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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 105年度重上字第16號 上　訴　人　博多實業股份有限公司 法定代理人　陳怡利 訴訟代理人　陳明暉律師 被 上訴 人　陳世根 訴訟代理人　洪本祥 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國104 年 10月23日臺灣士林地方法院103年度重訴字第470號第一審判決提 起上訴，本院於105年3月22日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 甲、程序部分 按「當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者， 不在此限……三、對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充 者」、「未於準備程序主張之事項，除有下列情形之一者外，於 準備程序後行言詞辯論時，不得主張之……四、依其他情形顯失 公平者」，民事訴訟法第447條第1項但書第3款、第276條第1 項 第4 款分別定有明文。被上訴人於本院準備程序後行言詞辯論時 提出上訴人公司基本資料查詢（見本院卷第72頁)，核屬對第一 審已提出之攻擊或防禦方法之補充，且如不許其提出顯失公平， 已經被上訴人釋明，合於上開規定（本院卷第59頁背面），應准 其提出。 乙、得心證之理由： 被上訴人起訴主張：附表所示之土地及建物（建物含地下二層 、平面式停車位編號177 、178 號，下分稱系爭土地、系爭建 物，合稱系爭不動產），原係訴外人瑩佳國際股份有限公司（ 下稱瑩佳公司）所有，伊於民國103年6月11日、27日經由臺灣 士林地方法院（下稱士院）103年度司執字第4834 號強制執行 事件（下稱系爭執行事件）拍賣程序得標、獲發不動產權利移 轉證書取得所有權。上開拍賣之103年5月14日公告載系爭建物 之使用情形為拍定後不點交，另載系爭建物由上訴人基於租賃 關係占有中，租期自102年10月3日至106年10月2日止，月租金 新臺幣（下同）9 萬元（下稱系爭租約）。伊否認系爭租約之 租金已一次付清，亦未同意承擔該約定，自不受拘束，上訴人 仍應給付租金予伊。伊於104年2月9 日以民事準備狀催告其應 於繕本送達起5 日內繳清積欠之全部租金，如逾期未付即以該 繕本之送達為終止租約之意思表示，上訴人迄未給付租金，自 生終止租約之效力，上訴人於租約終止後無權占用系爭建物， 伊自得本於所有權人之地位，請求上訴人自系爭建物遷出，將 之返還伊。另上訴人自伊取得權利移轉證書時起占有系爭建物 ，受有相當於租金之利益，應給付不當得利。爰依民法第767 條、第179 條之規定，求為命：㈠確認上訴人與瑩佳公司就系 爭建物所簽定租賃期間自102年10月3日起至106年10月2日止之 租賃契約不存在；㈡上訴人應自系爭建物遷出，並將之返還被 上訴人；㈢上訴人應自103年7月1 日起至返還系爭建物之日止 ，按月給付被上訴人9萬元之判決。 上訴人則以：前述拍賣屬私法上之買賣行為，拍賣公告載明伊 依租賃關係占有系爭建物，該租約為上開買賣契約內容之一部 ，系爭租約依法對被上訴人繼續存在，伊係有法律上之原因占 用系爭建物，非屬無權占用。伊依系爭租約之約定，將全部租 金、押租保證金自瑩佳公司負責人欠款中扣除，係租金之預付 ，無債務承擔問題，自得對抗被上訴人，其終止租約之意思表 示並無理由。被上訴人請求伊返還系爭建物、給付不當得利， 均屬無據云云，資為抗辯。 原審判決㈠確認上訴人與瑩佳公司就系爭建物簽定租賃期間自 102年10月3日起至106年10月2日止之租賃契約不存在、㈡命上 訴人將系爭建物遷出，並將之返還被上訴人、㈢自104年2月18 日起至返還系爭建物之日止，按月給付被上訴人9 萬元，駁回 被上訴人其餘請求。上訴人就其敗訴部分提起上訴，聲明： ㈠原判決關於不利於上訴人部分及假執行之宣告均廢棄。 ㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁 回。 被上訴人答辯聲明：上訴駁回。 （被上訴人就其原審敗訴部分未據聲明不服而告確定） 被上訴人主張前揭事實，提出系爭租約契約書、表示終止系爭 租約之民事準備狀（見原審卷第11、12、102頁背面、103頁） 為證。兩造就系爭建物原係瑩佳公司所有，經士院103 年度司 執字第4834號強制執行事件拍賣，由被上訴人於103年6月11日 拍定取得，依拍賣公告所載，系爭建物為上訴人基於租賃關係 占有中，租期自102年10月3日至106年10月2日，月租金9 萬元 及拍定後不點交等情不爭執（見原審卷第10、14頁）。至被上 訴人主張系爭租約不存在，上訴應自系爭建物遷出，並自104 年2月18日起至返還系爭建物之日止，按月給付不當得利9萬元 ，為上訴人所否認，並以前詞置辯。 ㈠上訴人辯稱：系爭租約租金已與瑩佳公司欠款一次抵扣完畢 云云，是否實在？ ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文。查上訴人抗辯：伊 直接將全部租金、押租保證金自瑩佳公司負責人欠款中扣 除，係租金之預付云云，此為被上訴人所否認，則上訴人 即應就系爭租約全部租金、押租保證金已預付完畢之有利 於己事實，負舉證之責。 ⒉系爭租約第3 條約定：「租金每個月新臺幣玖萬元正。」 並於下方以手寫方式記載：「因瑩佳國際（股）公司負責 人：賴興蓮欠款，以每月租金自欠款中扣除。」（見原審 卷第11頁），上開記載未見有全部租金扣抵完畢之意，反 見係以每月租金陸續由欠款中扣除；且系爭租約第5 條約 定瑩佳公司應於訂約時交付上訴人18萬元押租保證金，其 下方復以手寫方式記載：「由欠款中扣除」（同上頁）， 是如系爭租約租金已一次抵扣完畢，亦應如系爭租約第5 條下方手寫方式記載「由欠款中扣除」即可，何須再表明 以「每月」租金自欠款中扣除，更見系爭租約租金係屬按 月扣款，並無一次預付之情。上訴人雖辯稱：系爭租約刪 除第4 條租金給付方式，可見簽約當時立約人之真意並非 就每月租金逐月依序抵扣云云，惟系爭租約第4 條原記載 ：「租金應於每月（空白）以前繳納，每次繳納（空白） 年（空白）個月份乙方不得藉詞拖延。」係在約定租金繳 納之時間及數額，而系爭租約租金既依第3 條按月由積欠 債務抵扣9 萬元，即無重覆約定之必要，故將此條刪除， 實無由此而可得推論全數租金預付完畢情事，上訴人前揭 置辯，實無足採。 ⒊按會計師受託查核簽證財務報告，除其他法律另有規定者 外，依主管機關所定之查核簽證規則辦理；會計師對於承 辦業務所為之行為，負法律上責任；會計師執行業務不得 有不正當行為或違反或廢弛其業務上應盡之義務，會計師 法第11條第2項、第40條第1項、第41條分別定有明文。又 按凡經查核發現委任人未依規定設帳記載；或原始憑證、 記帳憑證、帳簿報表、相關文件、所得稅申報書表之內容 不相符合、或與有關法令之規定不符、不當或不實者，應 作適當之更正、調整或說明，營利事業委託會計師查核簽 證申報所得稅辦法第10條第2 項亦有明文。據此，會計師 辦理查核簽證財務報表，應依主管機關所定之查核簽證規 則辦理，且賦予會計師相當之實質審查權限，如有不實， 會計師即應負相關之法律責任。查依上訴人所提之會計師 103年度覆核報告書、分類帳、明細分類帳、轉帳傳票（ 見原審卷第149至179頁）所載，上訴人就系爭租約租金抵 付方式之會計作業流程，原則係採每月扣抵租金方式而出 具轉帳傳票，益見上訴人係就每月所生租金債務逐次與其 對於瑩佳公司債權相互抵扣。上訴人雖辯稱：上開分類帳 、明細分類帳、轉帳傳票為事後上訴人內部為配合會計作 業程序所製作之文件，與上訴人對外與瑩佳公司間之租金 扣抵無關，無論上訴人事後內部會計作業如何登載，均不 影響上訴人於簽訂系爭租約當時對外與瑩佳公司為相互抵 銷意思表示之效力云云。然如上訴人與瑩佳公司已於102 年10月間訂立系爭租約時，就已將全部租金一次扣抵，於 103年度即不應再將系爭租約租金列入相關帳冊中，否則 即有登載不實之問題；本件簽核會計師既經實質審查認系 爭租約租金係按月收取，本於其於法律上應負責任，自堪 信為真實，上訴人空言辯稱：係為配合內部會計作業所為 之登記云云，要無可採。 ⒋上訴人迄今未能提出其與瑩佳公司已將系爭租約租金一次 扣抵完畢之具體證明，其以前詞置辯均未能使本院產生所 述為真之確信，本於舉證責任分配原則，上訴人舉證有所 不足，難認所述為真，自應依系爭租約第3 條記載認定租 金係按月抵扣，並無全數抵扣完畢情事。 ㈡按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第42 5 條第1 項定有明文。而上述租賃物所有權讓與，亦包括強 制執行拍賣程序中租賃物因拍定而所有權移轉之情形在內。 又按民法第425 條所謂對受讓人繼續存在之租賃契約，係指 同法第421條第1項所定意義之契約而言。若因承租人對於出 租人有債權，出租人同意以其所欠債務按月扣抵租金；或因 擔保承租人之債務，而接受押租金，則均屬別一契約。此契 約對於因受讓租賃物所有權而繼為出租人之受讓人，並非繼 續有效，承租人無從以其對於前出租人之債權，按月扣抵應 支付於受讓人之租金（最高法院77年度台上字第1567號裁判 要旨參照）。是以，被上訴人雖因民法第425條第1項規定受 讓系爭租約，惟並未受讓上訴人對於瑩佳公司之債權，上訴 人與瑩佳公司約定以債務抵扣租金，別屬另一債權契約，對 被上訴人並非繼續有效，上訴人無從以其對於瑩佳公司之債 權，按月扣抵應支付予被上訴人之租金，上訴人仍應自被上 訴人取得權利移轉證書之日起，按月給付租金9 萬元予被上 訴人。 ㈢按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。 民法第440條第1項、第2項定有明文。