臺灣高等法院民事判決 105年度上易字第1008號
上 訴 人 梁雨麗
訴訟
代理人 俞清松
律師
複代 理 人 吳文君律師
被
上 訴 人 雄和企業有限公司
兼
法定代理人 王進雄
共 同
訴訟代理人 林明正律師
複代 理 人 陳奕霖律師
上列
當事人間請求返還
不當得利事件，上訴人對於中華民國105
年7月19日臺灣新北地方法院105年度訴字第478號第一審判決提
起上訴，本院於106年7月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審
訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人雄和企業有限公司（下稱雄和公司）
之法定代理人即被上訴人王進雄（下稱王進雄），於民國
104年1月初，邀同伊與訴外人曾瓊玉前往大陸地區廣西省南
寧市投資
不動產，由王進雄與伊、曾瓊玉三人共同出資購買
「四通八達國際廣場」0號樓000號房之預售房屋（下稱
系爭
預售房屋），於104年1月11日簽立「申請內部認購承諾書」
（下稱系爭承諾書），並委由王進雄代表買方與賣主接洽訂
立
買賣契約及處理收付購屋價款事宜。
嗣伊於104年2月27日
分別交付王進雄新臺幣（以下未特別註明幣別者均同）150
萬元及66萬元之支票2紙（下稱系爭2紙支票），合計216萬
元之第一期購屋價款。
惟伊交付第一期價款後，發現
本件買
賣方式疑點重重，類似大陸地區南寧市常見的詐騙模式，伊
因此心生警惕，查悉系爭承諾書並
非正式買賣契約，且系爭
預售房屋尚未取得大陸地區商品房預售許
可證，依大陸地區
法律規定不得銷售，又未開立銷售不動產統一發票，王進雄
經伊屢次催促，均無法提出正式買賣契約書及統一發票，以
證明買賣契約合法成立，是系爭預售房屋之買賣合同依大陸
地區法律規定應屬無效，伊所交付之216萬元自應返還。嗣
伊又發現系爭2紙支票216萬元係由雄和公司於103年3月3日
提示兌領，惟雄和公司既非大陸地區之房地產開發商，竟無
故兌領伊系爭2紙支票，亦屬不當得利。經伊多次催討後，
王進雄僅返還伊100萬元，尚積欠116萬元未還
等情。為此
爰
依
民法第179條之不當得利規定及不真正連帶債務之
法律關
係，求為判命被上訴人應各給付116萬元，及自104年3月3日
起
按法定遲延利率計算之利息；如任一被上訴人為給付，其
他被上訴人在已給付範圍內即免給付義務之判決。原審為上
訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，於本院聲明：㈠原判決
廢棄。㈡被上訴人等各應給付上訴人116萬元，及自104年3
月3日起至清償日止，
按年息5%計算之利息；其中任一被上
訴人如已為給付，其他被上訴人在已給付範圍內免給付義務
。
二、被上訴人則以：本件係上訴人、曾瓊玉與王進雄合資購買系
爭預售房屋，上訴人並將系爭2紙支票交付王進雄，委由王
進雄代為支付購屋款項。因系爭2紙支票無法在大陸地區廣
西省南寧市兌現，王進雄僅能經由伊所經營雄和公司在臺灣
地區提示兌現後，再轉換為人民幣匯付大陸地區賣方。又系
爭預售房屋買賣法律關係並非存在於上訴人與王進雄間，上
訴人援引大陸地區商品房銷售管理辦法規定，及未提出銷售
不動產統一發票為由，對王進雄主張買賣契約無效，並依不
當得利之規定請求返還價款，並非有理。王進雄代為收付系
爭預售房屋第一期價款人民幣120萬元後，上訴人即不願依
約如期繳交第二期款，其後相關價款支付均由王進雄墊付，
王進雄經上訴人要求，已匯還上訴人100萬元，現在願以上
訴人實際所出資金額，將房屋按比例持分登記予上訴人等語
，資為
抗辯。聲明：上訴駁回。
三、查王進雄、曾瓊玉與上訴人於104年1月11日至大陸地區廣西
省南寧市，由三人合資購買系爭預售房屋，並簽立系爭承諾
書。嗣上訴人交付王進雄系爭2紙支票用以支付第一期款216
萬元，經雄和公司於104年3月3日提示兌現後，上訴人不願
續付第二期款，王進雄已匯還上訴人100萬元之事實，有系
爭承諾書、王進雄簽立之收據、系爭2紙支票影本及查詢單
（見原審卷第14至17頁）、玉山銀行北新莊分行轉帳證明書
（見本院卷65頁），並為
兩造所不爭（見本院卷第58-59頁
），
堪信為真實。上訴人主張系爭預售房屋買賣未經領得商
品房預售許可證，依大陸地區
法令係屬無效，請求被上訴人
返還116萬元，被上訴人則以
上揭情詞置辯，
經查：
㈠依系爭承諾書係記載：「茲有客戶王進雄、梁雨麗、曾瓊玉
……於2015年元月11日在防城港三生房地產有限公司營銷中
心了解其公司開發建設的相關房產。經現場置業顧問介紹，
我已了解清楚四通八達國際廣場項目現為期房內部認購銷售
階段未對外公開銷售。現本人申請要求購買A地塊0號樓（天
地樓）000 號房，面積為314.88平方米，認購單價為11750.
