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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　 105年度上易字第1128號 上　訴　人　塔林建設股份有限公司 法定代理人　蔡俊益 訴訟代理人　蔡聰明律師 被　上訴人　梁鈺蓉即梁玉雪 訴訟代理人　陳逸鴻律師 上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國105 年8 月31日臺灣士林地方法院105年度訴字第537號第一審判決提 起上訴，本院於106年3月23日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決命上訴人給付被上訴人新臺幣壹佰貳拾伍萬元本息部分及 該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人起訴主張：上訴人法定代理人蔡俊益與伊因祖輩先 人交往而素以堂兄妹相稱，上訴人擬出售坐落基隆市○○區 ○○段○○○○段000 ○00地號土地及其上同段17建號建物 ，即門牌號碼基隆市○○區○○里○○鄰○○街○○○○○號之納 骨塔（下合稱系爭不動產），因系爭不動產之性質特殊，蔡 俊益知伊擔任過鄉長而有相當人脈，兩造乃於民國（下同） 101 年10月22日簽立「授權書」（下稱系爭授權書），上訴 人委託伊居間介紹買方或合作營運對象，委託期間為101 年 10月22日至同年11月30日止，並約定以新臺幣（下同）2億5 千萬元之1.5%即375 萬元為居間報酬。伊經友人周志孝介紹 從事納骨塔行業之陳文堂，由陳文堂介紹大順商務企業有限 公司（下稱大順公司）之吳志強洽談，嗣因買賣價格無法降 價，經上訴人大股東陳萬田提議將系爭不動產以作價2億5千 萬元入股新成立之聖寶開發股份有限公司（下稱聖寶公司） 之方式，達成實質處分系爭不動產之目的，陳萬田並於101 年11月21日與伊簽立「合作契約書」（下稱系爭合作契約） ，於期間內談妥條件後，系爭不動產即以買賣為原因辦畢所 有權移轉登記予聖寶公司，伊已完成媒介居間義務，詎上訴 人拒絕給付居間報酬，爰依居間契約之法律關係，請求上訴 人給付伊375 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行等語。 二、上訴人則以：兩造間簽立之系爭授權書與被上訴人、陳萬田 間簽立之系爭合作契約，並非同時間簽立，且系爭授權書為 兩造間就系爭不動產之買賣居間之授權，系爭合作契約則為 被上訴人與陳萬田間就新成立聖寶公司合作經營之授權，兩 者顯非同一法律關係，系爭不動產嗣後移轉登記予聖寶公司 名下，並由陳萬田個人成為聖寶公司負責人，與伊無涉。且 系爭授權書約定期間至101 年11月30日止，惟被上訴人並未 於期間內完成其居間任務，伊復未因被上訴人之居間，於授 權期間內完成與任何人之簽約，被上訴人自不得請求居間報 酬。況兩造並未約定居間報酬以委託底價1.5%或375 萬元計 算，否則就此重要事項當於系爭授權書或系爭合作契約予以 載明，被上訴人主張之報酬金額亦屬無據等語，資為抗辯。 三、原審對於被上訴人之請求，判決上訴人應給付被上訴人125 萬元，及自105年4月23日起至清償日止，按年息5%計算之利 息，並依聲請為假執行之宣告；另駁回其餘之訴（此部分未 繫屬本院，以下茲不贅述）。上訴人不服而上訴，聲明： ㈠原判決對上訴人不利部分及假執行之宣告均廢棄。 ㈡前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回 。 被上訴人則聲明：駁回上訴。 