被上訴人自103年6 月 27日取得權利移轉證書（見原審卷第10頁），迄至被上訴人 於104年2月9日提起民事準備狀催告上訴人於5日內給付欠繳 租金時（見原審卷第102頁背面、103頁），顯已遲延給付逾 2個月，該狀於同年月12日送達上訴人（見原審卷第146頁送 達回執），上訴人至同年月17日仍未給付，被上訴人主張自 同年月18日終止系爭租約，應為合法。從而，系爭租約因被 上訴人合法終止系爭租約已不存在，被上訴人請求確認系爭 租約不存在，及請求上訴人遷讓返還系爭建物，即屬有據。 ㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。又不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於 該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他 情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條第1 項及第 181 條，分別定有明文。本件上訴人於被上訴人終止租約後 仍占有系爭建物，即屬無權占有，而受有物之使用利益，致 被上訴人受有損害，然「物之使用」性質不能返還，而使用 他人之物，依常情當須支付一定之對價，是以相當於租金之 利益為計算上訴人所受之利益及被上訴人所受之損害，應屬 合理。查被上訴人既因民法第425條第1項規定受讓系爭租約 ，系爭租約約定每月租金9 萬元，已如前述，是被上訴人依 原租賃契約計算租金之約定方式為據（即每月9 萬元），為 本件計算上訴人不當得利之標準，自屬合理。故而，被上訴 人請求自上訴人無權占有之日即104年2月18日起至遷讓返還 系爭建物止，按月給付被上訴人9 萬元，於法亦屬有據，為 有理由，應予准許。 綜上所述，被上訴人依民法第767條、第179條之規定，請求確 認系爭租約不存在、上訴人自系爭建物遷讓返還被上訴人，及 自104年2月18日起至遷讓返還系爭建物止，按月給付被上訴人 9 萬元，為有理由，應予准許。原審（除確定部分外）為上訴 人敗訴之判決，並就命上訴人遷讓返還、給付不當得利部分， 依兩造之聲請酌定相當擔保金分別為假執行、免為假執行之諭 知，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改 判，為無理由，應予駁回。 本件事證已臻明確，兩造其餘攻防與立證，或與本案爭點無涉 ，或與判決結果不生影響，尚無庸再一一加以論斷，附此敘明 。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、 第78條判決如主文。 中 華 民 國 105 年 3 月 29 日 民事第十八庭 審判長法 官 湯美玉 法 官 李慈惠 法 官 黃裕仁 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 3 月 29 日 書記官 郭晋良 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 附表： 土地部分： ┌────────────────────────────────────┐ │土地標示 │ ├─────────────────────┬──┬────┬──────┤ │ 土 地 坐 落 │地目│面 積│ 權 利 範 圍│ ├──┬───┬───┬───┬──┬───┤ ├────┤ │ │編號│縣 市○鄉 鎮○ 段 │小段│地 號│ │平方公尺│ │ │ │ │市 區│ │ │ │ │ │ │ ├──┼───┼───┼───┼──┼───┼──┼────┼──────┤ │ 1 │新北市│汐止區│北山 │ │549 │ 建 │8,599.61│1004/100000 │ └──┴───┴───┴───┴──┴───┴──┴────┴──────┘ 建物部分： ┌───────────────────────────────────┐ │建物標示 │ ├──┬───┬────┬────┬─────┬───────┬────┤ │編號│建 號│基地坐落│建物門牌│建築式樣主│建 物 面 積│權利範圍│ │ │ │ │ │要建築材料│ （平方公尺） │ │ │ │ │ │ │及房屋層數├───┬───┤ │ │ │ │ │ │ │樓 層│附 屬│ │ │ │ │ │ │ │面 積│建 物│ │ ├──┼───┼────┼────┼─────┼───┼───┼────┤ │ 1 │2351 │新北市汐│新北市汐│鋼筋混凝土│第4 層│陽 臺│全 部│ │ │ │止區北山│止區康寧│造（13層）│337.08│45.69 │ │ │ │ │段549 地│街169 巷│ │ │ │ │ │ │ │號 │31之1 號│ │ │ │ │ │ │ │ │4樓之2 │ │ │ │ │ ├──┴───┴────┴────┴─────┴───┴───┴────┤ │備考部分：含共有部分2374建號（含地下二層平面式停車位編號177 、178 號）│ └───────────────────────────────────┘