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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　105年度上字第184號 上　訴　人　長祿國際管理顧問股份有限公司 法定代理人　陳長儀 訴訟代理人　余欽博律師 被　上訴人　興富發建設股份有限公司 法定代理人　鄭志隆 訴訟代理人　林桂聖律師 　　　　　　張玲綺律師 　　　　　　黃捷琳律師 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國104年12 月25日臺灣臺北地方法院104年度訴字第1326號第一審判決提起 上訴，本院於106年7月5日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張：伊之法定代理人於民國98年10月間前往被上訴 人位於臺北市○○區○○○路○ 段、成功路口之「領秀」建 案（下稱為系爭建案）接待會館參觀。被上訴人之銷售人員 對於該建案實際興建地點坐落內湖五期重劃區之臺北市○○ 區○○段○○段0000000地號土地（下稱為系爭基地）之使 用分區為「辦公服務區」及將來可能涉及法律上之權利義務 關係均隱瞞未誠實告知，且再三保證系爭建案內之建物均可 作為一般住宅使用，無須提供專有部分供其他住戶共同使用 ，亦無設置公共廁所之需求；更展示建物外觀模型並提出廣 告型錄資料顯示系爭建案將來成屋與時尚大樓住宅無異。伊 之法代因而誤信為真，乃於98年10月7 日簽訂預約單並交付 新臺幣（下同）90萬元訂金支票予被上訴人，用以預約訂購 系爭建案第A2棟0 樓面積約59.44坪乙戶及地下0層00號車位 乙位（嗣門牌號碼編為臺北市○○區○○路○○號0樓之0，下 稱為系爭建物，與所坐落基地持分合稱為系爭房地），旋於 翌日與被上訴人簽訂總價為2940萬元之房地預定買賣契約書 （下稱為系爭買賣契約），及與被上訴人之關係企業齊裕營 造股份有限公司（下稱為齊裕公司）簽立裝修工程合約書（ 下稱為系爭裝修合約），該裝修合約所附平面圖亦未規劃公 共廁所於系爭建物格局內。詎被上訴人於系爭買賣契約簽署 後即拒絕伊進入工地參觀，伊係於100年間交屋後逾2年，自 報載及因臺北市政府建築管理處（下稱為建管處）及都市發 展局（下稱為都發局）認定系爭建案於領得使用執照後蓄意 二次施工，將公共空間違規裝修擅自變更，並予以開罰，始 知悉所購買系爭建案坐落基地使用分區為「辦公服務區」， 不得作為住宅使用，且需提供部分空間作為公共廁所使用。 被上訴人隱匿上情，致伊誤信並以住宅價格即每坪46.4萬元 之高價購買實為辦公大樓之系爭房地，系爭建物作為專有使 用之餐廳復遭主管機關要求更改為2 間公共廁所，致伊可得 使用之建物室內面積短少5 點餘坪，且與系爭買賣契約所附 房屋格局平面圖，顯不相符。被上訴人所為違反消費者保護 法第22條規定且不法侵害伊之權利，所交付之系爭房地並有 前述減少價值及效用之瑕疵，亦構成不完全給付。伊自得依 民法第227條、第226條、第359條、第360條及第184條第2項 規定，請求擇一為判決，並以購買住宅與辦公大樓間部分差 價即每坪6萬元為計算基礎，一部請求減少價金360萬元（計 算式：每坪6 萬×60坪），或請求同額之損害賠償等語；並 求為判命：被上訴人應給付上訴人360 萬元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息；並聲明願供擔保 請准宣告假執行。【原審判決上訴人全部敗訴。上訴人全部 不服上訴。】。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給 付上訴人360 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 按週年利率5 ％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。 二、被上訴人則以：伊於締約時已詳予說明系爭房地係坐落辦公 服務區之一般事務所，依法不得作為住宅使用，上訴人如選 擇施作二次工程，將有違現行建管法令，若日後為建管單位 以違規使用為由拆除，應由上訴人自行負責，伊不負回復原 設施之義務。伊從未向上訴人表示或保證系爭建物為一般住 宅，系爭買賣契約並有多處以粗黑字體強調說明上旨，且由 上訴人於個別條款下方另行簽章以示確認。相關廣告文宣亦 以「內湖經貿核心」等敘述。系爭建物原規劃公共廁所則經 包含上訴人在內之系爭建案全體承購戶於各自簽訂之買賣契 約約定由上訴人專用，再由上訴人另行與訴外人齊裕公司簽 署系爭裝修合約發包進行二次施工，將該共用廁所納入其室 內空間利用。