四、本件不爭執事項（見本院卷第44頁）： ㈠上訴人曾就系爭不動產（其中系爭205 號土地及17號建物原 登記為上訴人所有，系爭39號土地則登記為陳萬田所有）， 與被上訴人簽立系爭授權書，其上記載：「授權金額：底價 2億5千萬元」、「授權時效：西元2012年10月22日至2012年 11月30日」；被上訴人亦曾與陳萬田簽立系爭合作契約，其 日期記載為101年11月21日，其上記載：「一、公司總價2億 5千萬元做價。二、簽約金5千萬元。三、過戶現金5 千萬元 。四、尾款1億5千萬元，參與新公司資本額5 億元分配，新 公司股權百分之30之股份」、「授權期限至101 年11月30日 」等語。 ㈡上訴人與聖寶公司（法定代理人吳志強）於102年3月28日簽 立系爭205 號土地及17號建物之不動產買賣契約，約定價金 為1億1千萬元，第1期款應於102年4月2日給付，102年7月10 日過戶完畢，102 年11月20日給付尾款，並由上訴人辦理塗 銷抵押權設定，而陳萬田則於102 年2月5日與聖寶公司（法 定代理人吳志強）簽立系爭39號土地買賣契約，約定價金1 億4 千萬元，全部價金則係以轉投資聖寶公司之方式支付， 轉投資及價金均如期給付完畢，並均於102年7月10日辦畢系 爭不動產所有權移轉登記予聖寶公司。 五、本院之判斷： 本件上訴後經兩造同意簡化爭點（見本院卷第44頁背面）， 分述如下： ㈠被上訴人是否有於期限內完成系爭授權書之居間任務？ ⒈兩造就系爭不動產簽訂之系爭授權書記載「授權金額：底價 2億5千萬元」、「授權時效：西元2012年10月22日至2012年 11月30日」；另被上訴人亦曾與陳萬田簽立系爭合作契約， 其日期記載為101 年11月21日，其上記載：「一、公司總價 2億5千萬元做價。二、簽約金5千萬元。三、過戶現金5千萬 元。四、尾款1億5千萬元，參與新公司資本額5 億元分配， 新公司股權百分之30之股份」、「授權期限至101 年11月30 日」之事實，已如前述不爭執事項㈠所載。查系爭授權書為 兩造間就系爭不動產居間買賣之授權，系爭合作契約則為被 上訴人與陳萬田就系爭不動產作為新成立聖寶公司合作經營 之授權，故系爭授權書與系爭合作契約之當事人與內容均不 相同，分屬兩個不同契約關係，而被上訴人與陳萬田就系爭 合作契約之關係，非屬本件審理之範圍，先予敘明。 ⒉被上訴人雖主張上訴人委託伊居間介紹買方或合作營運對象 ，並約定以2億5千萬元之1.5%即375 萬元為居間報酬，系爭 不動產嗣以作價2億5千萬元入股新成立聖寶公司之方式，達 成實質處分系爭不動產之目的，亦以買賣為原因辦畢所有權 移轉登記予聖寶公司，伊已完成媒介居間義務云云。然查： ⑴證人陳萬田證稱：系爭授權書為買賣之授權，被上訴人只是 介紹人之一，授權書有期限之限制，必須要內容具體才能談 ，在此時間內被上訴人都沒有再進一步洽談，後來陳文堂來 談合作可不可以，所以才會再簽合作契約，合作契約與系爭 授權書之買賣不同，因為2.5 億元是要賣斷的，而合作契約 只是先拿一部分的錢。一開始陳文堂找吳志強是以大順公司 名義來談，是我直接與吳志強接洽談如何合作，談合作期間 我是以個人名義為之，與上訴人無關，後來我實際在談時已 經是聖寶公司名義。系爭不動產分別移轉是卡在金錢問題， 因為上訴人有在不動產上設定抵押，必須要先還錢塗銷抵押 ，我的39號土地沒有抵押，所以可以先過戶，移轉我自己土 地時我已經入股聖寶公司成為股東，聖寶公司的實際上負責 人就是我，因為都是我自己在出資，吳志強後來退出，所以 才換我當董事長，後面與聖寶公司買賣與合作都是我自己處 理，上訴人已經將不動產過戶給聖寶公司，與被上訴人之仲 介無關，授權書早就過期，他們當初也沒有在期限內辦理， 後來也都是我自己處理等語（見本院卷第44頁背面至第46頁 ）。 ⑵證人吳志強證述：聽說大順公司改組後成立聖寶公司，我接 手時就是聖寶公司，我是聖寶公司前任負責人，與大順公司 無關。一開始是陳文堂來找我，最早是談要賣斷，但是聖寶 公司並沒有打算要買斷，所以打算以合作方式，我主要都是 與陳萬田聯繫，後來退出經營團隊，最後是由陳萬田擔任聖 寶公司的經營團隊，之後我就沒有參與。開會的協議，移轉 系爭不動產時當時陳萬田算是最大的股東，陳萬田必須先過 戶才能解決技術問題，因為行政程序上要先辦理這些動作， 當時就是分階段辦理。系爭不動產過戶至聖寶公司，算是陳 萬田股份之一部分。聖寶公司向上訴人公司購買系爭205 號 土地及17號建物是否現金支付我不清楚。以前沒見過被上訴 人等語（見本院卷第46、47頁）。 ⑶上訴人與聖寶公司（法定代理人吳志強）於102年3月28日簽 立系爭205 號土地及17號建物之不動產買賣契約，約定價金 為1億1千萬元，第1期款應於102年4月2日給付，102年7月10 日過戶完畢，102 年11月20日給付尾款，並由上訴人辦理塗 銷抵押權設定，而陳萬田則於102 年2月5日與聖寶公司（法 定代理人吳志強）簽立系爭39號土地買賣契約，約定價金1 億4 千萬元，全部價金則係以轉投資聖寶公司之方式支付， 轉投資及價金均如期給付完畢，並均於102年7月10日辦畢系 爭不動產所有權移轉登記予聖寶公司之事實，如前述不爭執 事項㈡所載，而系爭205號土地及17號建物依不動產買賣契 約補充條款第2條固記載，買賣價款依匯款明細付款完整為 憑（見原審卷第96頁），然兩造均未提出買賣價款業經匯款 給付完畢之證據資料，被上訴人另陳稱上訴人以現金支付聖 寶公司云云（見本院卷第59頁），惟聖寶公司當時之負責人 吳志強卻表示並不清楚等語（見本院卷第48頁），且從證人 陳萬田、吳志強前揭證詞可知，系爭授權書為「兩造間」就 系爭「不動產買賣」之居間仲介關係，被上訴人找陳文堂協 助介紹買方，後因仲介賣斷不成，改由「陳萬田單獨與被上 訴人」簽立系爭「合作契約」，授權與被上訴人及陳文堂所 介紹之聖寶公司負責人吳志強洽談合作，嗣陳萬田更以系爭 不動產作為入股聖寶公司之出資並取得聖寶公司之經營權， 足認上訴人與聖寶公司就上開不動產所有權移轉原因所載之 買賣契約，實際上並未支付上訴人任何買賣價金，且與本件 居間仲介之動產買賣無關。。 ⑷再查，被上訴人自承因系爭不動產之買賣價格無法降價，後 經陳萬田提議將系爭不動產作價2億5千萬元入股新成立之聖 寶公司在案，而系爭授權書與系爭合作契約既屬不同之法律 關係，且「賣斷」與「合作」之經濟利潤、風險分配、權利 義務均顯不相同，系爭不動產雖均以「買賣」為原因辦理所 有權移轉登記，但並無證據證明聖寶公司實際上有支付上訴 人任何買賣價金，自不能以系爭授權書期限屆滿後，上訴人 及陳萬田以「買賣」之原因將系爭不動產過戶予聖寶公司之 事實，而認定被上訴人已於系爭授權書之期限內即101 年11 月30日前完成居間媒介「買賣」系爭不動產任務之事實。況 被上訴人主張受託期間引介買方「大順公司」簽訂買賣契約 並完成系爭不動產所有權移轉登記云云（見原審卷第16、18 頁），然本件交易過程中，吳志強係代表「聖寶公司」出面 協商，而非大順公司，已見前述，是被上訴人前開主張，亦 屬無據。 ⒊證人周志孝雖證稱：被上訴人問我是否認識買賣納骨塔的， 他有朋友要轉讓，我就聯絡陳文堂介紹予被上訴人認識，有 聽到他們提到賣價2億5，事成的話，仲介金1.5%，我只有看 過系爭授權書云云（見原審卷第106至110頁）。另證人陳文 堂證述：我從事殯葬業，周志孝提起有寶塔蓋好要賣，請我 看是否介紹買主，他說授權給被上訴人，我們去外面找買主 。