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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　105年度上字第696號 上　訴　人　創佳企業有限公司 法定代理人　邱創崇 訴訟代理人　陳國華律師 被　上訴人　信義房屋仲介股份有限公司 法定代理人　周俊吉 被　上訴人　信義全球資產管理股份有限公司 法定代理人　薛健平 被　上訴人　洪綱 　　　　　　高慧齡 　　　　　　林東暹 共　　　同 訴訟代理人　伍徹輿律師 　　　　　　羅凱正律師 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國105年3月 23日臺灣臺北地方法院104年度訴字第3101號第一審判決提起上 訴，本院於105年11月30日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張：伊於民國101年9月初委託被上訴人信義房屋仲 介股份有限公司（下稱信義房屋）處理臺中市店面投資事宜 ，由信義房屋逢甲店之業務員即被上訴人高慧齡、林東暹負 責。高慧齡於101年9月9日向伊介紹被上訴人信義全球資產 管理股份有限公司（下稱信義全球公司）業務員洪綱負責銷 售之臺中市○○路○○○號1、2樓店面（下稱系爭房屋），系 爭房屋當時由訴外人星期五餐廳股份有限公司英才店（下稱 星期五餐廳）承租，並簽訂不動產租賃契約（下稱系爭租約 ）約定採包底抽成方式計算租金，以每月新台幣（下同）64 萬6,433元或以月營收額10%二者取其高者計算租金。伊因信 任被上訴人，遂於101年10月9日與訴外人即系爭房屋所有權 人寶昌實業股份有限公司（下稱寶昌公司）就系爭房屋簽立 不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），買賣價金為1億7 ,800萬元，伊並支付60萬元報酬予信義房屋，已辦畢過戶手 續，於101年11月23日交屋。豈料高慧齡、林東暹、洪綱等 人隱匿星期五餐廳長期營業狀況不佳之情，一再吹噓星期五 餐廳營業狀況很好，被上訴人顯有詐騙伊之故意且違反善良 管理人之注意義務，使伊判斷錯誤而購買系爭房屋。又星期 五餐廳於102年4月表示欲終止系爭租約，被上訴人承諾為伊 尋找承租人不成，伊遂與星期五餐廳協商並減少租金，致受 有租金減少及房屋價值減損之損害。爰對信義房屋依民法第 535條、第544條、第184條、第185條、第188條規定；對洪 綱、高慧齡、林東暹依民法第184條第1項、第185條規定； 對信義全球公司依民法第184條第1項、第188條第1項前段規 定請求賠償，求為命被上訴人連帶給付308萬3,106元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息之判決。 二、被上訴人則以：上訴人之法定代理人邱創崇於簽約前曾至星 期五餐廳用餐，並瞭解其營業情況，顯係經過相當之評估後 始購買系爭房屋，並非完全依賴伊提供之資訊。上訴人於簽 立系爭買賣契約前即已知悉星期五餐廳之租約內容與租金計 算方式，伊係依據系爭租約向上訴人講解租金收取方式，並 無保證上訴人得以抽成方式收取租金。洪綱雖曾參與系爭房 屋之前次交易，不表示洪綱即知悉星期五餐廳之營運狀況。 伊於簽立系爭買賣契約前亦無從知悉星期五餐廳之營業狀況 ，於簽約後始取得星期五餐廳之營業報表。上訴人租金收入 減少係其於交屋後與星期五餐廳協商並同意降租，與伊無關 ，伊並無違背不動產經紀人之責任或提供不實資訊等語，資 為抗辯。 三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，聲明： ㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人308萬3,106元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明 ：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假 執行。 