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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　105年度消上易字第3號 上　訴　人　竹益建設有限公司 法定代理人　洪智祥 訴訟代理人　徐國楨律師 被 上訴 人　呂珮菁 訴訟代理人　吳兆章 上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國10 5 年11月4 日臺灣新竹地方法院105 年度消字第10號第一審判決 提起上訴，本院於106 年2 月15日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人主張：伊於民國104 年1 月18日與訴外人洪宏銘、 洪楊錦連就坐落於苗栗縣○○鎮○○段000 0000 0000 地 號土地（下稱系爭土地）簽訂兩份土地預定買賣契約（下稱 系爭土地預定買賣契約），約定價金分別為新台幣（下同） 474 萬元及1,407 萬元；另與上訴人就坐落系爭土地上之「 GYM 」建案（下稱系爭建案）房屋編號A 棟8 樓及SE棟簽訂 兩份房屋預定買賣契約（下稱系爭房屋預定買賣契約），約 定價金分別為316 萬元及373 萬元，系爭房地均為系爭建案 之預售屋；伊已繳納房屋及土地價款共計258 萬元，其中房 屋價款為103 萬元，伊因上訴人未如期開工，於105 年5 月 16 日以書面催告上訴人於函到3日內開工，否則解除系爭房 屋預定買賣契約，上訴人於105年5月17日收受，惟未於3 日 內開工，系爭房屋預定買賣契約已於105年5月20日解除；兩 造雖於系爭房屋預定買賣契約第23條第3 項約定，賣方違反 開工之規定經買方書面催告相當期限仍未遵守者，買方得解 約，賣方除應將買方已繳之房屋價款及按台銀1 年期定存利 率依遲延日數計算之遲延利息全部退還買方外，並應同時賠 償房屋總價15% 之違約金，但該遲延利息及賠償之金額若超 過買方已繳價款者，則賠償金額以買方已繳價款之金額為限 ；惟上開約定僅以房屋總價，非以房地總價之15% 計算違約 金，並將遲延利息計入賠償金額上限，違反消費者保護法第 17條及預售屋買賣定型化契約應記載與不得記載事項（下稱 預售屋買賣定型化契約）第24條之規定，自屬無效，應以預 售屋買賣定型化契約第24條構成本契約內容，被上訴人自得 據以請求上訴人賠償299萬7960元（即遲延利息41萬7960元+ 繳納房地總價258萬元= 299萬7960元）之違約金；倘認上開 主張不成立，被上訴人亦得依系爭房屋預定買賣契約第23條 第3 項約定，請求上訴人給付違約金。至上訴人雖抗辯兩造 約定之違約金過高，惟違約金條款為上訴人訂定，買方同有 適用，並無過高情事，自不得酌減等語。並聲明：上訴人應 給付被上訴人299萬7960元，及自105年5 月20日起至清償日 止按年息5%計算之利息。 二、上訴人則辯以：系爭房屋預定買賣契約第23條第3 項約定違 約按房屋總價15% 計罰違約金，及將遲延利息計入賠償金額 上限，於買方違約同有適用，並無顯失公平情事，且與預售 屋買賣定型化契約規範事項不同，不能認有違反情事，自屬 有效。系爭建案所在苗栗縣竹南鎮大埔重劃區，因投資客炒 作過度、政府強力推動打房政策等因素，致該區房地產價格 大幅滑落，在該地置產者均承受相當之虧損，上訴人亦為此 建案支付共近2000萬元之費用，因整體房地產大環境不佳， 購屋者亦認未來數年房地產價格將下跌，而樂意解約。上訴 人若執行進行施工，被上訴人等購屋者除需承擔價格下跌之 損失外，亦可能需承擔系爭建案難以順利完成之風險，造成 雙重損失。被上訴人購買A 棟8 樓、SE棟之單價每坪分別為 20萬9600元、29萬9700元，而依內政部地政司實價登錄網站 之資料，可知105 年鄰近地區成交之單價每坪僅17萬4000元 ，店面每坪18萬9000元至19萬5000元，自兩造簽訂系爭房屋 預定買賣契約，每坪即跌數萬至10萬元，被上訴人非但未因 解約受有損害，反而獲有未跌價之利益。按民法第252 條規 定違約金過高者，法院得依職權減至相當之數額，系爭房屋 預定買賣契約第23條第3 項約定上訴人違約須賠償房屋總價 15% 之違約金，及以買方已繳價款為賠償金額上限，斟酌當 事人實際所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可 享受之一切利益為衡量標準，顯有得依職權酌減違約金之情 狀，應酌減至50萬元為適當云云。 三、原審判命上訴人給付被上訴人103 萬元，及自105 年5 月20 日起至清償日止按年息5%計算之利息，駁回被上訴人其餘之 訴（未據其聲明不服，已確定）。上訴人不服提起上訴，聲 明：㈠原判決關於命上訴人給付逾50萬元本息及該部分假執 行之宣告，並訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。㈡ 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁 回。上訴人則答辯聲明：上訴駁回。 四、兩造不爭執之事實： ㈠被上訴人於104 年1 月18日與上訴人就系爭建案房屋（編號 A 棟8 樓及SE棟）簽訂系爭房屋預定買賣契約書，約定價金 分別為316 萬元及373 萬元。系爭建案房屋為上訴人銷售之 預售屋，被上訴人已繳房屋及土地價款共計258 萬元，其中 房屋款為103萬元。上訴人依系爭房屋預定買賣契約書之約 定，應於104年6月30日開工，然未如期開工（見原審卷第29 至78頁）。 ㈡被上訴人因上訴人未如期開工，於105年5月16日以書面催告 上訴人需於函到3 日內開工，否則即於期限屆滿時解除系爭 房屋預定買賣契約，上訴人於105年5 月17日收受，惟未於3 日內開工，系爭房屋預定買賣契約已於105年5月20日發生解 除之效力（見本院卷第71頁）。 