上訴人確係於充分瞭解上開買賣契約內容後始 決定購買。況兩造於98年10月簽訂系爭買賣契約之同時期， 系爭建案所在內湖五期市地重劃區內之住宅區房價行情約在 每坪70萬元至85萬元之間，系爭建案之行情價格僅為每坪約 42萬元，即係因系爭建案基地為辦公服務區之一般事務所， 依法不得做為住宅使用，其二次施工之變更係屬違法，須由 上訴人自行承擔遭拆除風險之故。則系爭建物雖有二次施工 之違規變更狀態，惟上訴人於購買系爭房地時即已知悉上情 ，且自願為之，伊交付用途為一般事務所之標的，亦符合系 爭買賣契約約定，自無瑕疵或不完全給付情事。縱系爭房地 具有瑕疵，上訴人亦係因重大過失而不知瑕疵，及怠於為瑕 疵通知，依法不得請求減少價金及不完全給付之損害賠償。 又伊並未違反消費者保護法第22條規定，上訴人主張伊應負 侵權行為損害賠償責任云云，亦乏所據。況上訴人早於101 年10月18日即自系爭建案社區大樓管委會公告知悉系爭建物 不得作為住宅使用，主管機關將依法查處違規二次施工，卻 迄至104年4月始提起本件訴訟請求侵權行為損害賠償，其請 求權亦已罹於消滅時效等語，資以抗辯。答辯聲明：㈠上訴 駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、本件上訴人主張：伊係於98年10月7 日簽訂預約單並交付90 萬元訂金支票予被上訴人，用以預約訂購被上訴人銷售系爭 建案所屬系爭房地；並於翌日與被上訴人簽訂總價為2940萬 元之系爭買賣契約，且於同日與齊裕公司簽立系爭裝修合約 等語，乃兩造所不爭執（原審卷㈠第194頁、第195頁）；且 有預約單、房地預定買賣契約書、補充協議書及裝修工程合 約書等件（均影本）為證稽（原審卷㈠第7頁、第33至61 頁 、第62至68頁），應與事實相符。又系爭建案所坐落系爭基 地之使用分區為「辦公服務區」，依法不得作為一般住宅使 用；臺北市政府都發局並曾於103 年間以系爭建案興建完工 並領得使用執照，於共用部分尚未全部移交予大樓管理委員 會或所有權人前，即擅自將共用部分之設施設備變更，致該 建築物共用部分之使用現況與原核准竣工圖不符，違反建築 法第77條第1項規定，依同法第91條第1項規定處以罰鍰並限 期改善等情，則有臺北市政府都發局103年4月10日北市都建 字第10364054301 號函檢送裁處書等件（均影本）存卷為憑 （原審卷㈡第2頁至第39頁），亦堪信為真實。 四、又上訴人主張：被上訴人於銷售系爭建案時，對於系爭基地 之使用分區為「辦公服務區」及將來可能涉及法律上之權利 義務關係，均隱瞞未誠實告知，且再三保證系爭建案內之建 物均可作為一般住宅使用，無須提供專有部分供其他住戶共 同使用，亦無設置公共廁所之需求；所提出廣告型錄資料更 顯示系爭建案將來成屋與時尚大樓住宅無異。致伊誤信而簽 約購買系爭房地。伊係於系爭房地點交後逾2 年始自報紙得 知系爭建案為工業住宅，系爭建物作為專有使用之餐廳並遭 主管機關要求更改為2 間公共廁所使用，致伊可得使用之建 物室內面積短少5 點多坪，且與系爭買賣契約所附房屋格局 平面圖不符。被上訴人所為已不法侵害伊之權利，所交付之 系爭房地並有前述減少價值及效用之瑕疵，且已構成不完全 給付。伊自得依民法第227條、第226條、第359條、第360條 及第184條第2 項規定，一部請求被上訴人減少價金360萬元 ，或給付同額之損害賠償等語，則為被上訴人否認，並以前 揭情詞置辯。茲查： ㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕 疵，而出賣人依法應負擔保之責者，買受人得解除其契約或 請求減少其價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者， 買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害 賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第354 條、 第359條、第360條定有明文。次按因可歸責於債務人之事由 ，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；因可歸責於債務 人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或 給付不能之規定行使其權利，同法第226條、第227條亦有明 文。再按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償 責任；但能證明其行為無過失者，不在此限，同法第184 條 第2 項著有規定。