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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　105年度上易字第169號 上　訴　人　王四美 被　上訴人　蔡岳琪 訴訟代理人　洪大明律師 　　　　　　鄭玉金律師 　　　　　　江慧敏律師 上列當事人間請求減少買賣價金事件，上訴人對於中華民國105 年1月15日臺灣新竹地方法院104年度訴字第777號第一審判決提 起上訴，本院於105年5月31日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求 之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、 第255條第1項第2款定有明文。又依民事訴訟法第256條規定 ，不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加。本件上訴人在原審雖僅依民法第 354條第1項前段、第2項、第359條主張減少買賣價金，但已 聲明請求被上訴人應返還上開減少之價金。嗣於上訴後，經 本院闡明依上開法律規定僅能減少價金，不能達到返還所減 少價金之目的，上訴人再補充依民法第179條不當得利之規 定請求給付（見本院卷第53頁背面），核其請求之基礎事實 及訴訟標的均未變更，僅為補充法律上之陳述，並非訴之追 加，先予敘明。 貳、實體方面： 一、上訴人起訴主張： 上訴人因有購屋需求故透過自行張貼廣告紙徵求賣主之方式 尋覓房屋，於民國104年4月中於張貼廣告時巧遇被上訴人之 妻黃詩方，黃詩方見上訴人欲購買房屋，便向上訴人表明渠 等有意出售其夫蔡岳琪名下剛裝潢好之新屋，即坐落於新竹 市○○段○○○○○○○○號，門牌號碼新竹市○○街○○○號7樓之 9之建物，建案名稱為「LA MORE」（下稱系爭房屋）。兩造 相約看屋時，在場之黃詩方即多次向上訴人強調系爭房屋所 在之大樓為一般常見的樓中樓挑高設計案，建商於興建時便 採用挑高設計，讓住戶可「一層空間、兩層使用」，強調系 爭房屋之夾層係屬合法，上訴人因而認定系爭房屋包括夾層 部分全部均屬合法，且房屋周遭環境之生活機能亦能符合上 訴人之需求，故決定購買系爭房屋。嗣經兩造議價後約定以 總價金新臺幣（下同）650萬元成交，並於104年5月24日至 被上訴人所委任之訴外人楊玉華代書之事務所簽訂買賣契約 ，同時交付訂金57萬元及簽署面額593萬元之本票交付被上 訴人作為履約擔保。上訴人於訂約後，約於同年6月中旬方 聽聞系爭房屋之夾層實係違建。被上訴人於系爭契約訂約前 、訂約時、訂約後均堅稱系爭房屋之夾層為合法建物，已有 保證系爭房屋夾層係屬合法之意思，致上訴人因善意信賴被 上訴人之保證而相信該夾層為合法，進而與被上訴人訂約， 故被上訴人依民法第354條第2項規定，自應負擔保之責。被 上訴人係以該夾層係可合法使用之空間作為誘引，使上訴人 相信而以本件之契約價金購買包括夾層在內之全部建物，致 上訴人須負擔因該夾層係屬違建而將來可能面臨拆除之風險 ，顯然系爭房屋有減少其價值之瑕疵，依民法第354條第1項 前段規定及最高法院88年度台上字第1892號判決、87年度台 上字第1500號判決見解，被上訴人自應負瑕疵擔保責任。準 此，系爭房屋既有顯然之瑕疵，亦缺乏被上訴人所保證之品 質，上訴人爰依民法第354條第1項前段、第2項、第359條、 民法第179條請求被上訴人減少系爭契約之買賣價金10分之1 即65萬元等語。並聲明：被上訴人應給付上訴人65萬元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 ；願供擔保，請准宣告假執行。 二、被上訴人則以： 上訴人於買受系爭房屋前，即曾看過該同棟大樓之其他建物 ，已知該大樓之夾層部分，係屬違章之二次施工，且兩造於 訂約時，上訴人亦知悉夾層部分係違章施作，未登載於建物 登記謄本，此觀證人楊玉華證稱上訴人於簽約時已取得土地 及建物謄本，及其有向上訴人詳細解釋建物謄本上登記之坪 數並說明上訴人所購買之範圍包含增建及附加設施即明。