51元/平方米，總價為人民幣參佰柒拾零萬零仟零佰零拾零
元（小寫￥0000000元），現場即日付定金￥100000（拾萬
元整），餘款付款方式：(1)2015年2月27日前須支付購屋款
（不含定金）人民幣（大寫）壹佰貳拾零萬零仟零佰零拾零
元（￥0000000元）。(2)2015年3月27日前須支付購屋款人
民幣（大寫）壹佰貳拾零萬零仟零佰零拾零元（￥0000000
元）。(3)2015年4月27日前須支付購屋款人民幣（大寫）壹
佰貳拾零萬零仟零佰零拾零元（￥0000000元）。如到期未
付本人願意承擔賠償
違約金人民幣…（空白）…，並且該房
任由三生房地產營銷中心收回處置，特此申請並承諾。」等
語（見原審卷第14頁），可見本件係由王進雄、曾瓊玉及上
訴人三人為買方，向賣方即大陸地區之三生房地產有限公司
簽訂系爭承諾書，購買系爭預售房屋，並為上訴人所不爭（
見本院卷第58頁背面）。上訴人雖以依大陸地區「商品房銷
售管理辦法」第22條第1項規定：「不符合商品房銷售條件
的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任
何預訂款性質費用。」，而指系爭預售房屋尚未取得商品房
預售許可證，系爭承諾書係違反
上開強制規定，依大陸地區
合同法第52條第5款規定：「違反法律、行政法規的強制性
規定，合同無效。」
云云，
惟查系爭承諾書
縱有上揭無效情
形，
乃屬買方即王進雄、曾瓊玉及上訴人三人，得否以上揭
事由對賣方即大陸地區之三生房地產有限公司主張無效，請
求三生房地產有限公司返還三人所給付價款而已，並不影響
王進雄、曾瓊玉及上訴人三人內部購買系爭預售房屋合資契
約之成立及效力，兩造外部與三生房地產有限公司簽訂系爭
承諾書之買賣契約，與王進雄、曾瓊玉及上訴人三人內部之
購買系爭預售房屋之合資契約，二者自不容相互混淆。而證
人曾瓊玉於本院
結證稱「（問：提示原審卷第14頁申請內部
認購承諾書，上面曾瓊玉簽名是否妳簽的？）是。」、「（
問：你們當時為何會簽這張認購承諾書？）三個講好要賣房
，第一次訂金，當然就要簽這個合同。」、「（問：為何你
們三人要在大陸買系爭房屋？）我們三人一起到大陸去旅遊
順便看房，覺得地段就在高鐵旁邊很棒，就同意三個人各出
三分之一來買房。」、「（問：當初是誰提議要到大陸買房
？）當初重點是說要去旅遊，旅遊是大家一起說要去遊玩，
順便去看房。我是王進雄邀約我去的，我不知道起頭是誰，
總共四個人去，另外一個叫馬穎潔，馬穎潔沒有參加買房。
」、「（問：去到現場有樣品屋或已經蓋好了？）系爭房屋
是透天的房屋，我們去看的時候已經蓋到三、四樓，但是還
沒有封頂，算是預售屋。」、「（問：當時賣方是誰？）當
地賣屋公司，詳細公司名稱名字忘記了，有名片在家裡，我
們是找一位陳萍小姐辦理的，她是公司的總經理。」、「（
問：你們當初約定好系爭房屋登記你們每人各三分之一？）
是。當初約定第一期款是130萬元人民幣含訂金，我都付清
了。尾款我付給王進雄，我全權交給他處理，現在房子已經
蓋好，9月出租。」、「（問：上訴人後來沒有付款，妳是
否知道？）我有聽說，她後悔不想買了。後來她的出資部分
怎麼處理我不知道，我只負責我的部分。」、「（問：當初
有無訂立正式買賣合同？）有，我都授權給王進雄處理，並
且登記他的名字。」（見本院卷第80-81頁），足認本件僅
係兩造及曾瓊玉三人間互約出資以取得財產，而未約定經營
共同事業，尚不能謂為合夥，而系爭預售房屋嗣仍續行興建
完工並無不能履行情事，自
難謂兩造及曾瓊玉三人間購買系
爭預售房屋之合資契約，有
自始不能而無效情形可言。
㈡王進雄嗣已提出業經財團法人海峽交流基金會驗證之系爭預