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其 事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平 者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。是於當事人 就發生法律上效果所必要之事實，如可分為特別要件事實與 一般要件事實之具體個案時，其主張法律效果存在者，自應 就其特別要件事實負舉證責任，始符上揭條文所定之趣旨（ 最高法院48年台上字第887號判例、101年度台上字第995 號 民事裁判意旨參照）。 ㈡上訴人主張：被上訴人系爭建案銷售廣告中並無隻字片語提 及系爭基地之使用分區為「辦公服務區」，亦未說明系爭建 物用途為一般事務所，不得作為一般住宅使用，其銷售人員 並強調系爭建案可合法作為一般住宅，所提出室內格局平面 圖更顯示供住宅使用；可知被上訴人不僅刻意隱瞞上情，且 確將系爭建案作為一般住宅銷售云云，雖據提出銷售廣告型 錄及平面圖影本為據（原審卷㈠第125頁至第146頁），並舉 證人即亦購買系爭建案預售屋之于忠敏及陳容芬為證（原審 卷㈠第199頁至第202頁，原審卷㈡第44頁至第48頁），且援 用證人于忠敏所提出代銷公司交付建物照片、平面圖、接待 中心現場模型及樣品屋陳設照片等件（均影本；附於原審卷 ㈠第204頁至第215頁）以為佐證。然查： ⒈按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義 務不得低於廣告之內容，消費者保護法第22條定有明文。然 消費者保護法上開規定並未明定「廣告為要約」或「廣告必 為契約內容之一部」，故消費者如信賴廣告內容，依企業經 營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就 廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於 該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘 雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據 原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具 體之「要約」，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或 公平交易法之規範，仍難逕謂該廣告為要約或已當然成為契 約之一部（最高法院92年度台上字第2694號判決意旨參照） 。 ⒉經檢視上訴人提出卷附廣告型錄（原審卷㈠第125頁至第145 頁）除以簡略文字敘述及示意圖標示系爭建案位於內湖五期 重劃區乃內湖新經貿核心，及強調該建案之免震設計及被上 訴人建築實績、簡介建築師及設計師外，並未見有以住宅或 住宅區名義銷售，其廣告末頁並註明有「使用分區辦公服務 區（商一用地）等文字（原審卷㈠第145 頁）。則上訴人主 張自該廣告型錄可證被上訴人於系爭建案銷售時，有隱瞞系 爭建案坐落基地之使用分區，並以系爭建物可合法作為一般 住宅使用為銷售重點云云，已難憑信。再參酌被上訴人所提 出住展雜誌98年10月間針對臺北市（內湖）各項建案之相關 報導，其中關於「領秀」即系爭建案之「備註」乙欄記載： 「興富發建設，基地958 坪，位五期重劃區屬辦公服務用地 ，登記一般事務所，規劃開放格局共80戶，訴求免震建材」 等語，有該報導影本足憑（原審卷㈠第87頁）。益證關於系 爭建案之使用分區及建物用途，實乃被上訴人提供於房地銷 售市場上之公開資訊，猶難認被上訴人或其銷售人員對於上 訴人進行銷售時，有何刻意隱瞞之偽詐行為。 ⒊次查證人于忠敏雖證稱：伊係於98年8 月間購買系爭建案之 預售屋，購屋前曾至系爭建案接待會館參觀，當時現場有模 型，亦有經裝潢之樣品屋，銷售人員當時表示是商業區可做 住宅使用，伊購買時亦就此節再次詢問，若非銷售人員明確 表示一定可以做為住宅使用，否則伊不會購買，銷售人員還 有交付銷售資料，包括現場樣品屋的建材展示，平面的配置 圖，現場也有模型的照片；伊係於100年4月間遷入系爭建案 社區，一直到103 年間經主委在區分所有權人大會說明，才 得知市政府有發函通知系爭建案不得做為住宅使用的消息等 語（原審卷㈠第199頁背面至第202頁）。證人陳容芬則證稱 ：伊係於98年7 月25日、26日前往臺北市○○○路之銷售中 心看房，伊購屋係為住家目的，銷售人員當時沒有說明系爭 建案不能作為住宅使用，他沒有說事務所，說是住家，是豪 宅，伊詢問可否自行裝設，銷售人員表示可以，伊係因被上 訴人是上市公司，認為可以信任，才簽約購買；嗣伊於101 年5月間入住社區，迄103年間擔任主委，接獲市政府公函， 並調取資料，始知系爭建案不得做為住宅使用等語（原審卷 ㈡第44頁至第48頁）。