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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　105年度重上字第681號 上　訴　人　漢唐光電科技股份有限公司 法定代理人　徐國良 訴訟代理人　楊修偉律師 　　　　　　莊嘉宏 　　　　　　高雨伶 被　上訴人　金祚茂 　　　　　　林閔浩 共　　　同 訴訟代理人　蕭棋云律師 　　　　　　陳立怡律師 　　　　　　吳芬玲律師 上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，上訴人對於中華民 國105年5月31日臺灣臺北地方法院104年度重訴字第1059號判決 提起上訴，本院於105年10月18日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張：被上訴人金祚茂、林閔浩自民國103年3月間起 任職伊公司之餐飲事業部門，擔任總經理、營運副總，任職 期間受領薪資依序為每月新臺幣(下同)10萬元、8萬元，負 責伊公司餐飲事業群對外一切事宜，有為伊公司餐飲事業群 管理上一切必要行為之權限，包含規劃、尋覓、聯繫及決定 適合營業場所等事項。103年3、4月間，被上訴人為伊處理 向訴外人財團法人基督教以琳書房(下稱以琳書房)承租門牌 號碼為臺北市○○○路○段○○○號1樓建物及向訴外人愛版音 樂股份有限公司(下稱愛版公司)承租門牌號碼為臺北市○○ ○路○段○○○○○號1樓建物(前開二建物，下合稱系爭建物) 相關事宜，竟未於系爭租賃契約簽署前要求當代公司出具不 動產狀況說明書，以致伊未察覺系爭建物有漏水、鋼筋裸露 、違建及無法就上開建物全部面積申請裝修執照等瑕疵情事 ，即與以琳書房、愛版公司簽訂租賃契約(下稱系爭租約)。 因系爭建物有上開瑕疵，無法供作餐飲事業經營使用，伊乃 於103年12月31日解除系爭租約。被上訴人違反忠實執行業 務及善良管理人之注意義務，致伊受有租金及押租金900萬 元，仲介費用50萬元，管理費用14萬3,500元，拆除裝潢費 用22萬元及水、電費用11萬1,075元，合計997萬4,575元之 損害，應由被上訴人賠償等語。為此，爰依兩造間契約之法 律關係及民法第544條或第226條第1項、第227條第1項、公 司法第23條之規定，求為命被上訴人給付伊997萬4,575元， 及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算利息 之判決。 二、被上訴人則以：上訴人公司內所有需要確認或決議之事項， 包含系爭建物租賃合約內容、承租條件等事宜，均係由上訴 人之法定代理人徐國良決定，徐國良曾至系爭建物現場確認 並查看環境後同意後，方決定承租系爭建物，而簽訂租賃契 約時，亦係由徐國良出面親簽，且上訴人自承其所指之漏水 痕跡及鋼筋裸露情事，係將原有天花板拆除後始發現，伊經 仲介公司推薦後，提供系爭建物予上訴人確認，自難發現系 爭建物隱藏性瑕疵，上訴人請求伊賠償云云，要屬無據等語 ，資為抗辯。 三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，聲明： ㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人997萬4,575元，及 自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 。㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：上訴 駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 四、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實： (一)上訴人於103年2月18日各與金祚茂、林閔浩簽訂「委任契約 書」，期間依序為自103年3月3日起至104年3月3日止，及自 103年3月10日起至104年3月10日止，聘請該二人於上述期間 擔任上訴人公司餐飲事業部門之總經理及營運副總，處理上 訴人公司經營餐飲業(含籌設)相關業務。 (二)上訴人為開設餐飲店，與當代國際資產管理有限公司(下稱 當代公司)簽立契約，委由當代公司為上訴人居間承租店面 事宜。嗣經由當代公司介紹，上訴人於103年4月17日分別與 以琳書房、愛版公司簽訂系爭租約而承租系爭建物。 (三)上訴人於103年12月31日寄發台北安和郵局第3585號存證信 函向以琳書房、愛版公司為解除系爭租約之意思表示。 (四)當代公司另案對上訴人提起請求給付服務費之訴，原法院於 104年7月14日以l03年度北簡字第7601號判決上訴人應給付 當代公司服務報酬50萬元本息。 五、兩造之爭點如下： (一)上訴人主張被上訴人漏未於系爭租約前調查系爭建物之外觀 及調閱峻工圖、變建圖、始造圖等文件，及未要求當代公司 出具不動產說明書，致未發現系爭建物有漏水、鋼筋裸露、 私自變更逃生梯之設置、移動剪力牆設計違建，且無法就上 開建物全部面積申請裝修執照等瑕疵情事，致系爭建物無法 供營業使用，違反委任契約所應負善良管理人注意義務，致 上訴人受有損害，應負賠償責任，是否有理由？ (二)前項主張若有理由，上訴人請求被上訴人賠償997萬4,575元 本息，是否有理由？ 六、茲就兩造之爭點，說明本院之判斷如下： (一)上訴人主張被上訴人漏未於系爭租約前調查系爭建物之外觀 及調閱峻工圖、變建圖、始造圖等文件，及未要求當代公司 出具不動產說明書，致未發現系爭建物有漏水、鋼筋裸露、 私自變更逃生梯之設置、移動剪力牆設計違建，且無法就上 開建物全部面積申請裝修執照等瑕疵情事，致系爭建物無法 供營業使用，違反委任契約所應負善良管理人注意義務，致 上訴人受有損害，應負賠償責任，是否有理由？ ⒈按稱僱傭者，謂當事人約定，一方於一定或不定之期限內為 他方服勞務，他方給付報酬之契約，民法第482條定有明文 。受僱人供給勞務，應服從僱用人之指示，並應盡善良管理 人注意義務。所謂善良管理人之注意，係指依交易上一般觀 念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意而言(最高 法院42年台上字第865號判例意旨參照)。被上訴人分別擔任 上訴人餐飲事業部門之總經理及營運副總，所負之義務為依 上訴人指示、董事會決議，以善良管理人之注意義務管理上 訴人餐飲事業部門，並應按時將執行職務情形報告上訴人， 被上訴人並應遵守上訴人之工作規則等情，有系爭委任契約 書在卷可稽(見原審卷第119頁、123頁)，足見上訴人對被上 訴人就餐飲事業部門之管理，有指示、監督之權限，而被上 訴人不僅須遵守上訴人之工作規則，且有按時將執行職務情 形報告上訴人之義務，則兩造間之契約應係僱傭契約，尚非 委任契約。上訴人主張被上訴人擔任上訴人餐飲事業部門之 總經理及營運副總，為公司負責人，應負公司法第23條之責 任云云，並無可採。 ⒉被上訴人依上訴人之指示，為尋覓開設餐飲店面之地點與仲 介業者當代公司簽約，係經由上訴人之法定代理人徐國良同 意始簽立仲介服務契約，其等並於有意選定系爭建物為餐飲 店面時回報徐國良，並請徐國良親往現場查看觀察，於經徐 國良同意後，始由徐國良親與以琳書房、愛版公司簽訂系爭 租賃契約等情，為兩造所不爭執(見原審卷第107頁、第144- 145頁、本院卷第112頁背面)。被上訴人既依上訴人指示， 自當代公司所推薦之數間店面而擇定系爭建物，並將訊息回 報徐國良，在徐國良親往現場查看同意後，始由徐國良親自 與系爭建物所有權人簽訂租賃契約，核符系爭委任契約書之 約定，尚難認被上訴人有何未盡善良管理人注意義務。上訴 人雖主張被上訴人於系爭租賃契約前，有調閱峻工圖、變建 圖、始造圖等文件，及要求當代公司出具不動產狀況說明書 等語。