裁判書系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 105年度上字第24號 上　訴　人　　星訊科技股份有限公司 法定代理人　　周文忠 訴訟代理人　　錢裕國律師 被　上訴人　　康博工業股份有限公司 兼法定代理人　呂沛勳 共　　　同 訴訟代理人　　范翔智律師 複　代理人　　林奎佑律師 上列當事人間損害賠償等事件，上訴人對於中華民國104年11月4 日臺灣士林地方法院104年度訴字第847號第一審判決提起上訴， 本院於105年12月7日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人起訴主張：被上訴人康博工業股份有限公司（下稱康 博公司）於民國104年1月29日經訴外人苑景不動產行銷股份 有限公司（下稱苑景公司）副理鍾凱詩仲介承租伊所有坐落 新北市○○區○○○路○段○○號21樓（下稱系爭房屋），權 狀面積235.92坪，兩造簽訂租賃合約書（下稱系爭租約）， 約定租期自104年1月31日起至107年3月31日止，租金為每月 新臺幣（下同）12萬9,756元， 伊於簽約當日即將系爭房屋 之門禁磁卡5張，安全門鑰匙2支及進門大廳左右兩邊木門鑰 匙各1支（下稱系爭門禁卡及鑰匙） 經由仲介轉交予康博公 司。詎康博公司未依系爭租約第3條約定交付104年4月1日起 至105年3月31日止合計12個月，共12紙之租金支票，經多次 通知無果，伊已依系爭租約第14條通知康博公司於104年2月 11日解除系爭租約，康博公司未按時返還系爭房屋，伊依系 爭租約第5條、第11條、第14條， 請求自104年2月12日起至 同年7月11日止，加計5倍租金之違約金324萬3,900元（129, 756元×5月×5倍），及上訴人已支付仲介服務費12萬9,756 元、因委任律師提起本訴所支出費用5萬2,800元， 合計342 萬6,456元。 又被上訴人呂沛勳（下稱呂沛勳）為康博公司 之連帶保證人，依系爭租約第5條、第13條及民法第273條規 定應與康博公司就前開給付負連帶清償責任。爰依系爭租約 第14條、第5條、第11條及民法第273條規定，請求康博公司 與呂沛勳連帶給付342萬6,456元，及自104年8月12日起至清 償日止，按年息5%計算之利息。（關於返還系爭門禁卡及鑰 匙部分，已撤回起訴，不在本件審理範圍， 本院卷第141頁 背面） 二、被上訴人則以：康博公司承租系爭房屋係為供作將來營業處 所，為上訴人所知，雙方並達成康博公司得使用系爭房屋內 現有辦公家具及設備之合意。詎上訴人事後反悔，欲將所有 家具設備全部搬離，致康博公司未能如期按原先規劃施作內 部裝潢工程，遑論實際遷入使用，乃依法行使同時履行抗辯 權，未貿然預付12個月租金支票，上訴人解除系爭租約為無 理由。又依系爭租約第6條前段約定， 雙方均有提前終止系 爭租約之任意終止權， 雙方於104年3月2日至苑景公司針對 終止系爭租約之後續事宜進行協談，足認系爭租約於104年3 月2日經兩造合意終止而消滅， 康博公司當場依上訴人指示 將系爭門禁卡及鑰匙交付有受領權之訴外人即苑景公司仲介 系爭房屋之承辦人鍾凱詩（下稱鍾凱詩）， 依民法第234條 、第309條第1項規定已發生清償效力。再康博公司於簽約後 迄今，未曾遷入系爭房屋使用收益，內部設備亦無損壞，且 已交還系爭門禁卡及鑰匙， 上訴人依系爭租約第5條照租金 加5倍計算違約金顯失公平，應予酌減等語置辯。 三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，聲明（ 本院卷第141頁正反面）： ㈠原判決廢棄。 ㈡被上訴人應連帶給付上訴人342萬6,456元，及自104年8月12 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ㈢願供擔保請准宣告假執行 被上訴人於本院答辯聲明： ㈠上訴駁回。 ㈡如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。 四、兩造不爭執事項（本院卷第35頁背面，並由本院依相關卷證 為部分文字修正）： ㈠康博公司經由苑景公司之仲介，與上訴人於104年1月29日簽 立系爭租約，由呂沛勳擔任康博公司之連帶保證人，證人鍾 凱詩為苑景公司關於本件租賃之承辦人。 ㈡康博公司於簽約當日即交付2個月押租金， 但未交付104年4 月1日起至105年3月31日共12個月租金支票12張。 