五、本院判斷： ㈠被上訴人主張以預售屋買賣定型化契約24條規定構成系爭房 屋預定買賣契約內容，並據以請求部分： 被上訴人雖主張系爭房屋預定買賣契約第23條3 項僅以房屋 總價之15% 計算違約金，並將遲延利息計入賠償金額上限， 因違反消費者保護法第17條與預售屋買賣定型化契約第24條 規定而無效，應以預售屋買賣定型化契約第24條規定構成契 約內容云云，惟為上訴人所否認，辯稱上開第23條第3 項約 定規範事項，與預售屋買賣定型化契約不同，不能認有違反 情事，且對買賣雙方課予之違約罰則相同，係基於平等互惠 原則訂立，自屬有效等語。經查： ⒈按「中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約 應記載或不得記載之事項」、「違反前項公告之定型化契約 ，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規 定定之。」消費者保護法第17條第1 項、第4 項固分別定有 明文。惟預售屋買賣定型化契約係將買賣標的之房屋、土地 在定型化契約中之應記載事項及不得記載事項一併規範，參 以預售屋買賣定型化契約第24條關於違約之處罰，將賣方房 屋之違約事由，違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工 及取得使用執照期限」及賣方土地之違約事由，違反「賣方 之瑕疵擔保責任」，分列為第1 、2 項，即係有意將土地及 房屋之違約事由分別規定，違約責任亦各自負責，是預售屋 買賣定型化契約第24條第3 項所稱「賠償房地總價款百分之 ＿」（不得低於百分之十五）之規定（見原審卷第129 至13 0 頁），僅係為供企業經營者在擬定土地或房屋預定買賣契 約書時關於違約處罰之概括性規定，仍應視具體之違約事由 究係為土地或房屋而分別約定在土地或房屋預定買賣契約書 中，至為灼然。非謂不論違約事由係可歸責於土地或房屋之 出賣人，違約金悉應以房地總價款計算，否則，即屬不符合 交易習慣，或對消費者有欠公允，而有消費者保護法第17條 第4 項規定無效之情事。 ⒉查系爭建案係房屋與土地分別締約，各自有違約之罰則及違 約金之約定。房屋與土地出賣人違約時，分別須按系爭房屋 預定買賣契約第23條第3 項與系爭土地預定買賣契約第13條 第1項約定，賠償按房屋總價與土地總價15%之違約金，兩者 總計即為房地總價之15% ，符合預售屋買賣定型化契約第24 條第3 項「賠償房地總價款百分之＿」（不得低於百分之十 五）之規定，並無被上訴人所指違反預售屋買賣定型化契約 之情事。核上訴人所辯系爭房屋預定買賣契約第23條第3 項 約定事項與預售屋買賣定型化契約不同，並無違反情事，仍 屬有效等語，堪予採信。 ⒊綜上，被上訴人主張將預售屋買賣定型化契約第24條列為系 爭房屋買賣預定契約之內容，並據以請求上訴人賠償，難認 有據，不應准許。 ㈡被上訴人依據系爭房屋預定買賣契約第23條第3 項約定請求 部分： ⒈按系爭房屋預定買賣契約第23條第3 項約定，賣方違反開工 之規定經買方書面催告相當期限仍未遵守者，買方得解約， 賣方除應將買方已繳之房屋價款及按台銀1 年期定存利率依 遲延日數計算之遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房 屋總價款15% 之違約金，但該遲延利息及賠償之金額若超過 買方已繳價款者，則賠償金額以買方已繳價款之金額為限（ 見原審卷第37、62頁）。 ⒉經查系爭房屋之價金分別為31萬及373萬元，合計為689萬元 ，被上訴人依上開約定前段固得請求賠償按房價總款68 9萬 按15%計算之違約金103萬3500元（計算式：689萬元×15%＝ 103萬3500元），惟超過被上訴人已繳納房屋價款103萬元之 賠償金額上限，得請求賠償之違約金為103萬元。則被上訴 人依系爭房屋買賣預定契約第23條第3項約定，請求上訴人 賠償違約金103萬元，及自105年5月20日（即解除契約日） 起至清償日止按年息5%計算之利息，核屬有據，應予准許。 ㈢上訴人請求本院依職權酌減違約金部分：上訴人抗辯系爭房 屋預定買賣契約第23條第3 項約定上訴人違約須賠償房屋總 價15% 之違約金，及以買方已繳價款為賠償金額上限，顯屬 過高，請求本院依職權酌減云云，惟為被上訴人否認，主張 違約金條款係上訴人片面制定，且買方亦同有適用，並無過 高情事等語。經查： ⒈按「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民 法第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般 客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定 標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減 少其數額」，此有最高法院49年台上字第807 號判例可資參 照。復按，「約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期 履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而 非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準」，此亦有最 高法院51年台上字第19號判例可資參照。次按「約定之違約 金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文 。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當 事人所受損害情形，以為斟酌之標準」，最高法院79年台上 字第1915號判例意旨參照。