然審諸證人于忠敏與被上訴人亦因系 爭建案涉訟（另案即臺灣臺北地方法院104年度重訴字第48 9號損害賠償事件；判決及確定證明書附於本院卷第155頁至 第164頁），與本案事實認定利害攸關；證人陳容芬亦為系 爭建案社區住戶，與被上訴人難免立場對立。渠等證詞已難 認無偏頗之虞，尚難逕信。況渠等與系爭建案個別銷售人員 接洽之過程，亦不能率認與兩造間洽商買賣過程一致，實無 從互為佐證。則上訴人引用證人于忠敏及陳容芬前揭證詞， 主張：被上訴人系爭建案銷售人員有強調甚至保證系爭建物 確可合法供作一般住宅使用云云，亦難憑取。況證人即系爭 建案銷售現場處理代銷業務之蘇同福已於原審到庭證稱：伊 在系爭建案銷售現場有處理包括上訴人在內之承購戶約一、 二十位，客人對於幾千萬元之預售案會要求要審閱契約書， 契約內關於坪數、地段、使用分區等重要條款，伊會特別向 客人說明，我們現場會提供與買賣契約相同的平面圖給客人 ，上面也有記載一般事務所，且未劃隔間，如果客人是為了 買住宅而來，或者本來以為系爭建案為住宅，然伊在現場會 跟他們說明系爭建案是在辦公服務區，是一般事務所，客人 經過說明比較後，會自己決定是否購買，伊認為客人不會產 生誤認，因為買賣契約已經註明不能作為一般住宅使用，至 於客人買下後做什麼用途，是客人自己決定，伊會讓客人知 道他買什麼位置，為什麼比較便宜，伊向客人說明的都是銷 售資料裡面有的，所以伊絕對不會說系爭建案是高級住宅等 語（原審卷㈡第49頁至第51頁）；所證並核與被上訴人自行 提出標明為「一般事務所」且規劃有公共廁所之銷售平面圖 （影本）相符（原審卷㈡第70頁至第72頁）。則徒憑證人即 系爭建案購買戶于忠敏、陳容芬前揭證詞，實無從認定被上 訴人之現場銷售人員有隱瞞系爭建案使用分區並保證可供一 般住宅使用之情事。 ⒋再經檢視證人于忠敏所提出代銷人員交付建物照片（原審卷 ㈠第204頁、第205頁），實僅為系爭建案大樓外觀及內部庭 園景觀設計之示意圖；現場所陳列者亦為系爭建案大樓之模 型（原審卷㈠第209頁），與系爭建物是否得用供一般住宅 使用乙節，顯然無關。至於證人于忠敏所提出接待中心樣品 屋照片（原審卷㈠第210頁至第215頁）及室內格局平面圖（ 原審卷㈠第206頁至第208頁），以及上訴人所提出平面圖（ 原審卷㈠第146 頁）雖顯示有客廳、臥室、廚房及衛浴之規 劃及陳設，並可認係設計做為住宅使用。然查： ①證人蘇同福已另證稱：證人于忠敏提出之圖面（原審卷㈠第 206頁至第208頁）僅為系爭建案設計裝修之參考圖、示意圖 ，不能算是平面圖；系爭建案於銷售中心並未搭設樣品屋， 依法規這種產品不能做樣品屋，證人于忠敏提出樣品屋照片 （原審卷㈠第210頁至第215頁）實係位於內湖四期另一建案 「領秀莊園」之樣品屋，該建案係位於住宅區，所以樣品屋 係住宅形式等語（原審卷㈡第50頁）。參以證人陳容芬亦證 稱：伊沒有辦法確認系爭建案有無樣品屋，因為當時有二個 建案等語（原審卷㈡第46頁背面、第51頁背面）。則上訴人 執上開照片及圖面主張已受被上訴人系爭建案現場樣品屋陳 列及平面圖設計樣式誤導，故應以此作為兩造間買賣契約內 容云云，衡情確有可議。 ②又經核閱兩造所簽訂系爭買賣契約第2 條約定：「土地、房 屋及汽車停車空間標示土地座落暨基地面積：....㈡土地 使用分區：辦公服務區。房屋座落：....㈡用途標示：地 下一層以下分別設有停車空間、防空避難室兼停車空間，地 上一層為日常用品零售業、管委會使用空間、一般事務所及 公共開放空間，地上二層以上為一般事務所」等語（原審卷 ㈠第33頁正、背面）；顯已明白告知系爭房地之使用分區及 用途。另系爭買賣契約附圖一即：「4-10層平面圖」，更清 楚標示上訴人所購買0 樓00戶為「一般事務所」，並於該戶 內清楚繪製有公共廁所乙間（原審卷㈠第56頁背面；如後附 件一所示）。系爭買賣契約第31條更約明：「特約事項本 社區使用分區為辦公服務區，地上一層為日常用品零售業， 地上二層以上為一般事務所，依現階段都市計畫規定不得移 作住宅使用，....。本社區基地座落於都市計劃內之辦公 服務區，地上一層為日常用品零售業，地上二層以上為一般 事務所，比照『臺北市土地使用分區管制規則』之規定辦理 ，其日後有關水電費、地價稅及房屋稅等相關稅賦，所有權 人應依稅捐單位有關『辦公服務區』相關法令之規定辦理之 」等語明確（原審卷㈠第42頁背面、第43頁）。顯然被上訴 人不僅於系爭買賣契約條款中明示系爭房地之使用分區及用 途為「辦公服務區」之「一般事務所」；且對於系爭房地依 法不得移作住宅使用乙節，亦揭示於系爭買賣契約條款至明 。