上訴人則 於簽約當日已交付系爭門禁卡及鑰匙。 ㈢上訴人以康博公司違約未交付12個月租金支票為由，依系爭 租約第14條約定，於104年2月11日以電子郵件發函通知康博 公司解除系爭租約並請求返還系爭門禁卡及鑰匙。 ㈣康博公司於104年3月2日 將系爭門禁卡及鑰匙交付予苑景公 司之鍾凱詩。上訴人委託錢裕國律師到場與呂沛勳、鍾凱詩 於104年3月2日進行協調。 該門禁卡及鑰匙於105年6月20日 由鍾凱詩交還上訴人（本院卷第70頁、第141頁背面）。 ㈤上訴人代理人余松泓（下稱余松泓）與呂沛勳、證人鍾凱詩 間有被證1、原證2、原證6、原證8之電子郵件往來。 五、上訴人主張康博公司未依約交付租金支票，伊已解除系爭租 約，且康博公司未返還系爭房屋， 伊得依系爭租約第5條、 第11條、第13條、第14條及民法第273條規定， 請求給付違 約金、仲介服務費及律師費用合計342萬6,456元；被上訴人 不否認未交付租金支票，惟以前詞置辯。本件經依民事訴訟 法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定， 整理並協 議簡化爭點後， 兩造同意就本院105年2月2日準備程序中， 兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（本院卷第36頁）。茲就兩 造之爭點及本院之判斷，分述如下： ㈠系爭租約是否經上訴人合法解除？ ⒈兩造有無達成上訴人應留用系爭房屋內現有辦公家具及設備 之合意？ ①上訴人主張其與康博公司並未達成留用系爭房屋內現有辦 公家具及設備之合意一節，為康博公司否認。 ⑴按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收 益，他方支付租金之契約。民法第421條第1項定有明文 ，可徵租賃物與租金乃租賃契約之重要要素（最高法院 56年台上字第672號判例 、69年度台上字第3405號判決 可資參照），衡情契約當事人當會就租賃物範圍進行磋 商。查： ⑵鍾凱詩於原審證述：康博公司要承租房屋前所出具之承 租意願書時，就有特別加註要室內全部的辦公家具。在 104年1月29日簽約之前，我帶康博公司的老闆呂沛勳及 員工前往看屋3、4次，系爭房屋內有家具、辦公室設備 等，當時康博公司表明除不需要者外，其餘屋內家具、 辦公室設備要一併承租。因此，於簽約前之104年1月26 日，我們與上訴人之代理人余松泓以電子郵件確認一些 事情，包含商業保險、租約調幅，辦公家具，上訴人登 記問題（上訴人還是登記該址）等問題，余松泓表示辦 公家具除了右邊的辦公家具AO可留下外，其餘都會在過 年前後撤走。左邊的AO及會議桌均可留下。康博公司不 要的餐桌椅及部分家具也會撤走。我有以電話與余松泓 解釋「OA」與「AO」，並告知「OA」在台灣是指辦公家 具，包含桌椅、隔屏等，沒有「AO」。與余松泓確認要 留下之家具、辦公設備，就是上訴人與康博公司承租系 爭房屋約定要一併包含之家具及辦公設備。此與104年1 月19日余松泓跟我、康博公司的人有進去系爭房屋，余 松泓當面跟大家說願意留用的家具設備、辦公設備範圍 相同，而系爭租約第19條所稱之家具，就是原先與余松 泓確認的範圍等語明確 （原審卷第152至154、157頁） ，核與在本院證詞相符，並就應留或應搬之家具詳加說 明（本院卷第120頁背面至121頁），堪信締結系爭租約 時，就系爭房屋內之部分家具設備等租賃範圍有合意， 並非空屋租賃。 ⑶依鍾凱詩、兩造等三方間之電子郵件 （原審卷第161至 187、50頁）， 其中於簽約前之104年1月26日（原審卷 第186至187頁），鍾凱詩確已先將租賃合約書之內容、 簽約時間等與余松泓確認，余松泓針對簽約時間、租約 所稱商業保險之金額、租金及租金調整、辦公室家具留 用及清單、公司登記等情，有特別回覆說明，關於鍾凱 詩詢問「3.室內辦公家具部分有那些要留？我在幫您做 清單，左邊會先動工，動工前要請貴公司先把不留的部 分先撤走，時間很緊湊...」一節， 余松泓明確表示「 原則上，右邊的辦公家具除AO可留下外，其餘的都會在 過年前後撤走。左邊的AO及會議室桌椅均可留下，康博 指明不要，在老總辦公室的那套（類似）餐桌以及另二 間辦公室的部分辦公家具也會同時撤走，我們可在1/29 簽約後當場確認。」