聘公司為系爭租約之契約承擔，而成為系爭租約之出租人等 情，有100 年3 月25日字據可稽（見原審卷一第24頁），且 臺聘公司就系爭租約所為契約承擔而承受系爭租約原出租人 葉芳麟、詹秀尾之權利義務，亦為荃溢公司、蔡美玉、吳昇 峯所不爭執，則葉芳麟、詹秀尾就系爭租約之保證權利亦隨 同移轉給臺聘公司，又吳昇峯為系爭租約之連帶保證人（見 原審卷一第17、20頁）。則臺聘公司依系爭租約之約定請求 吳昇峯就回復原狀及違約金部分負連帶保證人責任，即屬有 據，應予准許。 ⒊次查臺聘公司主張蔡美玉就荃溢公司回復原狀之債務應負連 帶保證人責任云云，固據提出系爭切結保證書為證。惟查系 爭切結保證書記載：「茲因本人蔡美玉、吳昇峯向屋主葉芳 麟、詹秀尾承租座落於北縣○○市○○○路○○○號1-3樓房地 乙戶，因所做電鍍行業具有腐蝕性，及所須用之水塔有重量 可能過重，影響安全結構之危險，故特此切結保證，日後房 屋如有損壞或任何問題，概由承租方即切結保證人全權負責 修護賠償。」等字（見原審卷一第81頁）可見蔡美玉所負擔 保證責任之範圍乃房屋有所損害或其他問題，而臺聘公司請 求荃溢公司賠償者乃土地污染需回復原狀而支出之整治費用 ，非屬房屋損害所生之賠償責任，不在系爭切結保證書所約 定之保證範圍內。而蔡美玉復非系爭租約之連帶保證人，則 臺聘公司請求蔡美玉就荃溢公司回復原狀之債務負連帶保證 責任，為無理由，不應准許。 六、從而，臺聘公司依租賃、連帶保證與侵權行為之法律關係， 請求荃溢公司、吳昇峯連帶給付258萬7382元，及自103年7 月31日即起訴狀繕本送達翌日（見原審卷一第94、95、98、 101頁）起算之法定遲延利息，及自103年1月1日起至新北市 政府環保局解除系爭房地所在場址為土壤污染控制場址及土 壤污染管制區之日止，按月連帶給付5 萬6000元，與請求荃 溢公司給付7 萬2031元，及自103年7月31日起算之法定遲延 利息，為有理由，應予准許；逾此之請求，即屬無據，應予 駁回。原審就臺聘公司請求蔡美玉就回復原狀部分連帶給付 ，為蔡美玉敗訴之判決，尚有未洽，蔡美玉上訴意旨雖未指 摘及此，惟原判決此部分既有不當，仍屬無可維持，自應由 本院廢棄改判如主文第二項所示。至於原審就臺聘公司請求 荃溢公司與吳昇峯連帶給付應准許部分，為臺聘公司勝訴之 判決，即無不合，荃溢公司、吳昇峯上訴意旨指摘此部分判 決不當，為無理由，應駁回渠等之上訴；就臺聘公司請求荃 溢公司、吳昇峯連帶給付不應准許部分，為臺聘公司敗訴之 判決，核無不合，臺聘公司上訴意旨指摘原判決此部分不當 ，為無理由，應駁回其上訴。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件蔡美玉之上訴為有理由，臺聘公司、荃溢公 司、吳昇峯之上訴為無理由，依民事訴訟法第450 條、第44 9 條第1 項、第79條、第85條第2 項，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 12 月 5 日 民事第三庭 審判長法 官 黃莉雲 法 官 吳素勤 法 官 何君豪 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 12 月 6 日 書記官 簡曉君 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。