則上訴人主張及證人于忠敏、陳容芬證述被上訴人刻意隱 瞞上情，並再三保證系爭房地得合法用供住宅使用云云，已 難信取。 ③再查系爭買賣契約第17條約定：「專有部分之交付本條款 所稱之交屋，其交付標的係指本約標示之房屋內容為毛胚屋 ，毛胚屋係指本大樓二樓以上室內平頂為清水模天花板、地 坪為水泥打底、牆面為水泥打底粉光、門窗、預留水電管路 及管道間完成，不含其他裝修工程，接待中心現場內集合住 宅裝修展示為室內設計師作品成果展，非本案之樣品屋，亦 非本約交屋之標準」（原審卷㈠第39頁）。系爭買賣契約第 29條約定：「契約效力雙方暸解並同意本房地暨汽車停車 空間之各項買賣條件、標的物內容、範圍及乙方（即被上訴 人）之銷售人員、簽約經辦人員承諾事項均已明列於本契約 書中，一切權利及義務皆以本契約書面約定為準，取代先前 一切口頭、書面約定。本契約之附件及附圖為本契約之一 部分，甲（即上訴人）乙雙方同意本契約（含附件及附圖） 不加蓋騎縫章，亦不影響本契約效力。乙方於銷售現場展 示空間之建材、擺設及傢俱、裝潢等物品及設施，除於本契 約及建材設備〔如附件五〕載明屬乙方應交付內容外，甲方 不得主張將其併為本契約之一部分。本契約為雙方間之全 部約定，若雙方有其它任何協議者，均應以書面文字列入本 契約書中，否則不生效力」；（原審卷㈠第42頁背面）。系 爭買賣契約第31條約定：「特約事項....接待中心現場內 集合住宅裝修展示為室內設計師作品成果展，非本案之樣品 屋，為甲方所充分認知，日後不得以該成果展主張為本案之 樣品屋向乙方主張權利或向主管機關申訴或請求」等語（原 審卷㈠第42頁背面、第43頁）。堪認兩造已約明被上訴人依 系爭買賣契約所需交付合於債務本旨之系爭建物，僅為二次 施工前與使用執照及系爭買賣契約附圖一相符之毛胚屋；雙 方並已確認於簽約前所提供之廣告文宣、所展示之模型或樣 品屋，均非被上訴人依約所應交付之標的，關於系爭買賣契 約之各項買賣條件、標的物內容、範圍，乃至於被上訴人銷 售人員、簽約經辦人員所陳述及承諾者，均應以列入系爭買 賣契約書面約定者為準，並以該書面之系爭買賣契約取代先 前一切口頭、書面約定至灼。顯然兩造於簽訂系爭買賣契約 時，已就先前廣告等內容另為斟酌、約定，被上訴人並未再 據原屬「要約引誘」之廣告、宣傳及展示資料等為訂約之說 明、洽談，自難逕謂該廣告文宣等為要約或已當然成為契約 之一部至灼。則被上訴人於銷售接待中心所提供平面設計示 意圖雖有作為住宅使用之陳設與規畫，或認其現場確置設有 樣品屋，甚至其銷售人員於簽約前向上訴人所為任何陳述或 承諾，如有未列入系爭買賣契約以書面約定者，依首揭㈠⒈ 之說明，仍不能認為屬兩造間買賣契約之一部分，自不得拘 束兩造，應甚明瞭。上訴人主張被上訴人違反消費者保護法 第22條規定，亦屬無據。其另聲請應命被上訴人提出其與廣 告代銷公司間之代銷合約，俾瞭解其代銷義務及工作內容云 云，核自無必要。 ④復參以系爭買賣契約第31條特約事項約定：「....甲方同 意為充分利用室內空間，委託由乙方代覓廠商於使用執照取 得後，拆除約定由各毗鄰戶專用共用廁所之牆面、衛浴設備 、室內隔間牆及室內門，保留共用廁所管線作為甲方室內空 間利用，甲方充分了解上開拆除及施作二次工程部分與現行 建築法規不符，若日後為建管單位以違規使用為由拆除，乙 方不負回復原設施之義務。甲方同意各戶室內加設廁所管 道間之設置位置，由乙方統一規劃，甲方不得要求變更位置 ，並委由乙方代覓廠商於使用執照取得後施作，甲方充分了 解上開加設施作之管道間設置屬二次工程部分現行建築法規 不符，若日後為建管單位以違規使用為由拆除，乙方不負回 復原設施之義務，以上第七至第九項所列之全部工程均係 在甲方同意情形下施作，甲方日後不得以此向相關主管機關 舉報或向乙方主張瑕疵擔保或不完全給付，如有違反，乙方 或其他所有權人因甲方之行為所受之損害概由甲方負賠償責 任」之內容（原審卷㈠第43頁正、背面）。又除系爭買賣契 約本約外，上訴人並簽署同意系爭買賣契約附件六之住戶管 理規約，該規約第11條分管範圍約定：本社區共有部分分 管約定方式㈢亦約明：「本社區地上二至十四層各樓層之共 用廁所，甲方同意各層公共廁所分別約定由各毗鄰戶專用〔 詳附圖五〕，並持分該約定專用之廁所所佔面積及負擔管理 費，甲方同意不透過區分所有權人會議決議之方式變更使用 方式」（原審卷㈠第54頁背面）；另作為住戶規約分管範圍 之附圖五：「二至十四層共用廁所分管範圍示意圖」，亦於 上訴人所購買特定戶別內之公共廁所註明「此共用廁所為A2 戶專用」之文字（原審卷㈠第59頁；如後附件二所示）。