復按約定之違約金額過高者，法 院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，此規定乃係 賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並 平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職 權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實 ，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義 所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約 自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己 履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等 主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債 務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基 於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如 何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該 違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本 旨（最高法院93年度台上字第909 號判決意旨參照）。 ⒉經查系爭房屋預定買賣契約書第23條第3 項約定：「買方依 第1 項或第2 項解除契約時，賣方除應將買方已繳之房屋價 款及按台銀1 年期定存利率依遲延日數計算之遲延利息全部 退還買方外，『並應同時』賠償房屋總價款15% 之違約金， 但該遲延利息及賠償之金額若超過買方已繳價款者，則賠償 金額以買方已繳價款之金額為限」，揆諸前揭實務見解之規 定，依照民法上契約自由、私法自治原則之精神，上訴人既 已透過契約約定：「該遲延利息及賠償之金額若超過買方已 繳價款者，則賠償金額以買方已繳價款之金額為限」，顯見 具有豐富建造、販售房屋經驗與專業之上訴人，以其具有較 強勢之締約談判地位，訂定系爭違約金之約款，自行於契約 中明訂「賠償金額以買方已繳價款之金額為限」，且於被上 訴人違約時，亦以相同之方式計算，許由上訴人沒入已付價 金充作違約金，對雙方均屬公允，並無違約金過高而可能違 反公平正義或誠信原則之虞。 ⒊次查內政部公布之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載 事項範本第24條第1 至3 項規定：一、賣方違反「主要建材 及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之規定者 ，買方得解除本契約。二、賣方違反「賣方之瑕疵擔保責任 」之規定者，即為賣方違約，買方得依法解除契約。三、買 方依第一款或第二款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房 地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠 償房地總價款百分之＿（不得低於百分之十五）之違約金。 但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限（見原 審卷第130 頁）。內載之買方解約違約金之計算方式亦為不 得低於房地總價15% ，足見本件兩造所約定賠償房屋總價15 % 之違約金與一般常情相符，並無過高之虞。 ⒋再查系爭房屋預定買賣契約書係由在新竹地區具有一定建造 及銷售房屋經驗之上訴人片面擬定，被上訴人身為締約弱勢 之消費者，對於系爭房屋預定買賣契約書內容並無置喙之餘 地，只能就上訴人提供之系爭房屋預定買賣契約書內容而締 約。既上訴人於其自行訂定之系爭房屋預定買賣契約書第23 條第3 項約定「買方依第1 項或第2 項解除契約時，賣方除 應將買方已繳之房屋價款及按台銀1 年期定存利率依遲延日 數計算之遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房屋總價 款15% 之違約金，但該遲延利息及賠償之金額若超過買方已 繳價款者，則賠償金額以買方已繳價款之金額為限」可知， 上訴人早已將損益因素考慮在內，並無顯失公平之情形，實 不得以事後客觀社會經濟狀況景氣不佳，上訴人已支出相當 之規劃、建造、代銷等成本，猶背負龐大資金壓力，需承擔 虧損，而受有實質上之損害為由，請求酌減之。 ⒌綜上，系爭房屋預定買賣契約書係上訴人本於專業所片面擬 定之定型化契約，身為消費者之被上訴人對契約條款均無置 喙之餘地，顯為經濟上弱勢之一方。而系爭房屋預定買賣契 約書違約金約定以房屋總價之15% 為計算標準，相較內政部 所公布之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項範本 規定，亦無過高之情事。衡以上訴人如能遵期開工，被上訴 人則享有屆期即得以利用或處分系爭房地之期待利益，兩造 間違約金之約定應無過高而顯失公平之處，自應本於契約自 由、私法自治原則同受該違約金約定之拘束。上訴人抗辯依 系爭房屋預定買賣契約書之約定以房屋總價15% 計算違約金 過高，請求酌減云云，顯無可採。 六、從而，被上訴人依系爭房屋預定買賣契約第23條第3 項約定 ，請求上訴人賠償103 萬元，及自105 年5 月20日即解約日 起至清償日止按年息5%計算之利息，自屬正當，應予准許。 從而，原審就前開應准許部分為上訴人敗訴之判決，並無不 合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由， 應駁回上訴。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。 中 華 民 國 106 年 3 月 1 日 民事第二十二庭 審判長法 官 張競文 法 官 曾部倫 法 官 何君豪 正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 106 年 3 月 2 日 書記官 簡曉君