惟查：被上訴人僅受聘管理上訴人之餐飲事業，在上 訴人未為被上訴人應於擇定推薦欲承租店面前須調閱上開圖 說及要求當代公司出具不動產狀況說明書之指示，尚難認被 上訴人有此義務存在。至於不動產經紀業管理條例第23條第 1項所定，經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書 向與委託人交易之相對人解說，其規範之對象為仲介經紀人 員，且其解說對象係委託人(即上訴人)之相對人，核與被上 訴人依約應負之義務無涉，上訴人此部分之主張，自嫌無據 。 ⒊上訴人復主張系爭建物有漏水、鋼筋裸露、私自變更逃生梯 之設置、移動剪力牆設計違建，且無法就上開建物全部面積 申請裝修執照等瑕疵情事，致系爭建物無法供營業使用等語 。惟查： ⑴系爭建物出租予上訴人前，原出租供承租人經營HANG TAN品 牌服飾，上訴人係於承租系爭建物後，拆除系爭建物天花板 等裝潢設備後，復於103年12月31日寄發存證信函解除系爭 租約，其後系爭建物又由其他商家承租經營HANG TAN品牌服 飾等情，為兩造所不爭執(見原審卷第145頁、第195頁背面 、第197頁背面)，並有臺北市建築師公會105年2月4日(105) 鑑字第0443號鑑定報告書(下稱系爭鑑定報告)所附104年 11月23日履勘現場照片可稽(見原審卷第164頁背面、第178 -188頁)，足見系爭建物在上訴人承租前及解約後，均可供 作國內知名成衣品牌之店面門市對外營業使用，已難認上訴 人主張系爭建物無法為營業使用為可採。 ⑵上訴人雖主張系爭建物有漏水之瑕疵。惟其自承系爭建物並 未漏水，僅係於拆除天花板後，發現曾有漏水之痕跡且曾施 作發泡棉止漏等語(見本院卷第113頁)，而上訴人於另案即 原法院105年度北重訴字第8號事件中自承系爭建物自租賃關 係開始迄今(指上訴人陳述時)並無漏水情形等語(見本院卷 第103頁)，且上訴人亦自承其曾向出租人反應系爭建物有漏 水痕跡，以琳書房、愛版公司於103年12月24至同年月25日 亦應上訴人要求施作預防性漏水阻擋工程等語(見原審卷第 149頁、第155頁)，堪認上訴人主張系爭建物確有漏水之瑕 疵致影響系爭建物為對外營業使用之情形，並無可採。又系 爭建物1樓房屋前棟(系爭206號建物)及後棟(系爭206-1號建 物)係打通作整間店鋪使用，就系爭建物鋼筋裸露部分，因 系爭建物鋼筋裸露數量對整體大樓比例而言尚屬微小，尚無 達危害鑑定標的物主結構安全、危害人身安全之情形，惟仍 建議儘速修復及補強，以達原設計結構強度等情，有系爭系 爭鑑定報告可參(見原審卷第163-188頁)，足認系爭建物亦 無因鋼筋裸露之瑕疵致影響系爭建物之結構安全以致無法為 適當營業使用之情事，上訴人主張系爭建物存有鋼筋裸露影 響建物安全使系爭建物無法為營業使用云云，亦無可採。而 前開所謂漏水痕跡及鋼筋裸露之情事，均係上訴人承租後拆 除系爭建物之天花板裝潢始發現等情，亦為上訴人所自承( 見本院卷第113頁)，顯難課責被上訴人於系爭租約簽立前發 現，上訴人主張被上訴人未於系爭租約簽立前發現，顯未盡 善良管理人注意義務云云，自不足取。 ⑶上訴人復主張系爭建物因有私自變更逃生梯之設置、移動剪 力牆設計違建，且無法就上開建物全部面積申請裝修執照等 瑕疵情事，致系爭建物無法營業使用等語。然依上訴人所提 臺北市建築管理工程處104年8月25日函文(見原審卷第126頁 )明載：系爭建物領有61使字第1374號使用執照，經派員現 場勘查，系爭建物前騎樓比對竣工圖說，大小大致相符，尚 未構成違建查報取締要件，另系爭建物臨明曜百貨旁法定空 地部分，經比對87年5月19日查報紀錄，發現當時已有外推 ，又現況材質老舊，且無施工跡象，以先行拍照存證，另有 關前後棟之間遮雨棚下方通道封閉，違反公共安全查報，並 排訂於104年9月11日執行拆除等語，足認系爭建物並無大範 圍之違建須強制拆除之情事，至上開函文記載經主管機關強 制拆除部分僅有「前後棟之間遮雨棚下方通道封閉，以違反 公共安全查報，並排訂於104年9月11日執行拆除」，然此將 前後棟之間遮雨棚下方通道封閉予以拆除後，究有何影響系 爭建物供營業使用，未見上訴人舉證證明，其據此主張該違 建之拆除，將影響系爭建物供營業使用云云，亦無可取。