又 證人楊玉華亦證稱上訴人交付尾款時，證人將建商的土地建 物預售契約及承攬夾層、陽台外推（及二次施工的部分）工 程契約書一併交給上訴人，是以，上訴人主張其於交付尾款 時方取得土地及建物之謄本，顯與事實不符。再者以社會經 濟交易之經驗觀之，一般人於簽買賣契約前除詳細看屋外， 均會要求賣方提供不動產謄本或權狀，詳細研究，以確認系 爭不動產是否屬有權處分、有無登記其他物權、是否設有抵 押權等重大事項，並詳查買賣契約書所記載之約定，殊難想 像會有人於未查知不動產之重大事項前，即訂定買賣契約並 給付高額價金之情況發生。況證人楊玉華為通過國家考試之 地政士，且為本件訴訟之第三人，實無甘冒涉犯偽證罪之風 險，到庭具結後為虛偽證述，上訴人所為之陳述與主張，顯 與經驗法則及買賣契約之記載不符。系爭不動產買賣契約第 1條第2項第1款明文約定可知被上訴人不負擔保責任。另依 前開契約書第6條第1項約定，買賣不動產標的之土地與房屋 ，均以簽約時現狀為準。如有增築建物均應依照現狀連本建 物移交與甲方所有，其若與登記簿所載事項有所出入，雙方 均不得請求增減或補償款項，上訴人請求減少價金，即無理 由。況被上訴人於先前向建商買屋後，再自行出資施作夾層 ，對該建物之價值，係屬有增無減，上訴人主張應減價65萬 元，顯屬無理且過高。本件上訴人於契約成立時，即已明白 買賣標的包括建物本體及未依法申請增建之部分，並知悉系 爭房屋之夾層部分係未依法申請之增建，未登載於建物登記 謄本，依契約及民法之規定，被上訴人就此部分不負擔保責 任，且兩造亦明文於契約內約定，兩造不得因建物現狀與登 記簿所載事項不符，而向他方請求增減或補償款項，故上訴 人提起本件訴訟主張減少價金，於法無據等語，資為抗辯。 三、本件經原審裁判：上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。上訴 人不服原法院判決，上訴聲明為：⑴原判決廢棄。⑵被上訴 人應給付上訴人65萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。 被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。 四、兩造不爭執之事項 1、兩造於104年5月24日簽立不動產買賣契約書，由上訴人向被 上訴人購買系爭房屋，約定總價為650萬元，價金已給付完 畢。 2、系爭房屋確有施作增建夾層。 五、兩造爭執事項及本院得心證之理由： 上訴人主張被上訴人訂立買賣契約時，保證出售之房屋均為 合法建物，惟系爭房屋之夾層屬二次施工之違建，將來可能 面臨拆除之風險，顯有減少其價值之瑕疵，亦缺乏被上訴人 所保證之品質，為此請求減少價金65萬元等情。被上訴人固 不否認系爭房屋有施作增建夾層之事實，惟抗辯其係依現況 交屋，並無隱瞞增建夾層或保證夾層為合法情事。是本件之 爭點厥為：被上訴人是否曾向上訴人保證系爭房屋夾層為合 法？系爭房屋施作夾層是否為減少價值之瑕疵？上訴人得否 依物之瑕疵擔保之法律關係，請求減少價金65萬元？茲就兩 造爭點論述如下： 1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其 物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵， 而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得請求 減少其價金，民法第354條、第373條、第359條分別定有明 文。又出賣人依民法第354條第2項、第360條規定所為之保 證，必須以受拘束之目的而為之，即須構成契約之成分，而 為給付之一部，始有「保證」之成立；至於契約上預定之品 質，尚不能認為保證。因此出賣人就其為保證之意思表示， 必須與買受人達成合意，始負有履行該擔保約款之義務。另 所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念 ，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而 不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。