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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　 105年度上易字第1116號 上　訴　人　張育治 訴訟代理人　陳清榮 被 上 訴人　李曉萍 訴訟代理人　劉　楷律師 複 代 理人　林哲安律師 訴訟代理人　陳進文律師 上列當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國105年8月 22日臺灣桃園地方法院104年度訴字第768號第一審判決提起上訴 ，本院於106年6月20日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於命上訴人給付逾新臺幣玖拾壹萬元，及該部分假執行 之宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 其餘上訴駁回。 第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之九十 一，餘由被上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人主張：上訴人於民國（下同）103年4月16日與伊簽 立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），購買伊所有坐落桃 園市○○區○○段○○○段000○0地號土地（下稱系爭土地 ），及其上未辦保存登記、門牌號碼為桃園市○○區○○里 ○○0○0號建物（下稱系爭建物，並與系爭土地合稱系爭房 地），買賣價金為新臺幣（下同）1,300萬元。上訴人已依 約給付第1、2、3期款500萬元、350萬元、300萬元，並於10 3年12月31日給付第4期款（尾款）中之50萬元，共1,200萬 元，兩造約定上訴人應於伊交付系爭房地時給付尾款100萬 元。伊已依約於104年4月15日交付系爭房地予上訴人，然上 訴人竟以伊將置放於系爭土地上之貨櫃屋、種植於系爭土地 上之4棵臺灣竹柏、3棵樹葡萄、2棵桂花樹（下合稱系爭樹 木）移除為由，拒絕給付尾款，屢經催告，仍未置理。爰依 民法第367條規定，訴請上訴人給付尾款100萬元，並依系爭 契約第9條第3項約定，自遲延之日即104年4月16日起至清償 日止，按日給付1千元之違約金（原審就被上訴人上開請求 為其勝訴之判決，上訴人就其敗訴部分，聲明不服，提起上 訴。原審駁回被上訴人逾上開請求部分，未據被上訴人上訴 ，不在本院審理範圍，不予贅述）。並答辯聲明：上訴駁回 。 二、上訴人則以：兩造於103年4月16日簽立系爭契約時，本件買 賣契約標的物即已包含原本栽種於土地而為土地成分之系爭 樹木，又系爭土地上之貨櫃屋屬於土地之定著物，依系爭契 約第7條第5項約定意旨，系爭貨櫃屋及樹木均屬系爭契約之 買賣標的物，被上訴人本應於104年4月15日點交時，依簽約 時之現況，將系爭貨櫃屋及樹木隨同系爭房地交付予伊，惟 被上訴人竟將系爭貨櫃屋及樹木移除，致伊受有系爭樹木合 計24萬元、貨櫃屋10萬元之損害，並自104年4月16日起，就 系爭貨櫃屋部分，按月受有相當於租金之損失，此屬可歸責 於被上訴人之事由致為不完全給付，依不完全給付損害賠償 請求權（見本院卷第94頁反面），伊自得就上開損失合計10 0萬元，與被上訴人之價金給付請求權為抵銷之抗辯等語， 資為置辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。 ㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均 駁回。 三、兩造不爭執事項（見本院卷第103頁、第4頁反面、第5頁， 並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容 ）： ㈠兩造於103年4月16日簽立系爭契約，約定由上訴人以總價1, 300萬元向被上訴人購買系爭房地。價金分4期支付，分別為 第1期簽約、備證款500萬元、第2期完稅款350萬元，第3期 300萬元、第4期150萬元。上訴人已給付第1、2、3期款500 萬元、350萬元、300萬元，並於103年12月31日給付第4期款 （尾款）中之50萬元，共1,200萬，尚有尾款100萬元迄未給 付。被上訴人已於103年7月3日將系爭土地所有權移轉登記 予上訴人。有系爭契約、系爭土地登記謄本為證（見原審卷 第7至13、16頁）。 ㈡依系爭契約第7條第1項、第3條第2項約定，被上訴人應於10 4年4月15日將系爭房地點交予上訴人，上訴人亦應於當日給 付尾款100萬元予被上訴人。 ㈢系爭土地於兩造103年4月16日簽約時，其上種植有系爭樹木 ，並有1間貨櫃屋，惟系爭樹木及貨櫃屋於104年4月15日兩 造點交系爭房地前，遭被上訴人前夫涂進士移除。有證人涂 進士證述為證（見原審卷第64頁正、反面）。 四、被上訴人主張：伊已依約於104年4月15日將系爭房地交付予 上訴人，惟上訴人迄未給付尾款100萬元，依民法第367條規 定、系爭買賣契約書第9條第3項約定，上訴人應給付被上訴 人100萬元，及104年4月16日起算至清償日止，按日給付1千 元之違約金等情，為上訴人否認，並以前詞置辯。是本件應 審酌者在於：㈠系爭契約買賣標的物是否包含系爭貨櫃屋及 樹木？㈡被上訴人依民法第367條規定，請求上訴人給付尾 款100萬元，有無理由？上訴人所為之抵銷抗辯，有無理由 ？㈢被上訴人依系爭契約第9條第3項約定，請求上訴人自10 4年4月16日起至清償日止，按日給付1千元之違約金，有無 理由？爰析述如下。 五、就系爭契約買賣標的是否包含系爭貨櫃屋及樹木部分： ㈠按稱不動產者，謂土地及其定著物；稱動產者，為前條所稱 不動產以外之物；民法第66條第1項、第67條分別定有明文 。民法第66條第1項所謂定著物，係指非土地之構成部分， 繼續附著於土地而達一定經濟上目的，不易移轉其所在之物 而言（最高法院61年度台上字第1283號裁判意旨參照）。經 查： ⒈證人即系爭契約之代書陳岳坤證稱：伊依買賣雙方所述內容 書立系爭契約，約定之買賣標的即為系爭房地，沒有其他標 的物，因伊未到現場，不知道有貨櫃屋，但雙方有提到說只 要會動的就移除，但有說到不用寫入契約裡面等語（見原審 卷第60頁正、反面、本院卷第136頁）；證人即受被上訴人 委託銷售之羅錦星亦證：涂進士向伊告知能搬遷會動的不贈 送，伊遂從帶看及簽約過程中，均已向買方即上訴人提到能 夠搬動的物品都不在買賣範圍內，並告知買賣標的物只有土 地及18坪的未辦保存登記的建物，能移走的也會搬走等語（ 見原審卷第62頁反面至第63頁），核與證人陳岳坤證述內容 大致相符。而系爭貨櫃屋係屬能移動之物（詳如後述），並 經涂進士移走（見不爭執事項㈢），則該貨櫃屋即非屬系爭 契約之買賣標的物，況系爭契約第1條約定之買賣標的物並 無系爭貨櫃屋之約定（見原審卷第8頁），益徵系爭貨櫃屋 並非系爭契約買賣標的物至明。上訴人雖以證人羅錦星為買 賣雙方之仲介人，其向被上訴人收取百分之6之服務費，高 於政府規定百分之4，並向伊收取百分之2之服務費，是其證 人身分有違利益迴避之嫌而不足採信云云，然上訴人並未能 提出足以推翻證人羅錦星英上開證詞憑信性之具體事證，是 其空言否認上開證詞真實性，並非可取。 ⒉觀諸系爭契約第7條第5項約定：「本約標的如有未依法申請 增建之建物、定著物、工作物，賣方聲明確為其所有並有事 實上處分權，一併讓與買方。」等語（見原審卷第10頁）。 又系爭契約第7條第5項既將工作物與未依法申請增建之建物 、定著物同時併列，可知上開約定所稱之工作物者，其性質 應與建物、定著物同為繼續附著於土地而達一定經濟上目的 ，不易移轉其所在之設施。查，兩造簽立系爭契約時，系爭 土地上置放有系爭貨櫃屋，該貨櫃屋分別與系爭建物之遮雨 棚、地面焊接在一起，惟該貨櫃屋未與系爭建物相通，另設 有獨立之門、窗，嗣經被上訴人前夫涂進士移除乙節，為兩 造所不爭執（見本院卷第94頁正、反面、第102頁反面至第 103頁），並有照片為憑（見本院卷第118頁、卷末證物袋） 。系爭貨櫃屋雖焊接於系爭土地之上，然涂進士既能移除該 貨櫃屋，可知被上訴人所稱：貨櫃焊住是為了防止被風吹走 及穩定作用，不因此使其成為定著物等語（見本院卷第94頁 反面），即非無稽，足見該貨櫃屋並非附著於土地而不易移 轉其所在之物，揆諸前開說明，非屬上開約定之定著物、工 作物。準此，系爭貨櫃屋既非上開約定之定著物、工作物， 則上訴人辯稱：依系爭契約第7條第5項約定意旨，系爭貨櫃 屋為買賣標的物而應一併讓與云云，即屬無據。 ⒊綜上，系爭貨櫃屋並非系爭契約買賣標的物之一部分，且非 系爭契約第7條第5項約定應一併讓與之定著物、工作物，則 上訴人辯稱系爭契約買賣標的包含該貨櫃屋云云，自不足採 。 ㈡次按不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分，民 法第66條第2項著有規定。又未與土地分離之樹木，依民法 第66條第2項規定，為土地之構成部分，如土地上種有竹木 ，法院命為交還土地之判決，即已包含該尚未與土地分離之 竹木在內，無庸另為交還之諭知（參照最高法院29年上字第 1678號判例、71年台上字第2423號裁判意旨）。