況 系爭建物104年9月11日拆除前開違建後，臺北市建築師公會 鑑定人曾於104年11月23日履勘現場，記載：「鑑定時，系 爭建物1樓房屋前棟(206號)及後棟(206-1號)係打通作整間 店鋪使用」，復有系爭鑑定報告可參(見原審卷第165頁背面 )，足認系爭建物並未因前開違建遭拆除而影響供營業使用 。又系爭建物合法領有61使字第1374號使用執照，業如前述 ，且該使用執照復記載1樓作為店鋪使用(見原審卷第164頁 背面)，自亦無上訴人主張無法申請使用執照之情事。至於 系爭建物得否取得室內裝修施工許可證合法就全部面積合法 進行室內裝修，依建築物室內裝修管理辦法之規定，應視上 訴人是否得系爭建物所有人同意檢附建築物權利證明等文件 ，及由開業建築師或室內裝修業專業設計技術人員所簽章之 室內裝修圖說並經審查機構(臺北市為臺北市建築師公會)審 核完畢申報施工，上訴人就系爭206號建物1樓部分依上開規 定取得室內裝修施工許可證(見原審卷第189頁)，而上訴人 得否取得系爭206之1號建物1樓部分之室內裝修施工許可證 ，端視上訴人有無依上述建築物室內裝修管理辦法之規定， 取得建物所有人同意檢附建築物權利證明等文件，及由開業 建築師或專業設計技術人員所簽章之室內裝修圖說，且所提 出之室內裝修圖說符合各種建築、消防、安全等法規，並經 審查機構審核通過有關，核與被上訴人應負之義務無涉。上 訴人之前開主張，自無可採。本件系爭建物得否得取得室內 裝修施工許可證合法就全部面積合法進行室內裝修，與被上 訴人應盡之義務無關，業如前述，是上訴人聲請訊問證人陳 英傑，欲證明因系爭建物有部分區域屬違建使用，致僅取得 系爭建物一部分之裝修許可而非系爭建物之全部云云，即無 必要。 (二)前項主張若有理由，上訴人請求被上訴人賠償997萬4,575元 本息，是否有理由？ 被上訴人依上訴人指示，經由上訴人所委託仲介當代公司介 紹至標的物現場查看觀察後，擇定系爭建物，推薦予上訴人 ，並經上訴人法定代理人徐國良親往現場確認同意後，始簽 約承租系爭建物之所為，並無任何違反忠實執行業務或未盡 善良管理人注意義務之情事，且系爭建物亦無不能供營業使 用之情事，則上訴人請求被上訴人賠償其租賃系爭建物所受 損害997萬4,575元云云，自無可採。 七、綜上所述，上訴人依兩造間契約之法律關係及民法第535條 、第544條或第226條第1項、第227條第1項、公司法第23條 之規定，請求被上訴人給付997萬4,575元，及自起訴狀繕本 送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，非屬 正當，不應准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，並無不 合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由， 應予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟 酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列， 附此敘明。 九、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 11 月 1 日 民事第八庭 審判長法 官 李國增 法 官 胡宏文 法 官 黃珮禎 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 11 月 2 日 書記官 王才生 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。