再 按買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項項所稱 之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項亦有明 文。 2、次按所謂夾層，根據建築技術規則建築設計施工編第1條第 18款之規定，係指夾於樓地板與天花板間之樓層；同一樓層 內夾層面積之和，超過該層樓地板面積3分之1或100平方公 尺者，視為另一樓層。又建築物內如興建夾層，依建築法第 25條第1項、第30條及第39條規定，必須於申請建造執照時 ，即向主管機關提出申請，並經審查許可後始得為之，否則 即應於法定容積率內依法申請辦理變更設計。而交屋後已取 得使用執照之房屋性質上屬已竣工之建物，買受人欲就夾層 部分施工，即屬於原建物增加面積之增建行為，依法應請領 建造執照，始可合法施作並擁有、使用該夾層空間，若買受 人在未依法請領建造執照情況下即行僱工興建夾層，依建築 法第25條、第86條規定，將受罰鍰、勒令停工或強制拆除之 處分。夾層部分之地板面積依法應列入建物總樓地板面積計 算，若出賣人已將該建物之容積率完全使用完畢，買受人即 使請領建造執照，亦將因已無剩餘容積餘額而無法獲准取得 執照。 3、上訴人主張被上訴人曾保證系爭房屋增建夾層為合法云云， 為被上訴人否認，自應就此積極之事項舉證以實其說。上訴 人就此稱被上訴人於簽約時，以口頭保證，並無其他佐證， 難以遽採。上訴人雖另提出錄音譯文為證（見原審卷第25至 29頁），惟在未告知對造情形私自為談話錄音，於民事訴訟 雖非無證據能力，但因私自錄音侵害對造之人格權，屬於違 法行為，衡諸契約之品質保證，屬於特約事項，應由當事人 於契約中以文字載明，不宜任由當事人以私自錄音方式證明 ，藉此紊亂交易秩序，是上訴人所提出之上開錄音譯文，不 應採為認定事實之證據。況依上訴人錄音時間在系爭買賣契 約簽訂之後（104年6月25日、28日，見原審卷第25頁、28頁 背面），並非簽訂契約時兩造意思表示，譯文內容亦查無被 上訴人曾於訂約時保證增建夾層為合法之陳述，且譯文為節 錄部分談話內容，難以查知被上訴人真意，欠缺可信性保證 ，自不能據此為有利於上訴人之認定。 4、經查系爭房屋登記之總面積為51.14平方公尺，附屬建物部 分包含陽台5.53平方公尺、雨遮2.37平方公尺及新竹市○○ 段○○○○○號應有部分萬分之158，有系爭房屋之建物謄本（ 見原審卷第51頁）在卷可憑。而依系爭買賣契約第1條約定 ，買賣標的範圍包含主建物51.14平方公尺，附屬建物7.9平 方公尺，與前揭建物登記謄本所載之面積相符。是依系爭買 賣契約，兩造所合意買賣之標的，有合法登記部分，為上開 主建物51.14平方公尺，附屬建物7.9平方公尺之建物，並不 包括增建之夾層部分。上訴人雖主張簽訂買賣契約時，代書 楊玉華及被上訴人未提出權狀或謄本供上訴人閱覽云云，惟 系爭買賣契約已有上述面積之記載，上訴人自難諉為不知， 況建物謄本登記內容屬於公示之資料，上訴人可以建號向地 政事務所申請或自行上網下載列印謄本，被上訴人無從隱瞞 系爭房屋登記內容，上訴人此部分主張，難以採信。 5、又系爭買契約書第1條第2項第1款另約定：「本買賣標的之 建物包括未依法申請增建之部分，賣方保證有權處分且隨同 主建物移轉，關於該部分之雙方權利義務及可能產生之風險 ，雙方已確實知悉並同意承受之。」第6條第1項前段約定： 「買賣不動產標的之土地與房屋，均以簽約時現狀為準。如 有增築建物均應依照現狀連本建物移交與甲方所有，其若與 登記簿所載事項有所出入，雙方均不得請求增減或補償款項 。」等語（見原審卷第18、20頁）。兩造既已於買賣契約明 訂：系爭房屋有「未依法申請之增建」，關於該部分可能產 生之「風險」，雙方已知悉並同意承受等語，足見被上訴人 於出售時，已明示系爭房屋有未依法申請之增建及風險，當 無保證系爭房屋增建部分為合法之意思。