經朋友李美蘭（改名李玫諭）介紹吳志強，對方說能否降 到1億5，蔡俊益、陳萬田說無法降價，我提議可否以雙方合 作方式來做，陳萬田後來當場寫了系爭合作契約，要我依系 爭合作契約及系爭授權書當作與吳志強談的依據。我有跟蔡 俊益他們說不管是買賣或合作也好，必須給付被上訴人費用 ，他們同意後，就帶他們去聖寶公司談，事後他們談我不在 場，蔡俊益電話中說他們已經談好沒問題了，我說既然這樣 成交了恭喜你們成交，但以後的居間費用必須要付給被上訴 人，蔡俊益說好，後面的事情我不清楚。我的認知，以合作 模式，金額是以上訴人資產2.5 億元作為與對方合作之條件 。當初是被上訴人找我幫他介紹，被上訴人全權委託我去處 理，若上訴人他們沒有給她，最後被上訴人會找我要。我是 從陳萬田口中知道底價2.5 億元成交會給被上訴人1.5%。被 上訴人沒說要分給我，我是基於朋友的立場及協助之方式來 處理。我無法回答如何能記得蔡俊益說跟買方談好是在授權 期限以前云云（見原審卷第112至121頁）。經查，協助與吳 志強代表之聖寶公司洽談買賣或合作事宜之人主要為陳文堂 乙節，為兩造所不爭執。證人陳文堂證稱：周志孝說授權予 被上訴人云云（見原審卷第113 頁）；被上訴人全權委託我 處理，如上訴人他們不給被上訴人仲介費，被上訴人會找我 要云云（見原審卷第115 頁背面）。另被上訴人陳稱：被上 訴人後來授權給陳文堂，主要工作由陳文堂來做，陳文堂類 似被上訴人使用人角色，對被上訴人負責云云（見本院卷第 63頁背面），則周志孝、陳文堂與被上訴人間彼此之內部關 係為何，是否僅為單純之介紹而無內部佣金之約定而就本件 有相同之利害關係，已屬可疑，陳文堂如係單純協助被上訴 人，未獲仲介佣金，為何需對被上訴人負責？為何被上訴人 會向其索要？又所謂「買賣」或「合作」，上訴人如均同意 以底價2.5億元按1.5 %計算居間報酬乙節，何以未見於系爭 授權書、系爭合作契約或其他書面資料之記載，蓋以上開標 準計算之居間報酬，非屬小額之金額，卻未載明於任何書面 資料，實與社會交易常情有違。況系爭授權書原授權被上訴 人仲介買賣系爭不動產，嗣後係由陳萬田個人以系爭不動產 作為出資而入股聖寶公司取得經營權，上訴人未能將系爭不 動產賣斷而獲得2.5億元之買賣價金，而由陳萬田個人以合 作方式入股經營聖寶公司自負盈虧，吳志強則退出聖寶公司 經營，詳如前述，證人周志孝、陳文堂卻證稱上訴人同意要 付1.5%之仲介費云云，亦難遽予採信。 ㈡承上，如被上訴人依約完成居間任務，得請求之報酬為何？ 是否有過高而須依民法第572條規定予以酌減之必要？ 被上訴人未於系爭授權書所載期限內完成居間「買賣」系爭 不動產之任務，詳見前述說明，則本項爭點即無再予論述之 必要。 六、綜上所述，被上訴人依居間契約之法律關係，請求上訴人給 付125 萬元本息，為無理由，不應准許。原審判命上訴人如 數給付，並附條件為假執行及免為假執行之宣告，自有未洽 。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自 應由本院廢棄改判如主文第二項所示。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。 八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第 78條，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 4 月 13 日 民事第二十庭 審判長法 官 陳雅玲 法 官 吳燁山 法 官 林俊廷 正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 106 年 4 月 14 日 書記官 鄭淑昀