上 訴人並確於簽約同日與訴外人齊裕公司另行簽署系爭裝修合 約，約定由齊裕公司承攬上訴人系爭建物之室內裝修工程； 且以前揭系爭買賣契約附圖一所示系爭建物「房屋平面圖」 （原審卷㈠第56頁背面；即後附件一），對照系爭裝修合約 所附工程平面圖（原審卷㈠第66頁；如後附件三所示），亦 可確知該裝修工程乃在將原公共廁所拆除並另行隔間為一般 住宅無訛；系爭裝修合約第15條特約條款更約明：「甲方 為充分利用空間，委託乙方於使用執照取得後，依圖所示施 作（即拆除公用廁所之牆面、衛浴設備、室內隔間牆及室內 門，保留共用廁所管線，作為室內空間利用），甲方知悉其 施作屬二次工程，不符合現行相關法令規定，若日後為建管 單位以違規使用為由拆除，甲方自負其責，與乙無涉。甲 方如附圖於室內加設廁所管道間之設置位置，甲方不得要求 變更位置，同意由乙方於使用執照取得後施作，甲方充分了 解上開加設施作之管道間設置屬二次工程部分與現行建築法 規不符，若日後為建管單位以違規使用為由拆除，乙方不負 回復原設施之義務」等語（原審卷㈠第64頁）。上訴人復自 承：伊確有同意系爭建物為二次施工等語明確（原審卷㈠第 114 頁）。則綜上各節，並核對上訴人所提出之平面圖（原 審卷㈠第146頁）與系爭裝修合約之附圖（原審卷㈠第66 頁 ；即後附件三）應屬同一，堪認上訴人既同意二次施工裝修 ，因而持該有二次施工後隔局平面，自屬合理，不能據此認 為被上訴人曾保證系爭建物得合法作為一般住宅使用之證明 。且被上訴人抗辯：系爭建物所以進行二次施工拆除原公共 設施牆面並另作住宅使用隔間，乃上訴人自願另行委伊代覓 齊裕公司施作，上訴人已明確知悉所為變更乃違反建築法令 並同意承擔風險，並承諾被上訴人無須承擔瑕疵擔保、不完 全給付之責任，亦不負回復原設計之義務等語，既與前揭契 約條款及圖面相合，核亦非無據。上訴人雖另主張：齊裕公 司乃被上訴人之關係企業，二者於形式上雖為不同公司法人 ，實質上則有控制及從屬關係，被上訴人不得援引伊與齊裕 公司所簽署系爭裝修合約對伊不利之條款主張權利云云，並 提出被上訴人公司網頁與被上訴人及齊裕公司基本資料查詢 影本為憑（原審卷㈠第148頁至第152頁）。然審酌被上訴人 既已於系爭買賣契約明確告知系爭建物二次施工之違法性， 業如前述；上訴人復自承：伊確同意系爭建物二次施工等語 明確（原審卷㈠第114 頁）；證人陳容芬則證稱：被上訴人 當初交屋予伊時是毛胚屋；至於目前室內裝修狀況係伊請一 位朋友處理的，伊並不知悉齊裕公司裝修的事等語（原審卷 ㈡第47頁背面、第48頁）。可知無論該二次施工實質上是否 屬於被上訴人系爭建案銷售方案之一部分，該二次施工之裝 修工程確係上訴人於明知違法之情形下自願所為，包括上訴 人在內之各承購戶對於是否由齊裕公司本於系爭裝修合約條 款進行二次施工，均得本於個人意思自行決定，灼然至明。 則上訴人以為其承作二次施工裝修工程之齊裕公司實際為被 上訴人所控制為由，主張被上訴人應負擔不法侵權行為、瑕 疵擔保或債務不履行責任云云，殊屬無據。 ⒌上訴人雖主張：被上訴人就其所擬定系爭買賣契約並未依消 費者保護法第11條之1 規定給予伊30日以內之合理審閱期間 ；系爭買賣契約前揭各條款既為定型化條款，且與被上訴人 現場銷售人員告知系爭建案得合法作為一般住宅使用云云相 左、復與銷售現場展示模型、樣品屋，以及廣告型錄及平面 圖不符，已違反消費者保護法第22條強制規定，且顯失公平 ，依消費者保護法第11條之1第1項至第3 項、第12條規定， 均應屬無效云云；業據被上訴人否認。且查： ①按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內 之合理期間，供消費者審閱全部條款內容」、「企業經營者 以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效」、「違 反第1 項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主 張該條款仍構成契約之內容」，消費者保護法第11條之1 定 有明文。另同法第12條則規定：「定型化契約中之條款違反 誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條 款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠 原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意 旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限 制，致契約之目的難以達成者」。