上訴人雖主張：被 上訴人曾向伊表示契約中之增建，指陽台外推部分云云，惟 系爭買賣契約並未如此指明，上訴人復不能就此舉證以實其 說，自無可採。 6、另觀諸卷附系爭夾層照片及生光光電科技有限公司（下稱生 光公司）裝修工程承攬合約書（附設計圖說）（見原審卷第 79至88頁）可知，系爭房屋內之夾層已經作滿，相當於一層 樓之面積，則上訴人於購買時至現場看屋，當可明暸系爭房 屋包含夾層之實際面積，較系爭買賣契約書所記載之面積， 有顯著之不同。參以，證人即辦理系房屋移轉登記之代書楊 玉華證述：「被上訴人也有建議上訴人去買同一棟其他的房 屋，但上訴人說他有去看過，上訴人不滿意，表示那間可以 使用的坪數不夠，沒有做夾層。我有聽到上訴人說坪數不夠 是因為除了上訴人之外，還有壹個女兒、及哥哥的小孩（2 、3歲），如果不做夾層，房間坪數是不夠的，所以上訴人 喜歡被上訴人的房屋，格局及房間都符合他的要求，上訴人 說很有誠意想要買，後來以650萬元成交。」等語，此部分 證詞，核與上訴人自承曾至同棟大樓看屋之事實相符（見原 審卷第60頁背面、本院卷第71頁背面），而可以採信，上訴 人稱證人與被上訴人為舊識故證詞多所迴護云云，尚無可採 。據此可知，上訴人於考慮購買系爭房屋時，已比較同棟未 施作夾層之房屋，認為系爭房屋有增建夾層，較符合其居住 之需求而決定買受，是上訴人於買受時，對於系爭房屋有增 建夾層之二次施工乙節，應當知悉。而房屋二次施工增建是 否合法，屬於買賣房屋時之重要事項，為一般社會之通念， 並經證人楊玉華證述明確（見原審卷第45頁背面、46頁）， 被上訴人如果曾特別保證增建為合法，上訴人應會要求被上 訴人於契約上為註記，而系爭買賣契約，非但無保證增建夾 層為合法之文字，甚且有上開第1條第2項第1款「未依法申 請之增建」、「風險」之相反記載，上訴人主張被上訴人曾 保證系爭房屋增建夾層為合法，系爭房屋欠缺保證之品質云 云，即無可採。 7、再者，系爭房屋原依建造執照核准興建完成之建物，該層主 建物面積51.14平方公尺，另附屬建物陽台5.53平方公尺、 雨遮2.37平方公尺等情，已如上述。被上訴人自行委由生光 公司興建夾層及將陽台外推，共花費達102萬元，增加系爭 房屋室內使用面積，有裝修工程承攬合約書在卷可查，屬於 有益之工程，不能認為屬於減少系爭房屋價值之瑕疵，且系 爭房屋並無此夾層之登記，兩造亦未約定系爭夾層為合法， 自無減少通常效用或契約預定效用之瑕疵，是被上訴人所交 付之系爭房屋，即無物之瑕疵可言。況上訴人至現場看屋， 核以買賣契約所載房屋登記面積，於簽訂買賣契約時，對於 夾層未經許可興建之情形應可明暸，被上訴人復未對此夾層 做出合法之保證，依民法第355條第1項規定，上訴人自不能 於買受後再為主張。 8、系爭房屋之夾層雖屬未經許可而增建之部分，惟被上訴人並 未保證該夾層之合法性，又此夾層並非減少系爭房屋價值或 效用之瑕疵，夾層興建未經許可，上訴人於簽約時應當知悉 ，縱屬於物之瑕疵，被上訴人亦不負擔保之責。上訴人主張 被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，請求減少價金，洵屬無據 。 六、綜上所述，上訴人依民法第354條第1項前段、第2項、第359 條、第179條之規定，請求被上訴人給付65萬元，及自起訴 狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利 息，非屬正當，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，並 無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理 由，應駁回其上訴。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 6 月 21 日 民事第五庭 審判長法 官 張靜女 法 官 許翠玲 法 官 張松鈞 正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 105 年 6 月 22 日 書記官 陳盈璇