查，兩造10 3年4月16日簽立系爭契約時，系爭土地上種有系爭樹木，為 兩造所不爭執（見不爭執事項㈢），且系爭契約第7條第1項 約定：「本約標的應於尾款交付日（預定104年4月15日前） ，由賣方（即被上訴人）依『簽約時現況』點交予買方（即 上訴人）……」（見原審卷第10頁），可知被上訴人交付系 爭土地時，應連同簽約時該土地之構成部分即系爭樹木一併 交付予上訴人，則上訴人辯稱：系爭契約買賣標的物包含系 爭樹木等語，即非無憑。被上訴人雖主張：伊於系爭房地交 付予上訴人前，就系爭樹木仍有收益權，自得收取系爭樹木 云云，然縱被上訴人於交付系爭房地前就系爭樹木有收益權 （參照最高法院33年上字第604號、40年台上字第1200號判 例意旨），亦不得反認系爭樹木非屬系爭契約買賣標的之一 部分，故被上訴人據此主張系爭樹木非屬系爭契約買賣標的 云云，即無足採。 六、被上訴人依民法第367條規定，請求上訴人給付尾款100萬元 ，有無理由？上訴人所為抵銷抗辯，有無理由部分： ㈠按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方 支付價金之契約」、「買受人對於出賣人，有交付約定價金 及受領標的物之義務」，民法第345條第1項、第367條分別 定有明文。查，兩造於103年4月16日就系爭房地簽立系爭契 約，並約定兩造應於104年4月15日點交並給付尾款（見不爭 執事項㈡），嗣兩造確已於104年4月15日至系爭房地辦理點 交程序，此據證人陳岳坤、羅錦星證述明確（見原審卷第61 頁反面、第63頁正、反面），並有上載日期為104年4月15日 之交屋明細說明為憑（見原審卷第18頁）。又上訴人對於被 上訴人所稱：其現正占有使用系爭房地等語（見本院卷第15 7頁）並未爭執，足證被上訴人已於104年4月15日將系爭房 地交付予上訴人。是則被上訴人依民法第367條規定及上開 約定意旨，請求上訴人尾款100萬元，即為有據。上訴人辯 稱：被上訴人並未一併交付系爭樹木，因此點交程序並未完 成，待對造移回系爭貨櫃屋及樹木前，伊自得拒絕給付尾款 云云。惟被上訴人已將系爭房地交付予上訴人占有使用，雖 未一併交付系爭樹木，惟系爭樹木業經涂進士出售而不復存 在（詳如後述），則被上訴人給付系爭樹木已屬客觀不能， 況系爭契約買賣標的物不含該貨櫃屋，則上訴人以此為由行 使民法第264條之同時履行抗辯權，誠屬無理。上訴人復辯 稱：兩造簽立系爭契約時，因被上訴人要求要借用系爭房地 1年，所以才約定點交日為104年4月15日，並保留尾款至點 交時給付，作為被上訴人返還系爭房地之保證金云云（見本 院卷第110頁），惟上訴人所述該100萬元性質屬保證金乙節 ，已與系爭契約約定不符，且上訴人所舉之證人陳岳坤證稱 ：「（兩造針對契約約定尾款150萬元的性質，有無另為約 定？）沒有，該150萬元就是尾款。」等語（見本院卷第134 頁），則上訴人辯以該100萬元屬保證金性質云云，即屬無 稽，亦難信採。 ㈡次按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者， 各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不 能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限；抵銷，應 以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得 為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項、第33 5條第1項著有規定。又按因可歸責於債務人之事由，致為不 完全給付者，債權人得依關於給付不能之規定行使其權利； 因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠 償損害；民法第227條第1項、第226條第1項亦有明文。查， 系爭樹木為系爭契約買賣標的物，惟被上訴人於104年4月15 日點交時，未將系爭樹木一併交付予上訴人，且涂進士已將 系爭樹木移除後出售予他人，業據證人涂進士證述在卷（見 原審卷第64頁反面），上訴人復自承系爭樹木難以回復原狀 （見原審卷第85頁），則上訴人依上開規定，就系爭樹木所 受損失，請求被上訴人應負損害賠償責任，即屬有據。次查 ，兩造不爭執系爭樹木中之4棵臺灣竹柏、2棵桂花樹之價值 合計為6萬元（見本院卷第58、102頁反面）。