然查系爭買賣契約第1 條 約定：「契約審閱：本契約於簽訂前業經甲方攜回詳細審核 5天以上（少於5天者，自認無異議），且本契約所有條款及 雙方之權利義務內容範圍，業經雙方磋商合意訂定之，但為 尊重甲方權益，並表達乙方之誠意，甲方審閱期少於5 日者 ，於本契約簽立後5 日內如甲方要求解除本契約者，乙方同 意無條件解約並無息返還甲方支付之買賣價金」，上訴人並 於該條款下方親自簽名確認等情，有系爭買賣契約影本足據 （原審卷㈠第33頁）；可知兩造對於上訴人於簽約前審閱期 間縱有少於5 日，已另合意以簽約後約定解除權之行使予以 彌補，其審閱期間難認有何不足，並堪認已兼顧消費者之權 益至明。 ②又上訴人雖否認於簽約時曾詳閱系爭買賣契約內容。證人于 忠敏並證稱：伊於簽署買賣契約時，雖曾對部分條款內容提 出質疑，然被上訴人之銷售人員表示為定型化契約，且大部 分均為此種建案，伊才簽署契約等語（原審卷㈠第201 頁） ；證人陳容芬則證稱：伊雖親簽買賣契約，但並未看契約內 容，被上訴人承辦人員亦未逐條說明，當伊看到買賣契約後 附圖面時，有詢問為何寫一般事務所，被上訴人承辦人員表 示不用管，這就是可以當成住家等語（原審卷㈡第46頁背面 、第47頁）。然查前揭系爭買賣契約第1 條審閱期間、第17 條專有部分第1項、第29條契約效力第4項、第31條特約事項 第1、2、7、8、9 項等，均以粗黑字體顯著標示，並由上訴 人另行簽章確認內容等情，有系爭買賣契約影本足稽（原審 卷㈠第33頁、第39頁、第42頁背面、第43頁）。證人蘇同福 並證稱：系爭買賣契約上開重要條款，伊會特別向客人說明 ，客人看過沒有問題，再於契約簽名或用印，伊認為客人不 會產生誤認，因為系爭買賣契約已經註明不能作為一般住宅 使用等語（原審卷㈡第49頁背面、第50頁背面）。再參以系 爭不動產買賣總價達數千萬元，交易金額龐大。則衡諸情理 ，上訴人實難諉為不知。又系爭買賣契約並未違反消費者保 護法第22條規定，已如前㈡所述。再參以上訴人自98年10月 簽約迄本件於原審起訴之104年3 月長達約逾5年期間，不僅 從未主張審閱期間利益遭受剝奪，亦未曾表明對於系爭買賣 契約條款有何不解之處，更從未對各該條款內容提出任何異 議。並審酌上訴人於前揭買賣契約條款同意承擔二次施工之 損失，承諾不主張瑕疵擔保及債務不履行責任，亦不請求被 上訴人回復原設計各節，既係在被上訴人已明確告知系爭建 案使用分區為辦公服務區之一般事務所、系爭建物原規劃即 包含公共空間之公共廁所，且依法不得作為一般住宅使用， 如拆除將有遭建管單位舉發拆除之前提下，由兩造本於自由 意志合意約定，亦難認有何違反平等互惠或顯失公平之處。 從而上訴人主張：被上訴人系爭買賣契約前揭定型化契約條 款依消費者保護法第11條之1第1項、第12條規定，應屬無效 云云，自乏所據。 ⒍從而上訴人主張：被上訴人於系爭建案銷售廣告文宣告未說 明系爭房地之使用分區為「辦公服務區」之「一般事務所」 ，其銷售人員並強調系爭建案可合法作為一般住宅，於銷售 廣告中所附室內格局平面圖更顯示供住宅使用，自應擔保系 爭建物得作為一般住宅使用，否則即應負擔侵權行為、瑕疵 擔保及債務不履行責任云云，不足採取。 ㈢上訴人雖另主張：被上訴人銷售系爭房地價格明顯高於工業 住宅市價，顯見其確係以銷售一般住宅之價格出售系爭房地 ，致伊誤信系爭房地可作為住宅使用並簽約承買，因而損失 住宅與辦公大樓之差價，自得請求減少價金及損害賠償云云 ，除提出住展雜誌98年8月337期台北市（內湖）住宅大樓及 廠房辦公大樓價格比較表影本為證（原審卷㈠第23頁）外， 並援引本院囑託鑑定機關即中聯不動產估價師聯合事務所提 出之估價報告書（下稱為系爭估價報告；估價報告書另併卷 外放）為據。然查： ⒈系爭估價報告雖評估：系爭房地於98年10月間進行銷售時， 市場行情為2339萬4263元，兩造以總價2940萬元買賣成交， 高於市場價格600萬5737 元；系爭房地之土地使用分區如為 一般住宅區，於98年10月間進行預售時，其合理買賣交易價 值為2787萬4078元整」等語，有系爭估價報告可稽（系爭估 價報告書摘要第Ⅱ頁）。惟細究該估價報告所採擇之比較標 的均為中古屋，與系爭建案估算市價之98年間乃預售屋性質 迥異，其中甚至有屋齡達3年、5年、甚至12年者，有比較標 的條件分析表可稽（系爭估價報告第13頁、第17頁、第26頁 ）。則被上訴人執此質疑系爭估價報告所採擇比較標的不當 ，尚非全然無稽。又系爭估價報告對於系爭建物與比較標的 間關於「屋齡」乙項個別因素之差異係以3％-5 ％之比例進 行調整乙節，雖有個別因素調整表附於系爭估價報告內為憑 （系爭估價報告第15頁、第19頁、第28頁）；然經本院向鑑 定機關詢問前揭調整比率之依據時，僅據覆稱：「新建案於 預售時之價格，落實於建案興建完成之時，售屋價格較新屋 高，是對未來房價上漲的預期心理」、「由於預售屋當時尚 未興建完成，故本報告於一年以內之比較標的調整比率為3 ％，而超過一年之比較標的，與新建預售屋的差距會較一年 以內之成屋與預售屋的差距更多，故其調整比率為5 ％」等 語，有中聯不動產估價師事務所106年5 月25日106年聯估字 第1060530號函可稽（本院卷第194頁、第195 頁），仍未見 提出明確之說明及依據，則其估價結果是否可採，確非毫無 疑慮。