等語（原審卷第85、187頁）， 由 前開電子郵件一再針對系爭房屋內辦公家具、設備之留 用範圍、製作清單、撤走時間進行確認，可徵鍾凱詩證 稱上訴人與康博公司於簽約前確已合意承租範圍包含系 爭房屋內之部分辦公家具、設備等語無訛。 ⑷鍾凱詩亦證稱：「（問：當初康博公司要承租該系爭房 屋，有無說如果屋內的辦公設備留下，有助於他的裝修 ，及公司營運使用？）有。當初康博公司出具承租意願 書時，就有特別加註要室內全部的辦公家具。」、「（ 問：一坪租金550元，是否經過兩造磋商？） 康博公司 出價一坪500元包含所有家具，星訊公司為一坪600，55 0元一坪為兩造磋商結果 。104年1月19日我是帶余松泓 到康博公司當面三方磋商得到550元一坪含有家具。 康 博公司當時就有表明這價錢包含全部家具。」等語明確 （原審卷第154頁、第155頁背面 、本院卷第121頁背面 ），可證承租範圍是否包含系爭房屋內現有辦公家具、 設備，涉及承租範圍、租金計算及承租目的等租賃契約 之重要要素。鍾凱詩係兩造公司合意租賃系爭房屋之實 際承辦人，對於兩造公司簽約前之條件磋商、看屋、契 約擬定、簽約、履約及解約等過程均有實際參與，對於 本件租賃整起過程、細節知之甚詳，且已收受仲介服務 費，並提出往來電子郵件以為佐證，是以，鍾凱詩當無 偏頗、迴護任何一方之必要，其證詞堪以採信。 ⑸參照系爭租約第19條尚約定「在租約期滿或提前解約、 退租時，甲方（即上訴人）留在室內供乙方（即康博公 司）免費使用的家具除甲方以書面表列欲留用的部分外 ，乙方需負責搬離、清除，並承擔相關處理費用。」（ 原審卷第13頁），即針對上訴人出租時同意交付康博公 司使用之家具、辦公設備，於解約、退租時，應如何處 置之約定，益證康博公司抗辯雙方所達成承租系爭房屋 之範圍包含104年1月26日電子郵件中（原審卷第85、18 7頁），經余松泓確認之部分屋內現有辦公家具、 設備 等情，應屬可採。 ②上訴人稱並未承諾保留系爭房屋內全部現有辦公家具及設 備均供康博公司使用，兩造最終合意租賃標的除系爭房屋 外，並不及於「屋內現有之家具及辦公設備均提供留用而 為租賃標的」，康博公司明知仍同意簽下合約，自應受系 爭租約之拘束；縱康博公司認意思表示有錯誤，於依法撤 銷其簽字蓋章之行為前，自應以系爭租約條款作為認定兩 造權利義務之依據。 又上訴人原欲出租之租金為每坪580 元，被上訴人原希望以每坪500元（不含稅）承租， 經雙 方折衷磋商最後上訴人乃勉強同意以每坪550元 （含稅） 出租， 惟於系爭租約第3條特別載明要求「第三年租金將 依市場行情調整，但以不超過5％為原則」， 以彌補收益 ，與得否留用系爭房屋內現有辦公設備及家具等物品無關 云云。惟康博公司承租系爭房屋係為供作將來之營業處所 ，並留用系爭房屋內部分現有辦公設備及家具等物品，且 兩造就租金原約定每坪500元， 因得留用現有辦公設備及 家具等物品，提高為每坪550元， 並約定由上訴人提供清 單以確認留用之使用狀態，余松泓亦曾向康博公司指明願 保留之辦公設備及家具範圍，並經鍾凱詩證述如前，足證 兩造確有達成留用系爭房屋內現有辦公家具、設備使用， 並製作清單以供確認之合意，業述如前。 ⒉上訴人以康博公司違約未交付12個月租金支票為由，依系爭 租約第14條約定解除契約，是否合法？ ①按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人 ，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀 態，民法第423條定有明文。此項義務， 為出租人之主給 付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的 或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者 ，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒 絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償， 或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院 98年度台上字第222號、99年度台上字第526號、97年度台 上字第2307號判決要旨可參）。 ②據鍾凱詩證稱：簽約當時系爭房屋內部還有上訴人許多私 人物品（含要撤走的辦公設備、家具、儀器等），一時之 間，無法表列，所以余松泓在電子郵件上說在104年1月29 日簽約後再處理，但簽約後，我及余松泓、康博公司的人 一起回到系爭房屋，余松泓當場確認那些東西要撤走，那 些要留下。余松泓要將右邊所有的東西（包含所有辦公家 具）都撤走，與一開始的電子郵件不同。余松泓當場說10 4年1月26日所說的AO指的是屏風，非指辦公家具。當時大 家都錯愕，康博公司的總經理在場，仍要求余松泓留用辦 公家具，至少要留一些東西下來，不能全部遷走。康博公 司因招待日本客人先行離開。余松泓就跟我說要遷走的日 期，我有要求寫下清單，因為余松泓中文不是很好，他搬 的時候，我可以在現場協助寫下留用清單，他說等到要搬 的時候再說，因為他現在不曉得要搬什麼。我有詢問余松 泓清單的事情，他說他內湖辦公室在裝修，還不知什麼東 西要搬過去等語（原審卷第153至154頁），顯見余松泓於 簽約後，陳明欲留用供康博公司使用之屋內現有辦公家具 、設備之範圍，與簽約前雙方合意內容即余松泓於104年1 月26日電子郵件確認內容明顯出入。 ③上訴人公司於簽約時已交付系爭房屋之系爭門禁卡與鑰匙 予康博公司，但因上訴人尚未正式搬遷，系爭房屋內均係 上訴人之私人物品、應留用及需撤走之辦公家具、設備等 ，康博公司無法遷入使用，有鍾凱詩之證述以及余松泓通 知康博公司、鍾凱詩稱預定2月底或3月初才能搬遷之電子 郵件在卷可按（原審第153頁背面、第50頁）。 佐以余松 泓於簽約後表明欲留用之辦公家具、設備範圍，明顯不合 於雙方合意約定之承租範圍。康博公司固然已取得系爭門 禁卡及鑰匙，但顯非受領合於約定使用之租賃物，依前開 說明，康博公司行使同時履行抗辯，拒絕交付12個月租金 支票，即難認有何違反系爭租約第3條約定。 ④按因契約而互負債務，一方有先為給付之義務者，縱其給 付兼需他方之行為始得完成，而由於他方之未為其行為， 致不能完成，並不能因而免除給付之義務。嗣後向他方請 求給付時，他方仍得為同時履行之抗辯，如自己未再提出 給付，他方以此拒絕履行，不能令負違約責任（最高法院 71年台上字第82號判例要旨參照）。 本件依系爭租約第2 條約定，雙方合意租賃期間為3年另加60天免租期， 參以 上訴人於簽約當時尚未搬遷，可證簽約之翌日起60天內， 應係前開約定之免租金期間。又依鍾凱詩證稱：簽約當時 ，康博公司依約本應交付12個月租金支票，但因康博公司 是新加坡公司的子公司希望用匯款，上訴人則希望用支票 ，故上訴人同意康博公司兩個星期之後再交付支票，嗣因 簽約前、後家具數量有改變以及後來有談到要解約，方未 交付支票等語（原審卷第155頁、本院卷第121頁背面）， 可徵雙方於簽約時業已達成康博公司緩期交付12個租金支 票之合意，104年1月29日簽約， 同年2月10日上訴人即主 張解除契約(原審卷第15至16頁)，足見簽約後不到兩週， 雙方即就家俱設備留用範圍起爭執而無履約意思，灼然明 確，因此，上訴人主張康博公司未於簽約當時交付12個月 租金支票違約云云，亦非可採。 ⑤上訴人稱系爭租約第3條已載明簽約時應交付租金支票 ， 上訴人未曾同意被上訴人可於簽約二週後再交付12個月租 金支票，否則何以未將此契約重要事項記載於契約，上訴 人已於104年2月5日 、2月9日以電子郵件催告上訴人交付 ，顯見並無二週後再交付租金支票之約定，且被上訴人對 上訴人之催告亦從未以兩造已有遲延交付之合意回應。縱 認上訴人給付有未提供合意留用之辦公家具、設備之瑕疵 ，然瑕疵顯屬輕微，被上訴人拒絕全部給付，顯未顧及民 法第264條第2項之規範意旨云云。惟上訴人依系爭租約負 有先交付合於約定使用之租賃物（即含有合意留用之現有 辦公家具、設備），上訴人既未先依約交付，依前開說明 ，康博公司行使同時履行抗辯，拒絕交付12個月租金支票 ，即屬有據。上訴人主張康博公司違約未交付12個月租金 支票，依系爭租約第14條約定於104年2月11日解除契約（ 原審卷第15頁背面），於法未合，自不生效。另因被上訴 人申請支票需一定作業時間，上訴人於簽約當日即已同意 被上訴人得於簽約兩週後再行交付，此經鍾凱詩證述在案 （原審卷第155頁、本院卷第121頁背面），則上訴人於上 開期限尚未屆至前以被上訴人未交付一年份之租金為由提 前解約，並不合法，均同前論述，上訴人所言，洵無可取 。 ㈡上訴人依系爭租約第5條、第11條、第13條、第14條約定 ， 請求康博公司、呂沛勳連帶給付違約金324萬3,900元、已付 仲介服務費12萬9,756元、 因本訴訟支出律師費用5萬2,800 元，暨自104年8月12日起算之法定遲延利息，是否有據？上 訴人請求違約金是否過高，應否酌減？ ⒈按「租約（含續約）期滿或提前解約、退租時，…乙方（指 康博公司）應將所租房屋以誠信按照原狀遷空交還甲方（指 上訴人）…乙方如沒依本租約按時遷空還房屋時，甲方得向 乙方或乙方連帶保證人（丙方，指呂沛勳）請求支付按照租 金加五倍之違約金…。」、「乙方若有違反本租約情事，導 致損害甲方之權益時，應賠償甲方所遭受的全部損失及相關 費用。甲方若因此而涉訟，所發生之訴訟費、律師費用及其 他相關費用均須由乙方負責支付或賠償。」、「乙方如違反 本租約任一條款規定，或不履行本租約規定之義務或責任時 時，丙方應負連帶賠償責任。」、「乙方如違反本租約任一 條款規定，甲方得隨時解約收回本租約標的，乙方不得異議 。乙方因此所受之損失，甲方概不負責。」 系爭租約第5、 11、13、14條有明文約定，可見須提前解約、退租或違約事 由，且未按時交還房屋，始有違約金、損害賠償。 ⒉本件上訴人未提供合於約定使用、收益狀態之租賃物予康博 公司，不符債之本旨，康博公司得主張同時履行權，業述如 前，難謂康博公司有何違反系爭租約可言。 而上訴人於104 年2月11日以康博公司未依約交付12個月租金支票為由， 依 系爭租約第14條約定行使契約解除權不合法，業述於前。然 104年2月11日上訴人已明白表示被上訴人無權再使用系爭房 屋、屋內相關資產、應返還系爭門禁卡及鑰匙、亦不得進出 系爭房屋，有上訴人函可稽（原審卷第15頁背面），可見提 前欲解約不租，並非康博公司， 自不合系爭租約第5條所定 。 ⒊又康博公司於104年3月2日 將系爭門禁卡及鑰匙交付予鍾凱 詩。而上訴人已委託鍾凱詩代收系爭門禁卡及鑰匙、及清點 驗收系爭房屋內原狀回復之相關手續（原審卷第15頁背面至 16頁），鍾凱詩自有權代理上訴人收受系爭門禁卡及鑰匙， 該門禁卡及鑰匙於105年6月20日交還上訴人（本院卷第70頁 、第141頁背面），而系爭房屋已由上訴人收回， 收回狀況 與交付對造時相同，無損壞，為上訴人自承在卷（本院卷第 142頁），足見康博公司未使用系爭房屋， 而上訴人未依債 之本旨交付系爭房屋及部分室內家具，非可歸責於康博公司 ，上訴人主張康博公司違約及未按時遷空交還系爭房屋云云 ，為不足採，詳前所述。則上訴人主張康博公司違約，於解 除契約後， 依系爭租約第5條、第11條、第13條、第14條約 定請求康博公司、呂沛勳應連帶給付自104年2月12日起至同 年7月11日止，合計租金加5倍之違約金為324萬3,900元、已 支付之仲介服務費12萬9756元及委任律師提起本訴所支出費 用5萬2800元， 合計342萬6,456元及自104年8月12日起算之 法定遲延利息，即無理由，不應准許。 ⒋上訴人之請求無理由如上，自無庸論違約金是否過高及應否 酌減，併予敘明。 六、綜上所述，上訴人依系爭租約第5條 、第11條、第13條、第 14條及民法第273條規定，請求被上訴人連帶給付342萬6,45 6元，及自104年8月12日起至清償日止， 按年息5%計算之利 息，非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決 ，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為 無理由，應駁回其上訴。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法、所用之證 據及爭點，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果 ，爰不逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 12 月 21 日 民事第二十四庭 審判長法 官 陳麗芬 法 官 許炎灶 法 官 周祖民 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有 民事訴訟法第466條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 12 月 21 日 書記官 劉文珠 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。