四、經查，上訴人於101年9月間委託信義房屋尋找臺中市之店面 作為投資標的，高慧齡、林東暹當時任職於信義房屋逢甲店 ，洪綱任職於信義全球公司，上訴人於101年10月9日與寶昌 公司簽訂系爭買賣契約，以1億7,800萬元購買系爭房屋，於 101年11月23日辦理交屋，並支付服務費60萬元予信義房屋 。系爭房屋於簽訂系爭買賣契約時，係由星期五餐廳承租， 系爭租約採包底抽成方式即每月以64萬6,433元或月營收額 10%二者取其高者計算租金，租期至103年5月31日止。上訴 人於101年12月7日收到星期五餐廳101年9、10、11月營業報 表，月營收額分別為189萬3,228元、177萬9,991元、154萬9 ,489元。星期五餐廳於102年4月發函上訴人表示欲終止系爭 租約，經上訴人與星期五餐廳協商後，於102年11月起調降 租金為每月53萬元，再於104年1月起調降租金為每月40萬元 等事實，為兩造所不爭執，並有名片、系爭買賣契約、系爭 租約、服務費確認單、星期五公司函、星期五公司營業報表 可稽（見原審卷第10、12至22、23至30、31、32、82至84頁 ），自堪信為真實。 五、上訴人主張被上訴人欺騙伊星期五餐廳營業狀況良好，使伊 判斷錯誤而購買系爭房屋，受有租金減少及房屋價值減損之 損害，應對伊負連帶損害賠償責任等語，惟為被上訴人所否 認，並以前詞置辯。經查： （一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按民事訴訟如係 由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不 能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯 事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原 告之請求（最高法院17上字第917號判例意旨參照）。 （二）上訴人主張被上訴人隱匿星期五餐廳長期營業狀況不佳之 事實，提供不實資訊予伊，顯有詐騙伊之故意，致伊受有 租金及房價減損之損害，並提出高慧齡寄發之電子郵件（ 下稱系爭電子郵件）為證。惟觀諸系爭電子郵件之記載， 高慧齡係向上訴人介紹台中市三個店面（見原審卷第65頁 ），供上訴人選擇，其中就系爭房屋之介紹記載：「Frid ay（即星期五餐廳）是相對高的，因為他的店面在那已經 開了18年了，租金持續調漲中，承租的搬遷的機率極小， 因為是台中的創始店承租方也要再續租了…在台中要找到 這樣的店面蠻不容易的，因為Friday的公司穩定性極佳也 不太會在換地方了」等語（見原審卷第65頁）。而依系爭 契約第17條第8項、第15項之約定，系爭房屋於買賣當時 係出租予星期五餐廳，寶昌公司於簽約時已提供最新之租 賃合約書影本予上訴人（見原審卷第15頁），足見上訴人 已知悉該租約之內容。又系爭租約第4條第1項約定：系爭 房屋係以每月30萬元之基本租金或月營收額10%取其高者 計算租金，基本租金以每3年為一期，每期以前一期之租 金調整增加15%為次一期之基本租金；又於98年8月19日簽 訂租賃協議書，第1條約定：基本租金自98年9月1日起至 101年5月31日止調整為每月58萬7,666元，自101年6月1日 起至103年5月31日止調整為每月64萬6,433元（見原審卷 第24、30頁），可知星期五餐廳自83年起承租系爭房屋， 迄103年5月31日止，租金由每月30萬元調漲至64萬6,433 元，是高慧齡於系爭電子郵件所述租金持續調漲、搬遷機 率極小等情形，並非杜撰，堪認系爭電子郵件之內容與系 爭租約相符。上訴人雖主張依洪綱提供之星期五餐廳101 年9月至11月營業報表，其營收依序為189萬3,228元、177 萬9,991元、154萬9,489元，業績不佳，入不敷出，並無 高慧齡所稱「大月還可以收到比基本租金646,433還好」 之情形云云，惟系爭電子郵件之內容，並無有關「大月還 可以收到比基本租金646,433還好」之敘述，而其餘內容 亦無保證星期五餐廳續租或調漲租金，難認高慧齡有何欺 騙上訴人之情事。 （三）上訴人主張洪綱曾經手系爭房屋前次交易及寶昌公司持有 系爭房屋2年即再出售，被上訴人應知悉並隱匿星期五餐 廳之營運狀況云云。惟上訴人就此部分主張並未舉證以實 其說，已難採信。又系爭租約第4條第2項明確約定出租人 對於承租人之營業收入有絕對保密之義務（見原審卷第17 頁背面、24頁），是星期五餐廳僅有將營業收入相關資料 交予出租人即寶昌公司之義務，並無交予被上訴人之義務 ，而寶昌公司就該等資料，依約負有保密義務，難認被上 訴人於系爭買賣契約簽訂前，即可取得上開營業資料，而 知悉星期五餐廳營業或財務狀況。再參諸證人即寶昌公司 之負責人鄭書鎮於原審證稱：伊於持有系爭房屋時，星期 五餐廳均準時付租金，並無談過要調整租金，出售系爭房 屋係因距離遙遠、管理困難；系爭租約對於營業報表有保 密條款；伊未讓仲介瞭解星期五餐廳的營業狀況等語（見 原審卷第116至120頁背面），是被上訴人抗辯於系爭契約 簽立時，其無從得知星期五餐廳之營業及財務狀況等情， 堪予採信。至上訴人主張高慧齡於偵查中表示系爭電子郵 件提及星期五餐廳會繼續租下去跟租金持續調漲，是洪綱 跟她說的，並無憑據卻向伊陳述乙節，查高慧齡向上訴人 介紹數個店面之資訊（見原審卷第65頁），而洪綱為系爭 房屋之賣方經紀人，高慧齡向洪綱詢問系爭房屋相關資訊 ，再向上訴人介紹，難認其有誤導或陷上訴人於錯誤之詐 騙故意。是上訴人此部分主張亦無足採。 （四）上訴人主張高慧齡曾向伊表示「星期五餐廳生意很好，大 月的時候會收到10%租金」等語；洪綱曾向伊表示「星期 五餐廳剛裝潢完畢，營業狀況很好，租金穩定上漲，星期 五餐廳會一直租下去」等語；高慧齡、林東暹、洪綱三人 曾向伊表示「該地段租金會再上漲，星期五餐廳生意很好 ，會持續租下去」、「該店面已有人要購買」等語，惟為 高慧齡、林東暹、洪綱所否認，而上訴人並未提出具體證 據足以證明高慧齡、林東暹、洪綱曾向伊敘述上開資訊， 自難採認。上訴人另主張星期五餐廳人員曾向其表示系爭 房屋賣很久了，許多買方知道系爭房屋之營業狀況後，都 不願意買等情，亦未見其提出任何證據以實其說，亦無足 採。況不動產經紀人僅係居間媒介，上訴人是否買受或欲 以何價格買受系爭房屋，仍需自己多方瞭解而為決定，斷 不可能僅憑不動產經紀人之意見遽下決定。且上訴人之法 定代理人於簽約前確曾由高慧齡、林東暹、洪綱陪同，親 自前往星期五餐廳瞭解其營業狀況及租賃情形，顯見其係 於簽約前瞭解及評估星期五餐廳之營業狀況後，始決定簽 約，並非受高慧齡、林東暹、洪綱之欺騙或誤導而買受系 爭房屋。至上訴人買受系爭房屋後，雖與星期五餐廳協議 降價續租，然尚不能據此即足認定高慧齡、林東暹、洪綱 有詐欺上訴人之行為。 （五）基上，上訴人主張被上訴人故意隱瞞星期五餐廳之營業狀 況，使伊判斷錯誤而購買系爭房屋，致受有租金減少及房 屋價值減損之損害等事實，尚非可採。則上訴人依侵權行 為及委任之法律關係，請求被上訴人連帶賠償損害，核屬 無據。 六、綜上所述，上訴人依民法第535條、第544條、第184條、第1 85條、第188條規定請求信義房屋賠償損害；依民法第184條 第1項、第185條規定請求洪綱、高慧齡、林東暹賠償損害； 依民法第184條第1項、第188條第1項前段規定請求信義全球 公司賠償損害，求為命被上訴人連帶給付308萬3,106元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息之判決，為無理由，不應准許。從而，原審為上訴人敗 訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄 改判，為無理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘 明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 12 月 14 日 民事第十四庭 審判長法 官 彭昭芬 法 官 陳燁真 法 官 丁蓓蓓 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 12 月 14 日 書記官 陳思云 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。