況被上訴人提出刊登於「建築與規劃學報（民國99年 ）」由國立成功大學都市計畫系博士李吉弘及國立屏東技術 學院不動產經營系助理教授楊宗憲合著之「預售屋與成屋價 差比關係之研究─以台北市與台北縣為例」乙文記載：「.. ..若由預售屋與成屋的單價比來看，在控制品質的環境下， 台北市的成屋單價約為預售屋單價的0.71到0.68倍」等語（ 本院卷第170頁）。益見被上訴人抗辯：預售屋因具有期貨 投資價格推升的特性，故與中古屋間應存有約30％之價差， 系爭估價報告僅以3％至5％之比率調整，與實情不符等語， 尚非子虛。則其據此質疑系爭估價報告之正確性，自非全然 無據。 ⒉又上訴人所提出住展雜誌98年8月337期台北市（內湖）住宅 大樓及廠房辦公大樓價格比較表所列載各建案中，雖顯示98 年8 月間內湖住宅大樓價格有在每坪34.5萬元至70萬元之間 者，廠房辦公大樓之價格則有在每坪35萬元至53萬元之間者 （原審卷㈠第23頁），然檢視該表列標的中與系爭建案同位 於內湖五期重劃者，除屬於住宅大樓之「華固No.5」二建案 ，其價格均為每坪67萬元外，其餘無論係住宅大樓或辦公大 樓，均非坐落內湖五期重劃區，與系爭建案明異，更遑論各 別大樓影響房價因素甚多；則上訴人執該表列價格主張內湖 辦公大樓於98年間市價應僅有每坪36萬元，系爭建案售價明 顯過高云云，已乏所據。茲再審酌亦由住展雜誌就內湖五期 重劃區房價市場行情所提出調查資料顯示：於97 年至100年 間一般住宅區之行情價係在每坪70萬元至80萬元之間，遠高 於系爭建案之成交價約每坪42萬元，而與系爭建物同坐落辦 公服務區之「遠雄藝朗」建案，其行情價則為每坪62萬元， 亦高於系爭建案前揭價格等情，則有住展雜市場行情表影本 可據（原審卷㈠第83頁）。併參以證人蘇同福亦證稱：系爭 建案位於內湖五期，內湖五期有分辦公服務區及住宅區，同 期的時候在當地的建築，若是住宅區建案跟辦公服務區的建 案，價格可以差到30％至40％，住宅區當時差不多可以賣到 每坪65萬元至80萬元，辦公服務區差不多在每坪40萬元至50 萬元之間等語（原審卷㈡第50頁背面）。益證被上訴人抗辯 ：系爭房地之成交價並未有高出內湖五期辦公服務區一般事 務所之市場行情等語，確有所據。況關於不動產交易之成交 價格，雖有一般市價可資由買賣雙方查調參酌，然最終價格 決定，仍取決於交易雙方之自由意思決定之常情。從而縱然 兩造就系爭房地之成交價格有高於同地段辦公服務區之一般 市價行情，亦難逕以認定被上訴人有故意隱瞞系爭建案之使 用分區或向上訴人保證得合法作為一般住宅使用之證據。 ㈣承上各節，堪認上訴人主張：被上訴人於銷售系爭建案時刻 意隱瞞系爭基地之使用分區為「辦公服務區」，亦未說明系 爭建物用途為一般事務所，反而強調系爭建案可合法作為一 般住宅使用，並以一般住宅區之市場價格銷售云云，舉證尚 有未足。又上訴人已受明確告知系爭建物之二次施工乃違反 建築法令，仍自願簽約發包施作，並承諾如經建管單位拆除 ，被上訴人不需負擔瑕疵擔保及債務不履行責任，亦無需負 責回復原設計等情，均經認定於前。則被上訴人抗辯：伊所 移轉交付之系爭房地已符合系爭買賣契約之約定，伊既已依 債之本旨提出給付，被上訴人自不得依侵權行為、債務不履 行及瑕疵擔保之規定請求損害賠償或減少價金等語，洵屬有 據，應堪採取。 五、綜上所述，上訴人依民法第227條、第226條、第359條、第3 60條及第184條第2 項規定，請求被上訴人應給付上訴人360 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利 息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並駁 回其假執行之聲請，於法並無不合。上訴論旨指摘原判決不 當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 7 月 26 日 民事第十二庭 審判長法 官 李瑜娟 法 官 賴劍毅 法 官 邱景芬 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但 書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 7 月 26 日 書記官 強梅芳 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。