售房屋之「商品房買賣合同」、「稅收繳款書」、「防城港
通達房地產開發有限公司證明」及廣西壯族自治區防城港市
公證處
公證書為證（見本院卷第109-130頁，第156-158頁）
，並為上訴人所不爭。而上開「商品房買賣合同」、「稅收
繳款書」
所載之房屋坐落地址號碼及面積均與系爭承諾書所
載系爭預售房屋為0號樓000號房及面積為314.88平方公尺相
符，顯係同一
標的物。上訴人雖抗辯上開「商品房買賣合同
」、「稅收繳款書」所載之總價金為人民幣249萬9,999元，
，出賣人為防城港通達房地產開發有限公司，尚與系爭承諾
書所載總價金為人民幣370萬元，出賣人為三生房地產有限
公司不符，而指為不實云云，惟查上開房屋標的既屬同一，
足認兩造合資購買系爭預售房屋契約確屬實在，已無上訴人
所指虛假詐騙情事。而王進雄已抗辯本件係預售屋買賣，嗣
因節稅問題始有完稅時總價金不一問題等情，衡諸一般交易
實務，王進雄所辯
尚非無據，且縱認事後價金有所減少，亦
屬兩造得否向大陸地區出賣人請求找補金額問題，並不影響
兩造購買系爭預售房屋合資契約之成立。而系爭預售房屋在
預售階段係以銷售之三生房地產有限公司具名為出賣人，嗣
於105年4月24日向大陸地區防城港市房產管理局備案正式買
賣契約時，變更出賣人為防城港通達房地產開發有限公司，
並不影響上訴人取得買賣房產之權利，亦不得以王進雄現因
故尚未取得大陸地區不動產權證書，即謂係屬不實交易。上
訴人支付第一期款216萬元後，嗣即拒不繳納第二期款，兩
造合資契約既非無效，亦未經雙方終止或解除，雖經王進雄
返還上訴人100萬元，但王進雄已表示願依上訴人實際繳款
金額移轉伊所取得房屋持分權利予上訴人，兩造契約效力既
仍有效成立存在，上訴人
嗣後自不得以此「商品房買賣合同
」所載總價款金額不同，反稱當時就系爭預售房屋買賣價金
尚未達成意思
合致，而抗辯兩造合資契約尚未成立或不存在
。況上訴人既
自承委由王進雄代表買方與賣主接洽訂立買賣
契約及處理收付購屋價款事宜（見原審卷10頁
起訴狀所載）
，而相關價金均已經王進雄輾轉匯付至大陸地區之出賣人，
已據證人曾瓊玉證述在案，上訴人上開委任處理收付購屋價
款事宜既經王進雄依其指示處理支付完畢，上訴人自無再請
求王進雄返還之餘地，或指雄和公司係無端受有利益，其進
而主張被上訴人應依不當得利規定返還116萬元，
要屬無據
。
四、
綜上所述，上訴人本於不當得利之規定，請求被上訴人各應
給付上訴人116萬元，及自104年3月3日起至清償日止，按年
息5%計算之利息；其中任一被上訴人如已為給付，其他被上
訴人在已給付範圍內免給付義務，非屬正當，不應准許。原
審為上訴人敗訴之判決，其理由雖與本院不同，惟結論並無
二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改
判，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件事證
已臻明確，兩造其餘之攻擊或
防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，
附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第2項
、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 2 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 陳慧萍
法 官 朱耀平
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 8 月 3 日
書記官 顧哲瑜