至於系爭樹木 中之3棵樹葡萄因遭涂進士出售他人而難以鑑定其價值，本 院審酌樹葡萄需栽種6、7年後才會開始結果，且其果實具有 經濟價值，因此種植期間越長、價格越好，此乃公眾週知之 理，而本件遭被上訴人移除之3棵樹葡萄之樹齡為7、8年， 業據證人涂進士證述明確（見原審卷第64頁），適值樹葡萄 開始結果之時，本院審酌一切情狀，並依民事訴訟法第222 條第2項規定，認被上訴人所稱每棵樹葡萄價值為1萬元（見 本院卷第129頁），應為可採。上訴人雖辯稱：樹葡萄價格 應為每棵6萬元云云，並提出樹葡萄參考價值資料為證（見 本院卷第59至62、116頁），惟上訴人所舉之樹葡萄參考價 值資料，並未明確敘明該等樹葡萄之樹齡，即難憑採。綜上 ，上訴人因被上訴人未交付系爭樹木所受損害合計為9萬元 （即：1萬元×3棵〈樹葡萄〉＋6萬元〈4棵臺灣竹柏、2棵 桂花樹〉＝9萬元），則上訴人據此為抵銷抗辯，為有理由 ，應予准許。至於系爭貨櫃屋並非系爭契約買賣標的物之一 部分，已如前述，則上訴人以被上訴人未交付系爭貨櫃屋為 由，依不完全給付之損害賠償請求權為抵銷之抗辯，即無理 由。 ㈢綜上，被上訴人得請求上訴人給付尾款為91萬元（即：100 萬元－9萬元＝91萬元），逾此部分之請求為無理由，應予 駁回。 七、被上訴人依系爭契約第9條第3項約定，請求上訴人自104年4 月16日起至清償日止，按日給付1千元之違約金，有無理由 部分： ㈠按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠 償總額」，民法第250條第1項及第2項前段定有明文。又按 「所謂懲罰性（制裁性）之違約金，依民法第250條第2項規 定，必須於契約中明定，如債務人不於適當時期或不以適當 方法履行債務時，而須支付違約金者，始足當之。否則，契 約縱有履行期或履行方法之約定，其所定違約金，仍應視為 賠償總額之預定」（最高法院70年度台上字第4782號民事裁 判意旨參照）。查，兩造不爭執系爭契約第9條第3項約定： 「各方如有遲延給付之情形時，自遲延之日起，應按遲延日 數，以總價款千分之一（即：1,300萬元×1/1000＝1萬3,00 0元）計算遲延利息與他方。」（見原審卷第10頁），屬違 約金之性質（見原審卷第100頁反面、第103頁反面），且未 明定係屬於懲罰性之違約金，是依上揭法條規定及裁判意旨 ，應認上開約定性質應係屬於損害賠償總額預定之違約金。 次以系爭契約買賣價金約定為1,300萬元，而上訴人已給付 價金1,200萬元，審酌上訴人就給付買賣價金之債務已為大 部分之履行，比照債權人即被上訴人所受利益，則被上訴人 請求上訴人自104年4月16日起按日以1千元給付違約金，尚 稱適宜。 ㈡末按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延 責任」，民法第229條第1項定有明文。查，上訴人應於104 年4月15日給付尾款（業如前述），惟未給付，則被上訴人 主張上訴人應自104年4月16日起負遲延責任，即屬有據。準 此，被上訴人請求上訴人應自104年4月16日起至清償日止， 按日給付1千之違約金，為有理由，應予准許。 八、從而，被上訴人依民法第367條、系爭契約第9條第3項約定 ，請求上訴人給付91萬元，及自104年4月16日起至清償日止 ，按日給付1千元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求 ，為無理由，應予駁回。原審（除確定部分外）就超過上開 應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨 指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本 院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審 為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原 判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴 。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 十、據上論結，本件上訴為一部分有理由，一部分無理由，依民 事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 7 月 18 日 民事第五庭 審判長法 官 張靜女 法 官 張松鈞 法 官 陳心婷 正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 106 年 7 月 18 日 書記官 陳珮茹